臺灣苗栗地方法院民事-MLDV,96,訴,105,20071119,2

臺灣苗栗地方法院民事判決 96年度訴字第105號
原 告 甲○○
訴訟代理人 李建德律師
被 告 乙○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國96年11月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落苗栗縣苗栗市○○○段四之六、四之一三、四之二

三、四之二四地號土地，如附圖所示紅色部分，面積分別為一四點九一、二四點九六、七八點九六、二八點五六平方公尺之鐵皮屋拆除，將土地返還原告及其他共有人全體。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新台幣捌拾參萬陸仟元供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣貳佰伍拾萬伍仟陸佰參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告原起訴請求被告將坐落苗栗縣苗栗市○○○段4 之13、4 之23、4 之24地號土地上之鐵皮屋拆除（以下稱系爭建物），將土地返還原告及其他共有人全體。

嗣本院履勘並囑託地政機關測量結果，系爭建物除占用前開3 筆地號土地外，另占用同段4 之6 地號土地，為此原告乃於民國96年5 月23日具狀追加訴之聲明如主文第1項所示，核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：

（一）坐落苗栗縣苗栗市○○○段4 之6 、4 之13、4 之23、4之24地號土地（以下稱系爭土地），均係原告及其他共有人所共有。

被告無占有權源，竟於系爭土地上如附圖所示紅色部分，建造水泥板造鐵皮屋居住。

系爭建物經測量結果，占有4 之6 、4 之13、4 之23、4 之24地號土地面積分別為14.91 、24.96 、78.96 、28 .56 平 方公尺，合計147.39平方公尺，為此依民法第767條所有物返還請求權、第821條共有物返還請求權之規定，訴請被告拆除系爭建物，將土地返還原告及其他共有人全體。

並聲明：如主文第1項所示。

（二）對被告抗辯所為之陳述：（１）原告對於被告所提租金收據一紙證明被告之父傅料金於77年2 月21日繳納76年租金新臺幣（下同）800 元之事實不爭執，惟當時租金係以每坪40元即每坪4 台斤穀10元計算，且無租金減免之情事。

故傅料金承租土地範圍經換算結果僅有20坪，即約60.5平方公尺，對照被告現占有之土地面積為147.39平方公尺，超過部分仍屬無權占有。

（２）被告抗辯租金不知向何人繳納，惟原告自81年間停止收取租金之前，每年均向被告之鄰地收租，被告自應知悉向何人繳納。

又被告自其父傅料金於78年8 月間死亡後，即未再繳納租金，迄至81年間，被告已達2 年未繳納租金，系爭土地共有人遂以土地法第103條第4款之規定，向被告為終止兩造租賃契約（以下稱系爭租賃契約）之意思表示。

是系爭租賃契約經終止後，被告即應依民法第455條規定返還系爭土地。

（３）81年間，系爭土地共有人鑑於系爭土地陸續有建商洽詢收購事宜，卻因系爭土地有他人占有造成建商卻步，及因租金收取不易等情事，共有人遂委任原告召集系爭土地上之住戶為協議，為促成建商收購系爭土地，無論有權占有或無權占有者，均同意終止租賃契約或終止占有關係並返還土地予共有人，共有人亦同意就系爭土地不再收取租金以方便日後收回系爭土地，且由建商出資依占有面積補償系爭土地占有人，並因此成立「搬遷委員會」（以下稱委員會），委員會成員包括訴外人黃培義、葉金男、徐春光、劉存禮、宋甦華及被告等6 人，由其等代表住戶參與與建商及地主協商。

84年12月原告代表系爭土地共有人與訴外人大督建設股份有限公司（以下稱大督公司）簽訂系爭土地買賣契約，同時收受大督公司所給付500 萬元，並動支轉交該金額之一部予委員會成員，藉以疏通整合所有系爭土地占有人，且於85年8 月由原告出資請苗栗市地政事務所逐筆測量系爭土地占有人56戶各別占用面積，於同年9月由原告陪同大督公司之代表挨家挨戶詳談買賣方式，並與其中38戶住戶簽訂「地上住戶房屋讓售及搬遷同意契約書」，嗣後被告亦於85年10月12日與大督公司簽訂讓售及搬遷同意契約書，同意讓售系爭建物及限期搬遷，並同意由原告擔任保證人。

