臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,89,訴,41,20010201,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 八十九年度訴字第四一號
原 告 己○○
訴訟代理人 林富華律師
原 告
即承受訴訟人） 徐德盛
林徐綉鳳
右二人共同
訴訟代理人 徐新維 住台北市○○區○○路二段二六巷十九號三樓 戊○○ 住
林富華律師
原 告 甲○○ 住
丙○○ 住
丁○○ 住
庚○○ 住
辛○○ 住
兼右五人共同
訴訟代理人 戊○○ 住
右六人共同
訴訟代理人 林富華律師
被 告 壬○○○ 住
訴訟代理人 陳彩霖 住
許修齊律師
右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：

主 文

確認被告就原告共有座落竹南鎮○○○段一八二地號、同段一八三地號、同段一八五地號、同段六一四地號耕地之租賃權（竹外字第一○○號耕地租約）不存在。

被告應將前項四筆土地返還與原告及全體共有人。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第二項於原告以新台幣叁佰玖拾肆萬元供擔保後，得假執行。

但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟壹佰捌拾貳萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：求為判決如主文第一、二、三項所示及以供擔保為條件之假執行宣告。

二、陳述：（一）兩造依耕地三七五減租條例，就坐落苗栗縣竹南鎮○○○段一八二地號、一八三地號、一八五地號、六一四地號等四筆土地訂有耕地租佃契約，兩造租約於民國八十五年底將屆六年期，時因被告已違約廢耕，並轉租他人經營釣魚、蝦池五年以上，經原告多次勸止均不理會，嗣被告願有條件返還耕，兩造遂就補償金為協商，惟協商未成，迨於八十七年間，竹南鎮公所函知被告因六年租約到期欲續訂租約，原告乃委請律師代函公所，以被告違約、違法將系爭耕地出租他人經營「天廚釣魚池」為，請求竹南鎮公所否准之，嗣並經原告委請律師發函終止兩造租約。

詎鎮公所猶准被告換約續租，原告不服，依法申請竹南鎮公所及縣政府調解、調處，曾因和解在望而撤回調處申請，嗣再申請調解，惟最後調處不成立，而依法移送鈞院審理。

（二）兩造間耕地租賃法律關係已經不存在：１、按承租人應自行耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。

違反前揭 規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。

耕地三 七五減租條例第十六條定有明文。

又耕地三七五減租條例第十六條第二 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限 制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消 滅而言，最高法院八十年度台再字第一五號判例參照。

基此，被告違反 轉租他人，不待原告為終止租約表示，原訂租約即失效力，惟原告亦曾 補為終止租約之表示已如前述。

２、查被告於承繼其父劉欽郎系爭耕地租賃權後未幾，即違約轉租於第三人 顏金龍，除將系爭耕地內之良士出售圖利外，並使第三人違法經營天廚 釣魚蝦池。

（二）兩造間耕地租賃關係，已經合法終止：１、按耕地承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止耕地租 約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款訂有明文。

２、查被告違法將系爭耕地轉租他人經營商業釣魚、蝦池，已如上述，則被 告顯有廢耕之事實，且期間超過五年。

經原告約於八十五年年底口頭不 予續租表示後，被告雖嗣將出租第三人耕地收回，惟卻籍機供人傾倒工 程廢棄土雜物、石及。

嗣兩造正式於政府調解期間，被告方再整地並載 運大量沙土覆蓋其上，以掩人耳目，時約八十八年一月份。

直至第二次 調解時，被告方種植蕃石榴，為為搪塞。

３、如前所述，就上揭廢耕事實，已經原告委請律師依法為終止租約表示， 被告嗣後亦委請律師回函，凡此，足認租約亦經合法終止。

又被告雖於 八十八年間補植蕃石榴樹，惟查蕃石榴並非短期耕作物，而是長期耕作 物，且非兩造租約所訂應耕作之作物，被告所為顯然違反兩造租約約定 ，爰依租賃契約之一般法理，即違反兩造契約約定，依法再為終止兩造 租約。

