臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,88,簡上,68,20010521,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 八十八年度簡上字第六八號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 邱炎浚律師
被上訴人 丁○○
訴訟代理人 陳坤榮律師
複代理人 乙○○
被上訴人 丙○○

右當事人間返還無權占有房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年六月十七日本院八
十七年度苗簡字第七一八號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：

主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應共同將坐落苗栗縣苑裡鎮○○段第二七九地號土地上，如原審 卷附苗栗縣通霄地政事務所土地複丈成果圖暫編地號二七九─一地號所示 、面積０．００四三七四公頃土地上之磚瓦造地上建物一間，暨如上開土 地複丈成果圖暫編地號二七九─二地號所示、面積０．００二０五九公頃 土地上之磚瓦造地上建物一間，遷讓返還上訴人。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
（四）上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決所記載者相同，予以引用外，並補稱：（一）系爭建物除為被上訴人占用外，亦為其夫丙○○共同占用，且原審判決亦認定系爭建物係由追加被告丙○○訂定租約，該租約仍繼續存在云云，則上訴人請求遷讓系爭建物對於丁○○、丙○○二人即須合一確定，並有追加必要，爰依民事訴訟法第四百四十六條第一項準用第二百五十六條第四款之規定，追加丙○○為當事人。
（二）系爭門牌中山路一四六號建物部分：原判決雖認系爭建物無從證明係由訴外人即上訴人之父王萬龍所建，惟：
１、依上訴人於原審所提之苗栗縣政府六五栗建都市第五九七二號建照執照所附之「建築圖」所示，修建房屋坐落土地之地號，於該圖左上角記載為二九五─一０號（即系爭建物坐落之現今二七九地號）；
修建範圍，依該圖左下角「首層平面圖」、「屋頂平面圖」所繪，亦包含系爭建物（即該二圖之左半側部分，右側部分則為現今門牌一四四號房屋），是雖上開建照上關於建築地點記載為「一四八號」，然此乃因當初聲請建照時，未於聲請書上為詳實之記載，承辦人員遂自行以王萬龍之住址，充為建築地點之記載，並非指系爭第一四六號建物非為王萬龍所建造。
故原審所認系爭第一四六號建物尚無從證明係由王萬龍所建，顯有誤會。
另系爭第一四六號建物之牆面、樑柱等均為二十年以上老舊建材，亦非如被上訴人丁○○所辯：係其於民國（下同）七十九年購買土地、或於八十七年七月片面申報系爭建物稅籍時，始自行興建。
又系爭第一四六號建物所坐落之基地為王萬龍所有，第三人不可能於該基地上建屋，並據前開之經政府機關核准之建築圖亦明確載明修建範圍包含系爭第一四六號建物，況現有第一四六號建物復均為老舊建材所造，依經驗法則判斷，若非王萬龍所建，則孰人所建？
２、系爭第一四六號建物既係王萬龍起造，自應屬起造人王萬龍所有，而王萬龍於六十五年為修建時，係將系爭第一四六號建物部分與毗鄰現今門牌中山路一四四號房屋一併修建，此有上開建築圖可考，故修建完畢後，王萬龍即將系爭建物併入該毗鄰一四四號房屋一併申報房屋稅籍，而未將系爭建物另立中山路一四六號房屋稅籍，故系爭建物之稅籍自六十五年修建完畢起，始終載為中山路一四四號，而非一四六號。
是系爭第一四六號建號房屋確為王萬龍起造，自難因未申報獨立之房屋稅籍即謂無系爭建物之存在、或王萬龍並未起造系爭建物。
