臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,95,訴,327,20071127,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 95年度訴字第327號
原 告 丁○○
訴訟代理人 楊進興 律師
被 告 丙○○
號
訴訟代理人 李震華 律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國96年11月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）被告於民國94年間就其所有坐落苗栗縣竹南鎮○○段○○段234 地號土地上，推出「博愛家族」社區預售房屋建築方案。

原告於94年8 月間與之洽談，被告表示可於原告購買之土地特定範圍內，依法令允許建築最大坪數，並遵循原告之需求規劃設計。

兩造遂於同年9 月8 日簽訂房屋及土地預定買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約），原告向被告購買編號A 棟1 號1 戶，約定房屋價款為新臺幣（下同）970 萬元、土地價款1,650 萬元，總價2,620 萬元，原告並已先交付簽約金合計150 萬元。

嗣原告徵得被告之同意，自行委請設計師訴外人戊○○規劃製圖，其間戊○○數次與被告及其胞弟訴外人乙○○協調，被告均無異議，建築設計圖乃以總面積240 坪之設計定稿（依法令最大坪數可建築280 坪）。

詎被告竟於94年12月10日提出須加收30坪，每坪5 萬元，總計150 萬元價金之要求。

惟兩造締約時即已約定原告得於購買之土地特定範圍內，依法令允許建築最大坪數，房地買賣總價均不變；

被告僅得依系爭買賣契約第1條第4項要求找補1 ％至3 ％，不得增加150 萬元之價款。

經兩造溝通，乃於94年12月下旬合意解除系爭買賣契約。

系爭買賣契約合意解除後，兩造原擬另就同一社區之A2、A3房屋協商簽訂新約，惟雙方意思未能達成一致，故未成立該買賣新約。

（二）系爭買賣契約既經兩造合意解除，被告原依契約收取原告交付之買賣價金150 萬元即屬不當得利，自應返還予原告。

詎被告竟拒不返還，為此爰依不當得利之法律關係，訴請被告返還上開價金等語，並聲明：⑴被告應給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⑵願供擔保請准宣告假執行。

（二）對被告所為抗辯之陳述：⑴被告辨稱，原告給付之150 萬元價金，因原告未能履行契約，具可歸責事由，已依民法第249條第2款規定沒收，惟被告就原告可歸責之事由未能舉證說明，其抗辯無理由；

且150 萬元為買賣價金之一部，非定金之性質。

又被告認為原告應補簽契約，惟兩造既對系爭A2、A3房屋之買賣契約內容無法達成合致，原告自無補簽約之義務。

縱認兩造尚未合意解除契約，則原告於給付簽約金後，需待被告開工始有續行給付價金之義務，而本件工程既未開工，即不生遲延給付之情事。

⑵系爭買賣契約簽訂後，原告委請戊○○設計房屋建築圖，該圖所設計之系爭A1房屋為240 坪，嗣經兩造確認內容後，被告乃委請訴外人張仲良建築師完成細部平面圖，此時被告竟要求加價150 萬元，經兩造溝通後，於94年12月下旬合意解除系爭買賣契約。

倘系爭買賣契約未經合意解除，原告交付系爭150 萬元，迄今已一年餘，何以被告迄未依約開工興建？兩造又何須另就同一社區之A2、A3房屋協商簽訂新約？且A1與A2、A3買賣契約，於房屋結構、面積、貸款額等重要之點均截然不同，自非同一標的之買賣。

至被告辯稱，兩造就A2、A3買賣契約協商，乃本於系爭Al買賣契約第6條房屋變更設計增減設備工程，原告因違反該條款，故依契約第14條第3款規定，被告得解除契約，並沒收依房地總價20％計算之金額云云。

惟上開第6條規範內容，僅止於房屋內部隔間，與A2、A3買賣標的變更無關。

再依同條第2項規定，工程變更事項須經雙方於工程變更單上簽認始生效力，若工程變更事項不生效力，被告仍應按原設計施工，換言之，工程變更事項縱不生效力，亦不生原告違約之效果；

倘若如此，則被告應依約開工，而原告第2 期開工款給付義務尚未到期，並無違約情事，被告何來解除契約之權？⑶被告突於96年9 月28日寄發存證信函，謂系爭Al房屋工程業於95年11月上旬破土開工，要求原告給付開工款云云，惟原告於95年8 月22日提起本件訴訟，並主張系爭150 萬元已依民法第249條第2款規定予以沒收，是徵之情理判斷，被告殆無可能於95年11月上旬就系爭房屋著手興建，灼極昭然。

