臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,112,苗簡,781,20240123,1

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決
112年度苗簡字第781號
原 告 家佳專業不動產即陳文和

訴訟代理人 蔡承翰律師
被 告 李元助

李雪娥


訴訟代理人潘麗昕
上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國113年1月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、原告之主張

一、被告李元助於民國110年12月29日與原告簽立一般委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），委託原告銷售門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○路00號之建物及其坐落之苗栗縣○○鎮○○段000○000○000地號之土地（下合稱系爭不動產；

持分全部），委託銷售期間自110年12月29日至111年12月31日24：00為止。

原告探詢被告李雪娥表示如係新臺幣（下同）1500萬元即可購買，原告業務員賴素樺並記載工作日誌上，依系爭契約第八條約定「賣2400萬，一般買賣仲介費1%，以現況交屋；

若可提高賣2500萬以上轉清的，一切費用由家佳處理。」

。

被告李元助於111年7月2日將系爭不動產以1570萬元出售給被告李雪娥。

被告為避免給付仲介費，私自接觸，以不正當方法阻礙仲介費給付之條就成就，是依民法第101條第1項規定，視為條件已成就，原告依上開約定以系爭不動產成交價格之1%計算請求被告李元助給付仲介費15萬7000元（計算式：15,700,000×1%=157,000）；

依一般不動產交易習慣以系爭不動產成交價格2%計算請求被告李雪娥給付31萬4000元（計算式：15,700,000×2%=314,000）。

故原告依民法第568條第1項及系爭銷售契第5條之規定，請求被告李元助給付仲介費15萬7000元；

依民法第568條第1項之規定，請求被告李雪娥給付31萬4000元。

二、並聲明：被告李元助應給付原告15萬7000元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息。

被告李雪娥應給付原告31萬4000元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

貳、被告之答辯：

一、被告李元助主張其於110年12月29日與原告簽訂一般委託銷售契約書，原告並未給予任何審閱期，契約應為無效（卷111頁無審閱期間、契約內容空白、未與共有人全部簽約）。

另簽訂一般委託銷售契約，其可自行銷售。

原告應舉證帶人看屋之事實，另委託仲介出售價格為2400萬元，方給付1%的仲介費，原告僅帶周得聖夫婦看屋，其餘均非原告之客戶。

也否認授權李嘉文銷售系爭不動產等情。

二、被告李雪娥主張並無出價1,500萬元，也未簽訂斡旋書、委託書，不知道1500萬元何來等情置辯。

三、並為答辯之聲明：駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。

參、兩造不爭執事項

一、被告李元助於110年12月29日與原告簽立一般委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託原告銷售門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○路00號之建物及其坐落之苗栗縣○○鎮○○段000○000○000地號之土地（下合稱系爭不動產；

持分全部），契約內容略以：㈠第四條：委託銷售期間自中華民國110年12月29日至111年 12月31日24：00為止。

㈡第五條：買方或其配偶或二等親內之親屬於賣方委託其間內或委託期間終止後三個月內，就本件不動產標的予賣方訂立買賣契約時，視為受委託人已完成居間仲介之義務，此時賣方仍應給付本條第一項之服務報酬。

㈢第八條：賣2400萬，一般買賣仲介費1%，以現況交屋；

若可提高賣2500萬以上轉清的，一切費用由家佳處理。

二、原告於111 年5 月29日上午10時40分許，與訴外人周得聖夫婦相約看屋，訴外人李嘉文於LINE軟體稱由原告處理就好，其無法一同前往。

三、原告於111年5月31日晚間去拜訪訴外人李嘉文，並告知系爭不動產之屋況及適配價金，嗣訴外人李嘉文與被告李元助及其他共有人商議後，於111 年6 月18日以LINE軟體回稱：實拿1600萬是底價，報價有效期限一星期，之後應該會加價賣。

四、系爭不動產由被告李雪娥以1570萬元完成買賣，查詢內政部不動產實價查詢服務網，內容略以：㈠位置：苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○路00號。

㈡總價：1570萬元。

㈢交易日期：111年7月2日。

㈣總面積：93.20坪。

肆、法院之判斷：

一、被告李元助於110年12月29日與原告簽立系爭銷售契約，委託原告銷售系爭不動產，委託銷售期間自110年12月29日至111年12月31日24：00為止。

另被告李元助於111年6月18日以LINE軟體回原告稱：實拿1600萬是底價，報價有效期限一星期，之後應該會加價賣。

被告李雪娥於111年7月2日以1570萬元購買系爭不動產等情，有一般委託銷售契約書、不動產實價登錄資料為憑，且為兩造所不爭執，堪認為真實。

二、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。

居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。

而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。

居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人，或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權，即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。

