臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,106,苗小,103,20170511,1

臺灣苗栗地方法院民事小額判決 106年度苗小字第103號
原 告 幸福One Park社區管理委員會
法定代理人 劉宜學
訴訟代理人 林大彬
被 告 謝承旻
訴訟代理人 謝協和
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國106 年4 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟元，及自民國一０五年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告為苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○街00號房屋（下稱系爭房屋）之住戶，依苗栗縣政府核發之使用執照及建商移交之資料，其亦屬幸福One Park社區（下稱幸福社區）之區分所有權人。

依幸福社區之住戶規約及民國104 年5月30日區分所有權人會議決議，幸福社區之大樓住戶每月需繳交管理費新臺幣（下同）800 元，透天住戶每月需繳交管理費1,000 元，被告之房屋為透天型式，依前開標準每月應繳交1,000 元管理費予原告。

詎被告自104 年4 月起即未繳管理費，迄今已逾2 期以上，經原告屢次催繳，均置之不理。

為此，依公寓大廈管理條例第21條規定提起本訴，請求被告給付104 年4 月至105 年6 月之管理費共15,000元等語。

並聲明：被告應給付原告15,000元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

二、被告則以：被告之系爭房屋產權獨立，並未與幸福社區之其他住戶區分所有權，幸福社區之大樓住戶享有之公共設施，被告亦無權使用，然大樓住戶每月僅繳交800 元之管理費，透天住戶卻繳交1,000 元，顯不合理，亦未依公寓大廈管理條例第10條規定按應有部分比例計算等語為辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、按公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；

多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第3條第1款、第53條分別定有明文。

又公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：「一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。

二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。

三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。

」；

是何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，前開條例、施行細則並授權直轄市、縣（市）主管機關本於權責而為認定。

又中央主管機關內政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務，訂定「公寓大廈管理報備事項處理原則（原名：公寓大廈管理組織申請報備處理原則）」，其適用範圍包括：「㈠依建築法第11條規定之一宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織；

㈡依非都市土地使用管制規則與山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用及管理之設施為範圍所成立之社區管理組織；

……㈥經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割地區，就其共同設施之使用與管理所成立之社區管理組織。」

，故受理報備申請之直轄市、縣（市）主管機關，於同意發給公寓大廈管理組織報備證明時，就申請者是否符合前開處理原則所適用之主體，即應予以審核。

是非屬公寓大廈管理條例施行細則第12條第1 、2 款情形而經主管機關同意核發報備證明者，自係直轄市、縣（市）主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款「認定」該申請主體為「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，始准予報備並核發報備證明。

前開主管機關同意准予報備或駁回報備申請之表示，均直接影響申請核發報備證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務，性質上應屬行政處分。

該行政處分涉及公寓大廈管理條例第53條構成要件之認定，公寓大廈管理條例授權制定之施行細則既規定此一構成要件之認定權責屬於直轄市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，除有特別情形，例如明顯違反現行有效法律規定外，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，自應予以尊重，不得為相反之認定。

四、經查，本件被告所有之系爭房屋與幸福社區之其他建物，係經苗栗縣政府核發同一（102 ）栗商建竹使字第220 號使用執照，有建物登記謄本及使用執照影本在卷可稽（見本院卷第53頁、第138-152 頁）。

前開使用執照備註內容第4 點並載明「應依公寓大廈管理條例第27條規定及公寓大廈管理組織申請報備原則規定成立管理委員會或推選管理負責人」，第9 點更載明：「本案係適用公寓大廈管理條例建築物」。

嗣幸福社區於103 年間召開區分所有權人會議，會中通過社區規約、選任管理委員、成立管理委員會，並檢具相關資料向苗栗縣竹南鎮公所申請報備，經該公所於103 年10月7 日准予備查，並發給公寓大廈管理組織報備證明等情，有苗栗縣竹南鎮公所106 年3 月22日苗竹鎮建字第1060006000號函暨所附原告報備申請資料等在卷可佐（見本院卷第59-166頁）。

