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臺灣士林地方法院小額民事判決 一○四年度湖小字第六八三號
原 告 長虹公園館公寓大廈管理委員會
法定代理人 梁秀真
訴訟代理人 滕汝恆
被 告 楊 晴
訴訟代理人 莊素華
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國一百零四年八月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟陸佰元及自民國一百零四年六月五日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
但被告如以新臺幣壹萬貳仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：被告為坐落長虹公園館社區（下稱系爭社區），門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○○弄○號地下三層獎勵停車空間（下稱系爭建物）之區分所有權人，車位編號地下三層一一二號（下稱系爭停車位）。
依系爭社區民國一百零二年度區分所有權人會議決議，及一百零三年度區分所有權人會議決議修正之住戶規約第九條第四項暨第五項之規定，於系爭社區一樓樓地板以上無專有部分之獎勵停車位所有權人，每車位每月應繳交管理費新臺幣（下同）一千二百元（含清潔費八百元及電梯基金四百元），如管理費經催繳仍不繳納者，原告得訴請法院命其給付應繳之金額，及自繳款期限截止日起，按年息百分之十計算之遲延利息。
詎被告自一百零二年八月起，每月僅繳納管理費六百元，原告曾於一百零三年三月間催告被告清償，竟未獲置理，迄同年四月止，累計已積欠一萬二千六百元，爰依住戶規約第九條第四項、第五項及公寓大廈管理條例第二十一條之規定，請求被告給付等語。
並聲明：被告應給付原告一萬二千六百元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
二、被告則以：被告於九十七年六月三十日買受系爭停車位後，每月均按時繳納管理費六百元。
詎系爭社區於一百零二年度區分所有權人會議，進行有關獎勵停車位相關議題之討論及表決時，竟決議於一樓樓地板以上有專有部分之停車位所有權人，每月僅需繳納管理費八百元，於一樓樓地板以上無專有部分之獎勵停車位所有權人，每月卻需繳納管理費一千二百元，且包括被告在內之全部獎勵停車位所有權人，又僅有一代表及表決權，因此無論此議案如何不合理，獎勵停車位所有權人均無法透過決議方式否決之。
原告為掩蓋上開違法差別待遇之情事，將該一千二百元區分為清潔費及電梯基金，然被告購買系爭停車位時，業已繳交一筆電梯基金，現又決議獎勵停車位所有權人每月均需再預納高達四百元之電梯基金，該基金是否確係專供該電梯維修保養使用，以及該電梯之維修與保養金額是否合理，實無從得知，亦明顯違反應有部分比例分擔原則，而侵害獎勵停車位所有權人之權益。
況系爭社區內之三號電梯（下稱系爭電梯）既係專供獎勵停車位所有權人使用，該電梯之維修保養費用即非涉及全體區分所有權人權利義務有關之事項，系爭電梯之電梯基金自非區分所有權人會議所得決議。
另經被告訪詢附近社區收費狀況結果，鄰近社區每月僅需繳交管理費四百五十元至五百元不等，原告所收取之每月管理費實已高出市場行情甚多等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭建物坐落於系爭社區內，屬於獎勵停車空間，有獨立之車道出入口，並專用系爭電梯。
㈡被告係系爭社區一樓樓地板以上無專有部分之獎勵停車空間即系爭建物之區分所有權人，系爭停車位為被告所有。
㈢依系爭社區一百零二年度區分所有權人會議決議，及一百零三年度區分所有權人會議決議修正之住戶規約第九條第四項暨第五項之規定，於系爭社區一樓樓地板以上無專有部分之獎勵停車位所有權人，每車位每月應繳交管理費一千二百元（含清潔費八百元及電梯基金四百元）。
而被告自一百零二年八月起，每月僅繳納管理費六百元，原告曾於一百零三年三月間以存證信函催告被告繳納，迄一百零四年四月止，被告尚積欠管理費一萬二千六百元。
㈣上開事實，並有系爭建物登記謄本、系爭社區一百零二年度區分所有權人大會議題及決議、住戶規約、催繳之存證信函等件在卷可稽，自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告應給付自一百零二年八月起至一百零四年四月止欠繳之管理費一萬二千六百元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之遲延利息等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
經查：㈠按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。
其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」
公寓大廈管理條例第十條第一項、第二項定有明文。
查系爭社區坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，為二棟地上十五層，地下三層，共八十二戶，有臺北市政府都市發展局九七使字第一二四號使用執照足憑。
