內湖簡易庭民事-NHEV,100,湖簡,219,20110622,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決
100年度湖簡字第219號
原 告 李詠瀅
訴訟代理人 陳芬華
被 告 所羅門股份有限公司
法定代理人 陳政隆
訴訟代理人 陳雪琦
王樹際
上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國100 年6月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序方面本件係因兩造間租賃契約之法律關係而生之訴訟，依兩造房屋租賃契約書第14條，兩造合意由本院為第一審管轄法院，是依民事訴訟法第24條規定，本院為有管轄權法院，合先敘明。

乙、實體方面

一、原告主張：被告於民國99年4 月12日就原告所有之臺中市○○路○ 段101 號10樓A 室房屋（下稱系爭房屋）與原告成立租賃契約，租期自99年月5 月1 日起至101 年4 月30日止，每月租金新臺幣（下同）25,000元（稅前）、押租金50,000元，並由被告預先交付自99年5 月份起至100 年4 月份、票面金額為22,500元（稅後）之租金支票共12紙與50,000元之押租金支票1 紙予原告。

原告同意在此租賃條件為前提下，被告可改裝系爭房屋內之裝潢設施，並給予15日裝潢期間。

詎料被告於裝潢期間，除將原有木製屏風裝潢拆除致損及木紋地板，被告並未善加復原，僅以自行購置之有色差地磚加以貼補或從系爭房屋角落挖同色地磚貼補，對系爭房屋之內部裝潢已有重大變更，此部分有其他房客出具之證明書可資證明。

此外，被告就系爭房屋為前開裝潢施作後，竟於99年8 月9 日即俗稱鬼月之前1 日搬遷，並於同年7 月中發函以「公司業務規模擴增，現有承租空間不足使用」為由於同年8 月15日終止雙方租約，造成系爭房屋產生2 個月無法出租之空置期。

原告之所以同意被告對系爭房屋打掉既有裝潢並重新裝潢，係因原告相信被告會租滿相當期間，豈知被告僅實際承租3 個半月，而15天裝潢期中，被告草率施作地磚補修，牆壁烏黑未重新粉刷，大門口未除去舊招牌，亦未設立新招牌，對系爭房屋變更裝潢後卻未重新裝修，並且造成地板毀損，嚴重減損系爭房屋原有價值，顯見被告簽訂租賃契約時，存有詐欺意圖，爰依民法意思表示詐欺之規定撤銷雙方租賃契約第9條中關於同意被告變更系爭房屋裝潢及第13條給予15日裝潢期間之意思表示，被告應依民法第114條第2項之規定，賠償原告裝潢期15日相當於租金之損失12,500元。

又被告以99年8 月15日為租約終止日，與民法規定應以一個月之末日為契約終止期之規定不符，故8 月16日至8 月31 日 止半個月租金12,500元仍負給付義務。

而原告撤銷前項受詐欺之意思表示後，被告應依民法第455條負回復原狀之法律責任。

爰依租賃契約之法律關係，請求被告賠償：①拆除裝潢致難以回復之損害：167,925 元；

②系爭房屋終止租約後因鬼月無法出租之損失：50,000元；

③佣金：8,000元；

④被告因開幕需求向原告要求之盆栽一盆：2,000 元；

⑤被告終止租約後重行刊登廣告及其他締約支出：12,500元。

以上賠償金額合計265,425 元，原告僅請求其中200,000元等語。

並聲明：被告應給付原告200,000 元。

二、被告則以下開情詞置辯，並聲明駁回原告之訴。㈠被告係依該雙方租賃契約第13條第⑵項約定，提前於99年 7月12日發函通知原告將終止雙方租約，並於完成搬遷作業之日即99年8月9日之翌日再次發函告知，請原告進行交屋驗收作業，且被告願給付租金至契約終止日即同年月15日止。

雙方租賃契約係經雙方同意後簽署，且原告為具不動產租賃知識之專業人士，被告亦無詐欺之動機，原告指稱受被告詐欺云云，顯與事實不符。

㈡依雙方租賃契約第13條第⑴項約定，被告有15天裝潢期且免收租金，況房東給予房客免收租金之裝潢期亦屬租賃市場之慣例，而非原告所指稱係在租期至少2 年條件下原告才同意免租金裝潢期云云。

又被告承租系爭房屋後，將原房客的辦公隔板拆除，重新組裝符合被告需求的辦公隔版，乃裝潢之必要過程，而地板因拆除產生之痕跡，亦已重新鋪上顏色相近的地板，並無原告指稱之破壞、毀損房屋或減損其價值之情形。

