臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,89,苗簡,10,20010215,1

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 八十九年度苗簡字第一○號
原 告
即反訴被告 甲○○
訴訟代理人 張智宏律師
被 告
即反訴原告 丙○○
兼訴訟代理人 乙○○
右當事人間請求交付土地事件，本院判決如左：

主 文

被告應將坐落苗栗縣卓蘭鎮○○段五二七地號土地上，如附圖所示紅色部分面積０．００四五四三公頃，紫色部分面積０．０００九八三公頃，黃色部分面積０．００一０二八公頃，綠色部分面積０．００一一四七公頃之地上物拆除，並將該地號土地全部即面積０．一三０九九公頃交付原告。

反訴原告之訴駁回。

本訴訴訟費用由被告負擔；

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

本判決原告勝訴部分於原告以新台幣壹拾陸萬元供擔保後，得為假執行。

但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實

壹、本訴部分：甲、原告方面：

一、聲明：求為判決除假執行擔保金額外，如主文第一項所示。

二、陳述：

(一)緣原告於民國八十年九月二十六日向被告買受其等所共有坐落苗栗縣卓蘭鎮四三九之一九地號上，面積約四十坪之土地，嗣被告依約將所買受之前開土地自同段四三九之一九地號分割出為同段四三九之四一地號（重測後為五二七地號，下稱系爭土地），並於八十一年一月二十四日將系爭土地移轉登記與原告，惟被告並未將系爭土地交付原告使用。

迄經原告請求被告將前開土地交付時，被告竟藉故系爭土地有房屋為由，要求准予延緩交付土地，並允諾於短期內拆除該房屋再將土地交付，原告基於情誼不疑有異遂予應允，詎被告嗣不但未主動拆除房屋，更無交付土地之誠意，原告不得已於八十二年九月間向卓蘭鎮公所聲請調解，惟被告卻故意缺席，嗣原告雖再以存證信函通知被告拆除地上物並將土地交付，仍未獲置理，被告迄仍未拆除地上物並將土地交付原告，足徵被告顯無履約之誠意。

(二)按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權人之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文；

復按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院著有三十九年台上字第一０五三號判例可稽。

查被告雖已將系爭土地移轉登記與原告，惟迄仍未將系爭土地交付原告，且兩造簽訂買賣契約之際，被告明知原告擬於買受之系爭土地上建屋，而被告亦擬拆除地上物與原告合建房屋，故雙方於買賣是時方未談及地上物之問題，亦無任何拆除地上物之補償約定，此參諸證人吳嘉傑證稱：「當時買賣時並沒有談地上物。」

及證人莫黃輝證述：「只談及土地買賣，是在申請建物無法核准才與被告解約，被告當時有說如果我們核准建照被告願拆除房屋委託我幫他一起改建舊房屋，在簽約當時原告不曾表示被告拆屋願補償。」

各等語在卷，足徵被告在買賣當時即有拆除地上物之意。

再參諸被告自承略謂：「依雙方之契約內容，在土地移轉登記後，原告就行拆除並建屋，原告買賣之初表示希望能立刻在系爭土地上建屋。

」等語，更足徵被告在買賣當時即有承諾拆除地上物，故兩造訂約之際方未於契約內提及地上物買賣及地上物補償問題，準此，被告既於訂約之際承諾拆除地上物，自負有拆除地上物之義務。

為此，原告爰依兩造買賣契約及前揭規定訴請被告將系爭土地上之地上物拆除並將系爭土地全部交付原告。

三、對被告抗辯所為之陳述：被告辯稱伊係因原告擬共同籌建房屋而割地出售，若原告依約履行則該地上物當由被告拆除，若違約，則本地上物拆除時，原告必須照當期銀行建物鑑價標準，即每平方公尺新台幣（下同）三萬零三百元（應為三千三百元之誤）計算補償被告等語云云。

