臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,106,苗簡,215,20170526,1

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 106年度苗簡字第215號
原 告 鴻山不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人 劉招娣
訴訟代理人 張智宏律師
被 告 溫雪春
訴訟代理人 廖宜祥律師
陳連章
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國106 年5 月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬元，暨自民國一百零六年二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣伍仟壹佰捌拾元由被告負擔。

本判決得假執行；

但被告如以新臺幣肆拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告前於民國105 年8 月10日委託原告專任居間仲介銷售其名下所有坐落苗縣頭份市○○段○○○○段○000 地號土地，及其上同段173 建號建物即門牌號碼為苗栗縣頭份市○○里0 鄰○○0000號房屋（下合稱系爭房地），委託期間自105 年8 月10日起至同年月17日、委託銷售金額為新臺幣（下同）1220萬元（下稱系爭契約）。

嗣於105 年8月19日另簽訂委託事項變更契約書（下稱系爭變更契約書），約定委託期間自105 年8 月19日起至同年10月31日止。

經原告居間仲介，訴外人詹益樑於105 年9 月16日與被告簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雖因受限於農舍基地坐落土地需與其他配合農地併同移轉始得辦理所有權移轉登記之規定，致被告無法辦理系爭房地所有權移轉登記，訴外人詹益樑即於105 年10月3 日與被告解除系爭買賣契約，被告仍應按委託銷售價1200萬元百分之4 給付服務報酬予原告，原告多次函催被告給付，被告均置之不理，爰依民法第568條及系爭契約提起本訴等語。

並聲明：㈠被告應給付原告48萬元，暨自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈡願供擔保請宣告准予假執行。

二、被告則以：依系爭買賣契約其他特別約定事項第2項約定之內容觀之，系爭買賣契約係附有一解除條件，原告並未完成居間仲介之義務，嗣系爭房地因法令限制，無法單就系爭房地辦理登記，系爭買賣契約之解除條件成就，此一解除條件成就乃係法令之限制，非屬可歸責於詹益樑與被告，故系爭買賣契約既因解除條件成就而失其效力，原告向被告請求服務報酬，自屬無據。

又原告本身是不動產仲介經紀公司，應高於一般人的注意義務，且就系爭房地是否可以移轉，他應該比被告更清楚，內政部函令系爭土地要移轉所有權必須併同其他土地一併移轉所有權，此部分原告沒有盡告知義務，導致系爭買賣契約事後解除，也形成停止條件未成就，此部分可歸責原告。

停止條件主張附在兩份契約上，因為系爭買賣成立後，才有居間報酬的契約，原告才有居間報酬的請求，所以附的停止條件總的來看，是附在前開兩份契約上，只是系爭買賣契約為前，系爭契約為後，而系爭買賣契約事後解除溯及無效後，系爭契約就沒有請求的問題等語資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利益判決，願供擔保請宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠兩造於105 年8 月10日簽訂系爭契約即本院卷第23-27 頁專任委託銷售契約書，委託原告居間仲介銷售被告所有系爭房地，並於105 年8 月19日另簽訂系爭變更契約書即本院卷第29頁，約定系爭契約之委託期間自105 年8 月19日至105 年10月31日止。

㈡詹益樑經原告居間仲介於105 年9 月16日以價金1200萬元，向被告購買系爭房地，並簽訂系爭買賣契約即本院卷第31-41 頁所示契約。

㈢兩造訂立系爭買賣契約後，發現系爭房地因法令規定無法登記及辦理貸款。

㈣系爭買賣契約其它特別約定事項第2項「本出售農地建築基地地號：山下段543 、549 、1053地號三筆，現賣方僅出售建號173 及山下段543 地號全部，若因法令規定致無法登記及辦理貸款時，雙方同意無條件（解除）解決本契約，買方所支付之價款無息退還。」

㈤詹益樑與被告於105 年10月3 日合意解除系爭買賣契約。

四、得心證之理由：㈠兩造於105 年8 月10日簽訂系爭契約，委託原告居間仲介銷售被告所有系爭房地，並於105 年8 月19日另簽訂系爭變更契約書即本院卷第29頁，約定系爭契約之委託期間自105 年8 月19日至105 年10月31日止。

觀系爭契約第5條第1項約定：「服務報酬：⑴支付金額：為成交價額之百分之四」，足信兩造約定，若原告居間系爭房地出售成功，被告即給付原告系爭房地出售成交價額之百分之4 作為服務報酬。