三、對被告抗辯之陳述：（一）雖被告於八十九年八月十一日鈞院勘驗時諉稱：「六一四地號原種水稻：：現種植芭樂，已種植有二年了：：在八十六年將建物拆除並填土：：一八二、一八三、一八五：：後來填土種芭樂：：」云云，惟參照劉興源律師於八十七年十月十五日以台北正義郵局第六七八號存證信函表示終止兩造租約並催請被告應於同年月三十一日以前將系爭土地上搭建之違建物、工作物等拆遷等情，足見當時即八十七年十月十五日以前系爭土地上只有違建物、工作物等，並無任何農作物。

從而，被告上揭說詞顯非實在。

（二）又揆諸卷附苗栗縣政府檢送本件調處紀錄案卷，其中原告乙○○曾於八十八年十一月十七日向苗栗縣政府地權股申請終止租約並表示「承租人壬○○○於承租土地上，種植芭樂樹：：有照片證明」等語，而該照片即係苗栗縣政府派員會勘時所拍攝，參照該照片所示，當時（即八十八年十一月間）系爭土地上之芭樂樹矮小應屬剛種植不久等情，亦足證系爭土地上種植芭樂樹應係在八十八年十一月間，迄今僅一年餘。

（三）況被告已自承在八十一、二年有搭建物養蝦，且辯稱曾將系爭土地改闢為養殖魚類及養蝦，並計劃經營釣魚蝦場，後因養魚非屬被告之專長非長遠之計，原告計劃之經營釣魚蝦場未曾開業即胎死腹中云云。

倘若被告後段所云為真實，因系爭土地共有四筆並非全部為魚池，尚有釣魚、釣蝦停車場等既未開業，則迄至其改種芭樂樹期間顯有長達一年以上廢耕之情形。

四、證據：提出私有耕地租約影本一紙、苗栗縣竹南鎮公所函影本一紙、存證信函影本四紙、台灣新竹地方法院拋棄繼承通知影本二紙、繼承系統表二紙、照片十五幀、戶籍謄本為證，並聲請本院履勘現場。

乙、被告方面：

一、聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）訴訟費用由原告負擔。

（三）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

二、陳述：（一）坐落竹南鎮○○○段一八二、一八三、一八五及六一四地號等四筆耕地，原係被告之先父劉欽郎所承租，並向竹南鎮公所辦理耕地租約登記，劉欽郎死亡後，由被告繼承為承租人，並已向竹南鎮公所辦理租約登記，被告並按期繳付租金。

（二）被告並未將系爭耕地轉租他人：本被告承租系爭耕地期間，從未將系爭耕地轉租他人，八十年左右，被告因耕地地勢低窪，緊臨之排水溝每逢大雨水位過高決堤，耕地時常積水無法排出，嚴重影響稻作之收成，被告在為使該等土地能充分利用及收益有所增益之情況下，始甘脆將該等土地改闢養殖魚類之魚池，然因被告對養殖經驗不足，乃聘僱訴外人顏金龍為供技術指導情事，被告對顏金龍僅有支付酬金，與顏金龍間為僱用關係，而非被告將前述土地轉租與顏金龍。

嗣被告養殖狀況雖漸穩定，惟收入平平，收益甚窘，被告乃採納友人建議，採買蝦苗準備養殖，並架構廣告看板等，準備待蝦苗成長後，兼營釣蝦、釣魚。

然因水質不合等故，蝦苗尚未成長即大量死亡，預備兼營之釣蝦、魚池無以開張，被告損失慘重，只求續為養殖魚類。

原告所謂被告將耕地轉租他人經營釣蝦、魚池之情，洵屬原告為不法取回系爭耕地，所為編造之不實指控，毫無足取。

又原告所主張被告曾以該土地使第三人違法經營天廚釣魚蝦池之事實，屬積極事實，依民事訴訟法第二百七十七條規定，應由原告負舉證責任。

況依原告誣稱被告自七十九年至八十五年間轉租他人經營釣魚、蝦池長達五年以上，果如此，依原告收回耕地之急切之心態論，原告於該五年期間內，自有相當充分之時間及機會主張系爭租約無效，原告必加以主張，而達收回耕地之目的；

