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臺灣苗栗地方法院民事判決 105年度訴字第461號
原 告 王瑋萱
訴訟代理人 吳聖欽律師
被 告 宜興開發建設有限公司
法定代理人 韓立德
訴訟代理人 彭建亮
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國106 年5 月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
查被告法定代理人於原告105 年10月25日起訴前即為韓立德，有有限公司變更登記表1 份在卷可考（見本院卷第96頁）。
原告起訴時誤將被告法定代理人載為陳明珍，於本院審理期間方具狀更正為韓立德（見本院卷第133 頁），核原告上開更正，僅就法定代理人之誤載予以更正，揆諸上開說明，並無不合。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠先位聲明部分：原告於民國104年1月28日與被告簽定「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭契約書），由原告向被告買受坐落苗栗縣○○鎮○○段000000地號土地「宜興御墅」預售建案編號第A2棟房屋（下稱系爭房屋），買賣價金共新臺幣（下同）8,325,000 元（下稱系爭契約）。
原告已於104 年1 月28日給付1,830,000 元，於104 年6 月30日給付925,000 元，於104 年10月15日給付925,000 元，於105 年4 月14日給付925,000元。
惟系爭契約未有履約保證機制，原告於105 年6 月15日以竹北嘉豐郵局第286 號存證信函，限期催告被告提供履約保證機制，嗣因被告未能提供，復於105 年6 月24日以竹北嘉豐郵局第297 號存證信函向被告為解除系爭契約之意思表示。
況系爭房屋無法供做店面、店舖使用且一樓有法定停車位，此與原告締約時預定之契約目的不同，給付已屬不能，該瑕疵係可歸責於被告，原告得依民法第226條、第256條主張給付不能而解除系爭契約；
亦得依民法第354條、第359條主張系爭房屋欠缺契約預定效用之瑕疵而解除系爭契約。
爰依民法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還原告已支付之買賣價金。
㈡備位聲明部分：系爭契約書未載開工及完工最後期限，系爭契約書所附之建造執照亦無規定竣工日期之記載可為推定，致系爭契約書第17條違約之處罰第1項賣方遲延開工、完工之罰則，形同具文，違反消費者保護法（下稱消保法）第16條、第17條第3項規定，對原告而言顯失公平，應屬無效。
且被告就本件預售建案係以「投套店面＋社區透天」對外廣告、銷售，廣告照片並顯示A 區六戶一樓可作各種店鋪使用，惟「宜興御墅」土地使用分區為第一種住宅區，係為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業使用而劃定之住宅區，只有於例外情況下附條件許可經營日常用品零售業；
況「宜興御墅」A 區一樓均規劃有法定停車位，根本無法全部當作店鋪使用，被告未告知上情，以店面對外銷售涉嫌詐欺原告，至為明顯。
原告係受被告詐欺方為買受系爭房屋之意思表示，爰依民法第92條第1項撤銷買受系爭房屋之意思表示，並依民法第179條規定，請求被告返還原告已支付之買賣價金。
㈢並先位聲明：⒈被告應給付原告4,605,000 元，及其中1,830,000 元自104 年1 月28日起，其中925,000 元自104 年6月30日起，其中925,000 元自104 年10月15日起，其中925,000 元自105 年4 月14日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
備位聲明：⒈被告應給付原告4,605,000 元，及其中1,830,000元自104 年1 月28日起，其中925,000 元自104 年6 月30日起，其中925,000 元自104 年10月15日起，其中925,000 元自105 年4 月14日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠先位聲明部分：⒈系爭契約書第5條之1 已有記載履約保證機制，且其內容核與內政部公布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定完全符合，故系爭契約書顯無原告所指稱之未記載內政部公布應記載之事項，應至為灼然。
