臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,112,訴,583,20240415,1

臺灣苗栗地方法院民事判決
112年度訴字第583號
原 告 彭俊彰



訴訟代理人 徐筱婷律師
被 告 陳柏希

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼苗栗縣竹南鎮環市路○段○○○號一二樓之房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應自民國一百一十三年四月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣參拾肆萬參仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣壹佰零貳萬玖仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於原告於每月履行期屆至後以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如於每月履行期屆至後以新臺幣壹萬伍仟元，為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。

查原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼苗栗縣竹南鎮環市路○段000號12樓房屋騰空遷讓返還原告。

㈡被告應自民國112年10月1日起至被告返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）55,500元。

㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第13頁）。

嗣變更聲明為：㈠被告應將門牌號碼苗栗縣竹南鎮環市路○段000號12樓房屋騰空遷讓返還原告。

㈡被告應自112年10月1日起至被告返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告15,000元。

㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第146頁），原告上開變更聲明，經被告同意（見本院卷第146頁至第147頁），揆諸前揭規定，原告所為上開訴之變更，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：原告於102年間購買其所有門牌號碼為苗栗縣竹南鎮環市路○段000號12樓房屋及位於同大樓地下二樓之平面車位1個（下合稱系爭房屋）出租予被告，並於103年6月1日將系爭房屋出租予被告，雙方簽立租賃契約約定租期至105年5月31日，每月租金含管理費、車位共為15,000元，嗣租期屆至未簽立新租約，而成為不定期限租賃契約；

又系爭房屋為原告名下唯一不動產，其購買系爭房屋係考量該屋適合家中3名子女長大後可居住使用，今原告之3名子女均為已需要獨立空間之年紀，目前原告與家屬所居住之室內面積約30坪、屋內格局僅有3間房，已不敷使用，並經原告之家屬會議決定欲搬遷至系爭房屋居住，原告將系爭房屋收回自助之必要及需求，爰於112年7月31日以存證信函通知被告終止系爭房屋之租賃契約及被告應於112年9月30日前騰空返還系爭房屋，系爭房屋之租賃契約既經原告終止，被告自112年10月1日起仍繼續占有使用系爭房屋，已無權占用並受有相當於租金之不當得利，原告依民法第767條第1項、第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條、第181條之規定請求被告返還自112年10月1日起至被告返還系爭房屋予被告之日止，按月以15,000元計算之相當於租金之不當得利。

為此，爰依民法第767條第1項、第455條、第179條、第181條之規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：如變更後之聲明。

二、被告則以：原告於112年6月19日向被告稱欲於同年10月起調漲系爭房屋之租金（含車位）至每月22,000元，原告經被告詢問原因後再稱主要想法是要調高租金，如被告無法接受，將系爭房屋收回自住、出售或另租他人均在原告備案選項內，因兩造於就租金調整金額一事未有共識，原告竟逕行寄送存證信函藉口稱有收回自住之必要欲單方終止租約，然被告始終如期繳付租金而未曾拖延，原告不得任意終止租約，且依原告於112年6月20日對話內容所稱其有將系爭房屋收回自住、出售或另租他人等選項，顯見收回自住非原告之必然選項，原告應係調漲房屋不成意圖藉口自住而終止契約，無收回自住之必要，被告與配偶名下無不動產，租屋為不得已且唯一之選項，被告按時繳納租金行使居住權，不當得利，是原告終止租賃契約不合法，其請求相當於租金之不當得利亦無理由等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院協同兩造整理不爭執之事項如下（見本院卷第147頁、第114頁）：㈠原告於103年6月1日將其所有系爭房屋出租予被告，原訂租期至105年5月31日，約定每月租金包含車位之每月租金2000元後共為15,000元，被告應於每季繳納、每次應繳3個月份租金，上開租賃期間屆至後，渠等未再另訂新租約，該租賃法律關係已轉為不定期租賃（下稱系爭租約）。