是縱使被告否認共有人曾為終止系爭租賃契約之意思表示，然被告既曾與系爭土地共有人達成協議終止租賃契約，且參與委員會，收取原告轉交之費用藉以整合所有系爭土地占有人，並同意原告會同苗栗市地政事務所逐筆測量占有面積，足徵被告確已同意終止系爭租賃契約。

兩造既已合意終止系爭租賃契約，被告自有返還系爭土地之義務。

二、被告則以：

（一）被告父親傅料金自45年開始即向地主承租系爭土地，並興建系爭建物居住，後來即有地主前來收租，惟出租人為何人及租金金額被告並不清楚。

被告之父歷年均按時繳納租金，有77年繳納租金之收據為證。

然每年收取租金之人非同一人，迄至81年左右被告即未繼續繳納租金，自該時起亦無地主再來收租，被告亦不知要向何人給付，而當時並無任何地主向被告表示終止租賃契約。

至於原告主張被告承租面積僅約20坪乙節，關於租金計算方式，被告並不知悉，且被告之父是殘障，有可能經地主同意而減免租金。

（二）被告係原告所挑選參加委員會之成員，但委員非全體住戶所選任，被告亦未實際參與協調住戶搬遷事宜。

又原告曾應允被告，擔任委員將給付被告1,000,000 元，另給付地上物每坪50,000元及搬遷費100,000 元之補償，僅在此種條件下，被告始願意搬遷，然被告迄今未收到原告或大督公司給付金錢，亦未曾收受原告所稱大督公司給付之疏通住戶搬遷費。

被告固曾與大督公司簽訂讓售及搬遷同意契約書，惟該同意書僅係買賣契約，並非與原告合意終止系爭租賃契約等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保聲請宣告假執行。

三、查兩造不爭執之事實為：

（一）系爭土地為原告及其他共有人所共有，被告之父傅料金與系爭土地共有人就系爭土地20坪範圍內定有租賃契約，並於系爭土地上興建系爭建物。

嗣傅料金於78年間死亡，被告為其繼承人，仍繼續占用系爭土地迄今。

（二）經測量結果，系爭建物占有4 之6 、4 之13、4 之23、4之24地號土地面積分別為14.91 、24.96 、78.96 、28.56 平方公尺，合計147.39平方公尺。

（三）被告為搬遷委員會成員，且就系爭建物曾於85年10月12日與大督公司簽訂「地上住戶房屋讓售及搬遷同意契約書」。

以上有原告提出系爭土地登記謄本、被告戶籍謄本及讓售及搬遷同意契約書為證，並經本院至現場勘驗並囑託苗栗縣苗栗市地政事務所測量屬實，並製有現場照片、勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑。

四、原告主張被告無權占有系爭土地，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件應審究者乃被告是否有權占有系爭土地。

而兩造所爭執者包括（一）被告承租之面積僅為20坪或係系爭建物占用系爭土地之全部面積？（二）系爭租賃契約是否於81年間經系爭土地共有人依土地法第103條第4款規定而終止？（三）系爭租賃契約是否經兩造合意終止？

五、原告主張與被告就系爭土地定有租賃契約，惟承租範圍僅限於20坪乙節，為被告所否認。

經查，原告以被告所提出系爭土地其他承租人徐水華收據記載「茲收到徐水華君租穀90坪（每坪4 台斤穀）360 斤、每斤10元…」之記載及證人即系爭土地共有人己○○之證詞，主張兩造租約範圍僅為20坪。

