臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,111,訴,471,20240104,1

臺灣苗栗地方法院民事判決
111年度訴字第471號
原 告 王皓


訴訟代理人 洪嘉鴻律師
複 代理人 紀桂銓律師
被 告 林殷弘
訴訟代理人 劉睿哲律師
上列當事人間請求解除契約事件，本院於民國112年12月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國111年5月26日以新臺幣（下同）1050萬元之價格向被告購買其所有坐落苗栗縣○○鎮○○○段000地號土地（下稱系爭土地），並簽署買賣契約書（下稱系爭契約），依系爭契約第3條第2項、第4條第1項之約定，被告需提出農業使用證明書，作為過戶所需證件資料之一，並應於111年7月10日前提出予地政士收執。

詎被告未遵期提出農業使用證明書，且其向苗栗縣政府提出之恢復農用申請，業已遭苗栗縣政府暫不受理，原告乃於111年11月3日以存證信函催告被告於7日內履行，然被告迄未提出農業使用證明書，原告依系爭買賣契約第10條第1項及民法第254條之規定，以起訴狀繕本送達被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條第2款之規定，請求被告返還其已受領之買賣價金共200萬元及自受領時起之利息；

另被告迄至原告提起本件訴訟之日（即111年11月21日）尚未提出農業使用證明書，已遲誤133日，依系爭買賣契約第10條第1項約定，被告應給付原告已給付價款萬分之2之違約金共計5萬3,200元（計算式：2,000,000×2‱×133＝53,200）及其法定遲延利息等語，並聲明：㈠被告應給付原告205萬3,200元，及其中100萬元自111年6月7日起，其中100萬元自111年8月26日起，其中5萬3,200元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：農業使用證明書係作為農地買賣移轉時向稅捐機關申請辦理不課徵土地增值稅之用，而兩造簽署系爭買賣契約書第5條已約定若無法提出農業使用證明書，即逕按一般稅率申報，可證有無農業使用證明書，並不影響系爭土地所有權移轉事宜，被告尚無提供農業使用證明書之義務，況兩造於111年7月25日以書面約定由原告負責清運系爭土地上之地上物，並由被告於履約保證專戶中撥款39萬元予原告，然原告迄未將系爭土地清理完畢，致系爭土地無法申請農業使用證明書，故被告未能提出農業使用證明書係可歸責於原告，原告據以解除契約並請求違約金，並無理由等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第119頁）

㈠、兩造於111年5月26日簽訂系爭契約，約定原告以1050萬元之價格向被告購買系爭土地，原告於111年6月6日給付第1期簽約款100萬元、111年8月25日給付第2期價款100萬元至約定之第一建築經理股份有限公司履約保證專戶。

㈡、系爭土地迄今尚未取得農業使用證明書。

㈢、兩造於111年7月25日約定「竹南鎮東崎頂段617號地號（標的）之地上物清理，需由原地主即賣方（甲方）林殷弘先生支付新台幣參拾玖萬元整給買方（乙方）…先生清理地上全部物品（甲方）爾後不得以任何理由向（乙方）追討地上物品，而清理費之款項將由履約保證金中扣除，且雙方均無任何異議」（見本院卷第85頁），並由被告於111年8月29日自履約保證專戶支付39萬元予原告。

㈣、原告於111年11月3日寄送存證信函（即本院卷第31頁至第33頁），該存證信函於同月4日送達被告。

四、得心證之理由原告主張被告未履行系爭契約第4條所定檢附農業使用證明書之義務，並經其合法解除契約，依民法第259條第2款、系爭契約第10條第1項約定請求被告返還已交付之買賣價金200萬元及違約金5萬3,200元等情，為被告所否認，並以前詞置辯，經查：

㈠、解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

當事人立約時真意之探求，應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。

㈡、系爭契約第4條固記載：「農地：☑買賣標的如為農地，不得作為興建農舍、建蔽率、通行權或套繪管制使用之土地，且賣方應檢附農業用地作農業使用證明書」（見本院卷第19頁），然：⒈按有下列各款情形之一者，得申請核發農業用地作農業使用證明書：一、依農業發展條例第37條第1項或第2項規定申請農業用地移轉不課徵土地增值稅。