惟查，依兩造所簽訂之不動產買賣契約觀之，並無被告所辯之約定內容，而原告亦未曾與被告為上揭約定，則被告前揭辯稱內容，顯係臨訟矯飾之詞，並不足採信。

退萬步言，縱認本件被告無拆除地上物之義務，惟被告依法仍負有將系爭土地全部交付原告之義務。

三、證據：提出不動產買賣契約書及土地登記簿謄本各一件、郵局存證信函三件（均影本）為證。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決㈠駁回原告之訴。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

(一)原告於八十年九月二十六日與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告買受系爭土地，被告已依約於八十一年一月二十四日將系爭土地移轉登記與原告，依兩造之前開買賣契約書第四項約定，標的物總價之支付方法為：「．．．．尾期款項（即二十萬元），限買賣土地移轉登記完畢日起三日內，依照面積計算尚殘額（即二十萬元）買主備足交賣主親收清楚，絕不拖欠。」

，是以原告自應依約於八十一年一月二十七日前將尾款二十萬元交付被告，詎原告迄仍未依約付清尾款，顯對此確定期限之給付陷於給付遲延，依民法第二百六十四條同時履行抗辯之規定，被告於原告依約給付價金尾款之前，自得拒絕交付買賣土地，是原告之訴顯無理由。

(二)又原告主張被告曾藉故上開土地有房屋為由，要求准予延緩交付土地，並應允於短期內拆除該房屋再將土地交付原告云云。

惟此純屬原告憑空捏造之詞，被告否認真正。

至原告另主張被告迄仍未拆除系爭地上物，足徵被告顯無交付土地之意思，則原告在被告毫無準備交付土地之情況下，拒絕給付買賣尾款，依法有據云云。

惟按土地與房屋為各別不動產，各得單獨為交易之標的物，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地之承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院著有四十八年度台上字第一四五七號判例可資參照。

經查，本件買賣標的僅為土地，並不包含其上之房屋，此觀雙方之不動產買賣契約書自明，依最高法院前揭判例意旨，自應推斷原告默許被告繼續使用房屋之地基，被告既已依約辦妥土地所有移轉登記，原告即應依約於移轉登記起三日內付清尾款，倘原告依約付清尾款，被告自會將除地上物以外之土地交付原告，詎原告違約未付尾款，斷無反指被告迄未拆除地上物而拒絕給付買賣尾款。

(三)原告於向被告承買系爭土地之際，即係約同被告將其等所有且毗連系爭土地之其他土地共同申請建造執照俾興建房屋，關於本件系爭土地之地上物，雙方於訂立土地買賣契約時即約定，俟原告向苗栗縣政府申請建造執照經核發後，由被告自行拆除，以利新屋之興建。

是以雙方對於地上物拆除之約定，係附有停止條件之約定，須俟停止條件成就時（即苗栗縣政府核發建造執照），此約定始發生效力，因原告迄仍未取得苗栗縣政府核發之建造執照，則停止條件成就，被告自無拆除地上物之義務。

綜上所述，原告請求被告拆除地上物並交付土地，顯然於法無據。

三、證據：提出苗栗縣大湖地政事務所土地（複丈）界址鑑定測量定期通知書、地籍圖、契約書各一件、郵局存證信函、印鑑證明書及土地所有權狀各二件、不動產買賣契約書三件、苗栗縣大湖地政事務所土地複丈結果通知書四件（均影本）為證，並聲請訊問證人莫黃輝及吳嘉健。

丙、本院依聲請勘驗現場，並囑託苗栗縣大湖地政事務所派員實施測量。

貳、反訴部分：甲、反訴原告方面：

一、聲明：求為判決反訴被告應將坐落苗栗縣卓蘭縣豐田段五二七號土地之所有權全部移轉登記與反訴原告。

二、陳述：反訴被告未依約於買賣土地移轉登記完畢日起三日內即八十一月二十七日以前付清尾款，自屬給付遲延，反訴原告已於八十五年十月二日解除雙方買賣契約，此有郵局存證信函可資為憑，依民法第二百五十九條之規定，契約解除時，由他方受領之給付物應返還之，故反訴被告自應將坐落苗栗縣卓蘭縣豐田段五二七地號土地之所有權全部返還移轉登記與反訴原告。

