臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,89,訴,475,20010516,1

臺灣苗栗地方法院民事判決 八十九度訴字第四七五號
原 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 乙○○○
兼訴訟代理人 丙○○
右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：

主 文

被告應連帶給付原告新台幣參佰貳拾玖萬元，及如由被告丙○○清償，自民國八十九年十月二十八日起，如由被告乙○○○清償，則自民國八十九年十月二十七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告連帶負擔。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：

（一）原告於民國八十六年十月四日向被告夫妻二人購買被告丙○○所有，坐落苗栗縣頭份斗煥坪段八八之二號地號、面積一○五平方公尺土地，及其上建物即建號一二○三、門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○里○鄰○○○路三十三之六號房屋，暨被告乙○○○所有，坐落同段一七八地號，面積一四五平方公尺土地之應有部分四分之一（以下簡稱系爭房地），原告由其夫丁○○代理，被告乙○○○由其夫即被告丙○○代理，共同簽訂土地、房屋買賣合約書，約定總價新臺幣（下同）七百五十萬元。

（二）原告先後交付被告共計三百二十九萬元，但被告未能如期清償向苗栗縣頭份鎮農會之借款，致系爭房地被抵押權人苗栗縣頭份鎮農會聲請法院拍賣，於八十九年九月二十九日由訴外人徐弘科拍定。

（三）買賣標的物既已遭法院拍賣並由第三人拍定，被告二人即為給付不能，此為可歸責於被告之事由，原告據此解除契約，請求被告返還已交付之價金三百二十九萬元。

（四）對被告抗辯所為之陳述：１、被告所提之買賣契約書是八十八年一月二十五日所簽訂，是事後原告知悉系爭房地不能過戶，始再度要求被告簽訂，但最初於民國八十六年十月四日簽約時被告僅告知有頭份鎮農會之貸款，買賣契約書第五條亦約定乙方（即出賣人）保證系爭房地沒有設定抵押權，原告並不知道除頭份鎮農會最高限額七百五十萬元為第一順位抵押權人以外，尚有第二順位抵押權人林柏全，最高限額四百萬元，及第三順位抵押權人林香朋，最高限額三百五十萬元。

２、事後查知被告尚積欠頭份鎮農會、林柏全、林香朋之債務均超過上開最高限額，縱令原告將剩餘價金付清償還頭份鎮農會，也不能將系爭房地之抵押權塗銷，取得之房地將附有高額抵押權，隨時有遭拍賣可能，勢將影響原告之權益。

在此情形下，原告自無可能再繼續給付價金而取得附有高額抵押權之房地。

此當然為可歸責被告之事由，而非可歸責原告。

３、原告為此已提出詐欺告訴，經臺灣高等法院臺中分院判處被告丙○○有期徒刑十月確定。

三、證據：提出土地及房屋買賣契約影本一件。乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：

（一）被告於訂立買賣契約時，曾口頭告知原告系爭房地已設定抵押權之事實。

（二）買賣合約書第三條第三款載明買賣的價金要先清償頭份鎮農會，被告確實有收到原告交付之三百二十九萬元，當時原告亦與被告一起拿錢去償還頭份鎮農會，其後原告不再支付買賣價金，被告就無法還清頭份鎮農會剩餘的貸款，且頭份鎮農會言明未還清貸款前不可能塗銷抵押權，只要原告將剩餘的價金付清就可以辦理過戶。

三、證據：提出臺灣高等法院臺中分院刑事判決書、八十八年一月二十五日兩造所訂立之第二份土地房屋買賣契約書影本各一件。

丙、本院依職權調閱本院八十七年度執字第二七五二號執行卷宗。

理 由

一、原告主張於八十六年十月四日與被告二人訂立買賣契約，購買被告丙○○所有，坐落苗栗縣頭份斗煥坪段八八之二號地號、面積一○五平方公尺土地，及其上建物即建號一二○三、門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○里○鄰○○○路三十三之六號房屋，暨被告乙○○○所有，坐落同段一七八地號，面積一四五平方公尺土地之應有部分四分之一，原告由其夫丁○○代理，被告乙○○○由其夫即被告丙○○代理簽約，約定總價新臺幣（下同）七百五十萬元，原告已給付房地價金三百二十九萬元，但該系爭房地因被告二人未如期清償抵押借款，遭抵押權人聲請法院拍賣並為訴外人徐弘科拍定等事實，業據原告提出與所述相符之系爭房地買賣契約書、支付命令一紙為證，並為被告所不爭執，復經本院調閱八十七年度執字第二七五二號執行卷宗審閱屬實，另被告因此犯詐欺罪，經臺灣高等法院臺中分院判處有期徒刑十月確定，亦有被告提出之刑事判決書可佐，原告上開主張堪信為真實。

