臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,98,簡上,6,20090817,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 98年度簡上字第6號
上 訴 人 王鳳鳴
被上訴 人 賴清標
上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國97年12月16日本院簡易庭97年度苗簡字第555 號第一審判決，提起上訴，本院於98年8 月3 日辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、本件上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。

二、上訴人起訴主張：上訴人前為成立汽車駕駛人訓練班（下稱駕訓班），於90年2 月21日與被上訴人簽訂租賃契約，約定被上訴人將苗栗縣苗栗市○○段2116-2、2206、2206-2、2207地號土地及其地上物出租予上訴人，租賃期間自90年2 月21日起至106 年2 月20日止，契約成立時上訴人交付被上訴人租賃保證金50萬元，然被上訴人在出租期間中，竟於94年4 月15日將2206地號土地分割成多筆土地，並將其中2206-10 地號、2206-11 地號土地出售予訴外人劉秀梅、謝秋香，駕訓班用地面積因而由9,584 平方公尺減為7,293 平方公尺，並導致上訴人修正工作無法於主管機關核定期限前完成作業使用，交通部公路總局新竹區監理所苗栗監理站（下稱苗栗監理站）因此廢止駕訓班之籌設申請，上訴人已無法再施工從事駕訓班工作，為此依系爭租約第2條、第9條、第12條約定請求被上訴人返還保證金。

並聲明：被上訴人應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

願供擔保，請准宣告假執行。

三、被上訴人則以：從系爭租約前言觀之，本件租賃之標的為「地上物」，而非土地，又上訴人持偽造之土地使用權同意書向苗栗縣政府申請非都市土地變更編定，將2206地號土地辦理使用地類別：交通用地之變更登記，足見上訴人違約，依系爭租約第7條約定被上訴人可將該50萬元保證金沒收。

系爭租約已經兩造於94年5 月24日合意解除而歸於消滅，兩造並於當日簽訂土地使用權同意書，約定至95年6 月1 日止，如無動工開闢啟用教練場則該同意書無效，且雙方不得要求對方任何損失賠償。

從而上訴人依已解除之租約訴請被上訴人返還保證金，即依法無據。

另自主管機關相關函文可知，因上訴人未能提送駕訓班使用土地之水土計畫書，致未能於94年11月18日之期限內籌設完成，而經公路主管機關廢止其核准籌設申請在案。

何況依上訴人於94年6 月23日向苗栗縣政府提出之切結書內容，上訴人係因經費有限，願減少所請之土地面積，只需申請2206地號土地面積0.7293公頃辦理變更編定，故上訴人一再諉稱係因被上訴人出賣土地予訴外人，致公路主管機關廢止其籌設申請，實與原告上開切結書內容不符。

並聲明：上訴人之訴駁回。

四、原審駁回上訴人之訴，其理由略以：（一）系爭租約第2條約定：「租賃保證金50萬元整，於租賃期滿交還土地及撤銷營業登記證並履行全部義務後無息返還」，系爭租約之租賃期間係至106 年2 月20日為止，而本件言詞辯論終結時為97年12月4 日，當時租賃期間尚未期滿，是上訴人以此請求被上訴人返還保證金，顯屬無據。

（二）系爭租約第9條約定：「本租賃契約期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方之同意許可，否則甲乙雙方一律無條件接受對方要求賠償違約金」，自上開文意可知，該約定僅係就租約尚未期滿，如一方要終止租約時，必須經他方同意，否則須賠償他方所要求之違約金之情形有所約定，與保證金之返還無涉，況本件兩造並無合意終止租約之情形，自無適用該條約定之餘地，是上訴人以該約定請求被上訴人返還保證金，亦非可採。

