臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,102,簡上,20,20140521,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度簡上字第20號
上 訴 人 徐騏翔
訴訟代理人 林書緯律師
呂紹聖律師
被上訴人 品泓不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 呂學禎
上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國102年2 月18日本院簡易庭102 年度苗簡字第13號第一審判決提起上訴，本院於103 年4 月30日辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人在第一審之訴駁回。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人於原審起訴略以：㈠被上訴人為不動產仲介公司，依民法第565條為居間之行業。

上訴人原欲購買新竹縣新埔鎮○○段○000 地號土地（下稱系爭土地），乃於民國101 年7 月17日與被上訴人簽定購買土地「義民超值配建田」要約書（下稱系爭要約書），雙方並於系爭要約書第二條第二款約定：「買方仲介費以成交價的1%。」

，經被上訴人向系爭土地之地主林祺窓斡旋後，終於101 年8 月14日簽定要約，同意以要約價格新台幣（以下同）1,385 萬元出售。

被上訴人並於當日發送簡訊通知上訴人成交，且告知上訴人另約時間至被上訴人公司簽約。

惟上訴人不願履行簽定系爭土地買賣契約（以下稱系爭買賣契約）之義務，被上訴人乃於同年月27日以竹北嘉豐郵局第000217號存證信函通知上訴人履約，但上訴人卻無正當理由拒不與賣方簽立系爭土地之買賣契約書，致被上訴人無法取得系爭要約書第二條第二款之依成交價百分之1 計算之仲介費即138,500 元。

依民法第101條第1項之規定，上訴人仍應支付被上訴人138,500 元之居間報酬。

㈡並聲明：上訴人應給付被上訴人138,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

二、上訴人於原審答辯略以：㈠系爭要約書係上訴人請被上訴人向地主即訴外人林祺窓斡旋，希能以1,385 萬元成交，要約有效期限至101 年8 月17日中午12時止。

被上訴人表示曾以簡訊通知上訴人已成交，並告知上訴人另約定時間至被上訴人公司簽約等語。

惟上訴人並未於101 年8 月14日接獲被上訴人上開簡訊，而後兩造居間契約於101 年8 月17日屆滿，上訴人亦未簽訂系爭土地之買賣契約，被上訴人實未完成兩造間居間契約所約定之內容，故不得請求報酬。

豈料被上訴人竟於居間契約終止後，以存證信函稱上訴人不願履行簽定系爭土地之買賣契約，並無所據。

㈡依被上訴人與林祺窓於101 年8 月9 日簽立之契約內容變更合意書第二條約定「原契約第二條委託銷售總價更正為新臺幣壹仟伍佰萬元整」觀之，被上訴人與林祺窓同意出售系爭土地之價格，應不得低於1,500 萬元。

是被上訴人稱林祺窓已於101 年8 月14日簽訂要約，並同意以要約價格1,385 萬元出售等語，不足採信。

㈢並聲明：被上訴人之訴駁回；

訴訟費用由被上訴人負擔。

三、原審判決以：系爭土地買賣契約為諾成契約；系爭要約書第三條第一款所訂「本要約須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務」所稱之「送達」，應解為得以口頭或書面為之，並得經由機關為之；

系爭土地買賣契約於出賣人林祺窓就系爭要約為承諾後，由被上訴人之法定代理人及證人莊郁瑩為出賣人林祺窓所為上開承諾意思表示之機關，於系爭要約期間屆至前，將出賣人林祺窓之上開承諾意思表示，以對話之方式送達通知於上訴人本人時，或莊郁瑩於101 年8 月14日以簡訊之非對話意思表示通知達到上訴人之支配範圍時，業已成立等理由，認被上訴人之主張為有理由，判決命上訴人應給付被上訴人138,500 元，及自101 年12月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並依職權為被上訴人得假執行之宣告。

上訴人不服原審判決，提起上訴。

兩造除引用原審判決記載事實外，於本院另補陳：㈠上訴人上訴意旨略以：⑴系爭要約書第三條第一款既載明「本要約須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方」，則被上訴人應提示有賣方確定同意要約價格之承諾時間及簽名之書面文書予上訴人或書面送達少是。