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第一百七十九條定有明文。

茲因雙方之買賣契約既經解除，則反訴被告得享土地所有權之法律上原因已不存在，自應返還其利益。

承上，反訴原告爰依契約解除後之回復原狀與不當得利返還請求權競合一併主張，請求反訴被告應將系爭土地之所有權全部返還移轉登記與反訴原告。

退萬步言，若鈞院認雙方之買賣契約未經合法解除，則以此準備書狀之送達催告反訴被告給付尾款，限反訴被告於收受此狀後七日內付清買賣價金尾款二十萬元及遲延利息，逾期即解除雙方之買賣契約，不另為解約之通知。

三、證據：與本訴部分之證據相同。乙、反訴被告方面：

一、聲明：求為判決駁回反訴原告之訴。

二、陳述：

(一)緣反訴原告無非係以反訴被告未依約給付買賣價金尾款二十萬元為由，訴請反訴被告將系爭土地移轉登記與渠等云云。

惟查，依兩造不動產買賣契約書第五項約定：「標的交付日，價款交清同時交付。」

等語，足徵反訴原告交付土地與反訴被告交付款項間互有同時履行之義務，因反訴原告迄仍未將系爭土地上之地上物拆除，足徵反訴原告顯毫無交付土地之意思，則反訴被告自得於反訴原告未交付前，拒絕給付買賣尾款。

至於反訴原告主張依兩造買賣契約書第四項約定：「尾期款項限買賣土地移轉登記完畢日起參日內依照面積計算，交賣主親收清楚，不得拖欠。」

等語，惟此項約定與第五項之約定相衝突，且第五項之約定係在第四項約定之後，故應以後約定即第五項之約定為準，更何況反訴原告先前即表示待地上物拆除點交土地時再交付尾款，更足徵反訴被告給付尾款與反訴原告交付土地間係屬相互同時履行之關係。

(二)退萬步言，縱反訴被告有先為給付尾款二十萬元之義務，惟反訴原告所為解除之系爭買賣契約，並不生效力。

查本件反訴原告固提出台中郵局第三五支局第一五一三號存證信函，主張兩造之買賣契約已依民法第二百五十五條之規定解除云云。

惟按民法第二百五十五條規定解除契約必需係以依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人方得不經催告，解除契約，而所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付不能達其契約目的之情形而言，如定製慶祝國慶牌坊是，又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要，契約之目的所在有所認識而言。

經查，本件反訴被告應為之給付係買賣價金，自客觀上觀察殊無非於一定時期為給付不能達其契約目的之情形，而兩造間又無需嚴守履行期限之合意，並對此期限之重要已有所認識，故本件自無民法第二百五十五條之適用（最高法院六十四年台再一七七號判例參照），是以，本件反訴原告未經催告即依民法第二百五十五條規定逕行解除系爭買賣契約，依法自不生解約之效力。

再者，系爭買賣契約既以兩造為當事人即出賣人為乙○○及丙○○，買受人為甲○○，苟反訴原告擬解除買賣契約，依法亦應由反訴原告二人共同向反訴被告為之（民法第二百五十八條第一、二項規定），惟茲據反訴原告所提之上揭存證信函所示，僅由反訴原告中之乙○○向反訴被告為解除契約之意思表示，依法其契約解除權之行使並不合法，自不生解除契約之效力。

準此，反訴被告縱有先為給付尾款二十萬元義務，而負遲延責任，惟反訴原告既未依民法第二百五十四條規定，定相當期限催告反訴被告給付尾款，則兩造間之系爭買賣契約依法仍屬有效存在（最高法院二十九年上字第七八二號判例、三十年上字第二一四號判例參照），而兩造間之系爭買賣契約既仍屬有效存在，則反訴原告請求反訴被告將系爭土地移轉登記與反訴原告，自屬於法無據而顯無理由。