而王萬龍歿後，其繼承人於七十九年七月十八日立遺產分割協議書，將該稅籍００六六四、中山路一四四號之房屋（包含系爭第一四六號建物），歸由王陳箱繼承，亦有原審卷附遺產分割協議書可考。
王陳箱則於八十七年五月十八日將上開建號房屋贈與予上訴人，亦有原審卷附贈與所有權移轉契約書可稽。
原審漏未究明系爭第一四六號建物係與毗鄰一四四號房屋一併起建，並一併申報房屋稅籍，因而無單獨房屋稅籍之事實，竟以房屋稅籍並無一四六號房屋乙事，逕謂系爭第一四六號房屋無從證明係王萬龍所建並由王陳箱繼承取得後再贈與予上訴人而為上訴人所有，自屬違誤。
更況被上訴人丁○○先前於原審審理中主張系爭第一四六號建物係其所建，卻於本院審理中又翻異上詞，有供述內容相互矛盾之情形。
至於證人葉錫懷所為證述之內容，與事實不符；
證人羅元圳所為證述之內容與一般代書業務上之正常作法不符，亦非事實，均應不足採。
３、當初約定遺產之分配時，確僅有約定房屋部分歸由王陳箱繼承，至其餘部分未明確約定，故縱使王明吉與被上訴人丁○○間之買賣契約有包含系爭第一四六號建物，王明吉仍是無權處分，系爭第一四六號建物仍因由有權處分之王陳箱贈與予上訴人後，歸上訴人所有。
系爭第二七九地號土地，係上訴人之長兄轉賣予上訴人，當初為了要使第一四六、一四八及一五０建號房屋可以具有一體性，所以才會與被上訴人約定如分割協議書中所載之與現時使用現狀不符之分割條件。
被上訴人丁○○目前所占有之面積，確較其所買受之系爭土地持分之面積為大。
上訴人與被上訴人丙○○於八十一年所訂立之租約，與之前由被上訴人丁○○與王陳箱所訂立之租約內容並不相同，其相異處在於，上訴人與被上訴人丙○○所訂立之租約中關於系爭第一四六號建物部分是指系爭第一四六號建物占用到系爭第一四四號建物之部分，即被上訴人丁○○所占有，而逾越其應有部分面積之部分，因訂約時系爭第一四六號建物為違章建築，所以未在租約中詳細載明。
（三）系爭門牌中山路一四四號建物部分：原判決雖認被上訴人之夫丙○○與訴外人王陳箱之不定期租約，未經定期一個月前終止，仍屬有效，並於王陳箱將系爭房屋無償贈與上訴人後，仍對上訴人存在，被上訴人並非無權占用云云。
惟：１、契約成立後，非不得經當事人予以合意解除或終止，僅須當事人就解除或終止有意思表示合致即可。
而意思表示，不以明示為限，倘依表意人之舉動或其他情事，由理論或經驗上足以間接推知其效果意思者，即為默示之意思表示，亦無不可，此觀民法第一百五十三條第一項、最高法院五七年台上三二一一號、廿一年台上一五九八號、廿九年上字七六二號判例意旨即可明悉。
本件系爭第一四四號建物固曾由訴外人王陳箱訂約出租予被上訴人丙○○（即被上訴人丁○○之夫），並於原訂約屆滿後，因承租人續用及出租人續收租金而成為不定期租約。
然上開租約至八十七年三月間經王陳箱向承租人表示終止租約，為承租人所同意並簽收由王陳箱所交付之已收但尚未屆滿之當月租金新臺幣（下同）三千五百元後業已終止其效力，此據證人張玲雅於原審證述無訛，並有原審卷附由被上訴人丁○○簽收該退回之三千五百元未到期房租之收據影本一件可佐，且被上訴人丁○○亦自認其嗣後無再有繳付租金之行為，則縱被上訴人丁○○未於王陳箱表示終止租約並交還已收但尚未到期之租金時即為同意之明示，但其既已依照王陳箱所為前開之表示而收回尚未屆期之租金及交還除系爭第一四四號建物外之其餘原承租房屋，嗣後亦不再繼續繳付租金，其前開之舉動顯可認係已默示同意終止原租約，是依上述所引民法之規定及最高法院判例意旨所示，原租約顯已經雙方當事人合意終止。
至於被上訴人丁○○所辯稱：當時出租人表示俟房屋裝修完成後，再行續租等語，並非事實，上訴人茲否認之。
且縱認被上訴人丁○○上開辯解為可採，依其內容亦顯係指雙方已合意先行終止原租約，俟一定條件之成就後，再就裝修完成之房屋另訂新約，更足證原租約關係顯已因兩造之合意而終止。
原審闕視該租約業經雙方合意終止之事實，遽以上訴人未於一個月前為終止租約之通知，原租約仍屬有效為由而判決駁回上訴人之請求，自屬有誤。