否則系爭要約書僅賣方口頭承諾即成立，為何又要規定「須經賣方親自記明承諾時間及簽章」？原判決認定，顯有違誤。

⑵賣主多次反悔以要約價格出售，甚至被上訴人於101 年8月17日要約到期日至上訴人之辦公處所表示，因買賣價格無法合致，請求上訴人延長要約時間。

是在上訴人看見賣方簽名確認要約價格前，上訴人根本無從確認賣方是否再次反悔；

且由此可知，被上訴人陳稱：賣方於101 年8 月14日已同意以要約價格出售土地，並不屬實。

⑶至於被上訴人稱因上訴人常常不在國內，要其等不要去公司找他，故無法將系爭要約書書面送達給上訴人云云。

惟上訴人法定代理人及其員工即證人莊郁瑩分別於101 年8月14日和上訴人碰面吃飯，並如前述，於同年月17日到上訴人辦公處所談延期事宜，何來無法將賣方簽名之系爭要約書書面送達上訴人之情？又賣方既已在101 年8 月14日簽名確認，為何被上訴人不於同日或8 月17日與上訴人碰面時，直接提示賣方簽名之系爭要約書予上訴人，卻要以簡訊或電話的形式通知，被上訴人及證人莊郁瑩之說詞，顯有違一般經驗法則，並有前後矛盾之情。

⑷上訴人並未收受證人莊郁瑩所謂之「101 年8 月14日簡訊」，亦未接獲被上訴人法定代理人或莊郁瑩之電話告知賣方承諾之事。

⑸被上訴人法定代理人及證人莊郁瑩於102 年10月3 日都是先表示「是101 年8 月17日到上訴人公司討論有關要約書延期的事情」，後又改稱是在「同年14日」，可見2 人所述雙方會談日期是101 年8 月14日一節並非實在。

再者，依其2 人所述，其等目的在討論延期，然系爭要約書的末日為101 年8 月17日下午8 時，則其等改稱：於同年月14日即前3 日即前往討論延長之事宜，已經違反常情。

況且，證人莊郁瑩另稱：前往上訴人公司討論延長要約書是因為要約書的時間快到等語，甚至明白證稱：「是距離要約書約定的截止時間差不多是10小時」，所稱前往上訴人公司之時段與上訴人主張之時段大約是中午的時間大致相符。

因此，證人莊郁瑩稱：曾於101 年8 月14日曾傳簡訊予上訴人一節，並非實在。

退步言，縱其曾傳送簡訊予上訴人，然因當時被上訴人根本尚未取得出賣人之同意，顯見其所傳簡訊內容亦非實在。

⑹並聲明：如主文所示。

㈡被上訴人答辯略以：⑴101 年8 月14日上午10時許去有與證人莊郁瑩及其姊姊去上訴人公司談提高價格為1,400 萬元或延長要約書期限，雖證人鍾月琴有提出類似「同意延期，但最後是否成交要由上訴人方決定」之提議，但沒有與上訴人達成協議，因為上訴人說他要考慮。

站在我們仲介的立場，我們只要在期限內依照當初的約定達成上訴人的要約條件就可以。

老實說，當時是已經有達成上訴人1,385 萬元賣價的要求，只是內政部要求買賣雙方仲介費用最高6 ％，如賣方要時拿1385萬元，再加上我們仲介費用6 ％的話，買賣價金就要1468萬元，這才是我們所謂實際的底價，但在我們仲介業條例規定的我們仲介方如果願意犧牲仲介費用，而不損及賣方權益的話，得一樣是完成銷售。

⑵因為101 年8 月14日上訴人沒有同意延期或加價，所以我們就馬上去賣方那邊請他簽字同意這個要約。

系爭要約書是被上訴人法定代理人個人告知已依證人即賣方林祺窓要求（實拿1,325 萬元）之價格，拿給林某親自簽名及書寫日期、時間。

當時只有賣方林祺窓及被上訴人法定代理人2人在場。

⑶知道證人林祺窓在台大醫院新竹分院住院的事。

那時六月份委託給我們，中間我還有去醫院看他，且當時我們也在幫他洽談土地買賣的事情。

後來他出院之後大約壹個禮拜之後，我們才又跟他接觸。

⑷並聲明：上訴駁回。

五、得心證之理由㈠被上訴人主張其接受證人林祺窓委託銷售系爭土地（原委託期間為101 年6 月26日至同年7 月26日，其後於同年8 月9日汊簽署變更合意書，委託銷售期間延展至101 年8 月20日），售價由1,500 萬元，變更為「實拿1,335 萬元」，再次於101 年8 月9 日變更為「實拿1,325 萬元」；

