臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,89,苗簡,84,20010222,1

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 八十九年度苗簡字第八四號
原 告 乙○○
訴訟代理人 何邦超律師
被 告 甲○○ 住
居
身
右當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院判決如左：

主 文

被告應將坐落苗栗縣頭份鎮○○里○鄰○○街四十九號一、二樓房屋全部遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣柒拾伍萬陸仟元，及其中新臺幣壹拾叁萬捌仟元部分自民國八十八年十二月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨其中新臺幣陸拾壹萬捌仟元部分自民國九十年二月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

被告應自九十年二月一日起至被告將第一項所示房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣肆萬捌仟元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰貳拾玖萬壹仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：如主文第一、二、三項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）坐落苗栗縣頭份鎮○○里○鄰○○街四十九號五層樓房，為原告所有。原告於民國八十七年三月十一日將其中一、二樓房屋（以下簡稱系爭房屋）出租予被告使用，約定租金每月新臺幣（下同）四萬六千元，租賃期間為自八十七年四月一日起至九十二年四月一日止，第一年至第二年租金每個月四萬六千元，第三年至第四年租金每個月四萬八千元，第五年租金每個月四萬九千元。

惟自八十八年十月一日起被告即未依約繳交租金，經原告屢次催請，被告均置之不理。

嗣被告遲付之房屋租金總額已達兩期之租額，原告不得已乃於八十八年十二月一日以頭份四支郵局第六十六號存証信函通知被告，其內容略以：「依本件租賃契約第三、四、十九條約定，台端須於每月一日以前繳付每月租金新台幣四萬六千元，並依約為租金之調整。

詎台端自八十八年十月一日起，迄今已有兩期以上之租金違約未給付本人。

為此，本人特以本存證信函回覆台端，並催告台端於函到之日起七日內依約繳付已到期之欠租，如屆期仍不為支付租金，本人即對台端終止本件房屋租賃契約，不再為終止本件房屋租賃契約之意思表示通知。」

等語，被告並已於八十八年十二月二日收到上開存證信函，詎被告仍未於限期之相當期限內依約繳付已到期之租金，是本件房屋租賃契約已為原告合法對被告終止。

（二）系爭房屋租賃契約既經原告依民法第四百四十條合法向被告終止，被告仍未將系爭房屋遷讓返還原告，即屬無權占有，原告爰依民法第七百六十七條、四百五十五條前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋如主文第一項所示。

又被告自八十八年十月一日起即拒絕繳付租金，迄八十八年十二月三十一日止共積欠原告八十八年十月、十一月、十二月之租金計十三萬八千元，原告自得依租賃契約第三、四條向被告請求給付此部份租金及其法定遲延利息。

（三）再者，系爭房屋租賃契約已為原告所終止，被告乃為無權占有系爭房屋，惟被告自八十八年一月迄今拒不遷讓返還房屋予原告，顯屬故意不法侵害原告之權利，導致原告受有相當於租金之損害，並已構成不當得利。

原告爰依民法第一百八十四條第一項前段及民法第一百七十九條規定，請求被告給付如主文第二、三項所示之租金及相當於租金之損害、利益暨各該法定遲延利息。

三、對被告所為抗辯之陳述：

（一）查系爭房屋於八十五年四月十日起即租予三商行股份有限公司（以下簡稱三商行）作為三商巧福連鎖店之頭份分公司經營餐廳業務，租期自八十五年四月十日起至九十年四月七日止計五年，又三商行經營餐廳業務二年，至八十七年三月六日不欲繼續承租，原告即與三商行終止租賃契約。

嗣於八十七年三月間被告欲承租系爭房屋經營牛排專賣店，原告遂於八十七年三月十一日與被告簽訂租賃契約，將系爭房屋租予被告使用，被告亦自八十七年四月一日承租並開幕營業至八十八年七月十九日，於此期間內，被告均正常經營，並無不能營業之情形。

俟因被告經營不善，自動申請暫停營業，是原告並無交付被告不能作為營業之用之瑕疵租賃物之情事。

況被告於申請暫停營業之後，甚至仍繼續擬將系爭租賃物之頂讓他人營業。

被告於八十九年三月提呈鈞院答辯狀中諉稱原告所交付之租賃標的物為瑕疵給付之不完全給付，顯臨訟推諉之詞，且與事實不符，委無足採。

（二）如前所述，原告前此亦將系爭房地租予三商行營業近二年，並未見聞三商行有不能營業之情事，況系爭房屋屬於商業區，其一樓雖登記為住宅用途，惟經查，位於商業區之一樓可申請變更為飲食店用途，此參諸系爭房屋及隔鄰五十一號房屋使用執照亦明。