２、縱可認被上訴人丁○○於王陳箱表示終止租約時，無為明示或默示同意之意思表示，亦即雙方就終止租約乙事並無意思合致，惟王陳箱既已表示終止租約，雖此終止之意思表示並未依民法第四百五十條第三項規定定一個月以上之期間，亦僅可謂該終止之意思表示未能於通知送達之時生效而已，非謂自通知送達後一個月，仍不生終止之效力。
簡言之，出租人既已於八十七年三月間為終止原租約之表示，則依民法第四百五十條第三項規定，原租約即應於通知送達日起屆滿一個月後之該月末日，即四月三十日終止其效力。
況民法第四百五十條第三項之通知，並無一定方式，且非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞向他造表示終止之意思，即應認為已踐行通知之程序，是本件上訴人自原審提出起訴狀請求被上訴人遷讓返還系爭第一四四號建物，且審理中否認雙方仍有租賃關係存在，即屬含有終止租約之意思，而該項意思表示自訴狀繕本送達被上訴人，迄至原審判決為止，亦早已歷經數月之久，依民法第四百五十條，早已生終止租約效力。
原審竟以上訴人未先期一個月通知為由，遂認兩造租約關係仍然存在，逕為駁回原告之訴之判決，自有違誤。
另上訴人並再以九十年二月三日所提之民事追加被告暨上訴理由狀向被上訴人二人表示終止系爭建物之租約關係。
三、證據：除與原審判決所載相同者予以引用外，另提出建照執照申請書影本一件、苗栗縣政府建設局六十五年六月十五日、六十五年九月十五日函文影本各一件為證，並聲請訊問證人謝秋來，及聲請本院勘驗現場。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原審判決所記載者相同，予以引用外，並補稱： （一）不同意上訴人於本件第二審程序中追加丙○○為被告。
（二）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反 對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文；
又出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於 受讓人仍繼續存在，同法第四百二十五條亦有明文。
本件系爭門牌中山路 一四四號房屋係王陳箱自王萬龍繼承取得，並無償贈與予上訴人而為上訴 人所有，惟被上訴人丙○○與上訴人之前手即王陳箱間就系爭一四四號建 物有租賃契約存在，有房屋租賃契約書影本一份附卷可稽，依該房屋租賃 契約書所載，出租人雖為上訴人，然該租約係由上訴人代理王陳箱所訂立 ，此均為兩造所不爭執。
是系爭第一四四號建物租約之出租人應為王陳箱 無訛，又依該租賃契約書所載，租約期限雖自七十九年十月一日起至八十 年十月一日止，惟租期屆至後，被上訴人丁○○仍繼續使用該建物，王陳 箱仍收取租金而不為反對之表示，依上開民法第四百五十一條之規定，視 為有不定期租賃契約存在，雖被上訴人丁○○僅繳交租金至八十七年三月 間止，惟按未定期限之租賃契約，各當事人得隨時終止契約，但有利於承 租人習慣者，從其習慣。
又前項終止契約，應依習慣先期通知，但不動產 之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星 期半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期，半個月或一 個月前通知，民法第四百五十條第一項、第二項定有明文。
本件兩造間就 系爭第一四四號建物之租約為不定期租賃，已如前述，而兩造間約定租金 之給付方式為每月一萬元，依上開規定，王陳箱如欲終止租約應於一個月 前通知被上訴人二人，其既未於一個月前通知被上訴人二人終止租約，是 王陳箱與被上訴人二人間之租賃契約，於王陳箱將該第一四四號建物贈與 上訴人當時仍繼續存在，故嗣後王陳箱將該第一四四號租賃建物無償贈與 上訴人，因而依上開民法第四百二十五條之規定，原租賃契約對於上訴人 仍繼續存在，而上訴人既為上開不定期租賃契約之出租人，復未於一個月 前通知被上訴人終止租約，是上開不定期租賃契約於兩造間仍繼續存在， 被上訴人並非無權占有系爭一四四號建物，至為灼然。