而上訴人於101 年7 月17日與其簽訂系爭要約書，委託被上訴人居間媒介以1,385 萬元購買系爭土地，要約書有效期間為101 年8月17日下午8 時；

於上開有效期間屆至前之某日上午將近中午時間，被上訴人法定代理人偕同證人即負責與上訴人洽商之職員莊郁瑩及其姊姊一同至上訴人位於新竹縣竹北市經營之廚具公司1 樓，與上訴人洽商提高買價至1,400 萬元左右或延展要約期限，當時並有證人即上訴人之配偶鍾月琴在場，惟上訴人就提高價金或延展要約期限均未同意，被上訴人之法定代理人及證人莊郁瑩姊妹即離開；

嗣因上訴人未與證人林祺窓就系爭土地簽訂買賣契約，被上訴人於同年8 月27日以竹北嘉豐郵局217 號存證信函催告上訴人違約未簽訂系爭買賣契約，應依系爭要約書約定賠償，該存證信函於同年月29日送達上訴人等情，業據被上訴人提出其與證人林祺窓間101 年6 月26日委託銷售契約書、同日及同年月28日之不動產銷售授權書及101 年8 月9 日契約內容變更合意書、兩造簽署未載日期之系爭要約書、竹北嘉豐郵局217 號存證信函及回執各1 份為證，並為上訴人所不爭執，自堪信被上訴人上開主張為真實。

㈡被上訴人另主張其等於101 年8 月14日未能與上訴人達成協議後，隨即前往證人林祺窓住處，告知已有買主同意其所出之價格，並請林祺窓於系爭要約書上簽名確認，並書寫時間為「101 年8 月14日12時」，當日晚上8 時40分並由證人莊郁瑩以簡訊（本院卷第87頁）通知上訴人成交之事，並約隔週雙方約好時間簽約，另法定代理人及莊郁瑩亦有以電話告知上訴人上情等語，惟此為上訴人所否認，並辯稱：被上訴人法定代理人等人係101 年8 月17日10至11時到其公司，雙方並未達成任何延期協議，其亦未收到上述成交簡訊或電話等語。

經查：⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。

本件被上訴人主張賣方林祺窓於系爭要約書約定之有效期限前在系爭要約書上簽名同意以上訴人所出之價格出售系爭土地，其已依約完成居間媒介任務之事實，既為上訴人所否認，自應由其就此有利於已之事實，負舉證責任。

⑵而系爭要約書中「賣方同意出售確認欄」上「林祺窓」之簽名確係由林祺窓本人簽名一節，業據證人林祺窓證述在卷（本院卷第78頁），並為兩造所不爭執，自可信為真實。

惟該簽名欄右側有關（簽名）時間「101年8月14日12時」之記載，並非證人林祺窓所寫，亦據證人林祺窓於同日詢問時兩度證述在卷（本院卷第78、80、81頁）。

是證人林祺窓雖於系爭要約書簽名同意以上訴人所出之1,385萬元出售系爭土地，惟其係在何時簽名同意，是否在系爭要約書有效期間101年8月17日下午8時以前，證人林祺窓並未能證實。

另證人林祺窓前於101年7月13日因病到台大醫院新竹分院住院開刀治療，並於同年8月9日出院，此有該院檢附之證人林祺窓之病歷可稽（外放證物袋）。

而證人林祺窓於上開期日就簽署系爭要約書之時間，先是陳稱：我當時剛剛手術完畢回家五、六天過後，他們拿過來的給我簽的，但是時間我真的不太記得等語，其後又稱：（問：所以你只記得被上訴人公司的人跟你說土地賣掉的時間是在你出院之後過了五、六天才來跟你說要你簽名？）我忘掉了等語（本院卷第78、79頁）。

是證人林祺窓之陳述，並無法證明其簽認系爭要約書之時間係在「101 年8 月17日下午8 時有效期限屆至以前」。

⑶被上訴人另提出證人莊郁瑩行動電話之簡訊內容書面及證人莊郁瑩之證述，證明其等在101 年8 月14日晚上即以簡訊及電話通知上訴人成交之事實，並用以推論證人林祺窓係在當日中午簽名確認之事實。