本件應是兩造就契約所記載之履約保證機制，尚未擇定何一類型之履約保證，被告曾於105 年6 月20日以科學園郵局第45號存證信函回覆原告，被告將採用同業連帶擔保方式，請原告將系爭契約書寄回，被告填寫完畢再寄予原告，惟原告並未寄回，卻逕於105 年6 月24日以存證信函略謂被告未能履行應負遲延之責，顯見原告所在意者，並非被告是否補正履約保證機制，而是急於以此一理由為「解約通知」。
況原告係居住於桃園市平鎮區，並非系爭房屋所在之竹南本地人，而購買系爭房屋之目的是在於投資，以再次出售方式賺取差價，故原告既為預售屋之專業投資客，被告於105 年3 月9 日通知原告「外牆鷹架拆除完成」，而「外牆鷹架拆除完成」即係系爭房屋建築完成及申請使用執照，原告於受通知時就已明白系爭房屋建築完成，亦依約按期繳款，則又何須主張為防止「建商倒閉，消費者已支付價金，求償無門」之履約保證機制，甚或是其後以存證信函通知被告要補正履約保證機制。
原告明知系爭房屋之工程進度，卻仍以被告未提供履約保證機制為解約意思通知，實屬無理由應至灼然可見。
再者，系爭房屋現業已峻工而屬成屋，且隨時可辦理所有權移轉登記，原告主張系爭契約書未有履約保證機制並主張解除系爭契約，實有權利濫用之嫌。
⒉依系爭房屋建物登記謄本建物標示部之主要用途記載「住商用、停車空間」，並無原告所指稱預售屋無法做店面、店鋪使用情事。
而就法定停車位部分，系爭契約書第33頁之壹層平面圖，就A2部分明白繪製及標示出：「法定停車250*550（停車空間）」，且其上有原告及被告公司前法定代理人陳明珍於簽約時確認之印文，依系爭契約書第1條第2款約定房屋平面圖視同契約之一部分，故原告於購買系爭房屋之初，即已悉房屋壹樓之部分面積做為法定停車位使用。
又原告與系爭房屋代銷之訴外人約瑟不動產經紀有限公司簽約時，該公司於竹南之聯合代銷中心即有印製張貼「竹科竹南基地周邊地區街廓圖」，其上記載之科專七路有關系爭房屋，係都市計劃分區使用住宅區用途（黃色區域），而住宅區是為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區，而原告就其購買之預售屋係屬住宅區而非商業區（紅色區域），此亦為原告簽約時所明知。
原告指稱系爭房屋無法做店面、店鋪使用且一樓有法定停車位，與原告締約時預定之契約目的不同，給付不能且瑕疵係可歸責於被告，實屬無理由。
⒊本件預售屋買賣，係預定以被告之房屋及訴外人謝丁強及彭新潤之土地為買賣，且房屋及土地兩者連帶併存不得分割買賣或單獨成立，原告僅向被告為解約之意思表示通知，並未就地主即謝丁強及彭新潤為解約之通知，該解約通知之意思表示顯不生效力，故原告解除契約顯不合法。
㈡備位聲明部分：⒈契約違反消保法第17條、第16條規定之效力，顯非原告所主張之契約無效。
況系爭契約書第8條並非未記載開工日期，而係兩造於簽約時疏未「填載」，系爭契約書第12頁所附建造執照確有記載「規定開工日期104 年3 月18日」，實無原告所指違反消保法第17條、第16條規定情形至明。
⒉兩造於104 年1 月28日簽定系爭契約書，系爭契約書第33頁之壹層平面圖，就A2部分已明白繪製及標示出「法定停車250*550 （停車空間）」，並有兩造於簽約時確認之印文，故原告於購買系爭房屋之初，即已悉該房屋壹樓之部分面積做為法定停車位使用，原告於105 年5 月30日主張撤銷買受系爭房屋之意思表示，已罹於民法第93條規定之一年時效。
又原告為預售屋投資客，購買系爭房屋之目的在於轉售圖利，豈能對其買受房屋之用途諉為不知等語資為抗辯。
㈢聲明：1.原告先、備位之訴暨假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經本院與兩造整理並協議簡化之爭點為：㈠先位聲明部分⒈被告是否有民法第226、229條債務不履行之情事？⒉原告得否依照民法第256條解除兩造間買賣契約？⒊原告得否依照民法第359條解除買賣契約？⒋原告得否依據民法第259條第1款請求返還價金？㈡備位聲明部分⒈兩造簽訂之房屋預定買賣契約書第17條，是否違反消保法而無效？若無效，是否導致兩造間買賣契約無效？⒉原告得否依照民法第92條撤銷兩造間買賣契約？⒊原告是否得以民法第179條請求被告返還買賣價金？
四、得心證之理由：㈠原告主張於104 年1 月28日與被告簽定系爭契約書，由原告向被告買受系爭房屋，買賣價金共8,325,000 元。
