內湖簡易庭民事-NHEV,100,湖簡,465,20110714,1

同台灣士林地方法院民事簡易判決 100年度湖簡字第465號
原 告 陳信佑
訴訟代理人 許朝昇律師
被 告 蔣東哲

上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國100年6月30日辯論終
結本院判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟柒佰柒拾元由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
一、原告之主張：
1、原告前於民國（下同）98年5 月21日與被告簽訂房屋租賃契約，由原告將位於台北市○○區○○街116 巷2 號1 樓房屋（以下簡稱系爭房屋）出租予被告，租賃期限自98年6 月1日起至100 年5 月31日止，共計2 年，每月租金新台幣（以下同）53,000元。
依房屋租賃契約書第4條第1款約定，未得原告同意，承租人不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋，詎料，被告於租賃期間未屆滿時，自99年8 月份起即未給付房租於原告，並將房屋全部轉租或頂讓他人使用房屋，顯已違反租賃契約，原告遂委由律師於100 年2 月21日以三重正義郵局第250 號存證信函催告被告依租賃契約約定限期改正，惟被告卻仍未依合約改正，原告無奈遂再委由律師於100 年3 月14日以三重正義郵局第318 號存證信函函達終止系爭房屋租約且將房屋騰空遷讓交還原告之意思表示。
2、爰依民法第767條、第179條、第184條第1項前段之規定，訴請①被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
②被告應自99年8 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告53,000元。
3、於被告答辯後之陳述：
①對於訴外人鍾貴展所陳稱之另份租賃契約，原告否認其真正。
②系爭房屋歷年以來，皆由原告之母委由原告處理租賃事宜，此有委任書附狀可稽，原告收取房租後再予其母分配，此乃不爭事實，且系爭房屋本係陳黃阿杏女士生前預分配原告之財產，現原告已辦妥系爭房地之繼承登記，按訴外人所呈另份租賃契約非以被告蔣東哲名義為之，其與本件租賃爭議有何關連已非無疑，況細繹該租約，有關陳黃阿杏之簽名似非真正，且陳黃阿杏即已委任原告處理不動產出租一切事宜，其何以會於事後另行具名簽署另份契約，此非事理之常。
況陳黃阿杏女士於99年11月間已因胃癌而服用標靶藥物而常陷於昏睡、暈眩狀況，且其本身本有重度視障痼疾，故被告所舉鍾貴展之租約其真實性，恐有疑義。
③嗣後經原告查找其母遺物，發現另份租約，其上簽名及立約日期經與鍾貴展之租約比對，顯然不合，故被告所舉租約真實性容有疑問，殊不足採信。
④按出租他人之物，租賃契約有效，此乃債權行（負擔行為）相對性原理，故不以當事人有處分權為必要。
次按「按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文，此乃出租人之租賃物交付及保持義務。
而租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。
前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。
前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，復為同法第四百三十五條及第四百三十六條所明定。
又出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。