惟上開簡訊內容依其形式及被上訴人、證人莊郁瑩之陳述觀之，係屬證人莊郁瑩製作之私文書，依民事訴訟法第357條規定，應由舉證人即被上訴人證其真正。

雖被上訴人以證人莊郁瑩之陳述證明該簡訊係其製作並寄送上訴人。

惟證人莊郁瑩為被上訴人公司負責本件居間買方之經紀營業員，此為兩造不爭之事實。

而一般不動產經紀人員之薪資報酬結構，除基本底薪外，最主要的收入即係居間報酬之抽成，此為眾所週知之事實。

是證人莊郁瑩於本件之利害關係與被上訴人一致，亦即本件被上訴人請求上訴人給付之居間報酬中有部分將歸屬證人莊郁瑩所得。

在此情形下，證人莊郁瑩之地位及角色與被上訴人無異。

是縱其經具結後證述，其證言仍應經更加嚴謹之檢驗。

惟證人莊郁瑩就何人拿系爭要約書給賣方林祺窓簽名確認一節，先於原審證稱：賣方經我們開發（應係指已離職之買方承辦人「余辰軍」）游（遊）說之後，才在要約書上簽名（原審卷第31頁），然其於本院調查時則證稱：（問：離開之後你們如何處理？）請同事再去跟賣方地主談上訴人要的價錢。

…（問：賣方那邊的仲介是余辰軍？）是，但是現在已經離職。

（上訴人不同意延期及提高價錢，余先生是否有再去跟地主談價錢？）我不知道他的情形等語（本院卷第64、65頁）。

證人莊郁瑩對於其等要求延展要約期限未成後，究係何人去遊說賣方接受上訴人所出之價格一事，前後陳述已有變動，不敢明確陳述係何人與賣方洽談。

而被上訴人法定代理人於詢問證人林祺窓後則稱：（證人林祺窓）簽立要約書時，都只有我跟他二人在場等語（本院卷第81頁），顯然已推翻證人莊郁瑩於原審之上開陳述。

再者，依證人林祺窓出具之上開101 年8 月9 日契約內容變更合意書所載，賣方僅要求「實拿1,325 萬元」，超出之金額全部歸屬被上訴人之服務費用，亦為兩造所不爭執。

且被上訴人及證人莊郁瑩均坦言，依上訴人所出之買價1,385 萬元，已足以達成賣方之要求，只是其等依此價格所得之居間報酬不到6%（大約5.3%），故其等前往上訴人公司要求提高買價至1,400 萬元左右，或延期之目的係為爭取更高之居間報酬（按如以1,400 萬元出售者，被上訴人自買賣雙方取得之報酬分別為賣方75萬元【計算式：1,400 萬元－1,325 萬元＝75萬元】、買方14萬元【計算式：1,400 萬元×0.01＝14萬元】，合計89萬元，報酬比例為6.357%【計算式：89萬元÷1,400 萬元＝0.06357 】，超出主管機關規定之6%）。

惟被上訴人法定代理人及證人莊郁瑩為求其等個人利益，均隱瞞此情，反而告知上訴人賣方要求之價格為1,400 萬元左右，要求上訴人提高價格或延展要約期限，讓其等再去與賣方洽商云云，顯然已嚴重違反誠信原則，亦違反身為不動產經紀業者或從業人員應遵守之「保障交易者權益」之基本原則（見不動產經紀業管理條例第1條）。

而證人莊郁瑩於本件原審審理及本院調查時，原亦為相同說詞，殆本院提示上開契約內容變更合意書內容，質疑其等到上訴人公司洽商時，已可以達成買賣，為何還要再拉高價錢？其方坦承：係店長即被上訴人法定代理人希望可以提高其等的服務費用等語（本院卷第65頁）。

顯示證人莊郁瑩之說詞多係基於為被上訴人及其本身取得居間報酬之前提下而陳述，其陳述之真實性，殊堪質疑。

再被上訴人對於其與證人曾以電話及上開簡訊通知上訴人之事實，於原審曾主張其可以提出通聯紀錄證明（原審卷第38頁）；

惟其於本院調查時則稱：已經超過半年時間，沒辦法提供等語（本院卷第67頁）。

從而，證人莊郁瑩空言證稱：其於101 年8 月14日曾發送上開已成交之簡訊予上訴人及事後亦曾打電話通知上訴人云云，尚難採信為真實。

⑷再者，系爭要約書果係由證人林祺窓於101 年8 月14日12時即已簽名確認，以證人林祺窓居住在新竹縣新埔鎮市區，兩造公司均在新竹縣竹北市區，3 者位置行車時間不到30分鐘，被上訴人何以不直接將簽認後之系爭要約書送交上訴人閱覽，甚至請上訴人簽認；

