臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,105,訴,359,20170526,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 105年度訴字第359號
原 告 彭信君
彭文瑛
彭文鈴
兼
上列2 人之
共 同
法定代理人 吳氏蘭
上列4 人之
共 同
訴訟代理人 馮彥錡律師
被 告 羅明珍
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落於苗栗縣○○鄉○○段000000地號土地上如附圖所示A 區域，面積34.13 平方公尺之地上物拆除，並將上開土地返還原告彭信君。

被告應將坐落於苗栗縣○○鄉○○段00000 地號土地上如附圖所示A 區域，面積56.38 平方公尺之地上物拆除，並將上開土地返還原告吳氏蘭、彭文瑛、彭文鈴。

被告應給付原告彭信君新臺幣12,430元，及自民國105 年8 月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國105 年7 月26日起至返還主文第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣782 元。

被告應給付原告吳氏蘭、彭文瑛、彭文鈴新臺幣23,776元，及自民國105 年8 月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國105 年7 月26日起至返還主文第二項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣1,495 元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告彭信君以新臺幣39,000 元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣117,264元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於原告吳氏蘭、彭文瑛、彭文鈴以新臺幣74,000元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣224,302 元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

查原告原起訴聲明：（一）被告應將坐落於苗栗縣○○鄉○○段000000地號土地（下均同段，下稱系爭786-15土地）如附圖A 部分所示面積56.87 平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告彭信君；

（二）被告應將坐落於同段786-7 地號土地（下稱系爭786-7 土地）如附圖B 所示面積77.27 平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告吳氏蘭、彭文瑛、彭文鈴；

（三）被告應給付原告彭信君新臺幣（下同）25,890元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國105 年7 月26日起至返還系爭786-15土地之日止，按月給付原告彭信君1,628 元；

（四）被告應給付原告吳氏蘭、彭文瑛、彭文鈴40,716元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國105 年7 月26日起至返還系爭786-7 土地之日止，按月給付原告吳氏蘭、彭文瑛、彭文鈴2,561 元。

嗣於民國105 年5 月15日更正聲明為：（一）被告應將坐落於系爭786-15土地如苗栗縣銅鑼地政事務所複丈日期106年1 月9 日之複丈成果圖（下稱附圖）所示A 區域面積34.13 平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告彭信君；

（二）被告應將坐落於系爭786-7 土地如附圖所示A 區域面積56.38 平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告吳氏蘭、彭文瑛、彭文鈴；

（三）被告應給付原告彭信君15,537元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國105 年7 月26日起至返還系爭786-15土地之日止，按月給付原告彭信君977 元；

（四）被告應給付原告吳氏蘭、彭文瑛、彭文鈴29,720元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國105 年7 月26日起至返還系爭786-7 土地之日止，按月給付原告吳氏蘭、彭文瑛、彭文鈴1,869 元。

核為不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：原告彭信君為系爭786-15土地之所有權人，原告吳氏蘭、彭文瑛、彭文鈴係系爭786-7 土地所有權人。

被告未經原告等同意，於系爭786-15、786-7 土地（下合稱系爭土地）上建有如附圖所示A 區域之未辦保存建物登記房屋（下稱系爭房屋）加以使用，經原告以存證信函通知請求被告限期拆屋還地，然被告不為所動，是原告等人對系爭土地之所有權顯遭被告不法侵害。

又被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，且被告占用系爭土地所得利益，與原告等所受不能管理、使用系爭土地之損害間，具相當因果關係，是原告等自得分別請求被告返還系爭土地及給付相當於不當得利之租金，並聲明：如程序事項變更後之聲明所示。

二、被告則以：系爭土地由原地主於民國43年出租於訴外人羅欽福即被告祖父建屋使用，羅欽福嗣後再將土地分配予訴外人羅耀祖、羅耀基即被告父親，其中羅耀基於系爭土地上興建系爭建物，並依法繳納房屋稅，此均為原地主所知悉，嗣67年羅耀祖逝世後，續由訴外人賴玉英即羅耀祖之妻以本人及羅耀基代理人名義與訴外人廖永金締訂不定期租賃契約（下稱系爭租賃契約），並持續繳納租金，羅耀基逝世後，則由被告承受，與賴玉英共同承租系爭土地，是被告本於系爭租賃契約而合法使用系爭土地，並非無權占用，原告等之主張並無理由。

並聲明：（一）原告之訴駁回；

（二）如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告等主張其為系爭土地之所有人，而系爭房屋占用系爭土地如附圖所示A 區域等情，業據其提出系爭土地地籍圖暨登記謄本、現場照片各1 份為證（見本院卷第11-14 頁），復經本院會同兩造及苗栗縣銅鑼地政事務所測量人員勘驗現場，製有勘驗筆錄、現場照片、附圖各1 份在卷可稽（見本院卷第164-173 、177 頁），且為被告等所不爭執，自堪信為真實。