然該五年間內，不僅未見原告有任何主張，且原告尚毫無異議繼續收取租金以迄八十七年，此亦足佐證被告確無違法轉租之情，否則原告當早有所主張，斷無可能事過境遷而於今日事後再加爭執。

（三）被告並無不為耕作之情：１、 按耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，即土地法所稱之耕地租 用，而所謂耕地，依土地法第一百零六條第二項規定，既包括漁牧，是 則被上訴人在其承租之耕地內磚砌養魚池養魚，已不能認為變更用途或 地形。

且按之上開條例第十七條規定，耕地租約，在租佃期限未屆滿前 ，非有該條例所列情形之一者，不得終止。

變更用途 (僅變更耕作方法) 或地形，並非該條所定得終止租約之事由。

上訴人乃執而終止租約，即 非合法。

從而應認兩造間就系爭耕地，仍有租賃關係存在，最高法院七 十三年度台上第五八七號判決參照。

如前所述，被告係為因應系爭耕地 地勢低窪之故，而曾改養魚類，而依前揭判決意旨，此為三七五租約所 允許之範圍，且仍繼續耕作而無不為耕作之情，並無所謂變更用途、地 形，或有任何終止租約之事由發生，出租人自不得以此而主張終止租約 甚明。

２、嗣八十六年左右，被告認為養殖魚類終非自己專長，信賴旁人技術指導 終非長久之計，乃決定回歸本業，改種農作物，故將魚池拆除，填土整 地，孰料竟有不肖人士乘機於夜間傾倒大量工程廢棄物，被告事後發覺 ，尚費大量人力、物力將之排除，續為整地後，開始種植農作物。

被告 絕無可能有如原告所言，自找麻煩，先供人傾倒廢土，嗣再耗錢廢力整 地之前後矛盾等舉措。

原告所指，既與事實不符，且不合生活經驗法則 。

３、原告利用上述不肖人士偷倒廢土在系爭土地上，被告尚未來得及消除之 際，所拍得並提出鈞院作證之照片，並不得據以證明被告有將該等土地 供人傾倒廢土之事實；

至鈞院於現場履勘時，雖於開挖一八三地號土地 達一公尺，發現有塑膠袋、碎石片、磚塊、水管及白色、黑色不明泥土 ，且有臭味等情，該等情事應係被告於整地時，因需用大量泥土填平魚 池，自他處遠載運廢土回填時所致，且查，上述土地上所種植之蕃石榴 樹已結實纍纍，足證被告所用以填補魚池之上述廢土，並無足影響蕃石 榴樹之種植及成長收成；

況被告種植蕃石榴之目的係在得有採收利益， 因而被告對上述土地地質之要求益高，且至為重視，益不可能以虛應， 用對種植農作物不利之泥土填平前述土地。

（四）末按耕地承租人於約定主要作物生長季節，改種其他作物，非法所不許（最高法院五十八年台上字第一一六一號判例參照），種植果樹蕃石榴亦屬經營農業範圍，況定期租賃，承租人變更使用方法，改種果樹蕃石榴並非法定終止租約之原因。

出租人不得據以終止租約，收回耕地（最高法院八十二年度台上字第二六六○號判決參照）。

查系爭三七五租約並未限制承租人耕作之種類，且縱有約定，依法亦非不得改種；

則被告於系爭耕地上種植蕃石榴果樹，系爭屬農業經營之範圍，既未違反耕地三七五減租條例，且未違反系爭租約，原告以此藉故主張解約收回耕地自屬無理。

（五）綜上，原告主張系爭租約無效或業經終止之事由確不存在，被告根本無任何違約之情事，原告爭執目的，無非係為無償收回耕地自用。

兩造於苗栗縣政府調解、調處期間，原告曾一再提出同意賠償被告損失以收回耕地之和解方案，惟因金額之多寡無法達成共識而作罷。

倘使被告有任何違約事由，原告自始即逕為主張租約無效或終止租約以無價收回耕地，絕無無端退讓同意賠償被告損失之理。

由此可證被告確無任何違約之情，原告方會自知理虧自始即提案同意賠償。

丙、本院依原告聲請履勘現場。

理 由甲、程序部分：

一、本件租佃爭議因苗栗縣政府調處不成立移送本院時，雖列徐秀榮為申請調處人，惟徐秀榮早於八十四年八月二十五日，本件申請調處前即已死亡，此有戶籍謄本附卷可稽，嗣徐秀榮之部分繼承人丙○○、戊○○、丁○○、辛○○、庚○○於本件追加為原告，因請求之基礎事由同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款規定無違，應予准許。

