臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,112,訴,32,20240328,3

臺灣苗栗地方法院民事判決
112年度訴字第32號
原 告 林宜靜


訴訟代理人 陳懿宏律師
被 告 邱宇倫



訴訟代理人 劉威宏律師

上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國113年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、兩造共有坐落苗栗縣○○市○○段00地號土地（地目建、面積為10,135.79平方公尺，權利範圍各為10000分之13）及坐落其上同段2762號建物｛（即苗栗縣○○市○○里0鄰○○○街00號9樓，共有部分同上段2788建號、面積19,527.95平方公尺，主建物總面積73.29平方公尺、附屬建物陽台9.46平方公尺、權利範圍100000分之257（含停車位編號B3-47、權利範圍100000分之165）｝；

共有部分同上段2789號、面積6,892.17平方公尺，權利範圍100000分之264），應予變價分割，並按兩造應有部分比例即原告、被告各2分之1分配價金。

二、訴訟費用由原告、被告各負擔2分之1。事實與理由

一、原告主張：坐落共有坐落苗栗縣○○市○○段00地號土地（地目建、面積為10,135.79平方公尺，權利範圍各為10000分之13）及其上同段2762號建物｛（即苗栗縣○○市○○里0鄰○○○街00號9樓，共有部分同上段2788建號、面積19,527.95平方公尺，主建物總面積73.29平方公尺、附屬建物陽台9.46平方公尺、權利範圍100000分之257（含停車位編號B3-47、權利範圍100000分之165）｝；

共有部分同上段2789號、面積6,892.17平方公尺，權利範圍100000分之264）（下合稱系爭不動產）。

系爭不動產現為公寓，由被告占有使用。

兩造於民國109年10月12日將系爭不動產共同設定最高限額抵押權予合作金庫商業銀行股份有限公司，擔保債權為新臺幣（下同）5,560,000元，設定義務人為兩造。

系爭不動產並無不能分割之約定。

因共有人間亦無法達成分割之協議，爰依民法第823條第1項前段及第824條規定，訴請以變價方式裁判分割系爭不動產等語。

併為聲明：如主文所示。

二、被告之答辯：系爭房地系兩造於109年7月20日以總價5,790,000元共同購買，其中頭期款1,160,000元，貸款金額為4,630,000元。

頭期款向徐聖茹借款共借款1,350,000元及外管外線費20,000元，被告為借款契約債務人，原告當連帶保證人。

銀行貸款目前緩衝期，自109年10月14日起至112年2月14日止，其房貸至今均為被告所繳納，共計已繳160, 084元 。

上開借款均為被告所清償，至112年2月22日為止，合計清償1,986,714元，應兩造平均分擔。

購買係爭不動產均由被告支出費用，原告主張分割不合理。

如准分割，應以原物分割為原則，而被告願取得系爭房地之所有權全部。

三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⑵原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

同法第824條第2項第2款亦定有明文。

經查：㈠原告主張，系爭不動產為兩造所分別共有，兩造並無不能分割之約定，又無依物之使用目的不能分割情形，且無法以協議方法達成分割目的一節，業據原告提出前開不動產之登記謄本，應堪認為真實。

則本件原告訴請分割系爭不動產，依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，符合法律規定，應屬有據。

㈡次查系爭不動產之建物，僅共設立一門牌號碼等情，有建物登記謄本在卷可稽。

參酌系爭建物倘依兩造應有部分比例為原物分割，顯無法分割而不適合住居，若強加原物分割，恐將有損建物之完整性，又價值難於同一，實有難以規劃及公平使用之情，足見本件以原物分割，顯有困難，如以原物分割亦有礙經濟使用。

而如將系爭建物為變價分割，則各共有人皆可應買，自屬良性公平競價之結果，如價高，各共有人能分配之金額隨之增加，反較有利於各共有人，系爭建物所有權歸一，亦可發揮更大之經濟效用，亦符合公共利益之維持，從而，本院認為以變價分割，足能兼顧各共有人之利益，應屬適宜。

所得價金按兩造應有部分比例（即原告、被告2分之1分配。

另按專有部分，不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔；

專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第5項分別定有明文。

㈢查系爭建物既屬公寓大廈之專有部分，系爭土地「應有部分10000分之13」，則為系爭建物坐落之土地門牌號碼為苗栗縣○○市○○里0鄰○○○街00號9樓，建物共有部分同縣市○○段0000號、19,527.95平方公尺，權利範圍100000分之257、含停車位編號B3-47，權利範圍權利範圍100000分之165、共有部分同上段2789號、6,892.17平方公尺，權利範圍100000分之264，按諸前開法律規定，自不得與系爭建物分離而為移轉，故應隨同系爭建物一併以變價分割之方式為當。

參酌原告所主張以變價分割之分割方案，既可保持系爭土地之完整，且按諸民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

」，揆其立法理由乃謂：共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。

但為避免回復共有狀態，與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定，有二人以上願優先承買時，以抽籤定之。

又買受人為共有人時，因本項規範目的已實現，且為免法律關係之複雜化，故明定於此種情形時，排除本項之適用。

準此，採變價分割時，兩造自得依其對系爭土地之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨取得系爭土地之所有權。

是以，觀諸原告主張採行變價分割之方式，一方面可經由競標之結果提高系爭土地之價格，且得標之人繳足價款始將系爭土地所有權移轉，適可避免原物分割之前揭缺點，另一方面，各共有人亦可藉由參與競標或優先承買權之行使，達到與以上開原物分割方式取得系爭土地所有權之相同結果，對全體共有人亦屬公允。

是以，本件因牽涉繳納不動產鑑定費之繳納意願，經斟酌，本院認系爭土地應以變價分割方式較為適當與公平。

四、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段之規定，訴請就系爭不動產為裁判分割，為有理由，本院依系爭不動產之性質及分割後之經濟效用等情形，認以變價分割，並按兩造權利比例即原告、被告各2分之1分配價金為適當，爰判決如主文第1項所示。

五、末按因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

查系爭不動產雖因兩造無法達成分割協議，原告因而提起訴訟，然兩造均因系爭不動產之分割而互蒙其利，揆諸上開規定，本院認此部分訴訟費用應由兩造按分割前之原所有權應有部分比例負擔，始屬公平，爰判決如主文第2項所示。

六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第80條之1。

中 華 民 國 113 年 3 月 28 日
民事第二庭 法 官 張珈禎
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 28 日
書記官 林岢禛