因此，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。」
最高法院95年台上字第569 號判決著有明文。
系爭租賃物由被告承租而開設便當店使用，為兩造所是認之事實，而被告系該便當店股東，姑不論鍾貴展租約之真正，被告繼續在系爭租賃物對外營業並未受有影響，核無未能達租賃目的之情事發生，故原告並無債務不履行情事，故被告依約應負如訴之聲明之義務，洵屬有據。
4、提出租賃契約書、三重正義郵局第250 號存證信函、三重正義郵局第318 號存證信函、房屋稅繳款書、律師函、99年11月4 日陳黃阿杏與鍾貴展之租賃契約、99年10月5 日陳黃阿杏之委任書、土地、建物權狀、99年12月1 日租賃契約等各一份為證。
二、被告之答辯：
1、被告否認原告之請求，按系爭房屋原本自始即係「陳黃阿杏」為所有權人，起初係由「陳黃阿杏」租給被告，陳黃阿杏於100 年2 月16日死亡，直到100 年4 月8 日系爭房屋始因分割繼承由原告陳信佑（即陳黃阿杏之次子）於100 年4 月8 日登記為所有權人，故該系爭房屋於陳黃阿杏仍為所有權人時，雖是由兩造名義於98年5 月21日簽立租賃契約，但探求真正之意思表示，此乃因陳信佑係以出租人（委任人本人）陳黃阿杏之受任人身分而簽署，故就該租約之效力應認為僅對委任人本人即所有權人陳黃阿杏發生法律關係之效，故被告當時將租金透過交付原告代收而轉交其母陳黃阿杏，或逕交付給陳黃阿杏均可，均為租金已支付之清償給付。
2、陳黃阿杏將樓下一樓之系爭房屋出租，她自己都還住在樓上三樓，原告陳信佑則住在樓上二樓，陳黃阿杏、陳信佑隨時都會經過系爭房屋。
而系爭房屋經租賃用於經營「豚之屋日式餐盒專賣店」，該店原登記負責人雖為被告蔣東哲，但被告蔣東哲於99年11月間因拆夥即離開，已非負責人，更無占有使用系爭房屋，且原告之哥哥陳公夏於鈞院亦證述：「我知道我母親後來把系爭房屋租給鍾貴展，也知道鍾貴展跟被告拆夥的事」，足證被告確實在99年11月間起，就再也沒有占有使用系爭房屋，故原告訴請目前非占有使用系爭房屋之被告，就系爭房屋騰空、遷讓、返還予原告云云，自屬無據。
3、系爭房屋初始本為陳黃阿杏租給被告蔣東哲，用以經營「豚之屋日式餐盒專賣店」，但於被告99年11月間拆夥，改由新負責人鍾貴展與陳黃阿杏另訂新租約，此業經鍾貴展到庭證述、及提出伊與「陳黃阿杏」簽署之租約為憑，復經陳黃阿杏之長子陳公夏於鈞院證述：「我知道我母親後來把系爭房屋租給鍾貴展，也知道鍾貴展跟被告拆夥的事」，益證系爭房屋於陳黃阿杏改與鍾貴展簽立新租約後，即屬陳黃阿杏與鍾貴展間發生租賃關係，自此即與被告蔣東哲無涉。
4、至於就系爭房屋之租金給付，第一份租約雖以兩造名義於98年5 月21日簽立，但探求真正之意思表示，此乃因原告陳信佑係以出租人陳黃阿杏之受任人身分而簽署，故就該租約之效力，應係對委任之本人（即系爭房屋所有人）陳黃阿杏發生租賃之法律關係效力，故被告當時將租金或以透過交付原告而轉交給陳黃阿杏，或逕交付給陳黃阿杏均可，均視為租金已付清之給付。
嗣於99年約5 至7 月間，陳黃阿杏多次向被告訴苦，聲稱其次子陳信佑（即原告）並未將代收租金轉交給她，乃要求被告自99年8 月1 日起之租金，直接交給她，不再透過陳信佑轉交，故被告自99年8 月1 日起之租金，就直接交給陳黃阿杏本人，有時由陳黃阿杏之長子陳公夏協助點收，並都有外勞見聞為憑，被告從無短付租金之情。
試想，如果是如原告起訴狀內所自稱被告從99年8 月1 日起未付租金云云，則陳黃阿杏就住在樓上三樓、原告就住在樓上二樓，何以均不聞不問？又查，原告自稱被告從99年8 月１日起未付租金，竟遲至100 年2 月21日始函催被告給付租金，更不合常理，蓋依經驗法則，豈有房東會讓房屋托欠租金近七個多月卻不聞不問？直到約七個月才催房客繳交租金呢？故原告所述被告從99年8 月1 日起未付租金云云，顯與經驗法則不合，絕非事實。