原告亦已於八十八年十一月九日向苗栗縣政府建設局申請變更系爭房屋第一層房屋用途為飲食店，並經苗栗縣政府建設局以八十八年十一月十九日八八建管字第八八Ｅ0000000號稿准許在案，並於使用執照記載綦明，至於系爭房屋之二樓雖亦登記為住宅用途，被告亦均係做為被告及其員工宿舍住居，而非做為經營牛排館之用，且依都市計劃法台灣省施行細則規定，並無不得作為飲食店用途之限制。

凡此種種，均足徵原告並無被告所諉稱：原告所交付之租賃標的物為瑕疵給付之不完全給付之情形。

（三）況被告於兩造另案臺灣高等法院臺中分院八十九年度上字第六四號損害賠償事件八十九年三月三十日之言詞辯論期日亦曾偕訴外人譚煒生到場，亦欲證實原告曾保證系爭房屋必能經營餐廳，且出示系爭房屋出租予三商巧福之租賃契約及公證書以取信被告之情事，然訴外人譚煒生於臺灣高等法院臺中分院八十九年度上字第六四號損害賠償事件八十九年三月三十日言詞辯期日之證述如下：「（兩造租賃系爭房屋時，你有在場？）有的。

系爭房屋是日新街四十九號，而我住隔壁五十號，上訴人來租系爭房屋時，我有去看，才知道上訴人租屋要做牛排館之用，在上訴人租系爭房屋前，是我的朋友租系爭房屋經營牛排館的。

（上訴人有明白的被上訴人表示，他要經營牛排館？）有的。

（簽租約時你有在場？）簽租約時我不在場，但繳保證金我在場。

是先繳保證金後再簽約的。

我知道他們在五十三號簽約的，但用我有客人在沒過去看簽約。

（上訴人來租屋時你有去看，所指之被上訴人是誰？）是乙○○的父親黃城蘭。

（房子是乙○○的或黃城蘭的？）我不知是他二人中何人的，但我認識乙○○，他是黃城蘭的兒子。

（繳保證金時，你看到上訴人交保證金給誰？）黃城蘭。

（上訴人如何表達他是要做牛排館的？）一開始的情形如何我不清楚，我出來時看到黃城蘭在開鐵門，上訴人和他家人就一起進去裡面，我也跟著進去一起看房子，我問黃城蘭是否要經營牛排館的，黃城蘭說是，看完房子出來後，我問上訴人他要做什麼的，上訴人說他要經營牛排館。

（你有看到上訴人向黃城蘭表示他要經營牛排館？）時間太久了，印象不清楚。」

則訴外人譚煒生並非在兩造簽訂租約時在場，且其又稱在其與被告前往承租系爭房屋時，是看到原告之父親黃城蘭而非原告，至於有否見到原告向被告保證系爭房可否做為牛排館，則又稱不記得了，顯見訴外人譚煒生於兩造訂約當時根本不在現場，又如何能「在場見聞」原告曾向被告出示三商巧福之租賃契約及公證書以取信被告之情事，足徵訴外人譚煒生無法證明上開待證事實，且被告於八十九年三月呈送鈞院民事答辯狀之前揭所諉稱：原告向被告保證系爭房屋可供餐飲使用云云與事實不符，委無足採。

四、證據：提出建物登記謄本乙份，房屋租賃契約書、八十八年十二月一日頭份四支郵局第六六號存證信函、掛號郵件收件回執、八十八年度苗栗縣稅捐稽徵處竹南分處房屋繳款書、名片、與三商巧福之房屋租賃契約書、與三商巧福之房屋終止租賃契約書、苗栗縣稅捐稽徵處竹南分處函、苗栗縣政府八十八年十一月二十九日八八府建工字第八八００一００六六九號函、頭份鎮○○里○○街八鄰四十九號、五十一號房屋之使用執照、苗栗縣政府建設局八十八年十一月十九日八八建管字第八八Ｅ0000000號稿、苗栗縣政府營利事業登記案件聯合作業審查核准通知書、本院八十八年度訴字三六九號民事判決土地使用分區證明書、建築改良物所有權狀、地籍圖謄本、都市計劃法臺灣省施行細則、臺灣高等法院臺中分八十九年度上字第六四號損害賠償事件八十九年三月三十日準備程序筆錄、苗栗縣政府八十九年十一月八日八九府建工字第八九０００九四三八二號函（均為影本）各乙份為證。