二、本件原告乙○○於起訴後之八十九年七月二十三日死亡，由其繼承人徐德盛、林徐綉鳳承受訴訟，附此敘明。

乙、實體部分：

一、原告主張：原告共有坐落苗栗縣竹南鎮○○○段一八二、一八三、一八五、六一四地號等四筆土地，與被告訂有耕地租佃契約，兩造租約於八十五年底將屆六年期，時因被告已違約廢耕，並轉租他人經營釣魚、蝦池，違反耕地三七五減租條例第十六條規定，原訂租約即失效力；

就上揭廢耕事實，已經原告委請律師依法為終止租約表示，被告嗣後亦委請律師回函，凡此，足認租約亦經合法終止。

又被告雖於八十八年間補植蕃石榴樹，惟查蕃石榴並非短期耕作物，而是長期耕作物，且非兩造租約所訂應耕作之作物，被告所為顯然違反兩造租約約定，爰依租賃契約之一般法理，即違反兩造契約約定，依法再為終止兩造租約。

故提起本件確認租賃關係不存在之訴。

二、被告則以：被告承租系爭耕地期間，從未將系爭耕地轉租他人，系爭耕地因耕地地勢低窪，緊臨之排水溝每逢大雨水位過高決堤，耕地時常積水無法排出，嚴重影響稻作之收成，被告在為使該等土地能充分利用及收益有所增益之情況下，始將該等土地改闢養殖魚類之魚池，而聘請訴外人顏金龍供技術指導，而非被告將前述土地轉租與顏金龍。

嗣養蝦不成後續為養殖魚類。

被告係為因應系爭耕地地勢低窪之故，而曾改養魚類，而依最高法院七十三年度台上字第五八七號判決意旨，此為三七五租約所允許之範圍，且仍繼續耕作而無不為耕作之情，並無所謂變更用途、地形，或有任何終止租約之事由發生，出租人自不得以此而主張終止租約甚明。

嗣被告將魚池拆除，填土整地，期間有不肖人士乘機於夜間傾倒大量工程廢棄物，被告事後發覺，已將之清除，整地後種植蕃石榴農作物，亦係屬農業經營範圍被告既未違反耕地三七五減租條例，且未違反系爭租約，原告以此藉故主張解約收回耕地自屬無理等語，資為抗辯。

三、查坐落苗栗縣竹南鎮○○○段一八二地號土地現登記為原告己○○、甲○○、原告徐德盛、林徐綉鳳之被繼承人乙○○、原告丙○○、戊○○、丁○○、庚○○、辛○○之被繼承人徐秀榮所共有，同段一八三、一八五及六一四地號土地，現登記為原告己○○、甲○○、徐德盛及原告丙○○、戊○○、丁○○、庚○○、辛○○之被繼承人徐秀榮所共有，上開四筆土地，兩造間訂有三七五耕地租約，並經登記在案，上開四筆土地原承租人為被告之被繼承人劉欽郎，劉欽郎死亡後，由被告繼承該租賃關係，並經租約登記，又徐秀榮業於八十四年八月二十五日死亡，其繼承人除本件原告丙○○、戊○○、丁○○、庚○○、辛○○外，尚有訴外人徐曾長妹、徐張金蓮等人，又上開四筆土地原係種植水稻，被告於八十一、二年間將六一四地號土地改闢為養蝦池，並搭蓋建物，該建物則於八十六年間拆除，一八二、一八三、一八五地號土地則改闢為養魚池，現上開四筆土地則均種植芭樂樹；

