臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,86,訴,13,20010531,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 八十六年度訴字第一三號
原 告 乙○○
特別代理人 陳水盛
複 代理人 丙○○
被 告 甲○○
複 代理人 林淑芬
右當事人間請求移轉土地登記等事件，本院判決如左：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：

（一）先位之訴：被告應將坐落苗栗縣造橋鄉○○段六六五地號土地內，地目旱，面積零點一五一五公頃（位置以實測為準），偕同原告辦理變更為遊憩用地，並辦理分割登記後，將上開面積及位置之土地所有權移轉登記予原告。

（二）備位之訴：被告應就其所有坐落苗栗縣造橋鄉○○段六六五地號內，地目旱，面積零點一五一五公頃（位置以實測為準），偕同原告取得苗栗縣政府核發得為更名登記之證明書，並辦理分割登記後，將上開面積及位置之土地所有權移轉登記予原告。

二、陳述：

（一）先位之訴部分：（１）原告於民國七十七年六月五日與原告訂立不動產買賣契約書，就被告所有坐落苗栗縣造橋鄉○○段六六五地號，地目為旱地土地內，其中面積零點一五一五公頃部分，由原告買受作為廟地使用，被告並已於同年七月五日收訖土地全部價款。

（２）按所謂物之出賣人自負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，此為民法第三百四十八條第一項所明訂，依該法條之意旨，諸凡一切能使買受人順利取得買賣標的物所有權之行為，出賣人當然均應加以配合，方可進到出賣人之義務。

依兩造不動產買賣契約書第七條約明：「若農地限制購買法令解禁、修改或變更土地使用編定得能分割及移轉登記者，甲方即被告應將本件買賣不動產產權移轉登記需要文件提交乙方即原告聲請登記」，亦即出賣人之義務包括變更土地使用編定使系爭買賣標的之土地得能分割及移轉登記，據此被告即有主動辦理變更土地使用編定之義務。

原告於買受系爭土地後，已於土地上建廟使用，按非都市土地供作寺廟使用申請變更編定者，依「非都市土地使用管制規則」第二十三條規定，得變更為遊憩用地，此有台灣省政府地政處八十六年八月二十八日函可憑。

又依農業發展條例第十六條規定「每宗耕地分割後每人所有面積未達零點二五公頃者，不得分割。

但有下列情形之一者，不在此限……二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。」

是有關非都市土地擬部分變更編定為遊憩用地，得依「非都市土地變更編定執行要點」第三點規定檢附興辦事業計畫核准文件，變更編定申請書、土地登記簿、地籍圖謄本及有關文件，向土地所在地縣市政府申請，經縣市政府核准變更編定。

又依農業發展條例第十六條第二款規定，其依法變更部分即得分割，亦經內政部九十年二月一日函釋明在案，爰依兩造契約請求被告將原告所買受之系爭農地偕同原告辦理變更為遊憩用地，並辦理分割登記後，將所有權移轉登記予原告。

（二）備位之訴部分：按農業發展條例第十七條第二項規定：「本條例修正施行前，既有寺廟登記有案或依法成立財團法人之教堂，其以自有資產取得而以自然人名義登記之農業用地，得更名為該寺廟或依法成立財團法人之教堂所有」。

前開農地買賣契約於七十七年間訂立，依該買賣契約所示被告為原告之主任委員暨管理人，故在土地買賣同時，併約定將農地信託登記予被告名下。

而系爭農地既為原告以自有資金取得而以自然人名義登記之農業用地，依法自得更名為原告所有。

又依內政部八十九年六月十四日台（八九）內中地字第八九七八八四號函，其中說明部分第一段第八小段亦就有關宗教團體以自有資金取得而以自然人名義登記之農業用地辦理更名登記為寺廟、教堂所有者之程序加以規定，即應提出土地登記規則第三十四條規定之文件及民政機關核發之更名證明文件，其中土地登記規則第三十四條規定中唯一需被告配合提出之「已登記者，其所有權狀或他項權利證明書」文件，依同規則第三十五條第二款規定得以確定判決代替之。

至於應檢附「民政機關核發之更名證明文件」乙事，依內政部八十九年五月二十九日台內民字第八九七三五０三號函示，應檢送申請書、買賣契約、寺廟登記表、土地登記謄本、農地所有權人印鑑證明及其他個案表件資料，其中需被告配合提出之印鑑證明，惟被告拒絕交付，為此依契約之法律關係請求被告偕同原告取得苗栗縣政府核發得為更名登記之證明書，並辦理分割登記後，將前開面積及位置之土地所有權登記予原告。