二、次查原告主張系爭房地除為頭份鎮農會設定最高限額七百五十萬元之第一順位抵押權以外，尚有為訴外人林柏全設定最高限額四百萬元之第二順位抵押權、林香朋設定最高限額三百五十萬元之第三順位抵押權等情，亦有系爭房地之土地登記簿謄本附於上開執行卷宗內可考，堪信為真正。

三、按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」民法第三百四十九條規定甚明。

查兩造之買賣契約書第五條明確約定：「乙方（即被告）保證出賣該土地房屋確無抵押典借等權利之設定，及無礙及完全自用所有權之瑕疵，如有第三人（包括佃人、地上權人、查封）主張任何權利時，乙方應負完全責任，不得損害甲方（即原告）之權益」等語，則依兩造之約定，出賣人即被告自負有將系爭房地之抵押權全部塗銷，並將所有權移轉予買受人即原告之義務。

故被告抗辯稱：簽約當時已告知原告有第二、三順位抵押權云云，並未舉證以實其說，尚難信為真實，且縱令實在，依民法第三百五十一條但書之規定，亦不能據以免除約定之塗銷抵押權之義務，故被告上開抗辯要無可採。

四、再按：「買受人有正當理由，恐第三人主張權利，致失其因買賣契約所得權利之全部或一部者，得拒絕支付價金之全部或一部。」

民法第三百六十八條第一項前段有明文規定。

查原告主張被告二人積欠頭份鎮農會、林柏全、林香朋之債務均超過上開最高限額，縱令原告將剩餘價金付清償還頭份鎮農會，也不能將系爭房地之抵押權塗銷，取得之房地將附有抵押權，隨時有遭拍賣可能，將影響原告之權益一節，業經本院審閱八十七年度執字第二七五二號執行卷宗內所附之抵押權人頭份鎮農會、林柏全、林香朋之債權陳報狀屬實，亦堪信為真。

從而原告拒絕繼續給付價金，應為法之所許。

被告抗辯稱原告未給付價金係可歸責云云，自非可採。

五、另按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；

因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約；

契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，若受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。

民法第三百四十八條、第三百五十三條、第二百二十六條、第二百五十六條、第二百五十九條第一款、第二款，分別定有明文。

系爭房地既已遭法院強制執行並已由第三人拍定，無從移轉予買受人即原告，顯已給付不能，此係因被告積欠抵押權人之債務未清償而致，自係可歸責於被告之事由。

原告以支付命令之送達代意思表示，主張解除契約，請求被告返還所受領之價金，於法應屬有據。

六、末查本件買賣之標的物為土地二筆、房屋一間，性質上雖為可分，但兩造約定出賣人即被告二人應共同將所有權同時移轉予買受人，總價為七百五十萬元，未就各個不動產單獨約定價格，探求當事人之真意，應係不可分之債務。

依民法第二百九十二條，準用連帶債務之規定。

從而原告請求被告二人連帶返還已受領之價金三百二十九萬元，及自支付命令送達翌日起，即如由被告丙○○清償，自民國八十九年十月二十八日起，如由被告乙○○○清償，則自民國八十九年十月二十七日起，均至清償日止，按法定利率年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提出之證據均經審酌，核與判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。

八、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 十六 日
臺灣苗栗地方法院民事庭
法 官 林念祖
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於送達後二十日內向本院提出上訴狀，並敘明上訴理由（須按對造當事人人數提出繕本，並繳納上訴費用新臺幣四九二八四元，另附送達郵資三十四元郵票十份）
法院書記官 尤旗樟
中 華 民 國 九十 年 五 月 十八 日