添

(三)反訴原告嗣雖曾於八十九年六月二十九日以準備書狀函催反訴被告給付買賣尾款二十萬元云云。

惟反訴被告為免爭議，已於八十九年七月四日將尾款二十萬元交付反訴原告並經反訴原告收執，此業經反訴原告於八十九年七月二十七日庭訊自承在卷，更足徵反訴原告以反訴被告未給付尾款作為解除買賣契約之依據，自容有違誤，而不足採信。

三、證據：與本訴部分之證據相同。

理 由

壹、本訴部分：

一、本件原告起訴主張：其於八十年九月二十六日與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告買受其等所共有之系爭土地，被告固於八十一年元月二十四日將系爭土地移轉登記與原告，惟迄仍未將系爭土地交付原告使用，嗣經原告請求被告將前開土地交付時，被告竟藉故系爭土地有房屋為由，要求准予延緩交付土地，並允諾於短期內拆除該房屋再將土地交付，原告基於情誼不疑有異遂予應允，詎被告非惟未主動拆除房屋，更無交付土地之誠意，屢經催討均未獲置理，爰依買賣之法律關係，訴請被告將系爭土地上如附圖所示之各該地上物拆除，並將系爭土地交付原告。

而被告則以：原告固於前揭時、地與被告簽訂買賣契約，向被告買受系爭土地，而被告已依約於八十一年一月二十四日將系爭土地移轉登記與原告，詎原告竟未依兩造前開買賣契約書第四項約定，於買賣土地移轉登記完畢日起三日（即八十一年一月二十七日）內將土地尾款二十萬元給付完畢，顯係對此確定期限之給付陷於給付遲延，依民法第二百六十四條同時履行抗辯之規定，被告自得於原告給付價金尾款之前拒絕交付買賣土地。

又被告從未允諾於短期內拆除建物再將土地交付原告，此乃純屬原告憑空捏造之詞，無足採信。

再本件買賣之標的物僅係土地，並不包含其上之房屋，依最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例意旨，自應推斷原告默許被告繼續使用房屋之地基，則原告訴請被告拆除地上物，顯無理由。

另原告於向被告承買系爭土地之際，即約同被告將其等所共有且毗連系爭土地之其他土地共同向苗栗縣政府申請建造執照，俾利興建房屋，是兩造乃約定俟原告向苗栗縣政府申請建造執照經核發後，始由被告自行拆除地上物，則雙方對於該地上物之拆除，係附有停止條件之約定，須俟停止條件成就時（即苗栗縣政府核發建造執照），此約定始發生效力，因原告迄仍未取得苗栗縣政府核發之建造執照，則停止條件尚未成就，被告自無拆除地上物之義務等語，資為抗辯。

二、查原告主張其於八十年九月二十六日與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告買受其等所共有之系爭土地，被告固於八十一年一月二十四日將系爭土地移轉登記與原告，惟迄仍未將系爭土地交付原告使用，目前系爭土地上尚有被告所有門牌編號苗栗縣卓蘭鎮豐田里四鄰六十號三合院平房中之東側廂房、圍牆、花圃、造景池塘、車架及蓬布架等地上物之事實，業據其提出與所述相符之不動產買賣契約書及土地登記簿謄本等件為證，且為被告所不爭執，復經本院至現場勘驗明確，並囑託苗栗縣大湖地政事務所派員實施測量，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可按，堪認原告此部分之主張為實在。

三、至被告雖以原告既未依約給付買賣尾款二十萬元，被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕交付系爭土地云云置辯。