原告已於104 年1 月28日給付1,830,000 元，於104 年6 月30日給付925,000 元，於104 年10月15日給付925,000 元，於105 年4 月14日給付925,000 元。
原告於105 年6 月15日以竹北嘉豐郵局第286 號存證信函，限期催告被告提供履約保證機制，復於105 年6 月24日以竹北嘉豐郵局第297 號存證信函向被告為解除系爭契約之意思表示；
被告抗辯曾於105 年6 月20日以科學園郵局第45號存證信函回復原告，被告將採用同業連帶擔保方式，請原告將系爭契約書寄回，被告填寫完畢再寄予原告，惟原告並未寄回；
系爭房屋建物登記謄本建物標示部之主要用途記載「住商用、停車空間；
系爭契約書未載開工及完工最後期限，為兩造所不爭執，並有房屋預定買賣契約書、匯款申請書、竹北嘉豐郵局第286 號存證信函、竹北嘉豐郵局第297 號存證信函、建物登記謄本、苗栗縣政府建造執照、使用執照影本各1 份，在卷足稽（見本院卷第9 -32 頁、第37-39 頁、第62頁、第15頁背面、第103 頁），自堪信為真實。
㈡先位聲明部分⒈被告是否有民法第226 、229 條債務不履行之情事？⑴系爭契約之履行有無民法第226條可歸責於被告之給付不能情事？按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；
前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部分之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第226條定有明文。
次按物之出賣人負交付標的物之義務( 見民法第348條) ，及標的物給付不能( 指嗣後給付不能) 時，出賣人所負債務不履行之責任；
民法第226條規定雙務契約危險負擔之成立，必以因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部或一部不能始足稱之。
且該條所稱之「給付不能」，除屬「永久不能」外，尚須契約成立後之「嗣後不能」及基於自然法則之「事實上不能」或給付違反強行規定之「法律上不能」，最高法院83年度台上字第252 號、88年度台上字第155 號民事裁判要旨可資參照。
原告所稱被告給付不能，無非以系爭房屋無法供做店面、店舖使用且一樓有法定停車位，此與原告締約時預定之契約目的不同云云，作為主要論據。
然被告既可為其主給付義務即交付系爭房屋之義務，則有無法定停車位與契約目的是否相同，均與被告有無給付不能無涉，縱認系爭房屋無法供做店面、店舖使用且一樓有法定停車位，而與原告締約時預定之契約目的不同，亦僅是可能產生不完全給付之問題，與給付不能，顯屬不同層次之概念。
原告所稱系爭房屋無法供做店面、店舖使用且一樓有法定停車位云云，僅需被告於嗣後改變設計即可，顯非「永久不能」。
又參系爭契約書第33頁之壹層平面圖，就A2部分明白繪製及標示出：「法定停車250*550 （停車空間）」，且其上有原告及被告公司前法定代理人陳明珍於簽約時確認之印文，依系爭契約書第1條第2款約定房屋平面圖視同契約之一部分，則此系爭房屋一樓有法定停車位乙節，縱屬給付不能，亦屬原告於締約時即已存在之不能，顯非契約成立後之「嗣後不能」。
原告又未能說明系爭房屋有何基於自然法則之「事實上不能」或給付違反強行規定之「法律上不能」，原告主張給付不能，顯無可採。
⑵系爭契約之履行，有無民法第229條可歸責於被告之給付遲延情事？原告主張被告給付遲延，無非係以被告經催告仍未有履約保證機制云云。
然系爭契約書「第十一條交付不動產及相關文件之條件與期限」第一點約定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力、瓦斯及必要設施後，通知買方進行交屋」、系爭契約書「第十條產權登記期限」第2 點約定：「房屋產權登記：房屋產權之移轉，配合土地產權一併辦理移轉登記，雙方同意房屋以當地有關單位評定之房屋現值為申報契稅之價格，應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完畢」等情（見本院卷第12、13頁）。
又參系爭房屋之苗栗縣政府使用執照（見本院卷第103 頁），其使用執照係於105 年7 月22日方核發，則被告交付系爭房屋及移轉所有權之主給付義務，至少於105 年7 月22日之後，方有給付遲延之可能。