（三）又民法第四百五十一條所規定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思， 始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃 物繼續使用收益而無以反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租 人陷於窘境而設，最高法院五十五年台上二七六號判例揭載甚明。
查王陳 箱於八十七年四月間向被上訴人二人收回中山路一四四號之部分面積，僅 剩上訴人所指二七九—二地號所示，面積０‧００二０五九公頃土地之磚 瓦造地上建物，即系爭第一四四號建物，因承租面積已減少，王陳箱主動 退回三千五百元，則就系爭第一四四號建物之租賃契約仍然存續，此參王 陳箱並未退回被上訴人先前給付之押租金三萬元即明，是上訴人主張八十 七年三月間，王陳箱已向承租人表示終止契約，且折算當月已發生之租金 後，退回尚未屆滿之租金三千五百元，該租賃契約業已終止等語，顯與事 實不符。
至被上訴人二人未主動繳付租金，乃因上訴人未為催告及前來收 取所致。
又不定期租賃契約，出租人非有土地法第一百條各款之情形，不 得收回房屋，最高法院五十一年台上一二八八號判例可資參照。
上訴人雖 主張以上訴狀向被上訴人表示終止系爭建物之租約關係，惟並未同時陳明 本件有土地法第一百條之情形，是此項終止租約之通知，顯非適法。
（四）再據上訴人所提出之苗栗縣政府六五栗建都市第五九七二號建築執照上所 載，建築地號苑裡段苑裡小段二九五—十號即為重測後之二七九地號土地 ，雖有土地謄本附卷可稽，惟上開建造執照上所載建築地點為苑裡鎮○○ 里○○路一四八號，非為系爭第一四六號建物。
是不論該建造執照上所載 一四八號建物所坐落之基地為重測後之苑裡段二七九地號（即重測前二九 五之十地號），或二七八地號（即重測前二九五之九地號）土地，該建造 執照均無法證明系爭第一四六號建物為王萬龍所建造。
又據上訴人所提出 之遺產分割協議書、遺產稅免稅證明書，僅記載苗栗縣苑裡鎮○○段苑裡 小段二九五之九、二九五之十、二九五之四七地號土地及苗栗縣苑裡鎮○ ○里○○路十一鄰第一四八號、第一四四號建物為王萬龍之遺產及其分配 方式，並無系爭第一四六號建物之記載，亦難憑上開分割協議書及遺產稅 免稅證明書，即認該建物為王萬龍之遺產而由訴外人王陳箱所分得。
（五）另上訴人所提出之上開贈與所有權移轉契約書及贈與稅免稅證明書亦僅記 載王陳箱贈與予上訴人之財產為系爭第一四四號建物，並未提及系爭第一 四六號建物，是該贈與所有權移轉契約書及贈與稅免稅證明書亦無從證明 上訴人有自王陳箱受贈取得系爭第一四六號建物所有權之事實。
另上訴人 提出之以王陳箱為納稅義務人之房屋稅繳款書、房屋稅籍證明書及上訴人 為納稅義務人之契稅繳款書、監證費繳納通知書，其上所載之課稅不動產 均為系爭第一四四號建物，亦非系爭第一四六號建物，是亦無從據以此證 明系爭第一四六號建物即為王陳箱或上訴人所有。
（六）此外，系爭第一四六號建物之房屋稅籍納稅義務人為被上訴人丁○○，此 有被上訴人丁○○所提出之房屋稅籍證明書影本附卷可稽，而上訴人復無 法提出有利之證據證明系爭第一四六號建物為王萬龍所建造，並由王陳箱 繼承後再贈與予上訴人，是上訴人主張系爭第一四六號建物為其所有，自 難信為真實。
（七）次據證人葉錫懷即被上訴人於七十九年二月七日向第三人王明吉買受上開 苑南段二七九地號土地之介紹人到院證稱：該筆買賣，每坪三十萬元是有 含房子，因代書說房子無建照，所以不能在契約上書寫。