甚者，證人陳公夏於鈞院證稱：「簽收租金的地方是我母親簽的，百分之百確定」，而觀諸陳黃阿杏親自所簽收租金處，係在陳黃阿杏與鍾貴展所發生租賃關係之租賃契約上，其簽署日期為99年12月2 日，陳黃阿杏之簽署，已經不是先前陳黃阿杏與被告間之租約，除足證陳黃阿杏同意系爭房屋轉為改由鍾貴展承租外，另亦確認先前伊與被告間之租約已告結清，才願改由鍾貴展續予承租（租期較長），改由鍾貴展支付租金，而由陳黃阿杏簽收收取租金之簽署。
故本案確定就租金之給付，於被告經拆夥後，因為已是由陳黃阿杏與鍾貴展間另發生租賃關係，自此即與被告蔣東哲無涉。
5、再者，原告所所提出之陳黃阿杏於99年10月5 日之委任書，，其內載「本人陳黃阿杏因年事已高，視覺不好，特委任陳信佑（二子）處理本人不動產出租一切事宜」，於該委任書內，亦是明確確認「出租人為陳黃阿杏」，只不過是委任陳信佑處理出租之事務，並非指出租人為陳信佑，故就第一份租約雖以兩造名義於98年5 月21日簽立，但探求真正之意思表示，此乃因原告陳信佑係以出租人陳黃阿杏之受任人之身分而簽署，故就該租約之效力，應係對委任人本人（即系爭房屋所有人）陳黃阿杏發生租賃之法律關係效力。
6、至於系爭房屋於99年11月轉為改由鍾貴展承租後，鍾貴展也都有按時支付租金。
此參「陳黃阿杏」之長子陳公夏於鈞院證稱：「（100 年2 月有無拿房租給你？）有，我也有收，當時會收是因為卡到過年，我母親過年前在問租金怎麼還沒拿來，鍾貴展說要大年初三來拜年再一起拿租金上來，但那天沒有一起拿上來，拖到元月（應是指農曆正月）六日才拿上來，我母親是過年後元宵節前一天過世」，足以証知陳黃阿杏於死亡之當月即100 年2 月份，尚有收到租金，更足證鍾貴展並無短欠租金之情。
7、陳黃阿杏的小兒子於100 年3 月份有收取鍾貴展交付之租金，之後，鍾貴展將100 年4 、5 月份租金計106,000 元匯款至原告陳信佑銀行帳戶內，雖陳信佑以郵政匯票（面額
106,000 元）記名「豚之屋」退給原告，但並不影響鍾貴展已將租金給付之事實。
8、爰聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
9、提出系爭房屋之建物謄本及異動索引、豚之屋日式餐盒專賣店之營業登記等為證，並聲請詢問證人鍾貴展、陳公夏。
三、本院之被告之聲請傳訊證人鍾貴展、陳公夏。
四、理由要領：
1、原告主張之前揭事實，業據其提出租賃契約書、三重正義郵局第250 號存證信函、三重正義郵局第318 號存證信函、房屋稅繳款書、律師函、99年11月4 日陳黃阿杏與鍾貴展之租賃契約、99年10月5 日陳黃阿杏之委任書、土地、建物權狀、99年12月1 日租賃契約等各一份為證。
被告則以系爭房屋已由原所有權人另出租予鍾貴展經營「豚之屋日式餐盒專賣店」，其已無租用系爭房屋，在租期間租金亦均付清等語置辯。
2、本件爭點在於：
①兩造於98年5 月21日所簽定系爭房屋之房屋租賃契約，究竟係於何時終止？目前是否仍由被告佔用？
②被告於終止系爭房屋租約前所發生之租金，是否已全部給付？
3、按租賃契約乃債權契約，基於債之關係之相對性，出租人不以租賃物所有權人為限，且「一屋二租」亦非無可能，是租賃關係究竟存在於何者間即應分別依據證據認定之。
次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。
出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。
4、經查本件系爭房屋原為原告之母陳黃阿杏所有，兩造間於98年5 月21日簽訂系爭房屋之租賃契約，租賃期間自98年6 月1 日起至100 年5 月31日止，是該租賃關係即有效成立，被告並自98年6 月11日起在系爭房屋以獨資方式登記經營「豚之屋日式餐盒專賣店」，有該租賃契約書、台北市商業處商業登記證明書在卷足憑，是原告就系爭房屋自應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付被告，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。