惟按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條前段定有明文。

查依兩造之買賣契約書第五項約定：「標的交付日：價款交清同時交付。」

等語，此有不動產買賣契約書附卷足稽，且為兩造所不爭執，自堪認真實。

揆之前開約定足悉兩造間就尾款價金之支付與標的物之交付，係立於互為對待給付之關係。

惟查，原告已於八十九年七月四日將尾款給付完畢，此有被告親書：「今８９．７．４領到尾款新台幣貳拾萬元正。

領收人乙○○、丙○○。」

等語之郵局存證信函在卷可稽，且為被告所自認，是原告既已將買賣價金支付完畢，被告自不得行使同時履行抗辯權拒絕自己之給付，則其前開所辯尚非足取。

四、另關於系爭土地之地上物部分，被告先則以原告係為配合被告一同建築房屋而購買系爭土地，倘能共同建屋，則地上物即由被告無條件騰空拆除，否則原告須依每平方公尺三千三百元補償被告云云置辯。

嗣又辯稱原告於向被告承買系爭土地之際，即約同被告將其等所共有且毗連系爭土地之其他土地共同向苗栗縣政府申請建造執照，俾利興建房屋，則兩造對於該地上物之拆除，係附有停止條件之約定，須俟停止條件成就時（即苗栗縣政府核發建造執照），此約定始發生效力，因原告迄仍未取得苗栗縣政府核發之建造執照，則停止條件尚未成就，被告自無拆除地上物之義務云云。

復另執詞抗辯本件買賣之標的物僅係土地，並不包含其上之房屋，自應推斷原告默許被告繼續使用房屋之地基，是被告自無拆除地上物之義務云云。

綜核被告前開所辯足悉其等就究竟係與原告如何約定地上物部分乙節，不僅前後辯詞矛盾且反覆游移不一，則其等前揭所辯已難遽採。

經查，觀之兩造之不動產買賣契約書內容固無任何地上物之約定，惟據被告自承：「原告買賣土地之初表示希望能立刻在系爭土地上建屋，因為他要娶媳婦．．．．。」

等語（見本院八十九年七月二十七日言詞辯論筆錄），且據證人莫黃輝結證稱：「．．．．，因我是建商，被告當時有說如果我們核准建照後，被告願拆除房屋委託我幫他一起改建舊房子．．．．。」

等語（見本院八十九年六月二十九日言詞辯論筆錄），準此，堪認原告買受系爭土地之目的既係急欲建築新屋使用，當無繼續保留其上之老舊建物之意，又被告於出賣系爭四九三之一九地號整筆土地之始即係欲將該老舊之三合院建物全部拆除，並委託建商之莫黃輝一起改建，此據證人莫黃輝證述綦詳（見同上言詞辯論筆錄），且明悉原告購地之目的係因要娶媳婦，而急欲構築新居使用，足認被告於出售系爭土地初始即係欲將舊有三合院建物拆除改建，當無留存之意，是以兩造簽訂買賣契約之際，被告本欲拆除舊有建物，而原告亦急欲購地建築新居使用，益證雙方均無欲繼續保留其上之老舊三合建物，此乃何以兩造之前開不動產買賣契約書均未就該被告願自行拆除之地上建物另為約定之因，自非被告所辯原告默許被告繼續使用房屋地基云云，則其等此部分所辯洵非足採。

至被告雖辯稱原告同意於其等拆除地上物後給與補償，及另辯稱兩造就地上物拆除之約定，係附有苗栗縣政府核發建築執照之停止條件云云。

惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。

查依兩造之不動產買賣契約書內容並無被告所辯之各該約定記載，且據證人莫黃輝證述：「談買賣時雙方沒有提到地上物及補償問題，只談土地買賣，．．．．」等語（見同上言詞辯論筆錄），而被告就其等前開所辯，並未能另舉他證以實其說，揆諸前開法條，自難遽為有利於其等之認定，堪認其等前開所辯委非足採。

五、本件被告既已將系爭土地出賣並移轉登記與原告，自負有將系爭土地騰空交付原告使用之義務。

從而，原告依買賣之法律關係，訴請被告應將坐落苗栗縣卓蘭鎮○○段五二七地號土地上，如附圖所示紅色部分面積０．００四五四三公頃，紫色部分面積０．０００九八三公頃，黃色部分面積０．００一０二八公頃，綠色部分面積０．００一一四七公頃之地上物拆除後，並將該地號土地全部即面積０．一三０九九公頃交付原告，於法尚無不合，所訴應予准許。

又兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行，經核亦無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之。

貳、反訴部分：

一、本件反訴原告起訴主張：反訴被告未依約於買賣土地移轉登記完畢日起三日內即八十一月二十七日以前付清尾款，自屬給付遲延，反訴原告已於八十五年十月二日解除雙方買賣契約，此有郵局存證信函可資為憑，依民法第二百五十九條之規定，契約解除時，由他方受領之給付物應返還之；

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第一百七十九條所明定。

茲因雙方之買賣契約既經解除，則反訴被告得享土地所有權之法律上原因已不存在，自應返還其利益，準此，爰依契約解除後之回復原狀與不當得利返還請求權，請求反訴被告將系爭土地之所有權全部移轉登記與反訴原告。

退萬步言，若本院認雙方之買賣契約未經合法解除，則以八十九年六月二十九日之準備書狀送達催告反訴被告給付尾款，限反訴被告於收受前開書狀後七日內付清買賣價金尾款二十萬元及遲延利息，逾期即解除雙方之買賣契約，不另為解約之通知。

而反訴被告則以：依兩造不動產買賣契約書第五項之約定，足悉反訴原告交付系爭土地與反訴被告交付款項間互有同時履行之義務，因反訴原告迄仍未將系爭土地上之地上物拆除，足徵反訴原告顯毫無交付土地之意思，則反訴被告自得於反訴原告未交付前，拒絕給付買賣尾款。

又縱認反訴被告有先為給付尾款二十萬元之義務，惟反訴原告所為解除系爭買賣契約並不生效力。

查本件買賣契約之出賣人為被告乙○○及丙○○二人，詎反訴原告前所寄送之郵局存證信函僅為被告乙○○一人所書，復未於函文內容定相當之期限催告反訴被告履行給付價金之義務，參諸最高法院六十四年台再字第一七七號、二十九年上字第七八二號判例及三十年上字第二一四號判例意旨自不生解除契約之效力。

嗣於八十九年六月二十九日，反訴原告以準備書狀函催反訴被告給付買賣尾款二十萬元，茲反訴被告為免爭議，業於八十九年七月四日將尾款二十萬元給付完畢，則兩造間之系爭買賣契約既仍屬有效存在，而反訴被告亦已將尾款給付完畢，則反訴原告訴請反訴被告將系爭土地移轉登記與反訴原告，顯屬無理等語，資為抗辯。

二、是本件所應審究者厥為兩造之買賣契約是否業經解除。經查：

(一)按民法第二百五十五條所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付不能達其契約目的之情形而言，如定製慶祝國慶牌坊是，又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不達其契約之目的者，必項契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要（契約之目的所在）有所認識，如定製手工製品一套，並告以係為本月五日出國贈送親友之用，必須於本月四日交付是。

倘應為之給付係買賣價金，自客觀上觀察殊無非於一定時期為給付不能達契約目的之情形，而兩造間又無從證明有嚴守六個月履行期限之合意，並對此期限之重要已有所認識，自無民法第二百五十五條之適用，最高法院著有六十四年台再字第一七七號判例意旨足資參照。

查依本件不動產買賣契約書之性質觀之，反訴被告所應為之給付，僅係買賣價金債務，自客觀上觀察殊無非於一定時期給付，即無法達契約目的之情形，揆之前開說明，自無民法第二百五十五條所定得不經催告，逕行解除契約之適用。

次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第二百五十四條定有明文；

又債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第二百五十四條之規定自明（最高法院著有三十一年上字第二八四０號判例意旨參照）。