四、原告等另主張被告系爭房屋無權占用系爭土地，應予拆除等節，則為被告等所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌者厥為：（一）兩造間是否有租賃關係存在？是否繼受前手之租賃關係？（二）原告若欲終止系爭租賃契約，或主張租賃關係不存在，是否需支付補償金？茲分述如下：

(一)兩造間是否有租賃關係存在？是否繼受前手之租賃關係？1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之；

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。

次按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年7 月23日修正施行前之民法第820條第1項定有明文。

是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。

如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院91年度台上字第1902號判決參照）。

是系爭租賃契約既係98年前所成立，依該條項規定，應得共有人全體同意達成協議方得訂定之，而本件原告主張被告無權占有系爭土地，被告不否認原告為系爭土地之共有人，僅辯稱其係有權占有，依上開說明，被告自應就其占有係有正當權源乙節，負舉證之責。

2.經查，系爭租賃契約僅載明聲請人廖永金將系爭土地承租與相對人賴玉英，惟系爭土地於本院101 年度訴字第145 號判決分割前，係由原告彭信君、訴外人彭信華分別繼承自父親彭瑞永，彭瑞永則係89年分割繼承自訴外人廖彭友妹之應有部分，然被告提出之系爭租賃契約未見有彭瑞永或廖彭友妹同意，收據等亦均無原告或彭信華、彭瑞永、廖彭友妹，而被告亦未提出其他可資證明有得他共有人同意之證據，足見系爭土地在全體共有人間並無分管契約存在。

是以，被告既未能證明其或賴玉英承租系爭土地業經該地全體共有人之同意，被告自不得執其或賴玉英與廖永金間之租約，對原告主張具有占有使用系爭土地之合法權源。

又原告並非自廖永金處受讓取得系爭土地之應有部分，業如前述，則被告辯稱原告等繼受系爭租賃契約云云，亦無可採。

3.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院著有61年臺上字第1695號判例意旨參照）。

是被告以如附圖所示A區域之系爭房屋無權占有系爭土地，自應給付原告相當於租金之不當得利。

又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，且土地法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。

而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院著有68年臺上字第3071號民事判例參照）。

本件系爭786-15土地、系爭786-7 土地於105 年度每平方公尺之申報地價分別為3,435.8 元、3,978.4 元，有本院查詢表在卷可稽。

又系爭土地位於苗栗縣○○鄉○○村00鄰00號號，對外交通便利，鄰近馬路等情，認原告所主張被告應給付原告相當於租金之不當得利，應以申報地價8%為適當。

則原告等請求自104 年3 月28日起至105 年7 月25日止，合計15個月又27日間所獲得相當於租金之不當得利，系爭786-15土地為12,430元【計算式：3,435.8 ×8%×1/12×34.13 平方公尺×477 天/30 ＝12,430元，元以下四捨五入】、系爭785-7 土地為23,776元【計算式：3,978.4 ×8%×1/12×56.38 平方公尺×477 天/30 ＝23,776元】。

另自105 年7 月26日起至返還系爭土地之日止，被告應按月分別給付原告彭信君782 元【計算式：3,435.8 ×8%×1/12×34.13 平方公尺＝782 元】、原告吳氏蘭、彭文瑛、彭文鈴1,495 元【計算式：3,978.4 ×8%×1/12×56.38 平方公尺＝1,495 元】，為有理由，原告逾此數額之請求，則屬無據。

(二)原告若欲終止系爭租賃契約，或主張租賃關係不存在，是否需支付補償金？按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則。

又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

本件原告等非自廖永金處受讓取得系爭土地之應有部分，亦非承受系爭租賃契約，已如前述，且被告亦未舉實以證有何法律上之依據得請求補償金，則依前開說明，系爭租賃契約既僅存在於被告與廖永金間，原告等自無庸受被告與廖永金間之系爭租賃契約拘束，更無終止可言，是被告辯稱原告如終止系爭租賃契約，應給付補償金云云，並不可採。

五、綜上所述，原告等既為系爭土地之所有人，而系爭土地存有被告所有之系爭房屋；

然被告占有系爭土地並未能舉證證明有何合法權源，參諸上開法條及判決意旨，原告等自得請求拆除系爭房屋，並返還系爭土地予原告等；

另依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告分別給付原告等相當於租金之不當得利數額12,430元、23,776元暨自起訴狀繕本送達翌日即105 年8 月25日起之法定遲延利息，以及請求被告分別給付自105 年7 月26日起按月給付相當於租金之不當得利數額782 元、1,495 元有理由，應予准許；

逾此範圍部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
民事第一庭 法 官 周靜妮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴柏仲
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日