詹益樑經原告居間仲介於系爭變更契約書之約定期間內，105 年9 月16日以價金1200萬元，向被告購買系爭房地，並簽訂系爭買賣契約，則原告依照系爭契約，得向被告請求系爭買賣契約之成交價額1,200 萬元之百分之4 即48萬元（計算式：1,200 萬元*4%= 48 萬元）之服務報酬。

㈡被告雖辯稱系爭買賣契約之解除條件成就，此一解除條件成就乃係法令之限制，非屬可歸責於詹益樑與被告，故系爭買賣契約既因解除條件成就而失其效力，系爭買賣契約事後解除溯及無效後系爭契約就沒有請求的問題云云。

惟按附解除條件之契約及契約之解除，二者法律效果截然不同。

附解除條件之契約，於條件成就時，當然失其效力；

而契約之解除則以解除權人行使解除權為必要，須以意思表示為之。

契約之解除有溯及效力，解除條件之成就，原則上並無溯及之效力（最高法院74年度台上字第1354號判決意旨可資參照）。

是縱系爭買賣契約附有解除條件，仍不因解除條件而使系爭買賣契約溯及無效，至多於解除條件成就後，自此時點向後失效。

而系爭買賣契約既於系爭變更契約書所約定之範圍內有效，則原告自得依照系爭契約向被告請求給付服務報酬，被告此部分抗辯，尚無可採。

㈢被告另於本院106 年5 月2 日言詞辯論時又改辯稱停止條件係附在系爭契約及系爭買賣契約上，因為系爭買賣成立後，才有居間報酬的契約，原告才有居間報酬的請求，所以附的停止條件總的來看，是附在前開兩份契約上云云。

然按民法將條件分為停止條件及解除條件。

停止條件乃限制法律行為效力發生的條件，即法律行為於條件成就時發生效力（王澤鑑民法總則增訂版第453 頁可資參照）。

然被告並未具體指出系爭買賣契約就被告給付原告前開服務報酬之法律行為，有何停止條件之約定，且與其先前於106 年3 月17日答辯狀所稱系爭買賣契約上係附有解除條件，鑿枘不入，顯屬臨訟矯飾之詞，委無可採。

又參系爭契約約定原告居間銷售系爭房地，則縱系爭契約上附有之停止條件，亦係以原告完成居間系爭房地出售予他人為停止條件之約定，系爭房地既已經原告居間出售予詹益樑，為兩造所不爭執，則停止條件亦已於105 年9 月16日系爭買賣契約成立生效時，即已成就，原告自得請求前開服務報酬。

㈣被告另辯稱原告本身是不動產仲介經紀公司，應高於一般人的注意義務，且就系爭房地是否可以移轉，他應該比被告更清楚，內政部函令系爭土地要移轉所有權必須併同其他土地一併移轉所有權，此部分原告沒有盡告知義務云云。

然經本院詢問被告訴訟代理人及被告並向渠等再三確認：被告就此部分抗辯，欲主張何種法律效果或其他主張？（見本院卷第131 頁）。

被告訴訟代理人仍僅稱此部分屬可歸責於原告，始終未提出或主張有何法律效果（見本院卷第131 頁）。

基於處分權主義，本院自僅能依據被告所提之現有抗辯為審究，則縱有可歸責於原告之事由，然系爭契約仍屬有效，已如前述。

被告亦未提出其他拒絕給付前開服務報酬之理由，仍無免其給付前開報酬之義務。

況原告並非系爭買賣契約之當事人，是否負有系爭買賣契約之告知義務，亦非無疑，被告並未能提出原告負有告知系爭房地可否移轉之義務依據為何，實難僅以其泛稱原告負有告知義務云云，即因此遽認被告得拒絕給付原告前開服務報酬。

㈤按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。

查原告向被告起訴請求給付系爭報酬，其起訴狀繕本已於106 年2 月22日送達於被告同居人簽收，有送達證書1 份存卷足憑（見本院卷第63頁）。

揆諸前開規定，原告自得請求自起訴狀繕本送達之翌日即106 年2 月23日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

五、綜上所述，被告辯稱系爭契約及系爭買賣契約附有解除條件，溯及無效，尚難採認，則原告依照系爭契約主張服務報酬即系爭買賣契約成交價百分之4 及自106 年2 月23日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息為有理由，應予准許。

八、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序之訴訟，所為如主文第1項所示被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，本院應依職權宣告假執行。

又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

原告雖陳明願供擔保聲請准為假執行，惟該聲請自僅係促請職權發動，不另為准駁之諭知。

七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後與訴訟結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
苗栗簡易庭 法 官 何星磊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 黃南穎
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日