三、證據：提出買賣契約、土地登記謄本、台灣省寺廟登記表、內政部函、苗栗縣造橋鄉公所函、台灣省民政廳函、台灣省地政處函及行政院農業委員會書函。

乙、被告方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：

（一）先位之訴部分：依兩造買賣契約第三條之約定，系爭買賣土地係旱地，依法限制分割移轉，原告未具農地取得人資格，雙方同意在法律未修改前不移轉所有權登記，基於前開約定，系爭土地移轉之時期，以法律修改可以直接移轉登記時辦理，係附停止條件之約定。

本案目前尚未能辦理直接更名登記，尚須向農政機關辦理地目變更，依約條件尚未成就。

又關於契約第七條約定「若農地限制買賣解禁，得能分割移轉登記者，賣方將登記文件提交買方聲請登記」等語，係指政府自然解禁，能辦理移轉登記時，被告單純提供書類而已。

系爭土地尚須辦理地目變更，並非政府機關已將農地過戶解禁，或已變更地目而能分割或移轉登記。

（二）備位之訴部分：農業發展條例第十七條規定，係指信託登記者，請求回復登記之情形，或寺廟以自有資產取得而以自然人名義登記之農業用地，得更名為該寺廟所有之情形。

易言之，即利用私人名義信託登記者，更名為寺廟所有之謂。

惟本件係單純買賣請求移轉登記之問題，非更名之問題。

丙、本院依職權函詢內政部地政司，系爭土地欲變更地目之行政程序及法令依據。

理 由

一、本件原告先位之訴主張其於七十七年六月五日與原告訂立不動產買賣契約書，就被告所有坐落苗栗縣造橋鄉○○段六六五地號，地目為旱地土地內，其中面積零點一五一五公頃部分，由原告買受作為廟地使用，被告並已於同年七月五日收訖土地全部價款，依兩造不動產買賣契約書第七條約明：「若農地限制購買法令解禁、修改或變更土地使用編定得能分割及移轉登記者，甲方即被告應將本件買賣不動產產權移轉登記需要文件提交乙方即原告聲請登記」，亦即出賣人之義務包括變更土地使用編定使系爭買賣標的之土地得能分割及移轉登記，據此被告即有主動辦理變更土地使用編定之義務。

原告已於系爭土地建廟使用，而非都市土地供作寺廟使用申請變更編定者，得變更為遊憩用地，而原告所購買之土地部分，依法變更為遊憩用地後，即得辦理分割，並移轉該該部分土地之所有權，為此依買賣之法律關係請求被告給付如先位聲明所示。

又系爭土地買賣時，兩造約定將農地信託登記予被告名下，故系爭農地係原告以自有資金取得而以自然人名義登記之農業用地，依農業發展條例第十七條之規定自得更名為原告所有，爰依買賣契約請求被告給付如備位聲明所示等語。

被告則以其無主動變更系爭農地為遊憩用地之義務，又本件係買賣契約履行之問題，並非原告信託登記予被告，故原告自不得主張將該土地更名登記為原告所有等語資為抗辯。

二、查原告主張其於七十七年六月五日與原告訂立不動產買賣契約書，就被告所有坐落苗栗縣造橋鄉○○段六六五地號，地目為旱地土地內，其中面積零點一五一五公頃部分，由原告買受作為廟地使用，被告並已於同年七月五日收訖土地全部價款等情，業據其提出買賣契約及土地登記謄本為證，且為被告所不爭，自堪信為真實。

三、本件原告於先位之訴主張被告應將系爭土地偕同原告辦理變更為遊憩用地後，並辦理分割移轉登記等語。

惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。

又解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為判定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院亦著有十九年上字第四五三號判例可資參照。

查兩造於七十七年六月五日訂立系爭買賣契約，又原告所有系爭土地地目為旱地，編定使用種類為山坡地保育區內之農牧用地，有買賣契約及土地登記謄本可稽。

觀之兩造於契約第三條約定：「本件買賣標的土地，地目旱，依法限制分割及移轉，承買人尚未具農地取得資格，故雙方同意在法律未修改前不移轉所有權登記」。

又第七條約定：「若農地限制購買法令解禁，修改或變更土地使用編定能分割及移轉登記者，甲方（即被告）應將本件買賣不動產產權移轉登記需要文件提交乙方（即原告）聲請登記。」

依前開契約條款之約定，可知兩造訂立契約之歷史背景係因八十九年一月二十六日修正前土地法第三十條規定：「私有農地所有權之移轉，以承受人能自耕者為限」。

另修正前農業發展條例第三十條規定「每宗耕地不得分割及移轉為共有。

……部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分得為分割」，亦即當時法令除限制農地買受人之承買資格外，亦限制農地之分割，故兩造始約定於現行法律修改前，不移轉所有權登記。