證人羅元圳即辦 理前述不動產買賣產權移轉登記之代書亦到院證稱：當時有說到有含房子 在內，但是因為房子是老舊又無建號，如果寫了還要移轉費用及契稅；
買 地含房子是買方提的，因買方在那裏做生意，賣方即王明吉說要趕快拿錢 去用，所以沒有意見。
均足以證明系爭第一四六號建物在七十九年二月七 日即由被上訴人丁○○含土地一同買受取得，且被上訴人丙○○從六十五 年在系爭第一六四號之建物經營餅店至今之事實，亦經證人葉錫懷證述屬 實，故若謂被上訴人丁○○只買土地而不買受建物，實有違常情。
且如系 爭第一四六建物仍為王明吉所有，則為何自七十九年二月七日之後，王明 吉即未向被上訴人丁○○收取任何租金。
又被上訴人丁○○於購得前述系 爭土地持分後，因系爭第一四六號建物所占之基地面積較被上訴人丁○○ 所有之應有部分面積為大，故對於越權使用之部分，被上訴人二人仍繼續 繳付租金。
另被上訴人丁○○僅指曾就系爭第一四六號建物有為修繕之行 為，非如上訴人所稱，被上訴人丁○○有曾謂系爭第一四六號建物係其所 建之情形。
至於證人葉錫懷所證述之上訴人取得系爭第一四六號建物之期 間與上訴人所主張之因贈與而取得上開建物之時間相符。
（七）因此，被上訴人丁○○就系爭第一四四號建物與上訴人間既有租賃契約之 存在，即非無權占有；
又系爭第一四六號建物之所有權人，已因原所有權 人王明吉於七十九年六月七日將建物出買予被上訴人丁○○，而更易為被 上訴人丁○○，是上訴人即非為所有權人，自無從主張依民法七百六十七 條之規定訴請返還系爭第一四四號及第一四六號建物。
三、證據：除與原審判決所載相同者予以引用外，另提出「瑞味香餅店」營利事業登記證一件、房屋租賃契約書三件為證，並聲請訊問證人王明吉、葉錫懷、陳清華、羅元圳。
丙、本院依上訴人之聲請勘驗現場，並依職權調閱本院八十九年度訴字第一二二號、八十七年度訴字第五０四號民事案件全卷。
理 由
甲、程序方面：按訴訟標的對於數人必須合一確定者，得追加其原非當事人之人為當事人，毋庸得對造同意，於第二審程序亦同，民事訴訟法第四百四十六第一項但書、第二百五十五條第一項第五款分別有明文規定。
本件上訴人於第二審訴訟程序進行中，追加丙○○為被告，經核合於上開規定，爰予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：坐落苗栗縣苑裡鎮○○段第二七九地號土地原為上訴人之父王萬龍所有，王萬龍生前於六十五年間，即於前開其所有土地上興建如原審判決附圖所示門牌號碼苑裡鎮○○路一四四號之磚瓦地上建物，嗣其歿後，其繼承人分割遺產，該地上建物全部歸其配偶即上訴人之母王陳箱繼承，而王陳箱於八十七年五月十八日將該地上建物全部贈與上訴人，詎上開地上建物中坐落如前開附圖所示暫編二七九—一地號土地上之建物（門牌已改為中山路一四六號）、坐落如前開附圖所示暫編二七九—二之建物，竟遭被上訴人二人無權占有，經上訴人屢催，均拒不遷讓返還，爰依民法第七百六十七條規定提起本件訴訟，請求被上訴人返還無權占有之前揭建物。
二、被上訴人則以：被上訴人二人於十多年前即承租使用苑裡鎮○○路一四六及一四四號後半段之房屋，復於七十九年二月間向上訴人之兄王明吉購買中山路一四六號房屋大部分及其基地，該房屋並未辦理保存登記，被上訴人二人使用自己所有之房屋及基地，係本於所有權之作用，尚非為無權占有。
再被上訴人二人所使用之門牌號碼中山路一四六號之面積雖大於其土地應有部分換算之比例，惟連同中山路一四四號後半段（即坐落如附圖所示暫編地號二七九─二上之磚瓦造地上建物面積○．○○二○五九公頃已一併向上訴人承租，租金為每月一萬元，該不定期租約並未合意終止而仍繼續存在等語，資為抗辯。
三、茲就上訴人請求返還之二間建物分述之：
（一）坐落如附圖所示暫編地號二七九─一上之磚瓦造地上建物一間，面積○．○○四三七四公頃（門牌號碼苗栗縣苑裡鎮○○路一四六號之前半磚瓦造部分）：１、按行使所有物返還請求權之要件，首須行使人為所有權人，次須占有人為無權占有。