然原告於105 年6 月15日即以竹北嘉豐郵局第286 號存證信函，限期催告被告提供履約保證機制，旋於105 年6 月24日以竹北嘉豐郵局第297號存證信函向被告為解除系爭契約之意思表示，顯與系爭契約所訂被告給付期限有違。
況有無設有履約保證機制，並非民法所規定之出賣人給付義務，亦非兩造系爭契約所約定之義務，是被告縱未設有履約保證機制，亦與違反其給付義務無涉。
⒉原告得否依照民法第256條解除兩造間買賣契約？按債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第256條定有明文。
系爭契約既無如原告所稱可歸責於被告之給付不能之情事，難認有何民法第226條之情形，原告自無以民法第256條解除兩造間系爭買賣契約之理由。
另系爭契約亦無可歸責於被告之給付遲延，尚難認有何原告得解除契約之理由，附此敘明。
⒊原告得否依照民法第359條解除買賣契約？⑴按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。
復按「上訴人未能舉證證明被上訴人交付之系爭油品有其所指之瑕疵，其抗辯得依民法第264條規定拒絕給付價金並依民法第227條、第226條、第360條、第184條第1項、第2項…請求被上訴人賠償，並以之抵銷所積欠之貨款，自不足採」（最高法院104 年度台上字第1926號民事判決意旨參照）。
是買受人主張物之瑕疵者，應對瑕疵之存在負舉證責任。
依系爭房屋建物登記謄本建物標示部之主要用途記載「住商用、停車空間」（見本院卷第62頁），並無原告所指稱預售屋無法做店面、店鋪使用情事。
而就法定停車位部分，系爭契約書第33頁之壹層平面圖，就A2部分明白繪製及標示出：「法定停車250*550 （停車空間）」，且其上有原告及被告公司前法定代理人陳明珍於簽約時確認之印文，依系爭契約書第1條第2款約定房屋平面圖視同契約之一部分，故原告於購買系爭房屋之初，即已悉房屋壹樓之部分面積做為法定停車位使用。
而系爭房屋之建造執照影本，亦附件於原告所提出之買賣契約上（見本院卷第15頁背面），其上已清楚載明，系爭房屋屬第一種住宅區，顯屬原告簽約時即可知悉之內容。
依民法第355條第1項之規定，系爭房屋具備法定停車位及屬第一種住宅區，均為原告簽約時即知悉之事實，顯難認屬系爭房屋之瑕疵。
又原告就系爭房屋有何物之瑕疵，應盡舉證之責，原告僅泛稱系爭房屋具備法定停車位，無法為店鋪使用，然參苗栗縣政府106 年3 月16日府商都字第1060050010號函，縱屬第一類住宅區，亦非不得作為「日常用品零售業」之商業使用。
兩造並未於系爭契約為系爭房屋就何種商業使用為約定，而系爭房屋雖屬第一種住宅區，既足以做日常用品零售業之商業行為，尚難認有何原告所稱無法為店面、店鋪使用之情事。
原告又稱縱使契約中壹層平面圖有提到「停車空間」，但被告係以「投套店面＋社區透天」對外廣告、銷售，廣告照片並顯示A 區六戶一樓可作各種店鋪使用，已擔保一樓停車空間可以改做店鋪使用，依消費者保護法第22條規定，被告自應履行該廣告內容云云。
惟參原告所提出之廣告照片（見本院卷第41頁），其圖片並不清楚，並未能看出系爭房屋作何種商業使用，亦無法推斷前開廣告照片係擔保一樓停車空間可以改做店鋪使用，況如前所述，系爭房屋仍得為日常用品零售業之商業行為，則前開廣告照片中，亦可能僅係為日常用品零售業之使用。
原告雖為前揭主張，然對被告所負之瑕疵為何，未為充分之舉證，顯難認原告得據以解除契約。
⑵按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金。
但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，此觀民法第359條之規定甚明。
所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。
衡量前開公平原則後，倘依社會通念買受人不得解除契約，僅能請求減少相當價金時，其瑕疵通常輕微，買受人仍有給付扣除該得減少價金後所餘價金之義務，而不得拒付全部之價金，始符誠信原則。
尤其房地買賣，價值不菲，內部物件眾多，輕微瑕疵在所難免，更應遵循此一原則（最高法院101 年度臺上字第1769號民事判決意旨參照）。
縱認系爭契約有原告所指之有法定停車空間、未能為店鋪使用云云，然房地買賣，價值不菲，內部物件眾多，輕微瑕疵在所難免。
兩造間既未對原告將來將如何使用系爭房屋為商業行為約定，則顯難認大面積店鋪及無法定停車空間為原告買受系爭房屋之目的，則縱系爭房屋無法為大面積店鋪使用而屬瑕疵，亦僅屬輕微之瑕疵。