惟查，依被告所提77年2 月21日被告之父傅料金繳納租金之收據觀之，僅記載「茲收到傅料金租金76年度租金800 元」等語，並未記明承租之面積為何。

又被告所提其他承租人徐水華之收據，亦係徐水華與出租人間之約定，尚不得證明系爭土地共有人於本件租賃契約亦採相同之標準收取租金。

又證人己○○固證稱：租金以一年一坪4 斤稻穀的價格計算租金，收800 元之稻穀，就是20坪，惟並未每年測量被告實際承租面積等語，是依證人之證詞，系爭土地出租人並未實際測量被告之父所承租面積，又被告之父承租系爭土地之目的在於興建系爭房屋，且自40餘年間即占有系爭土地，而被告之父歷年占有系爭土地，迄至77年仍繳納每年800 元之租金乙節，亦為原告所不爭；

是系爭土地之出租人數十年來從未主張被告之父超出承租範圍或調整租金之情事，仍就被告之父占有現狀收取租金，是堪認被告之父承租範圍係包括系爭建物占用之全部範圍。

而原告所舉證據均不足證明兩造租約僅限於20坪，是原告之前開主張，自不足採。

六、復按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，不得收回；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，土地法第10 3條第4款、民法第440條第1項分別定有明文。

次按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2 年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2 年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，最高法院68年台上字第777 號判例可資參照。

查原告主張被告於傅料金78年間死亡後，即未再繳納租金，並由系爭土地共有人於81年間向被告依前開土地法第103條第4款之規定終止系爭租賃契約等情，固據證人即土地共有人己○○、丁○○證述：80、81年間，有委託原告通知系爭土地上每一戶，表示收回土地，當時是通知所有占有人，也包括系爭土地欠租的人，一方面也是因為地主想把土地賣掉等語無誤。

惟依證人證詞，僅得證明系爭土地之共有人曾委託原告向系爭土地占有人表示收回系爭土地，但並未能證明出租人已定期限催告被告繳納租金，並且以被告積欠租金達2 年以上之事由而終止租約，是尚難據此認為系爭土地之共有人於81年間業經催告而合法終止系爭租賃契約。

從而，原告主張已單方終止租約乙節，尚難採信。

七、原告主張兩造已合意終止系爭租賃契約乙節，業據被告所否認，經查：

（一）證人即系爭土地共有人己○○證述：約在80、81年左右，有委託原告每一戶都有通知，包括所有欠租的人，當時是通知所有的地上占有人，以口頭方式通知，當時有詳細的跟每個占有人講不租的原因等語綦詳。

另證人即系爭土地共有人丁○○證述：在79年的時候因為有人想買，所以所有地主都委託原告處理買賣問題，到81年時委託原告成立搬遷委員會，當時就有每一戶說不租了，那時我們就沒有去收租等語無訛。

證人即系爭土地共有人戊○○證述：約79年原告說有人要買土地，就委任原告處理土地的事情，聽原告說他有告訴地上物所有人，原告應有通知終止租約的事情，後來約80幾年因為要賣就沒有繼續收租金等語明確。

又證人即系爭土地占有人丙○○證述：以前占用在義民廟那邊原告的土地，是蓋房子，印象中有付過土地的租金，但從80年左右就沒有付了，當初地主有跟我們說要收回土地，收回的理由是說土地不是我們的，所以要買回地上物，也有說我們都沒有繳租金，也聽說建設公司要蓋大樓，地主有跟我們談等語。

另證人即系爭土地占有人黃培義證述：我之前是無權占用系爭土地，80年的時候原告有表示要收回土地蓋大樓等語，是系爭土地共有人及占有人所證述原告受地主委託，於81年間向系爭土地占有人表示收回系爭土地預定賣給建商，且自該時起系爭土地共有人即未再收取租金等情均互核相符，自堪採信。

是堪認原告主張系爭土地共有人於81年間，因欲出售系爭土地之故，遂將系爭土地出售等相關事宜全權委託原告處理，由原告分別通知系爭土地占有人表示收回土地，且於81年後即未再向所有系爭土地占有人繼續收取租金等情為真實。