故應就上訴人是否苗栗縣苑裡鎮○○路一四六號建物（下簡稱一四六號建物）之所有權人，以及被上訴人二人是否無權占有，加以審究。
２、查該建物為上訴人之父王萬龍於民國六十五年以前建造，因未申請建築執照，遭縣府查報為違章建築，王萬龍遂委請建築師謝秋來補繪建築圖，以便申請核照，當時為瓦頂人字木架、牆壁為磚造，尚未覆蓋天花板，當時後方尚未加蓋鐵皮屋等情，業經證人即建築師謝秋來於本院勘驗時證述明確，故該建物為王萬龍所建一節，固堪確定。
惟該建物現今是否屬於上訴人所有，非無疑問。
３、上訴人主張：第一四六號建物門牌原為中山路一四四號，王陳箱於八十七年五月十八日將一四四號建物全部贈與上訴人後門牌始改為中山路一四六號云云，查中山路一四四號、一四六號、一四八號原門牌號碼均為中山路九六號，於五十八年五月三十一日改編為一四四、一四六、一四八號，有上訴人在原審提出之苗栗縣苑裡鎮戶政事務所八十七年十二月二十八日苑戶字第二二一九號回函可稽（原審卷第四三頁），故上訴人所稱門牌改編一事，早在五十八年五月三十一日即已完成。
而上訴人提出之「遺產分割協議書」記載為七十二年七月十八日訂立，彼時第一四六號早已存在，並非第一四四號之附屬，另證人即上訴人之兄王明吉亦明確證稱分產時一四六號建物已有門牌號碼（九十年二月九日準備程序筆錄）。
故上訴人空言主張：第一四四號之房屋包含系爭第一四六號建物云云，與客觀情況不符，尚非可採。
４、第一四六號建物既非第一四四號建物之附屬，而上開「遺產分割協議書」並未記載第一四六號建物由何人繼承，是否繼承人間以口頭約定由王陳箱繼承，尚有探求之必要。
就此，證人王明吉雖證稱：遺產分割時其在臺北沒有回來，但協議書上之印章係渠所有等語，尚難以王明吉之證言以明真相，然查被上訴人丙○○、丁○○夫婦，自七十三年間起即向王陳箱承租系爭第一四六號建物，開始在該址經營「瑞味香餅店」，當時之租金為每月八千元，有被上訴人所提之該餅店營利事業登記證及租賃契約在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪信為真。
由該租賃契約書所載之出租人為王陳箱以觀，上訴人主張當時協議第一四六號建物由王陳箱繼承一節，尚堪採信。
５、惟查：被上訴人丁○○於七十九年二月七日向上訴人之兄王明吉購買第一四六號建物坐落之苗栗縣苑裡鎮○○段第二七九地號土地應有部分一五九○分之七五五，有土地登記簿謄本附於原審卷第一二頁可參，並為兩造所不爭執。
而證人王明吉雖證稱：當時並無載明含房子，只有賣土地云云（九十年二月九日準備程序筆錄），然證人葉錫懷即該筆買賣之仲介人明確證稱：該筆買賣，每坪三十萬元是有含房子在內等語（九十年一月十九日準備程序筆錄），證人羅元圳即辦理該次買賣所有權移轉登記之代書亦明確證稱：「當時是仲介葉錫懷與買賣雙方當事人及王陳箱來我事務所辦，當時有說到有含房子在內，但是因為房子是老舊又無建號、稅籍，我提議就不要寫，如果寫了還要移轉費用及契稅，他們買了以後我就提議要分割，以免以後產權有問題：：：買地含房子是買方提的，因買方在那裏做生意，賣方即王明吉說要趕快拿錢去用，所以沒有意見。」
等語甚詳（九十年二月九日準備程序筆錄）。
三名證人之證言雖有出入，但王明吉為上訴人之親兄弟，自以無利害關係之葉錫懷、羅元圳二人所言，較為可信。
６、再按無權處分，若經有權利人之承認，即生效力而並非無效，民法第一百十八條規定甚明。
縱認王明吉出賣第一四六號建物係屬無權處分，然而依證人羅元圳所述，王陳箱於簽約當日業已親自到場，對於洽談之結果無任何反對之意思表示，從而代書羅元圳始依洽談結果，代為繕寫各項書件並辦理移轉登記，應認王陳箱確係當場承認王明吉之此項處分無疑，則該件就第一四六號建物之買賣，自因權利人王陳箱之承認而成為有效。
上訴人空言主張就一四六號建物王明吉係無權處分而屬無效云云，要無可採。
７、另查系爭第一四六號建物之租金，於七十三年間之租金為每月八千元，七十四年之農曆八月一日調整為每月九千元，七十七年農曆之七月一日再調高為每月一萬四千元，而租賃標的物均載明為：「一、苑裡鎮○○路一四六號磚木房貳間。