（三）系爭租約第12條約定：「如因法令因素無法設立本駕訓班，此約無效時，出租人得將保證金全額無息返還」，又觀諸系爭租約前言：「本四筆土地…承租人定名為聯合汽車駕訓班使用雙方協議訂立本租賃條款如下…」，可知兩造簽訂系爭租約之目的，即是使上訴人可利用2116-2、2206、2206-2、2207地號土地成立駕訓班，是以系爭租約第12條約定中所謂「如因法令因素無法設立本駕訓班，此約無效時」，應係指如因客觀上存在之法令規定，造成上訴人無從設立駕訓班時，則兩造簽訂系爭租約之目的無法達成，此時系爭租約失其存在意義，即應歸於無效，如此解釋亦與民法第246條第1項前段規定「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效」意旨若合符節，此時契約既為無效，出租人（即被上訴人）自應將先前收取之保證金返還承租人（即上訴人），蓋「出租人得將保證金全額無息返還」中之「得」係指「必須」之意，而非「可以、得以」之意，如此解釋亦合乎事理之平，否則一方面契約既為無效，而出租人竟可選擇不將保證金返還承租人，誠殊難想像。

再者，若非因客觀上之法令因素無法設立駕訓班，而係租約當事人主觀上之原因造成駕訓班因不符合法令規定而無法設立，則無該約定之適用（此時如造成他方當事人之損害，他方當事人可為損害賠償之請求，自不待言），否則當事人一方可任憑自己之意思導致駕訓班無法成立，進而主張系爭租約無效，殊非兩造訂立系爭租約時之本意。

在本件，交通部公路局於90年11月19日即核准上訴人籌設駕訓班，上訴人於91年1 月3 日向苗栗縣政府申請地目變更，其後因水土保持計畫之辦理、地目變更等原因，上訴人連續3 次向交通部公路總局申請延期1 年，該局均予同意，迨至94年3 月25日，苗栗縣政府同意地目變更後，被上訴人卻於94年4 月15日將2206地號土地分割出他筆土地，並將其中2206-10 地號、2206-11 地號土地分別出售予劉秀梅、謝秋香，致駕訓班用地之面積由9,584 平方公尺減少為7,293 平方公尺，上訴人即再向主管機關申請縮減用地面積，並申請再延期，然因已經延期3 次至94年11月18日，駕訓班仍未籌設完成，苗栗監理站即依民營汽車駕駛人訓練機構管理辦法第7條第3項規定廢止核准籌設之申請等情，有交通部公路局90年11月19日90路監交字第9047058 號函（見原審卷第160 、161 頁）、交通部公路總局91年11月11日91路監交字第9144718 號函（見原審卷第159 頁）、92年12月2 日路監交字第0920051775號函（見原審卷第162 頁）、93年12月3 日路監交字第0930050179號函（見原審卷第163頁）、苗栗縣政府91年2 月6 日府地用字第9100 013041 號函（見原審卷第63頁）、94年3 月25日府地用字第0940033256號函（見原審卷第10頁）、94年6 月23日府地用字第0940071550 號函（見原審卷第11頁）、苗栗監理站94年11月14日竹監苗字第0940010509號函（見原審卷第76、77頁）、94年12月15日竹監苗字第0940011737號函（見卷第115 頁）、95年10月16日竹監苗字第0950011015號函（見原審卷第28頁）、土地登記謄本（見原審卷第58、68、69頁）、土地異動清冊（見原審卷第59頁）等件為證，由上開經過可知，上訴人籌設駕訓班係因辦理水土保持計畫、地目變更、2206地號土地遭被上訴人分割並予以出售致用地面積減縮等因素，終未能於主管機關核定期限前籌設完成，主管機關因此廢止核准籌設，並非客觀上存在之法令規定造成上訴人無從設立駕訓班，至為明確，依前段說明，本件與系爭租約第12條約定並不相符，上訴人依該約定請求被上訴人返還保證金，亦非有據。

五、上訴人對原判決聲明不服，上訴請求廢棄原判決，並聲明求為判決被上訴人給付其如其原審請求之金額及利息。

被上訴人則請求駁回上訴。

六、上訴人上訴人之理由略以：被上訴人無正當理由終止兩造間之租賃關係，沒收上訴人之50萬元保證金，於法無據，並追加不當得利法律關係，請求返還50萬元。

被上訴人表示不同意上訴人於本審之追加。

七、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但如有民事訴訟法第255條第1項第2款至第六6 款情形，不在此限。