況原告又未能舉證其將來有何商業計畫，又或於訂約之初欲如何使用系爭房屋為店鋪，僅泛稱無法為店鋪使用云云，則僅因原告空泛之陳述，而產生將來可能無法滿足原告不明確之需求，即遽認原告得以此為由解除系爭契約，對已將系爭房屋完工至可得取得使用執照之被告顯屬不公，有失平衡。
⑶原告另稱自苗栗縣政府106 年3 月16日府商都字第1060050010號函及內政部營建署106 年1 月9 日營授辦城字第1061350004號函觀之，因系爭房屋1 樓需設法定停車位，若原告欲將系爭房屋做商業使用，需先請苗栗縣政府變更使用執照，況如果原告使用到容積獎勵的話，就不能做店鋪使用云云。
惟觀苗栗縣政府106 年3 月16日府商都字第1060050010號函及內政部營建署106 年1 月9 日營授辦城字第1061350004號函（見本院卷第129 頁、第107 頁），固載明系爭房屋需變更使用執照方可作為商業使用，然此亦係肇因於系爭房屋之使用執照於訂約時即是以第一種住宅區為使用分區。
兩造於締約時，既以系爭房屋之建築執照所載為基礎，即以系爭房屋使用分區屬第一種住宅區為締約，則原告自可預期將來欲將第一種住宅區做商業使用，所另需耗費之成本，其於訴訟中方以此變更，可能耗損其容積率為抗辯，堪信僅為原告臨訟矯飾之詞，尚難採認。
⒋原告得否依據民法第259條第1款請求返還價金？按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。
二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。
三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。
四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。
五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。
六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額，民法第259條定有明文。
綜上所述，原告並未合法解除兩造間系爭契約，系爭契約之效力自尚存在，自無民法第259條第1款之適用，原告依照前開條文，請求被告返還系爭買賣契約之價金，自無可採。
從而，原告先位聲明解除系爭買賣契約，返還買賣價金，並無理由，應予駁回。
㈢備位聲明部分：⒈兩造簽訂房屋預定買賣契約書第17條，是否違反消保法而無效 ？若無效，是否導致兩造間買賣契約無效？⑴原告稱系爭契約書第17條第1項，因系爭契約書第8條未為開工及完工期限之約定，違反消保法第16條、第17條第3項無效。
參系爭契約書「第十七條：違約之處罰」第一項：「賣方違反第八條第二款及第十六條第一、二款規定者，買方得解除本契約。
解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」
（見本院卷第14頁），足見系爭契約書第17條第1項屬課予被告義務，本身並無對原告不利之情事。
又系爭契約書第8條雖未為開工及完工期限之約定，然原告所提出之系爭契約書影本中所附系爭房屋建築執照已有記載「規定開工日期104 年3 月18日」，則解釋當事人之真意，自係以建築執照之開工日期為兩造開工之約定，難認兩造有何未為開工日期之約定乙事。
⑵按「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。
前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。
二、違反契約之法律效果。
三、預付型交易之履約擔保。
四、契約之解除權、終止權及其法律效果。
五、其他與契約履行有關之事項。
第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。
二、限制或免除企業經營者之義務或責任。
三、限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。
四、其他對消費者顯失公平事項。
違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。
該定型化契約之效力，依前條規定定之。
中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。