二、依同條例第38條規定申請農業用地及其地上農作物免徵遺產稅、贈與稅或田賦，行政院農業委員會頒佈之農業用地作農業使用認定及核發辦法第3條訂有明文，而農地移轉與自然人時，農業使用證明書係為申辦不課徵土地增值稅之文件，登記機關不需檢附農業使用證明書等情，亦有苗栗縣頭份地政事務所112年7月5日頭地一字第1120023655號函在卷可參（見本院卷第209頁至第210頁），是農業使用證明書依法僅係作為農地移轉時免徵土地增值稅使用，並非過戶所需必要文件，原告主張農業使用證明書為過戶所需之證件資料等語，已然有誤。

⒉又土地為有償移轉者，土地增值稅之納稅義務人為原所有權人，土地稅法第5條第1項第1款定有明文，而兩造對於系爭土地移轉所生增值稅，業於系爭契約第5條中明定「農地按☐一般稅率申報或☑申請不課徵土地增值稅，但因賣方事由而無法申請不課徵土地增值稅時（如無法提供農用證明），則逕按一般稅率申報；

買方充分瞭解申請不課徵土地增值稅而未作農業使用，再移轉時將被課徵土地增值稅之虞」（見本院卷第21頁），並依證人即地政士李明遠於本院審理時具結證稱：當時系爭契約會約定賣方應檢附農業使用證明書是因買賣標的為農地，可免徵土地增值稅；

農業使用證明書僅係作為免徵土地增值稅使用，並無其他用途，亦未約定被告應提出之時間；

若賣方無法提出農業使用證明書，則依系爭買賣契約第5條約定按一般稅率申報，此部分稅務之處理，我在簽約時有跟兩造說明清楚等語（見本院卷第287頁至第288頁），是依當事人締約真意及契約整體解釋，系爭契約第4條所定被告應檢附農業使用證明書之目的，僅係作為申請不課徵土地增值稅使用，並於被告無法提出，依系爭契約第5條約定由被告（即原所有權人）自行負擔土地增值稅。

從而，本件系爭土地雖未能取得農業使用證明書（見不爭執事項㈡），然兩造既已於系爭契約第5條特別約定無法取得農業使用證明書時之處理方式，亦即由被告負擔土地增值稅，而被告已於原告催告前之111年10月24日即向原告表明其願負擔土地增值稅，以利系爭契約繼續進行，亦有原告所提通訊軟體LINE對話紀錄在卷可憑（見本院卷第221頁），原告復未提出其他事證證明被告有不繳納土地增值稅之情事，自難認被告違反系爭契約第4條、第5條之約定，原告徒以被告未提出農業使用證明書而認被告未依契約所定債之本旨給付，並依系爭契約第10條第1項、民法第254條之規定請求違約金及解除契約，尚屬無據，原告主張解除契約後依民法第259條第2款返還已受領之買賣價金及其利息，亦無理由。

⒊至原告另主張：系爭土地係為建廟所用，依一般經驗法則，建廟用地不能有疑似污染或埋藏垃圾之不潔淨情況，所以系爭土地需由政府驗證後，發給農業使用證明書，雙方才願意往下進行買賣事宜等情，為被告所否認，且兩造締約時已表明農業使用證明書係作為不課徵土地增值稅使用，別無其他用途，亦經證人李明遠於本院審理時證述明確（見本院卷第287頁），且系爭契約通篇亦未記載系爭土地因建廟使用而需檢附農業使用證明書之旨，則原告主張上情，尚難採信。

五、綜上所述，原告依民法第259條第2款、系爭契約第10條第1項約定請求被告返還已受領之價金200萬元、違約金5萬3,200元及其法定遲延利息，自屬無據，應予駁回。

又被告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 4 日
民事第一庭 法 官 何松穎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 4 日
書記官 劉碧雯