二、苑裡鎮○○路一四四號磚造木造房屋後面向東部分」，押租金為五萬元。
但上訴人於七十九年十月一日與被上訴人丙○○重新訂立租賃契約，租金減少為每月一萬元，押租金減少為三萬元，租賃標的物改記載為「苑裡鎮○○路一四四號（車庫除外）及苑裡鎮○○路一四六號部分」，此有被上訴人提出之租賃契約書三件可證，並為上訴人所不爭執，自堪信為真正。
就租金原先係逐年調高，但自被上訴人丁○○於七十九年二月七日向上訴人之兄王明吉買得土地之應有部份後，租金及押租金卻於七十九年十月一日調降，且租賃標的物亦同時更改，其時間恰在被上訴人丁○○買受土地之應有部分以後；
而上訴人亦自認前後之租約，一四四號部分相同，不同的是一四六號部分，其差異係指一四六號占用一四四號部分，上訴人之持分換算為三十二坪多，丁○○之持分換算為二十九．三坪，但一四六號之面寬一丈五，大於一四四號之一丈二（九十年五月七日言詞辯論筆錄）等情觀之，被上訴人抗辯其連第一四六號建物一併買受，但第一四六號建物所占之基地面積較其買得之土地之應有部分換算之實際面積為大，故對於房屋越權使用之部分，以及第一四四號建物後方由其使用之部分（此部分詳後述）仍須給付租金等語，應屬可信。
如此益徵上訴人對於系爭第一四六號建物業已出賣予被上訴人丁○○一節，係有明確之認知。
８、系爭建物雖屬未登記之違章建築，不能辦理所有權移轉登記，然仍得為買賣之標的，買受人得因出賣人之交付而取得占有使用收益及事實上處分之權利，從而被上訴人丁○○係基於買賣契約而占有第一四六號建物，自係有權占有。
而丙○○因係其家屬，得丁○○之同意而占有，亦為有權占有。
反之，讓與人王陳箱對一四六號建物已無處分權可資行使，縱使另行與上訴人訂立贈與契約，上訴人亦不能因此對該建物行使權利。
何況上訴人所提「贈與所有權移轉契約書」及「贈與稅免稅證明書」，均明確記載王陳箱贈與予上訴人之標的物為「中山路第一四四號建物」，並未提及系爭第一四六號建物，而第一四六號建物並非第一四四號之附屬，已如上述，上開贈與顯然並不包括第一四六號建物在內。
上訴人空言主張王陳箱之贈與內容包含系爭第一四六號建物云云，實無可採。
９、從而被上訴人丁○○、丙○○對於系爭第一四六號建物均係有權占有，上訴人請求返還第一四六號建物，為無理由，不應准許。
（二）坐落如附圖所示暫編地號二七九─二上之磚瓦造地上建物一間，面積○．○○二○五九公頃（門牌號碼苗栗縣苑裡鎮○○路一四四號之後半磚瓦造部分，以下簡稱第一四四號建物後方倉庫）部分：
１、查上訴人於七十九年十月一日與被上訴人丙○○訂立租賃契約，租金每月一萬元，押租金三萬元，租賃標的物為「苑裡鎮○○路一四四號（車庫除外）及苑裡鎮○○路一四六號部分」，租約於八十年十月一日屆滿後，被上訴人丙○○仍繼續給付租金，上訴人亦按時收取，成為不定期租賃契約，最後一次付租為八十七年三月四日，故本件系爭第一四四號建物之不定期租賃契約，於八十七年三月前仍繼續有效存在之事實，分別有被上訴人提出之租賃契約書及上訴人所提租金收據影本一件可稽，復為兩造所不爭執，應堪信為真實，茲本件上訴人請求被上訴人二人遷讓返還系爭第一四四號建物，應審究闕為系爭第一四四號建物之不定期租賃契約，是否仍繼續存在。
２、上訴人主張：系爭租約於八十七年三月十四日經上訴人表示終止，並退還已收但尚未屆滿之當月租金新臺幣（下同）三千五百元，經被上訴人丁○○即承租人丙○○之妻簽收無誤，爾後被上訴人方面即未再繼續給付租金，可見已默示同意終止云云，為被上訴人所否認，並以：八十七年三月上訴人因在一四四號搭建鐵皮建物，自行作為「健美藥局」使用，原約定租給被上訴人之「苑裡鎮○○路一四四號（車庫除外）」之面積因而減少，僅剩最後方倉庫及一四六號建物所占基地大於被上訴人丁○○所有之應有部分換算面積比例之部分而已，故上訴人在八十七年三月十四日退還當月租金三千五百元。