依雙方租賃契約第9條約定，租約終止後，被告僅需以現狀遷空返還即可，被告按約定依現狀遷空返還完好之房屋予原告，亦無違法之情事。

原告所主張估價之內容是否真正，尚有可議，惟被告既已按原狀返還系爭房屋，原告所主張回復原狀之費用賠償，顯無所據。

㈢雙方簽訂之租賃契約內，並未約定任一方不得於農曆七月終止租約，而是否在農曆七月終止租約與造成空置期並無因果關係。

甚且原告於原契約終止後，隨即將系爭房屋再行租給他人，並無租金損失。

故被告依租約第13條第⑵項約定，提前一個月前通知原告，並未違約，原告主張系爭房屋於終止租約後造成空置期，進而請求賠償相當於租金之損害，並無所據。

㈣原告所主張之佣金紅包乃係原告個人行為，與被告無關；

盆栽亦係原告自行購買，列為原告所受損害並無理由；

原租約既係合法終止，則原告在原契約終止後是否得以繼續出租，非由被告所應負責，故原告請求相關刊登廣告、帶新房客看屋等締約費用支出之賠償，顯無理由。

三、得心證之理由：兩造於99年4 月12日就系爭房屋訂立租賃契約，約定每月租金25,000元（稅前）、押租金50,000元，嗣被告遷入裝潢，拆除原兩座固定式屏風後，於99年7 月12日發函通知原告將於同年8 月15日終止租約，嗣於同年8 月10日告知業已搬遷完畢，並請原告於99年8 月13日進行交屋驗收作業之事實，業據原告提出租賃契約書影本及照片（見99年度北簡字第16861 號卷第11-12 頁、本院卷第33頁）等件為憑，並為被告所不爭執，應堪信為真正。

然原告主張係受詐欺而同意租賃契約第9條及第13條，且被告終止系爭租約不合法，致原告受有前述金額之損害等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

從而本院所應審究者為：㈠原告主張撤銷受被告詐欺所為之意思表示（即同意被告變更系爭房屋裝潢及免租金之裝潢期），是否有理由？㈡被告是否合法終止兩造間租賃契約？㈢如兩造租賃契約合法終止，原告得否請求損害賠償？其項目及金額？茲析論如下：㈠原告主張受詐欺而撤銷租賃契約第9條及第13條之意思表示，為無理由⒈按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。

最高法院著有44年台上字第75號判例可資參照。

本件原告主張係受被告詐欺而同意被告變更系爭房屋裝潢及給予被告免租金之裝潢期乙節，為被告所否認，原告自應就其與被告簽訂系爭租賃契約時，有受詐欺之事實，負舉證責任。

⒉原告主張係受被告詐欺而同意給予被告裝潢期，無非係以如被告事前告知僅承租三個半月即搬離，即不會同意給予被告裝潢期為其依據。

但查：被告確有裝潢以及遷入系爭房屋之事實，有被告提出之照片為證（見本院卷第52頁）。

被告亦依約給付押租金，並預先逐月簽發第一年每月租金之支票予原告收執，有被告提出之支票影本存卷可佐（見本院卷第45-49 頁）。

是被告為營業所需而承租系爭房屋，確已為相當費用支出（裝潢及遷入），並就履行系爭租賃契約提供原告一定擔保（給付押租金及預開租金支票）之情，可資認定。

況被告向原告承租系爭房屋係以使用系爭房屋為其經濟上之目的，被告提前終止系爭租賃契約，反而使其使用目的不能達成，尚且有裝潢及搬遷費用之損失，並可能承擔原告逕由被告所提供擔保取償，被告如欲取回系爭供擔保之押租金支票及租金支票，即需另行起訴請求之風險。

是被告如於原告簽訂系爭租賃契約時，即有於短期內搬離之意圖，仍與原告簽訂系爭租賃契約，並給付押租金及預開租金支票，且為裝潢及搬遷，顯然係對己不利之交易安排，衡諸常情，被告當不致為前述之作為。

故原告主張被告簽訂租賃契約時，即有詐欺之意圖，核與常情有違，並不足採。

⒊縱使原告主張被告未於系爭房屋明顯處標明被告公司名稱，並去除舊承租人之公司名稱及識別標章乙節係屬真正，惟由原告所陳稱：有被告公司訪客到訪時因不能分辨而向鄰居詢問等語，可知被告對外確以該址為營業地址，始會有訪客依址前來之情事發生，可認被告確實有承租系爭房屋以供營業使用之真意，原告此部分之主張，並不能證明被告於訂約當時，即有隱瞞被告於承租三個半月後即會搬離，而有施用詐術之行為。