準此，依據兩造於契約第三條約定解釋兩造契約第七條約定之真意，兩造於被告已收訖買賣價金，並由被告依契約將買賣標的物點交於原告使用後，僅消極期待農地承買資格及分割限制之法令變更後，始將系爭原告買受部分之土地分割及移轉所有權予原告；

第七條所謂「變更土地使用編定得能分割及移轉登記者」，亦應指系爭土地由國家修改法令，變更系爭農地之使用編定而言，即在法律修改之前提下，被告始配合提供系爭農地分割及移轉登記之相關文件，而並非指被告應有主動變更系爭土地地目之義務。

蓋前述修正前農業發展條例第三十條固每宗耕地不得分割及移轉為共有。

但部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分得為分割，是則依當時法令，已可透過變更地目之方式分割系爭農地，惟兩造卻未於契約內明確約定被告應變更地目之方法。

再者，系爭土地部分變更地目之程序繁複，非不諳法律之兩造當事人所得詳知，依本院函詢內政部地政司結果，興建寺廟在符合非都市土地使用管制規則所定應在原使用分區範圍內申請變更編定之前提下，得申請變更編定為遊憩用地，申請編定時申請人應擬具興辦事業計畫，報經直轄市目的事業主管機關核准後，再檢附興辦事業計畫核准文件、變更編定申請書等相關文件，向土地所在地縣市政府申請變更編定等語，此有內政部九十年四月十二日函文可參。

再者，參酌本院審理期間，兩造仍遍尋不著將系爭農地部分變更地目並分割之法令依據及行政程序，更遑論兩造於七十七年間，已得預見由被告主動變更地目並辦理分割登記，綜上所述，足徵兩造於締約當時，顯無期待由被告申請變更土地使用編定，再將系爭土地分割及移轉予原告之合意。

從而，原告主張被告應負有為一切使原告順利取得買受部分土地所有權之義務等語，洵屬無據，從而，原告先位聲明請求被告應將系爭土地，面積零點一五一五公頃部分變更為遊憩用地，並辦理分割登記後，將上開面積及位置之土地所有權移轉登記予原告，即無理由，應予駁回。

四、又原告於備位聲明主張其於土地買賣同時，已將系爭土地信託登記予被告名下，故依農業發展條例第十七條第二項規定請求被告將買受部分之土地更名登記為原告所有等語，被告則以前開情詞置辯。

按八十九年一月二十六日修正之農業發展條例係規定「繼承人因受原土地法第三十條之一及修正前本條例第三十一條之限制，而以約定或信託之方式，將農地或其持分登記予受託人名下，於本條例修正通過後一年內，得請求回復登記為所有人。

本條例修正施行前，既有寺廟登記有案，其以自有資金取得而以自然人名義登記之農業用地，得更名為該寺廟所有」。

觀之該法條之意旨應係指寺廟以自有資金取得之農業用地，前限於無自耕能力，無承受資格，故信託登記為自然人所有，現得依農業發展條例第十七條第二項之規定，請求自然人將農地回復登記為寺廟所有而言。

而查兩造之農地買賣契約係受限於承買資格及分割之限制規定，故被告無法分割及移轉系爭土地予原告等情，已如前述。

又原告並未能就兩造約定原告將系爭土地信託登記予被告等情舉證以實其說，是系爭土地原所有權人本為被告，僅原告無從依買賣契約請求被告履行分割及移轉，故本件純屬買賣契約之履行問題，與農業發展條例第十七條第二項之信託登記無涉。

從而，原告於備位聲明請求被告偕同原告取得苗栗縣政府核發得為更名登記之證明書，並辦理分割登記後，將上開面積及位置之土地所有權移轉登記予原告，亦屬無據，應予駁回。

五、綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係，於先位之訴請求被告應將坐落苗栗縣造橋鄉○○段六六五地號土地內，地目旱，面積零點一五一五公頃，偕同原告辦理變更為遊憩用地，並辦理分割登記後，將上開面積及位置之土地所有權移轉登記予原告，並於備位之訴主張被告應就前開土地，偕同原告取得苗栗縣政府核發得為更名登記之證明書，並辦理分割登記後，將上開面積及位置之土地所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 三十一 日
臺灣苗栗地方法院民事庭
~B法 官 曾明玉
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 陳振和
中 華 民 國 九十 年 五 月 三十一 日