此後自八十七年四月至八月間，上訴人均未再向被上訴人收租，亦不曾以存證信函向被上訴人表示，至八十七年八月底上訴人即向鈞院簡易庭起訴聲稱被上訴人無權占有云云，但被上訴人至今仍在占有使用一四四號建物後方倉庫，上訴人亦迄今未返還三萬元押租金，足認該不定期租約並未合意終止而仍繼續存在等語置辯。
３、查證人張玲雅固於原審證稱：（八十七年）三月初我通知被告，三月二十日要整修房子，請他們搬遷，我退給他們三千五百元，他們也同意不租了，租金是每月一萬元，尚餘十日，算了三千五百元退被告云云（原審卷第八七頁），惟查證人張玲雅為上訴人之妻，證詞自有迴護上訴人之虞，除退還三千五百元一節，有被上訴人丁○○簽收之收據可考，堪信屬實以外，被上訴人夫妻是否確有「同意不租」之表示，並非無疑，尚不能遽信為真實。
此外，上訴人迄今未尚返還三萬元押租金之事實，為上訴人所不爭執。
倘上開租賃契約確已於八十七年三月十四日合意終止，且為上訴人方面主動提出，卻並未返還押租金，顯然有違常理，故上訴人主張租約業於八十七年三月合意終止一節，尚非可採。
４、上訴人另以：如認兩造間之租約並未於上開時間合意終止，則另以八十九年二月三日之上訴理由狀表示終止云云，經查該上訴理由狀雖經本院於八十九年二月十一日送達於被上訴人即承租人丙○○，有送達證書附卷可考，惟查土地法第一百條明定：出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
上訴人請求返還之建物屬於土地法第一百條所稱之房屋，該條文係為保護房屋承租人之權益所設之特別法，於本件自有適用。
５、查本件租賃至八十九年二月雖已有上開第三款所稱承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上之情形，然「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」
民法第四百四十條第一項定有明文。
依上開規定，承租人未付租金固可構成出租人終止契約之事由，惟必須先定相當期限，催告承租人支付，而承租人仍不支付時，始可終止契約，此點與一般契約，如債務人給付遲延，債權人得定期催告履行，如仍不履行時，始得解除契約者同。
而依土地法第一百條第三款規定之規定收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。
在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（參照最高法院四十二年度臺上字第一一八六號判例）。
查上訴人並未定一相當期限催告承租人即被上訴人丙○○給付積欠租金，即遽以上開上訴理由狀為終止契約之意思表示，核與上開規定不符，應認租賃契約尚未合法終止。
從而上訴人以租賃契約業已終止云云而請求返還租賃物，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，上訴人請求返還系爭二間建物，均無理由，不應准許。
其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
原審認第一四六號建物非王萬龍起造，以及終止租約未於一個月前通知，因而為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，理由雖稍欠妥適，但結論並無不同。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據已予審究，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 二十一 日
臺灣苗栗地方法院民事庭
審判長法官 陳鴻斌
法 官 邱光吾
法 官 林念祖
右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
法院書記官 尤旗樟
中 華 民 國 九十 年 五 月 二十五 日