被告於此時寄發存證信函，係因簽訂系爭買賣契約迄今從未開工，又無法定解除契約事由，無異坐實原告主張兩造合意解除契約之情，而藉此混淆事實。

二、被告則以：

（一）被告否認兩造就系爭契約業已合意解除，原告應就合意解除系爭契約負舉證責任。

（二）系爭150 萬元本係訂金，嗣該150 萬元訂金轉為係爭契約簽約後價金之一部分。

系爭契約簽訂時，跟原告談好的面積是210 坪，但原告找設計師戊○○所設計的設計圖，使整個圖面增加超過30坪，需增加150 萬元價金，但原告不同意，並隨即表示以原先設計圖修正即可，該圖修正後原告仍不滿意，並主張要解除契約，被告向原告表示如要解除契約則沒收系爭150 萬元價金，原告考慮一週後，即表示不買系爭契約標的Ａ（原為A1、A2、A3的總和），改買A2、A3，經被告同意後，要求原告儘速提出設計圖及重定契約跟價金等條件，以利簽約，並催促原告共同修改契約，將系爭契約改為A2、A3，但原告迄今遲未提出，契約也未修改；

因A2、A3契約之成立將取代原先系爭買賣契約，150 萬元部分則轉作A2、A3之價金，故被告是與原告協議換標的銷售，並非合意解除系爭買賣契約，故被告受領系爭契約之價金150 萬元，自非不當得利。

（三）因原告打算修改系爭房屋之外圍及內都格局，涉及面積、位置之確定，而原告遲未告知被告修改後相關位置格局，致被告無法按照契約載明日期施工，期間多次催告，原告均置之不理，是原告已違反系爭契約第6條第1款規定。

原告遲不履行約定，核屬給付遲延，經被告合法催告後已解約（見被證二），則依兩造買賣契約第14條規定被告得沒收其價金。

從而，兩造間不曾合意解除系爭契約，原告爰依不當得利之法律關係，訴請被告返還上開價金並無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保准免假執行。

三、兩造不爭執事項（參見本院179頁筆錄）

（一）兩造於94年9 月8 日簽訂原證一土地及房屋預定買賣契約 （即座落於苗栗縣竹南鎮○○段○○段234 號土地基地、及「博愛家族」社區Ａ棟1 號房屋1 戶，以下簡稱系爭買賣契約），約定房屋面積210 坪、價金970 萬元，土地面積約88坪、價金1,650 萬元，合計總價2,620 萬元。

（二）原告先於94年8 月17日先預付現金150 萬元（以下簡稱系爭150萬元）。

（三）之後兩邊簽訂系爭土地及房屋買賣契約後，將系爭150 萬元分別作為土地及房屋價金之一部，各97萬元、53萬元。

（四）系爭買賣契約簽定後，原來是由被告依原預售時經原告參考的房屋平面圖來作設計，後來原告不滿意，故兩造合意未使用原圖而係由原告另請建築師戊○○設計房屋建築圖，草圖完成，再由被告委請張仲良建築師完成細部平面圖，因系爭Ａ棟房屋設計為240 坪超過原約定210 坪面積約30坪，被告方面要求原告加價約150 萬元。

後來兩造確實有針對A2、A3房屋訂約去做磋商。

（五）系爭買賣契約標的A 棟的土地，即同銷售案原基地平面圖Al、A2、A3三棟房屋基地之總和。

四、兩造於94年9 月8 日就座落於苗栗縣竹南鎮○○段○○段234 號土地基地、及「博愛家族」社區Ａ棟1 號房屋1 戶簽訂土地及房屋預定買賣契約，約定房屋面積210 坪、價金970萬元，土地面積約88坪、價金1,650 萬元，合計總價2, 620萬元（以下簡稱系爭買賣契約），原告先於94年8 月17日先預付現金150 萬元（以下簡稱系爭150 萬元），之後簽訂系爭買賣契約時，將系爭150 萬元分別作為土地及房屋價金之一部，各97萬元、53萬元等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約在卷可參，堪認為真實。

本件主要爭點在於系爭買賣契約是否業於94年12月下旬經兩造合意解除。

而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。

經查：

（一）原告主張兩造業於94年12月下旬合意解除系爭契約一情，為被告所否認，原告自應舉證以實其說。

原告雖聲請傳訊證人即其夫甲○○、設計師戊○○作證，惟證人戊○○到庭結證稱：伊曾就系爭房地設計，依建築法令本件土地可以設計240 坪房屋，設計好時，曾在被告辦公室經雙方同意，伊不知道被告後來有要求加錢，只經原告告知這個案子有一些問題，要伊暫緩進行，在設計師的立場，受人委託設計時，不會去涉入設計坪數跟原本約定的不符時該怎麼磋商的部分，伊不清楚這個案子後來沒有繼續進行的原因等語（參見本院卷第30 4頁至306 頁筆錄），可徵，證人戊○○就兩造間系爭契約事後有無合意解除一情，並不知情，其證詞無法作為本件事實認定之證據。