⒋除此，原告就其此部分主張，又未能舉出其他確切之證據以明，自不足認為真正。

則原告主張依民法第92條撤銷租賃契約第9條及第13條關於得以現狀返還房屋及給予被告免租金裝潢期之意思表示，即屬無據。

原告進而向被告請求賠償半個月裝潢期租金12,500元之損害，為無理由。

㈡被告終止系爭租賃契約，係屬合法。

原告請求被告賠償其所受損害，為無理由。

⒈按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第453條、第450條第3項定有明文。

次按系爭租賃契約第13條第2項約定：「任一方欲提前終止本約，應於壹個月前通知對方。」

，足認系爭租賃契約係約定承租人及出租人均得任意提前終止租賃契約，僅須遵守於一個月前通知之要件，即發生終止租賃契約之效力。

⒉原告雖主張：依民法第450條，承租人應於一個月前通知等語，然按民法第450條第3項規定：終止租賃契約，應依習慣先期通知；

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

該條項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按兩造之約定，於一個月前提前通知為已足。

經查：被告於99年7 月12日發函通知原告將於同年8 月15日終止租約，嗣於同年8 月10日告知業已搬遷完畢，並請原告於99年8 月13日進行交屋驗收作業之事實，有被告提出之通知函3 份為佐（見本院卷第49-50 頁），堪信被告已履踐於一個月前通知原告之手續，則其提前終止系爭租約自屬合法，應認系爭租約已於99年8 月15日終止。

⒊被告終止系爭租賃契約既屬合法，原告請求被告賠償①系爭房屋終止租約後因鬼月無法出租之損失：50,000元；

②佣金：8,000 元；

③被告因開幕需求向原告要求之盆栽一盆：2,000 元；

④被告終止租約後重行刊登廣告及其他締約支出：12,500 元等，即無理由，不應准許。

㈢系爭租賃契約經被告合法終止後，原告不得向被告請求損害賠償⒈按民法第432條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

次按「租賃關係消滅時，乙方（即被告）應即日將租賃房屋遷讓返還甲方（即原告），不得拖延。

如租賃房屋之改裝係經甲方之同意者，乙方以現狀遷空交還。」

兩造依租賃契約第9條立有約定。

又原告主張上開第9條後段之約定，係因受被告詐欺所為之意思表示乙節，為無理由，業如前述，是該約定仍屬有效，兩造自應受其拘束。

是兩造間關於返還租賃物之方式，自應依上開約定為之。

⒉原告雖主張：僅同意被告裝潢，並未同意被告敲掉原告兩座固定在地板隔間屏風等語。

但查：依系爭租賃契約第6條第2項：「乙方如有改裝設施之必要，應取得甲方之同意。

但不得損害原有建築結構之安全。」

是兩造關於被告就系爭房屋所為之家具配置、陳設擺放及設計、裝飾等事項，除以「不得影響原有建築結構之安全」為其條件外，原告並無其他之限制。

是原告既同意被告為裝潢行為，且未針對特定設施，不同意被告加以改裝，衡諸交易常情，被告即得就全屋之陳設擺放、家具配置為變易、更動之行為。

原告再於本件訴訟中，刻意曲解「同意裝潢並不表示同意被告敲掉原告兩座固定在地板隔間屏風」之意，而要求被告賠償屏風及地板之復原費用，自無可取。

⒊被告於遷離後，系爭房屋之木質地板雖因被告拆除前房客所留辦公隔版而有損毀乙節，固為被告所不爭執，但此既在原告所同意之裝潢範圍內，木質地板因拆除所生之破損，被告亦已鋪回，有被告提出之照片可據（見本院卷第54頁）。

原告雖質以木板花紋未對花、顏色不對、縫隙大、胡亂裁割等語，然依前述說明，被告僅負依現狀返還房屋之義務，無庸回復原狀。

況為拆除固定式之家具，因而需破壞地板，為施工必要之過程，原告既同意被告裝潢系爭房屋，依民法第423條第2項之規定，被告自無庸負損害賠償責任。

原告請求被告賠償屏風及地板之復原費用，要屬無據，並不足採。

四、據上，本件租賃契約已於99年8 月15日經被告合法終止，原告無法舉證證明其有受被告詐欺而同意被告得以原狀返還及給予被告半個月免租金裝潢期之事實。

被告之裝潢既經原告同意，則相關屏風及地板復原之費用，被告即無庸負損害賠償責任。

從而，原告依民法第114條第2項之規定，請求被告賠償原告裝潢期15日相當於租金之損失12,500元。

又依租賃契約之法律關係，請求被告賠償：①拆除裝潢致難以回復之損害：167,925 元；

②系爭房屋終止租約後因鬼月無法出租之損失：50,000元；

③佣金：8,000 元；

④被告因開幕需求向原告要求之盆栽一盆：2,000 元；

⑤被告終止租約後重行刊登廣告及其他締約支出：12,500元等其中200,000 元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。

中 華 民 國 100 年 6 月 22 日
內湖簡易庭法 官 許碧惠
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 100 年 6 月 22 日
書記官 李宜均