乙、被告方面：

一、聲明：

（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。

（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）原告出租系爭房屋予被告，係供作餐廳使用，此觀系爭租賃契約書第一條明載「甲方（即原告）房屋所在地及使用範圍苗栗縣頭份鎮○○里○鄰○○街四十九號壹、貳樓豪大牛排使用」，足證被告承租系爭房屋係供作餐廳使用。

原告依約即有使被告得在系爭房屋設立營事場址，辦妥營利事業登記證之契約義務。

（二）按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人．．．」，民法第四百二十三條定有明文。

被告為經營牛排專賣店，乃於八十七年三月間承租原告所有之系爭房屋作為營業場址，原告於出租前向被告陳稱系爭房屋曾出租予三商巧福經營餐廳，故保證系爭房屋必能經營餐廳，且出示系爭房屋出租予三商巧福之租賃契約及公證書以取信被告，惟系爭房屋一、二樓之使用用途均僅限供住宅使用，非兩造所約定之飲食店用途，致使被告無法於系爭房屋所在地辦理營利事業之登記，並造成被告有違規營業之事實，雖原告於八十八年十一月十九日將系爭房屋之一樓變更使用用途為飲食店，然系爭房屋二樓之使用用途仍僅供住宅使用，原告交付之租賃物仍為瑕疵給付之不完全給付，是被告於八十八年十一月二十六日以存證信函向原告主張在未交付具有餐飲用途之系爭房屋前，被告得依民法第二百六十四條規定，主張同時履行抗辯權而拒絕給付租金，從而原告請求被告給付八十八年十月至十二月之房租，顯無理由。

（三）又原告給付有瑕疵之租賃物予被告，在原告交付具有餐飲用途之系爭房屋前，被告自得主張同時履行抗辯拒絕給付租金，已如前述，是被告無給付租金遲延可言，原告不得以被告給付租金遲延為由而終止租賃契約，原告終止租約既不合法，則原被告間之租賃關係仍繼續存在，被告依法自得有權占有系爭房屋，原告依民法第七百六十七條、第四百五十五條前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，暨依民法第一百八十四條第一項前段、第一百七十九條規定，請求被告給付終止租約後相當於租金之損害、利益及法定遲延利息，顯無理由。

三、證據：提出苗栗縣政府建設局使用執照、臺北南海郵局第二二Ｏ三號存證信函、房屋租賃契約、苗栗縣政府營利事業登記應行補正事項通知書各乙份（均為影本），並聲請傳訊證人譚煒生、郭盛紋。

丙、本院依職權調閱臺灣高等法院臺中分院八十九年度上字第六四號民事第二審訴訟卷宗。

理 由

一、本件原告主張：原告於八十七年三月十一日將所有之系爭房屋出租予被告使用，約定租金每月四萬六千元，租賃期間為自八十七年四月一日起至九十二年四月一日止，第一年至第二年租金每個月四萬六千元，第三年至第四年租金每個月四萬八千元，第五年租金每個月四萬九千元。

惟自八十八年十月一日起被告即未依約繳交租金，經原告屢次催請，被告均置之不理。

嗣被告遲付之房屋租金總額已達兩期之租額，原告乃於八十八年十二月一日以頭份四支郵局第六十六號存證信函通知被告，被告並已於八十八年十二月二日收到上開存證信函，詎被告仍未於限期之相當期限內依約繳付已到期之租金，是本件房屋租賃契約已為原告合法對被告終止，惟被告迄今仍無權占用系爭房屋，為此原告爰依民法第七百六十七條、四百五十五條前段規定請求被告遷讓返還房屋如主文第一項所示，及依租賃契約第三、四條向被告請求給付八十八年十月至十二月共十三萬八千元租金及其法定遲延利息，並依民法第一百八十四條第一項前段及民法第一百七十九條規定，請求被告給付如主文第二、三項所示之租金及相當於租金之損害、利益暨各該法定遲延利息等情。