經查，反訴原告乙○○固曾於八十五年十月二日，以台中三十五支局第００一五一三號存證信函通知反訴被告，明示因反訴被告未依約給付買賣尾款，爰依民法第二百五十五條之規定，解除其等間之不動產買賣契約等情，此有郵局存證信函在卷足稽，且為反訴被告所不爭執，自堪信實在。

惟查，系爭土地為反訴原告二人所共有，亦據反訴原告二人共同與反訴被告簽訂不動產買賣契約書將之出賣與反訴被告，是前開不動產買賣契約之當事人為反訴原告乙○○及丙○○與反訴被告共三人，然觀之前開郵局存證信函僅為反訴原告乙○○單方所書，函文內容並無任何代理共同出賣人之反訴原告丙○○或受反訴原告丙○○委任之意旨，自難執反訴原告乙○○單方之意思表示遽認兩造之前揭契約業已解除，復觀之反訴原告乙○○所書郵局存證信函內容載明：「．．．本件不動產買賣契約顯然已無實際存在之意義，茲依民法第二百五十五條給付遲延法則，解除本件不動產買賣契約，特此通知。」

等語，查諸反訴原告乙○○並未於前揭信函內容定明相當期限催告債務人之反訴被告履行債務，因本件不動產買賣契約書內容非如民法第二百五十五條所謂契約當事人之一方未按期給付，他方當事人得不經催告，逕行解除契約情形之適用，揆諸前揭法例，則契約當事人之一方遲延給付時，他方必定相當期限催告履行，亦即債權人之反訴原告乙○○非因債務人之反訴被告遲延給付而當然取得契約解除權，必於定相當期限催告反訴被告履行，而未於期限內履行時，始得解除契約，揆諸前開說明，堪認反訴原告辯稱兩造之不動產買賣契約書業經解除而消滅云云，委不足取。

(二)至反訴原告另主張倘反訴原告乙○○前所寄送之郵局存證信函未生解除契約之效力，則以八十九年六月二十九日之準備書狀送達催告反訴被告給付尾款，限反訴被告於收受前開書狀後七日內付清買賣價金尾款二十萬元及遲延利息，逾期即解除雙方之買賣契約云云。

惟按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，最高法院著有五十年台上字第一五五０號判例足資參照。

查反訴被告就買賣尾款之給付與反訴原告就系爭土地之交付，係立於互為對待給付關係之情，已如前述。

第查，反訴被告曾於八十五年十月十七日以卓蘭郵局第七十六號存證信函催告反訴原告乙○○履行交付系爭土地之義務，並於函文內容載明：「．．．．今限台端於文到十五日內出面協調，點交土地於本人之同時，定當將尾款新台幣二十萬元正加計利息交付台端完成買賣契約，希勿自誤為禱。」

等語，此有反訴原告所不爭之前開郵局存證信函附卷足稽，依前開函文內容足悉反訴被告業已行使同時履行抗辯之權利，揆諸前開法例，反訴被告既已行使同時履行抗辯之權利，則其就買賣尾款之給付，自不負給付遲延之責任，嗣反訴被告於八十九年七月四日先將買賣尾款二十萬元給付反訴原告，此有被告親簽領收尾款之郵局存證信函在卷可憑，準據上述，反訴被告既已依約給付買賣尾款，當已履行買賣契約中買受人所應負給付價金之全部義務，本件反訴原告既未能另舉他證證明反訴被告有何債務不履行情事，自無契約解除權可資行使，準此，反訴原告前開主張要非足採。

三、本件兩造之買賣契約仍屬有效存在等情，已如前述，從而，反訴原告依民法二百五十九條及一百七十九條之法律規定，訴請反訴被告應將系爭土地之所有權全部移轉登記與反訴原告，於法尚有未合，所訴無從准許，應予駁回。

四、本件原告、被告及反訴原告、反訴被告其餘之攻擊防禦方法，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 二 月 十五 日
臺灣苗栗地方法院苗栗簡易庭
~B法 官 高 敏 俐
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 陳 蕙 楠
中 華 民 國 九十 年 二 月 十五 日