為同法第446條所明定。

查本件被上訴人於原審抗辯「系爭租約已經兩造於94年5 月24日合意解除而歸於消滅，兩造並於當日簽訂土地使用權同意書，約定至95年6 月1 日止，如無動工開闢啟用教練場則該同意書無效，且雙方不得要求對方任何損失賠償」，於本審抗辯「上訴人未依約於95年6 月1 日開闢啟用教練場，沒收保證金50萬元，作為違約賠償」（見本審卷第171 頁），而上訴人於本審亦表示被上訴人來函表示要終止契約，且系爭土地地目業經被上訴人變回農牧用地，不可能再用了等語（見本審卷第53頁）。

顯見上訴人亦無繼續系爭租賃關係之意。

本件上訴人依系爭租約第2條、第9條、第12條約定之內容，請求返還保證金，於法無據，業經原審論述詳實，惟兩造間均已無繼續其間租賃關係之意，如被上訴人抗辯兩造間之契約業經其依法終止、沒收保證金，於法有據，則被上訴人取得系爭50萬元保證金，即無不當得利可言，反之，則有。

依兩造於原審及本審之主張及抗辯，可認原審原告即上訴人，請求之基礎事實同一，符合民事訴訟法第255條第1項第2款規定，其追加於法尚無不合，爰准許之，合先敘明。

八、經查兩造於90年2 月21日簽訂租賃契約，約定被上訴人將苗栗縣苗栗市○○段2116-2、2206、2206-2、2207地號土地及其地上物出租予上訴人，租賃期間自90年2 月21日起至106年2 月20日止，契約成立時上訴人交付被上訴人租賃保證金50萬元，關於租金部分則約定「本基地租金於申請後經中央省部同意准許施工之日開始計算第一年至第八年每月租金新台幣肆萬元整，第七年起至第十一年及第十二年起至第十六年各調漲租金百分之十」，有不動產租賃契約在卷可查（見本院卷第29頁），然而上訴人至94年5 月間仍未能經主管機關同意准許施工，被上訴人乃於同月24日與上訴人訂立「土地使用權同意書」，約定「此項新約定租金待駕訓班成立後另訂，同意至中華民國九十五年六用一日為止，如無動工開闢啟用教練場，則本同意書無效，並雙方不得要求對方任何損失賠償。」

（見本院卷第34頁）對於原契約內容有關租金之約定有所變更，並就被上訴人「開闢啟用教練場」之時間，附以「於95年6 月1 日前動工」之期限。

審酌「同意書」之意旨，乃被上訴人要求上訴人應於上開期限內，開始使用土地，以便被上訴人得以收取租金，如逾該期限，被上訴人即不再同意上訴人使用系爭土地，即其將不受原租約期間之限制，得以期前終止租約。

而上訴人並未能於上開期限開始使用土地，為兩造不爭之事實，雖被上訴人曾於95年10月23日發函上訴人，表示兩造間簽訂之不動產租賃契約已失效，請上訴人於95年11月30日前，將被上訴人土地恢復原狀及因而增加之地價稅47,662元繳清後，向被上訴人取回保證金等語。

（見本院卷第66至68頁）惟上訴人並未依被上訴人之要求辦理，從而被上訴人上開返還上訴人保證金之附期限要約，即失其拘束力（民法第158條參照）。

次查，系爭租約第7條約定：「承租人如違約．．．，其保證金新台幣伍拾萬元整，由出租人沒收，充作違約金。」

本件上訴人自90年2月21日起至94年5 月間仍未能獲得主管機關同意准許施工，使被上訴人無法開始收取租金，已難認其本於誠實信用原則履行其債務，其於94年5 月24日與上訴人訂立「土地使用權同意書」，約定上訴人應於95年6 月1 日前「動工開闢啟用教練場」，復未能依約履行，致使被上訴人長期未能獲得兩造所約定之預期租金，則被上訴人以上訴人違約，終止租約，並沒收保證金50萬元，於法核無不合。

上訴人於本審主張被上訴人取得保證金50萬元係不當得利，核無可取。

原審駁回上訴人於原審之請求，於法並無不合，上訴人於本審追加不當得利法律關係，請求廢棄原判決，變更為其有利之判決，仍無理由，爰予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條、第78條、第385條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 8 月 17 日
民事庭審判長法 官 蔡烱燉
法 官 詹駿鴻
法 官 張珈禎
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
書記官 張文惠
中 華 民 國 98 年 8 月 17 日