被告則以：原告出租系爭房屋予被告，係供作餐廳使用，此觀系爭租賃契約書第一條明載「甲方（即原告）房屋所在地及使用範圍苗栗縣頭份鎮○○里○鄰○○街四十九號壹、貳樓豪大牛排使用」，足證被告承租系爭房屋係供作餐廳使用。

原告依約即有使被告得在系爭房屋設立營事場址，辦妥營利事業登記證之契約義務。

原告交付之系爭房屋一、二樓之使用用途均僅限供住宅使用，非兩造所約定之飲食店用途，致使被告無法於系爭房屋所在地辦理營利事業之登記，並造成被告有違規營業之事實，雖原告於八十八年十一月十九日將系爭房屋之一樓變更使用用途為飲食店，然系爭房屋二樓之使用用途仍僅供住宅使用，原告交付之租賃物顯有瑕疵，則被告於八十八年十一月二十六日以存證信函向原告主張在未交付具有餐飲用途之系爭房屋前，被告得依民法第二百六十四條規定，主張同時履行抗辯權而拒絕給付租金，且被告並無給付租金遲延之情事，原告不得以被告給付租金遲延為由而終止租賃契約，原告終止租約既不合法，則原被告間之租賃關係仍繼續存在，被告依法自得有權占有系爭房屋等語，資為抗辯。

二、本件原告於八十七年三月十一日，將其所有之系爭房屋出租予被告使用，約定租金每月四萬六千元，租賃期間為自八十七年四月一日起至九十二年四月一日止，第一年至第二年租金每個月四萬六千元，第三年至第四年租金每個月四萬八千元，第五年租金每個月四萬九千元，且被告自八十八年十月一日起即未依約繳交租金，經原告屢次催請，被告均未繳交，原告乃於八十八年十二月一日以頭份四支郵局第六十六號存証信函通知被告，催告其於函到之日起七日內依約繳付已到期之欠租，如屆期仍不為支付租金，原告即對被告終止本件房屋租賃契約，不再為終止本件房屋租賃契約之意思表示通知等語，被告並已於八十八年十二月二日收到上開存證信函，被告迄未給付租金，系爭房屋目前仍為被告占用中之事實，為兩造所不爭執，並有原告所提之建物登記謄本、房屋租賃契約、八十八年十二月一日頭份四支郵局第六六號存證信函、掛號郵件收件回執各一件為證，堪信為真實。

三、本件原告主張兩造間之租賃契約，已因被告遲付之房屋租金總額已達兩期之租額，經原告定期催告，被告仍未於所定相當期限內依約繳付已到期之租金，本件房屋租賃契約已為原告合法對被告終止，被告迄今仍占用系爭房屋，屬無權占有。

被告則以系爭房屋一、二樓無法全部作為經營餐廳營業之用，與兩造之約定不符，原告無法交付可供營業用途之一、二樓之房屋予被告，係屬不完全給付之瑕疵給付，在原告交付適於經營餐廳營業用之房屋前，被告自得主張同時履行抗辯而暫不給付租金，是自無遲延給付租金情事，原告無權終止租約等語置辯。

是本件首應審究者即為系爭房屋有無被告所稱不完全給付之給付瑕疵存在？經查，⑴系爭房屋一、二樓依苗栗縣政府建設局所核發之使用執照，係位於商業區，第一層面積八八．０四平方公尺，有原告所提使用執照影本一份為證，被告對此亦不爭執，堪信為真。

又系爭房屋之一樓雖原登記為住宅使用，惟因其面積未達一百平方公尺，如欲申請營利事業開設餐飲業，得免辦理建物用途變更，亦有原告所提苗栗縣政府八十九年十一月八日八九府建工字第八九０００九四三八二號函影本一紙在卷足憑，而被告承租系爭房屋既為經營牛排專賣店，屬餐飲業，則依前揭苗栗縣政府函示意旨，縱系爭房屋之一樓原登記為住宅使用，亦無須變更建物之用途，即得申請營利事業登記經營牛排專賣店無疑。

況原告已於八十八年十一月九日向苗栗縣政府建設局申請變更系爭房屋第一層房屋用途為飲食店，並經苗栗縣政府建設局以八十八年十一月十九日八八建管字第八八Ｅ0000000號稿准許在案，並於使用執照記載綦明，亦有原告所提使用執照及苗栗縣政府建設局稿影本各一件為證，且被告對此亦不爭執，則系爭房屋之一樓縱認之前曾有不能申請營利事業登記經營牛排專賣店之情事，亦已因此而補正，再難認有何不完全給付之情形存在。