㈡原告於112年7月31日寄送號碼2001存證信函（下稱系爭存證信函）予被告，通知被告稱原告就系爭房屋欲收回自住而終止兩造間之系爭房屋租賃契約，被告已於112年8月1日收受系爭存證信函。

四、得心證之理由：㈠按未定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約，固為民法第450條第2項所明文，然土地法第100條亦明定出租人非因該規定之各款情形之一者，不得收回房屋。

因土地法第100條為民法之特別法，出租人欲終止不定期限之租賃契約時，應受土地法第100條各款之限制。

次按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明而言（最高法院41年度台上字第138號、43年度台上字第1199號原判例意旨參照）。

又不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住。

而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。

且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院83年度台上字第1942號判決意旨參照）。

所謂「正當理由及必要」，乃過往法院於個案裁判時，為檢視出租人收回自住之事由，是否有出於編織藉口等脫法原因，而以誠信原則所創出之判斷標準，屬於不確定之法律概念，因此於審酌出租人有無收回自住之「正當理由及必要」時，雖應檢視出租人提出之理由客觀上是否正當及必要，但絕非限於出租人已別無其他選擇時，始得收回房屋，亦即所謂「正當及必要」，乃指評估所有客觀條件及整體狀況後，認定出租人有收回房屋之正當性及必要性即可，並非限於收回房屋已是「唯一」選擇，此外別無他法而言。

是僅要出租人收回房屋係供自己使用，且其收回有正當性及必要性，則出租人依土地法第100條第1款規定收回自用，即屬適法。

經查：⒈兩造不爭執系爭房屋稅籍面積為195.4平方公尺、登記面積為40.5078坪、格局為4房1廳等事實（見本院卷第145頁至第146頁），並有系爭房屋之稅籍資料在卷可參（見本院卷第25頁、第59頁）。

又原告主張其與家屬現住房屋為訴外人即原告之妻朱燕陵所有門牌號碼為苗栗縣○○市○○○路000○0號房屋（下稱甲屋）之稅籍面積為133平方公尺、室內可使用面積約30坪、屬3房1廳之格局、現況由原告夫妻共用1間房、原告之1名兒子使用1間房、原告之2名女兒共用1間房等情，業據其提出原告家屬之戶籍謄本、甲屋稅籍資料、原告女兒共住房間現狀照片在卷可佐（見本院卷第27頁至第29頁、第131頁至第137頁），為被告所不爭執，是原告上開主張應屬可採。

而證人即原告之女彭毓臻於審理中證稱：目前原告一家5人均同住在甲屋，原告2名女兒同住1房間，一直有表達想要各自獨立房間，於112年過年時曾與家人討論搬遷至系爭房屋議題，有達成共識要全家搬去系爭房屋居住，伊與伊姊因同住一房就生活習慣、作息不同而發生爭執、吵架，與伊姊於112年間因而吵很凶，因同住一房無法顧及伊姊交友隱私等語（見本院卷第148頁至第150頁），衡情原告之女兒2人彭毓臻、彭毓婷均已成年且未婚、原告之子彭鉦淳16歲而就讀高中，均需有獨立生活之居住空間，則原告主張依其家屬成員需求居住寢室共4間，應屬合理，佐以甲屋室內可使用面積僅約30坪及原告之女使用房間之現狀照片（見本院卷第第133頁至第137頁），證人彭毓臻與其姊彭毓婷所同住房間在放置兩張單人床後空間已顯狹小，益徵甲屋就居住空間而言顯然擁擠而不敷原告及家屬自用，故原告主張其有收回系爭房屋供其與家屬自住之正當理由及必要，而據以終止不定期限租賃契約，即非無據。