前開報備資料中所載之幸福社區建物範圍及區分所有權人，既包含系爭房屋及被告在內，揆諸前揭法令規定及說明，應認幸福社區範圍內之透天及大樓建物，業經縣（市）主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定認屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，則主管機關前開認定及准予報備之行政處分未經撤銷前，即應拘束本院，而不得另為相異之判斷。

是被告以其系爭房屋產權獨立，未與幸福社區其他住戶區分所有一建築物等情，抗辯其無公寓大廈管理條例之適用，自非可採。

五、次按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一係經由區分所有權人會議決議繳納；

又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第10條第2項規定甚明。

依前開規定，共用部分及約定共用部分之管理費負擔標準，並非必然依區分所有權人共有之應有部分比例分擔，仍得由區分所有權人會議或規約另予規定，此乃因各區分所有權人就公寓大廈共用部分及約定共用部分修繕、管理、維護之受益程度，不全然與共有之應有部分比例相當，而可能依其居住、使用之情形，致實際獲益程度有所差別，故授權區分所有權人會議或規約得視所屬公寓大廈區分有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以收因地制宜之效。

經查，幸福社區規約第17條第2款明定該社區管理費之分擔基準，由各區分所有權人依照區分所有權人會議決議分擔之（見本院卷第71頁）；

而原告主張幸福社區於104 年5 月30日區分所有權人會議中，已決議大樓住戶每月需繳交管理費800 元、透天住戶每月需繳交管理費1,000 元，亦有其所提之會議紀錄及公告在卷可憑（見支付命令卷第7-8 頁）。

又公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上相類似。

本件幸福社區之管理費收繳方式及分擔基準，既經前開區分所有權人會議決議，前開決議至今未遭撤銷，被告亦未證明有何違反強制規定而無效之情形，該決議自仍屬有效，原告據此向被告收取管理費，核屬有據。

六、被告雖辯稱其為透天住戶，無權使用大樓住戶之公共設施，管理費金額並不合理云云。

然觀幸福社區規約第2條第3款及第3條第1款規定，該社區內共用部分包括法定空地、樓頂平臺、兒童遊戲區、健身房、公園等（見本院卷第63-64頁），且未規定該共用部分僅供大樓住戶使用，而排除透天住戶之使用權利。

另幸福社區規約第18條第2款規定管理費之用途包括：㈠委任或僱傭管理服務人之報酬，㈡共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金，㈢共用部分之保險費，㈣管理組織之辦公費、電話費或其他事務費，㈤稅捐或其他徵收之稅賦，㈥因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問諮詢費用，㈦其他基地及共用部分等之經常管理費用（見本院卷第71頁）。

是管理費除用於共用部分之維護外，尚包括僱傭管理、保全、清潔人員，提升整體社區居住品質及安全性等人事及事務費用之支出，而此等服務對於大樓住戶及透天住戶，均同屬有利。

且本諸團體自治精神及私法自治原則，除法律別有規定外，司法權不宜過度介入私權領域擅自調整當事人間之權利義務關係，如區分所有權人對於管理費之收費標準有所疑義，自應先循法定程序在區分所有權人會議中提案修正，經由區分所有權人會議討論處理，於決議變更收費標準之前，各區分所有權人尚不得以未使用公共設施或服務，或管理費給付標準不合理為由，拒絕繳交管理費。

七、末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息；

給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，公寓大廈管理條例第21條、民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段分別定有明文。

本件被告既為幸福社區之住戶，自應受社區規約及區分所有權人會議決議之拘束，而負有繳納管理費之義務。

又被告並不否認其自104 年4 月起至105 年6 月止，尚有管理費共15,000元迄未繳納。

從而，原告依前開規定，請求被告給付104 年4 月至105 年6 月之管理費共15,000元，及自支付命令送達之翌日即105 年11月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定利息，為有理由，應予准許。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，於判決結果不生影響，爰不一一論述。

九、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 11 日
苗栗簡易庭 法 官 顏苾涵
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，及須按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴理由應表明：
一、原判決所違背之法令及其具體內容，
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由。
當事人如對本件訴訟內容有所疑義，得聲請閱卷。
書記官 李欣容
中 華 民 國 106 年 5 月 11 日