⑵被告雖辯稱其承租系爭房屋之二樓亦係欲供經營牛排館使用，而系爭房屋之二樓之使用用途仍僅供住宅使用，不能經營牛排館，原告交付之租賃物顯有瑕疵，並提出系爭房屋之租賃契約書影本為證，然查，租賃契約書第一條雖載明系爭房屋一、二樓供豪大牛排店使用，惟並未限制系爭房屋一、二樓均須供豪大牛排店營業使用，而被告承租系爭房屋經營豪大牛排店，一樓係供對外營業使用，二樓則供員工休息等情，業據被告於兩造間台灣高等法院台中分院八十九年度上字第六四號損害賠償事件八十九年三月三十日準備程序中供承在卷（參見台灣高等法院台中分院八十九年度上字第六四號損害賠償事件卷宗第五十一頁），雖其嗣後又改稱系爭房之二樓係要當儲藏室使用等語（參見前開卷宗第一三三頁、一三四頁），惟不論被告承租系爭房屋之二樓係欲供員工休息或當儲藏室使用，被告顯非使用系爭房屋之二樓供對外營業之用，應堪認定。

且參以被告自承租系爭房屋時起至八十八年七月十九日自動聲請停業一年獲准時止，被告均係僅以系爭房屋之一樓供對外營業之用，二樓則供其員工住宿或當儲藏室使用，益足徵被告並非欲使用系爭房屋之二樓供對外營業之用。

是原告提供之系爭房屋之二樓既無不能供被告作員工休息或儲藏室使用之情事，自亦難認有何不完全給付之情形存在。

⑶綜上，原告交付之系爭房屋一、二樓既均無不完全給付之情形存在，則被告據以主張同時履行抗辯，拒絕給付租金，自屬無據，則被告依兩造租賃契約之約定，自應負按時繳付租金予原告之義務。

四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項定有明文。

被告自八十八年十月一日起即未依約繳交租金，經原告屢次催請，被告均未繳交，經原告於八十八年十二月一日以頭份四支郵局第六十六號存証信函通知被告，催告其於函到之日起七日內依約繳付已到期之欠租，如屆期仍不為支付租金，原告即對被告終止本件房屋租賃契約，不再為終止本件房屋租賃契約之意思表示通知等語，被告並已於八十八年十二月二日收到上開存證信函，且被告迄未給付租金，既如前述，則兩造間之租賃契約自應認已經原告於八十九年十二月間合法終止（參見臺灣高等法院暨所屬法院六十二年度法律座談會結論）。

五、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條前段定有明文，本件系爭房屋之租賃契約既經原告合法終止，被告依上揭規定即應返還系爭房屋予原告，詎其猶占用系爭房屋，自屬無權占有。

又被告自八十八年十月至同年十二月止並未給付租金，共積欠租金十三萬八千元（每月租金四萬六千元，共三個月），依兩造租賃契約第三、四條之約定，被告自應給付此部份租金及其法定遲延利息。

又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，此為社會一般之觀念，而依不當得利之法則，請求返還不當得利以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求之範圍應以對方所受之利益為度，本件被告無任何權源，占用系爭房屋，原告依據不當得利之法則，請求被告給付相當於租金之損害金，自屬正當，是原告請求被告給付如主文第二、三項所示之相當於租金之損害金，洵屬有據。

六、綜上，原告依民法第七百六十七條、四百五十五條前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，及依租賃契約第三、四條之約定請求被告給付積欠之租金及其法定遲延利息，暨依不當得利之法則請求被告給付相當於租金之損害金及其法定遲延利息，均有理由，均應予以准許。

七、本判決係就民事訴訟法第四百二十七條第二項訴訟所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行；

另被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金頧，予以准許。

八、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。

另被告聲請訊問證人譚煒生、郭盛紋，本院認被告欲聲請證人譚煒生、郭盛紋證述之待證事實，於本件兩造爭端之解決非屬必要，無傳訊之必要，併予敘明。

九、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 二 月 二十二 日
臺灣苗栗地方法院苗栗簡易庭
~B法 官 王萬金
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 姚錫鈞
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十二 日