⒉被告固稱原告向其通知於112年6月19日調漲租金並稱有將系爭房屋收回自住、出售或另租他人等選項，顯見收回自住非原告之必然選項云云，並舉兩造間對話紀錄為證。

惟觀諸上開對話紀錄內容（見本院卷第87頁至第89頁），未見原告曾告稱有將系爭房屋收回自住、出售或另租他人等相關選擇之內容，則被告上開所辯，尚難遽信屬實。

又原告主張其原欲調整租金，除因目前租金不符市場行情外，尚欲與被告訂立明確租期，俾利雙方有明確時間規劃搬家後續關事項等語（見本院卷第151頁），衡以原告就其自住需求、搬遷住居所之相關規劃及被告覓屋他遷亦非立時可蹴等因素下，其上開主張內容亦難認與常情相違，自難僅憑原告曾於112年6月19日向被告稱欲調漲租金之詞，遽認原告無收回自住之正當理由及必要。

而土地法第100條第1款前段所指「收回自住」，應就出租人之情況為考量（最高法院85年度台上字第811號判決意旨參照），被告既不能證明原告擬收回系爭房屋另出租與他人以獲取較高之租金或出售他人，其上開辯稱原告因要求調高租金不遂始藉詞收回自住等詞，即屬無據。

至被告另抗辯原告之配偶名下仍有甲屋現供原告及其家屬居住，原告無將系爭房屋收回自用之正當理由及必要云云。

惟土地法第100條第1款前段所指「收回自住」，應就出租人之情況為考量，不能因出租人之配偶名下有房屋，即置出租人是否具備收回自住之條件於不顧（最高法院86年度台上字第343號判決類似意旨參照）。

原告及其家屬就甲屋之居住空間狹窄而不敷居住使用，業如前述，原告為供其及家屬自住而收回系爭房屋，實難謂無正當理由及必要，是被告此項抗辯，亦難採取。

㈡租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣；

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民法第450條第2項、第3項定有明文。

又土地法第100條第1款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。

如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號判決意旨參照）。

而終止不定期租約，依習慣固應於相當期間前預行通知，惟未先行通知，如已經過相當期間者，應解為經過民法第450條第3項所規定最長之期間一個月後即生契約終止之效力（最高法院95年度台上字第1466號判決意旨參照）。

另承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段亦有明文。

經查，原告得依土地法第100條第1款之規定收回系爭房屋，其業以系爭存證信函通知被告終止系爭租約並要求被告於112年9月30日前騰空返還系爭房屋，系爭存證信函並經被告於112年8月1日受領乙節，如不爭執事項㈡及有系爭存證信函在卷可稽（見本院卷第33頁至第41頁），堪認原告於系爭存證信函僅通知被告終止系爭租約並要求被告於112年9月30日前騰空返還系爭房屋，惟未附足夠之相當期間預行通知，然徵諸上揭判決意旨，至遲於被告收受系爭存證信函起算1個月後，亦已生租約終止之效力，則兩造間之系爭租約業因原告上開意思表示而終止，已無租賃關係存在，被告主張租賃關係仍屬存在云云，自無足採。

系爭租約既經原告合法終止，被告繼續占有使用系爭房屋，即已構成無權占用。

從而，原告依民法第767條第1項、第455條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，核屬有據。

㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號原判例意旨參照）。

查系爭租約業經原告合法終止，已如前述，則原告主張被告自112年10月1日起即無占用系爭房屋之法律權源，且受有相當租金之利益，並致原告受有相當租金之損害，應屬有據。

佐以兩造就系爭房屋之約定租金為每月15,000元，故原告請求被告給付相當於上開租金之不當得利，亦屬可採。

又被告自陳均有繳交112年10月1日起至同年12月31日止、113年1月1日起至同年3月31日止之租金，此情為原告所不爭執（見本院卷第146頁），則此部分自應予以扣除，是原告請求被告給付自113年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利15,000元，應予准許；

逾此部分，則無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條、第181條規定請求被告自113年4月1日起按月給付15,000元之相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並為兼顧被告之權益，依職權酌定相當擔保金額，為被告免為假執行之宣告。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又審酌原告就返還系爭房屋部分全部勝訴，敗訴部分僅部分期間之不當得利，是本件訴訟費用由被告負擔為當，並諭知如主文第4項所示。

中 華 民 國 113 年 4 月 15 日
民事第一庭 法 官 賴映岑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 15 日
書記官 趙千淳