嗣兩造間因租佃爭議，經苗栗縣政府調處不成立，而移送本院等事實，為兩造所不爭執，並經院履勘現場查明無訛，且有台灣省苗栗縣私有耕地租約影本（竹外字第一○○號）、土地登記謄本、戶籍謄本、繼承系統表附卷可稽，堪信為真實。

四、原告主張系爭耕地被告違法轉租與訴外人顏金龍經營釣魚、釣蝦場，不自任耕作，租約無效等語；

被告則辯稱被告承租系爭耕地期間，從未將系爭耕地轉租他人，其將系爭土地改闢養殖魚類之魚池，乃聘僱訴外人顏金龍為供技術指導，與顏金龍間為僱用關係，而非被告將前述土地轉租與顏金龍等語。

經查證人顏金龍於本院證稱：伊沒有承租系爭土地，僅係去幫忙被告看池塘等情，而原告主張轉租情事，亦無其他證據證明以實其說，此部分主張尚難採信。

五、原告主張系爭土地於八十七年十月十五日原告委請劉興源律師發存證信函，土地上只有違建物、工作物等，並無任何農作物。

又系爭土地在被告未種植芭樂樹以，並非全部為魚池，尚有釣魚、釣蝦停車場等，既未開業，則迄至其改種芭樂樹，期間有長達一年以上之廢耕情形等語；

被告則辯稱系爭耕地地勢低窪，耕地時常積水無法排出，嚴重影響稻作之收成，被告在為使該等土地能充分利用及收益有所增益之情況下，始將該等土地改闢養殖魚類之魚池，嗣又闢建養蝦池，後再改種植蕃石榴農作物，而將系爭土地改養殖魚類，為三七五租約所允許之範圍，且仍屬繼續耕作；

又改種植番石榴果樹，係屬農業經營範圍，亦未違反耕地三七五減租條例等語。

而原告所主張之廢耕情事，依其主張之事實，係屬不自任耕作，是兩造之爭點在於系爭耕地，被告是否有不自任耕作之情事，亦即被告是否違反耕地三七五減租條例第十六條之規定，致租約無效，原告因此而得收回土地？１、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項分別定有明文。

而承租人不自任耕作與將耕地轉租，同屬耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原訂租約無效之原因，出租人雖不能證明承租人有收取租金情事，然如承租人確有不自任耕作情事，租約仍歸無效（最高法院八十年度台上字第一四六五號判決參照）。

又耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，即土地法第一百零六條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。

故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。

如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。

所稱耕作，依土地法第一百零六條第二項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。

故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，自屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（最高法院八十七年度台上字第五九二號、八十五年度台上字第一二二七號判決參照）。

又所謂原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言（最高法院四十六年度台上字第五七號判例參照）。

２、查系爭耕地原係供種植水稻用之農地，被告於八十一、二年間將其中六一四地號土地改闢為養蝦池，並搭蓋建物，一八二、一八三、一八五地號土地則改闢為養魚池之事實，為兩造所自認，而兩造於本件三七五租約訂約時並未約定系爭耕地係供漁牧之用，亦為兩造所不爭執，並有台灣省苗栗縣私有耕地租約附卷可憑，則揆諸前揭說明，被告將原為栽培農作物之耕地租佃契約，未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作，原訂租約全部無效。

被告所辯不足採信，原告主張則堪信為真實。

３、從而，本件系爭租賃關係，因被告不自任耕作，違反耕地三七五減租條例第一項規定，原告請求確認租賃關係不存在，並依同條第二項規定，請求命被告將該四筆土地返還原告及全體共有人，為有理由，應予准許。

六、原告雖又主張兩造間租約已經原告終止而不存在等情；惟查系爭租約已因被告不自任耕作而無效，原告前開主張已獲勝訴判決，已如前述，則原告此部分之主張，即無庸再為審究，附此敘明。

七、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均不影響本件判決基礎之認定及判決之結果，爰不一一論述，亦併敘明。

八、本判決第二項部分兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 二 月 一 日
臺灣苗栗地方法院民事庭
~B法 官 宋國鎮
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 歐樹根
中 華 民 國 九十 年 二 月 一 日