換言之，居間契約特別之處在於委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。

而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險，此有別於一般雙務契約，亦即依居間之法律性質，買賣雙方不因此喪失議約之權利。

經查：㈠兩造於110年12月29日所簽訂之系爭銷售契約，其中第2條約定：「委託人同意於簽訂不動產買賣契約書時，以現金一次給付成交總價款之4％作為服務費（含稅）」、第8條約定：「賣2400萬，一般買賣仲介費1%，以現況交屋；

若可提高賣2500萬以上轉清的，一切費用由家佳處理。」

等情，是上開委託銷售契約書性質應屬居間契約，應以被告李元助與承買系房屋之第三人成立買賣契約為要件，原告始能請求服務報酬。

㈡依兩造所簽訂之系爭銷售契約書，委託銷售總價格欄位為「空白」即未約定，但第8條約定賣2500萬元，給付一般買賣價格之仲介費1%，另被告李元助於111年6月18日主張「實拿1600萬是底價，報價有效期限一星期，之後應該會加價賣。」

。

本件原告除未舉證被告李雪娥曾承諾以1,500萬元購買外，另縱買受人即被告李雪娥曾出價1,500萬元，顯未達被告李元助主張「實拿1600萬是底價」，自難認被告李元助委託原告銷售條件已成就。

故實難認被告李元助委託原告銷售條件已成就，原告請求被告李元助給付服務報酬之條件顯未成就。

㈢按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，為民法第101條第1項所明定。

又一般不動產委託銷售契約書可分為「一般委託」與「專任委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介權限，委託人保留親自或委請他人買賣之權限，居間人必須較委託人或其他受託人更早完成居間事務，始可請求報酬。

專任委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間，僅居間人有權進行相關仲介事務。

經查，本件銷售契約為一般委託而非專任委託，可見原告於所約定期間內並非具有專任或獨家居間仲介之權利，在一般委託之情形，被告李元助仍可自行或委託其他人仲介銷售，則被告李雪娥亦得於眾多居間人中，選擇其認為可以信賴之居間人進行委託，甚至同一買方同時委託數居間人進行斡旋，而最後再由其中為選擇，此舉均與一般人之出賣經驗相符。

因此，本件委託銷售契約係針對原告提供被告李元助之買賣交易機會，被告李元助仍保有自行決定是否成交之權利，並不負有當然必須締約成交之義務，本件縱如原告所述其仲介之買方即被告李雪娥曾出價1500萬元，也尚未達被告李元助要求之「實拿1600萬是底價」，被告間最後也是以1570萬元成立買賣契約並移轉登記，應屬其等為維護本身利益之抉擇，核與民法第101條第1項所定之故意不正當行為之規定有間。

何況，本件原告縱主張屬實即被告李雪娥曾出價1500萬元，也尚未達被告李元助要求之「實拿1600萬是底價」，其仲介買賣契約因條件未成就而尚未成立，原告依民法第568條第1項及系爭銷售契約第5條之規定，請求被告李元助給付如聲明一所示之金額；

依民法第568條第1項之規定，請求被告李雪娥給付如聲明二所示之金額，自屬無據。

三、綜上所述，本件原告縱主張屬實即被告李雪娥曾出價1500萬元，也尚未達被告李元助要求之「實拿1600萬是底價」，其仲介買賣契約因條件未成就而尚未成立。

另原告於所約定期間內並非具有專任或獨家居間仲介之權利，在一般委託之情形，被告李元助仍可自行或委託其他人仲介銷售，被告間最後以1570萬元成立買賣契約並移轉登記，應屬其等為維護本身利益之抉擇，核與民法第101條第1項所定之故意不正當行為之規定有間，均如前述。

是原告依依民法第568條第1項及系爭銷售契約第5條之規定，請求被告李元助應給付原告15萬7000元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息；

依民法第568條第1項之規定，請求被告李雪娥應給付原告31萬4000元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息，均無理由，均應予駁回。

四、本件事證已臻明確，原告請求傳喚證人及當庭訊問當事人，均無必要，其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 23 日
苗栗簡易庭 法 官 張珈禎
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 23 日
書記官 林岢禛