然於99年11月4 日系爭房屋之原所有權人即原告之母陳黃阿杏另與訴外人鍾貴展簽訂系爭房屋之租賃契約，租賃期間自99年11月1 日起至101年10月30日止，確有該租賃之事實及出租人陳黃阿杏於收取租金後在契約書上簽名之真正等情，有該租賃契約一紙在卷可資佐證，復經證人陳公夏（即原所有權人陳黃阿杏之子、原告之兄）於本院審理時證述屬實，是系爭房屋一屋二租，並由後承租人鍾貴展占有使用等情，亦經證人鍾貴展結證明確，是原告就系爭房屋自99年11月1 日起已無法保持其合於約定使用、收益之狀態交付被告使用，揆諸前揭說明，被告自該日起因已完全無法使用、收益，自應免其支付租金之義務，核先敘明。
5、次查系爭房屋自99年11月1 日起由新承租人鍾貴展使用並重新獨資經營被告已退出經營之「豚之屋日式餐盒專賣店」，被告已非「豚之屋日式餐盒專賣」之負責人等情，有台北市商業處100 年6 月20日北市商一字第1000007025號函附及豚之屋日式餐盒專賣店之營業登記等為證，且被告對系爭房屋已無占有使用等情，並經證人陳公夏於本院審理時證稱：「我知道我母親後來把系爭房屋租給鍾貴展，也知道鍾貴展跟被告拆夥的事。」
等語明確，是被告自99年11月1 日起既已無占有使用系爭房屋，從而原告訴請目前非占有使用系爭房屋之被告，就系爭房屋騰空、遷讓、返還予原告云云，為無理由，應予駁回。
6、被告在99年10月31日前就系爭房屋之租金業已完全給付：①按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，為民法第309條第1項所明文。
②本件原告主張被告自99年8 月1 日起未向其支付租金云云，然為被告所否認，辯稱在99年約5 至7 月間，系爭房屋之所有權人即原告之母陳黃阿杏多次向被告訴苦，聲稱其次子即原告陳信佑並未將代收租金轉交給她，乃要求被告自99年8月1 日起之租金，直接交給她，不再透過陳信佑轉交，故被告自99年8 月1 日起之租金，就直接交給陳黃阿杏本人，有時由陳黃阿杏之長子陳公夏協助點收，並都有外勞見聞等語等情，業經證人陳公夏（即原告之兄、陳黃阿杏之子）在本院審理時結證稱：「（被告有否曾經把要付給你母親的租金請你轉交過？）有。
三次。
是被告直接拿到樓上給我母親，當時我在場，由我幫忙點收，點收後交給我母親。
這三次大概是99年8 月以後的事。
收租金後會在契約上簽收，但是到後來我母親眼睛看不太到，所以就說交給我兒子就好，不用簽，所以就沒有簽了，這件事情我兄弟姊妹都知道。」
等語明確，是在被告之認知，陳黃阿杏乃系爭房屋之所有權人，也是原告之母，陳黃阿杏對於系爭房屋之租金自屬有受領權人，原告向陳黃阿杏給付租金，自生清償之效力。
從而原告訴請被告給付自99年8 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月53,000元之租金，顯無理由，應予駁回。
7、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決基礎無涉，本院自無庸一一審究，並此敘明。
8、本件係就民事訴訟法第427條第2項適用簡易程序所為原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額共為1,770 元（第一審裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 100 年 7 月 14 日
內湖簡易庭法 官 張國棟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 7 月 15 日
書記官 劉芷含