企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核」，消保法第17條定有明文。
其法文僅係規定中央主管機關得擬訂定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。
顯係針對中央主管機關所為之規定，本件被告並非中央主管機關，前開條文，顯難認屬規範被告之義務。
縱認系爭契約未就被告之完工訂有期限，原告以消費者保護法第17條作為兩造系爭買賣契約無效之依據，亦難認有理。
又按定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。
但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效，消費者保護法第16條定有明文。
原告既未能說明系爭契約之定型化契約條款有全部或一部無效之情形，僅泛引用此條文，實難認有理。
況系爭房屋已於105 年7 月22日取得使用執照，其上並記載「竣工日期」為105年3 月25日，有系爭房屋之使用執照影本，在卷可參（見本院卷第103 頁）。
則原告於105 年6 月15日即以竹北嘉豐郵局第286 號存證信函，限期催告被告提供履約保證機制，旋於105 年6 月24日以竹北嘉豐郵局第297 號存證信函向被告為解除系爭契約之意思表示時，系爭房屋顯已竣工，是系爭房屋有無「完工日期」之記載，對於原告並無任何不利益之影響，已難認此未為「完工日期」記載之情形，產生系爭契約何種定型化契約條款無效，更遑認系爭契約未為「完工日期」對原告有何顯失公平之處，而導致系爭契約全部無效。
⑶按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。
企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行，消費者保護法第22條定有明文。
原告主張被告違反消費者保護法第22條，然依原告所提之前開廣告照片，並無從證立被告有何擔保系爭房屋之店鋪使用，或為何種規模之商業行為，已如前所述，原告又未能舉證被告有何違反廣告內容之真實義務，則其泛言被告因違反消費者保護法，而導致系爭契約無效，實難採信。
⒉原告得否依照民法第92條撤銷兩造間買賣契約？原告主張系爭房屋使用分區為第一種住宅區，無法為稍具規模之商業使用，屬被告詐欺原告，使原告陷於錯誤方為買受系爭房屋之意思表示云云。
惟按前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。
但自意思表示後，經過十年，不得撤銷，民法第93條定有明文。
查系爭房屋之建造執照影本，亦附件於原告所提出之買賣契約上（見本院卷第15頁背面），其上已清楚載明，系爭房屋具備法定停車位及屬第一種住宅區，為原告於104 年1 月28日簽約時即知悉之事實，並無陷於錯誤之情事。
又縱認系爭房屋使用分區屬第一種住宅區，為被告未告知原告，而屬詐欺行為，則原告於104 年1 月28日即已知悉系爭房屋屬第一種住宅區，至105 年10月20日提起本件訴訟，方於起訴狀中表明因受被告詐欺，欲為撤銷其買受系爭房屋之意思表示，顯已超過因詐欺而撤銷意思表示之除斥期間，不得撤銷本件契約。
⒊原告是否得以民法第179條請求被告返還買賣價金？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
原告未能主張系爭契約有何無效之原因，則系爭契約即為被告受領本件買賣價金之原因，原造自不得依照民法第179條請求被告返還買賣價金。
五、綜上所述，原告先位聲明主張解除系爭契約並無理由，應予駁回。
原告備位聲明主張系爭契約因消保法第16條、第17條、第22條云云，惟依原告之主張所提之證據，尚難認為有何違反消費者保護法第16條、第17條，第22條之情事，亦應予以駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併與駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第一庭 審判長 法 官 陳秋錦
法 官 張新楣
法 官 何星磊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 黃南穎
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
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