而證人甲○○到庭雖證稱：原告是伊配偶，當初買系爭Ａ房地時，是要蓋來創業自用，但是後來價金超出預算太多，會影響營運，沒有辦法再買下去，被告陳先生有同意，伊與原告在那天有商量如果不買Ａ房地，是否可以改買A2、A3，後來因為種種原因如預售屋的品質無法控制，伊等認為被告還是沒有辦法符合要求，因此之後連A2、A3都沒有買了等語（參見本院卷第301 頁筆錄），惟經本院詢問證人兩造間商談過程等細節時，證人陳稱：原告後來發現建築面積不符合營業要求，被告請求補價，兩造有溝通，不算在吵架，伊當時有表示回去思考一下，提出解決方案，各退一步，這對雙方都是好的，否則這樣繼續加價下去的話可能導致無法營運，所以跟原告商量過後就跟被告說要解除系爭買賣契約，伊並主動向被告表示要購買A2、A3房屋，惟後來仍未談成。

被告沒有提到解除系爭契約後，已繳付之系爭150 萬元價金要如何處理，被告只有說如果伊和原告要買A2、A3的話，就把150 萬元轉成A2、A3的訂金等語（參見本院卷第302 頁、第303 頁筆錄），核與被告辯稱：並未與原告合意解除系系買賣契約，原告當初買的時候以Ａ稱，其實是A1、A2、A3的總稱，但原告後來找了別人設計，坪數超出契約所約定坪數30坪，伊跟他們商談超出坪數的處理方式，原告不同意追加價錢，並要求解除契約，伊說如果解除的話要沒收150 萬元價金，原告先生見兩造爭執不下，就提議一週後會給答案，後來他們就說改買A2、A3，伊有說若要改買的話也可以，但是要把契約及價金由原告本來買的A1、A2、A3改為買A2、A3，所以並不是解除原來系爭買賣契約等語（參見本院卷第300 頁筆錄），及證人即被告之胞弟乙○○證述：兩造系爭買過程中，伊有參與設計，後來原告認為太單調，就自己找人設計，當初是要配合原告的需求，將買的3 戶設計成1 戶，原告最後設計出來的坪數有增加，被告有就增加的坪數報價給原告，原告生氣說不買，被告就說要沒收原告第一次繳的價金，這個情況發生時，伊有在場，因為場面很僵，當時原告先生在場就說幾天後會給被告一個滿意的答覆，當時被告並未同意原告不買Ａ房地的要求，因為這樣損失太大了，之後的情形伊不清楚，只知被告有將修改的內容寄郵件給原告，並催原告前來訂約，但原告一直沒有來等語（參見本院卷第307 頁至312 頁筆錄）可徵，兩造在討論系爭契約是否要解除時，確實有提及各退一步，提出解決方案，原告並同意將系爭150 萬元價金轉成日後購買A2、A3的訂金等情，應甚明確。

否則兩造若曾合意解除系爭契約，豈會對已繳納之系爭150 萬元價款要如何返還一情隻字未提。

因此證人甲○○另證述：是被告先同意解除系爭契約，伊才主動提出要購買A2、A3房屋云云，應係迴護之詞，不足採信。

（二）佐以原告提出被告於95年5 月21日寄給原告之書信，內容提及：「．．如果A2以妳那天的圖再加算上去，那就超過我們雙方原訂的建坪，不信妳算看看A267.02 坪、A3 ：70.9坪。

希望近日內來完成改約」等語（附於本院第109原證7） ，可證被告確實有請原告前來完成改約，其辯稱：被告是與原告協議換標的銷售等語，應屬實情。

（三）佐以系爭契約第一條第四項已約明：本約前述買賣面積與主管機關核准之建築執照圖面積之誤差在百分之壹之內者，雙方同意互不找補、不增減價款，如超過百分之壹時，其超過部份雙方同意依本約規定之房屋及土地單價比率，以無息互相補貼價款於交屋時一次結清，甲方找補以百分之一至百分之三為限，雙方各無異議等語（參見本院卷第13頁反面系爭契約約定），兩造間就日後設計房屋建築坪數多出部分，已有約明補貼方式，原告若不滿意被告追加價金之協議，自可本於該契約約定主張權利，衡情被告尚無須與原告達成解除系爭買賣契約之合意。

（四）原告以系爭買賣契約迄今從未開工，又無法定解除契約事由，可以佐證被告同意解除契約云云，惟因被告係同意將系爭契約更改為購買A2、A3，在A2、A3訂約細節未議定之前，自無先就系爭契約開工之理，原告上開主張並不可採。

（五）綜上所述，被告辯稱其係接受原告建議改買A2、A3標的，，係出於換標的銷售之認知，而非同意與原告解除系爭買賣契約一情，應可採信。

從而在兩造就A2、A3標的另為議定之前，系爭契約尚無解除之理。

五、原告既不能證明兩造間曾達成解除系爭買賣契約之合意，則被告前此本於系爭買賣契約而收受系爭150 萬元之價金，即非無法律上之原因。

從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告返還系爭之買賣價款150 萬元本息，即屬無據，應予駁回。

又原告之訴既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 96 年 11 月 27 日
民事庭法 官 黃賢婷
上開正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並繳納上訴費用。
書記官 楊思賢
中 華 民 國 96 年 11 月 27 日