如上訴人有迴避之情形，顯示上訴人有違約之可能，被上訴人亦可於當日或次日一早即以存證信函檢附經證人林祺窓簽認之系爭要約書影本，逕行通知上訴人，以保全證據。

是被上訴人空言以其業已以上開簡訊或電話通知上訴人云云，顯不足採。

⑸況且，系爭要約書係依內政部規定之統一的範本所擬定，且一般情形被上訴人於賣方簽認要約書後，會將要約書或其影本1 份交給買方等情，亦據被上訴人陳述在卷（本院卷第96頁）。

而系爭要約書本第3條就「要約之拘束」㈠約定：「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立買賣契約之一切義務。

…」亦即系爭要約書經賣方即證人林祺窓簽署後，仍應「送達」於買方即上訴人，始生要約承諾合致，雙方應負簽立書面買賣契約之義務。

而上開條文中所謂「送達」，參考內政部92年6 月26日內授中辦地字第0000000000號公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件二「要約書範本」及其簽約注意事項所示，其中第一項就要約書之性質表示：「本要約書之性質為預約，故簽訂本要約書後，買賣雙方有協商簽立本約（不動產買賣契約）之義務」；

另其中第四項就要約書送達之方式則明示：「關於送達之方式有許多種，舉凡郵務送達、留置送達、交付送達、囑託送達…等，皆屬送達之方式，其主要之目的在於證據保全，以便日後發生爭議時舉證之方便，故本要約書第三條並不限制送達的方式，謹提供部分民事訴訟法送達之方法以為參考：…」。

其雖謂並未限制送達之方式，惟觀其前後文脈可知，其意僅指並不限於以民事訴訟法所明認之送達方法為之，但依其所列舉者仍均屬書面之送達方式，顯未包含口頭告知在內，且其應為送達者亦係「要約書」；

另參酌該條後段載明「本要約書須併同其附件送達之。」

更足以證明其需送達於買方者為「該要約書」，且如有附件者，須併同送達。

而非僅將賣方同意出售之意思表示以口頭或其他任何文書送達買方，至為明顯（台灣高等法院97年度上易字第286 號判決要旨參照）。

再參酌內政部製定之上開範本中有關賣方簽名確認欄後段並載明「（仲介公司或商號）於賣方承諾要約條件後送達買方時，應同時於空白處簽名並附註日期及時間」，亦足以證明主管機關內政部為避免買賣雙方及其等之仲介人事後就買賣雙方之買賣預約是否成立，統一規範要求買賣雙方及仲介人均應以書面方式（即在要約書上簽名及記載時間）為之，且應將該要約書及其附件「送達」予買方，並要求仲介人於送達後簽名及註記其送達時間。

由上顯見系爭要約書第3條記載之送達，應係將賣方簽認之系爭要約書本身送達予買方之上訴人。

如此買賣雙方就系爭土地之買賣預約方屬成立。

而本件被上訴人於要約有效期限內，並未將證人林祺窓簽名後之系爭要約書送達上訴人，為其所不爭執。

則上訴人與證人林祺窓間就系爭土地買賣預約並未成立，可以認定。

從而，被上訴人根據系爭要約書第2條第2款及民法第101條第1項規定，請求上訴人給付居間報酬138,500 元及其利息，為無理由，應予駁回。

六、綜上所述，本件被上訴人並未舉證證明其業已居間媒介上訴人與證人林祺窓間就系爭土地成立買賣預約或契約，上訴人自無給付居間報酬之義務。

被上訴人依系爭要約書第2條第2款及民法第101條第1項規定，請求上訴人給付居間報酬，即屬無據。

原審為未及審酌證人林祺窓之陳述（該證人係上訴人於上訴時聲請傳訊），而為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，容有未洽。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。

爰由本院將原判決廢棄，並改判駁回被上訴人在第一審之訴。

七、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之事證，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 103 年 5 月 21 日
民事第一庭審判長法 官 吳振富
法 官 羅永安
法 官 潘進順
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 黎東成
中 華 民 國 103 年 5 月 21 日