（二）被告對於其曾參與委員會乙節並不爭執，另參諸證人黃培義證述：我也是委員之一，系爭搬遷委員會的工作是幫忙協調住戶搬走，當初是原告來找我，幫忙通知住戶，協調開會搬走，並幫忙談建商補償條件問題。

被告在搬遷委員會也是從事同樣工作，那時住戶已有38、9 戶都有同意收回，同意之住戶也有和建商簽署地上住戶讓售及搬遷同意書。

被告不用我協調，因為他就是委員之一，被告應該當時也有同意搬遷等語甚明。

足見原告為遂行其收回土地計畫，積極成立委員會，委由委員會成員協助系爭土地全部占有人就搬遷、補償等事項進行溝通協調，而此亦為身為委員會成員之被告所知悉。

又原告主張85年間出資商請苗栗市地政事務所就各占有人占有面積一一進行測量乙節，亦經本院調閱臺灣苗栗地方法院檢察署86年度偵字第2286號卷宗核閱無誤，有原告於該案件提出之測量圖、占有人名冊為證，此復為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。

（三）系爭土地共有人亟欲收回系爭土地以出售於建商，並委由原告處理向占有人表示收回土地，終止租約之意，並由原告成立搬遷委員會，由住戶代表協助處理搬遷事項，並就住戶占用面積為測量，再由原告向住戶傳達系爭土地共有人日後不再收取租金以及建商給付補償金等優惠條件，已均如前述，是原告前開收回土地、進行協商行為之目的，均係為獲取系爭土地占有人之同意以終止租約。

而被告亦為委員會之成員之一，對於原告所提地主不再收取租金及建商補償之搬遷條件等均已知悉，甚且加入委員會幫助原告協調其他住戶搬遷事項，衡情堪認被告已同意原告之搬遷條件而同意終止系爭租賃契約。

再者，被告亦已與大督公司簽訂地上住戶房屋讓售及搬遷同意書，約定雙方由原告擔任保證人，並約明由大督公司買受被告之建物，於辦理系爭土地過戶後，即由大督公司給付價金，此有原告所提地上住戶房屋讓售及搬遷同意書為證，足徵被告願終止租賃契約，而同意搬遷。

況本件被告之系爭建物占用面積達147.39平方公尺，範圍非小，且該處數十年來均為被告居住使用之處所，倘如租約經終止，對於被告權利影響甚大，被告對於此修關自身權利之事應甚為關注，倘如被告不同意系爭土地共有人終止租約，或不同意收回、補償等相關條件，則應為明確反對表示。

惟觀之被告自接受原告通知不再收取租金並終止租賃契約之告知後，從未表明其欲繼續承租之意旨，且自78年迄今近20年來從未主動繳納租金，被告固抗辯不知向何人繳納等語，然被告既明知原告為系爭土地共有人所全權委託出售系爭土地之人，如不同意終止系爭租賃契約，則應可向原告為反對終止租約之表示，或向原告繳付租金或辦理租金之提存等，以表達欲向原告繼續承租系爭土地之意。

然被告從未為反對終止租賃契約之舉，除消極不繳付租金外，更積極受原告之邀擔任搬遷委員會委員，協助與其他系爭土地占有人進行搬遷協調，甚而與大督公司簽立前開讓售及搬遷同意契約書，足見被告已有終止系爭租賃契約之默示意思表示甚明。

從而，原告主張兩造已合意終止系爭租賃契約等情，應堪採信，被告抗辯前開搬遷同意書僅為買賣契約，非合意終止租約等語，尚不足取。

八、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條分別定有明文。

本件系爭土地共有人與原告間之租賃契約既經兩造合意終止，被告占有系爭土地已無權源。

是原告為共有人全體之利益，本於所有物返還請求權之法律關係，訴請被告將系爭建物拆除，將系爭土地返還原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。

九、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不符，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，均核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。

十一、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 96 年 11 月 19 日
民事庭法 官 曾明玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 黃麗靜
中 華 民 國 96 年 11 月 19 日