又系爭建物坐落於系爭社區內，屬於獎勵停車空間，有獨立之車道出入口，並專用系爭電梯，此為兩造所不爭執，足見系爭建物與系爭社區係共用地基，在結構上無法完全分離，系爭建物即便設置獨立之車道出入口及專用電梯，仍無法獨立於系爭社區而存在，且依內政部內授營建管字第○九一○○八一一○○○號函釋：「依法自行增設或獎勵增設供公眾使用之停車空間，若已取得該停車車位建築改良物之區分所有部分之所有權，因該停車位具有使用上之獨立性，倘並已取得該土地按其持分之所有權者，自屬公寓大廈管理條例所稱之區分所有權人。」
是以，前開專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，自有公寓大廈管理條例第十條規定之適用。
是被告辯稱系爭電梯之電梯基金非區分所有權人會議所得決議之事項，自非可採。
㈡次按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。
且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。
倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，但不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。
查系爭社區一百零二年度區分所有權人會議決議，系爭社區住戶之車位清潔管理費調漲為八百元，非系爭社區住戶之獎勵車位所有人之車位管理費則調漲為一千二百元（含清潔管理費八百元及電梯基金四百元），係基於系爭電梯由非系爭社區住戶之獎勵車位所有人專用，並設定磁扣，除原告委員因工務及管理中心人員外，社區住戶不可使用，且系爭社區住戶尚需依其專有部分面積，另收取每坪每月七十元之管理費，基於公平及使用者付費原則，遂對非系爭社區住戶之獎勵停車位所有人，增收每月四百元之電梯基金，並以專戶管理使用，除用於分攤每月電梯電費、例行性保養維護及所衍生之耗材更換等費用外，並備作電梯逐年老舊後，屆時所需支出之各項更新費用，已據原告陳述在卷，並有系爭社區一百零二年度區分所有權人大會議題及決議、第六屆管理委員會第一次九月份會議紀錄、原告於永豐銀行松江分行所開設電梯基金專戶之存摺封面及內頁等件可佐。
是審酌系爭社區住戶除需繳交八百元之車位清潔管理費外，尚需依房屋坪數繳交每坪每月七十元之管理費，用於支應社區公共設備維護保養與物業管理、保全、清潔等開支，及分攤包含地下停車場在內之公共電費，而被告等非社區住戶之獎勵停車位所有人，若每月僅負擔車位清潔費八百元，渠等所專用系爭電梯所需之電費、維修保養費、耗材更換費、電梯老舊之各項汰舊換新費用，卻需由全體社區住戶分攤，客觀上對於社區住戶自不公平。
復參酌原告所提出系爭電梯基金之收入及使用方式為：以目前被告等非社區住戶之獎勵停車位所有人人數三十九人計算，每年電梯基金收入應有十八萬七千二百元（計算式：400 ×39×12＝187,200 ），除用於分攤每月電梯之電費、例行性保養維護及所生之耗材更換等費用，計每月七千餘元等經常性支出外，並預先攤提系爭電梯預估每十年所需更換之纜線、鋼索、馬達、車廂、地板、控制電路板、樓層電路板、指示燈等數十萬元費用，原告並已開設系爭電梯基金專戶專款專用，堪認系爭社區一百零二年度區分所有權人會議決議，於系爭社區一樓樓地板以上無專有部分之獎勵停車位所有權人，每車位每月需繳交清潔管理費八百元及電梯維護基金四百元之目的，在於維持系爭社區全體公平及平衡收支，基於使用者付費之精神，籌措或調整增加社區支出經費來源，自有其必要性，亦為維護系爭社區公共利益之目的所必需，並無藉由前開決議以損害被告等非住戶之獎勵停車位所有權人之權利為主要目的之情形。
況被告就其於購買系爭停車位時，業已繳交一筆電梯基金一節，並未舉證以實其說，是被告抗辯前揭決議違反應有部分比例分擔原則，侵害獎勵停車位所有權人之權益云云，亦非可取。
㈢系爭建物係獎勵停車位所有人共同持有一專有部分，被告之權利範圍為九九九六分之一六六，有系爭建物謄本足憑，依公寓大廈管理條例第二十七條第一項後段規定，數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使，是被告等非住戶之獎勵停車位所有權人，於區分所有權人會議，自僅能推由一人行使一表決權。
至被告如認系爭社區一百零二年度區分所有權人會議有關獎勵停車位停車清潔費調整之決議，及一百零三年度區分所有權人會議決議相關住戶規約之修正，其區分所有權人會議之決議方法，違反法令或章程時，應依公寓大廈管理條例第一條第二項規定，適用民法第五十六條第一項撤銷總會決議之規定，請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，或依民法第七百九十九條之一第三項規定，提起撤銷規約訴訟，在上開決議或規約尚未經法院撤銷之前，該決議及規約自有效力，被告仍有依該決議及規約繳納管理費之義務。
㈣另被告辯稱原告所收取之每月停車管理費高出鄰近社區甚多一情縱屬實，然基於私法自治原則，就公寓大廈管理費用及公共基金等由區分所有權人自治決議之事項，倘未違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認法院有介入或限制自治決議之必要。
況各個公寓大廈之情況不同，其他社區之收費標準於本件自不能比附援引。
五、從而，原告本於前揭原因事實，依住戶規約第九條第四項、第五項及公寓大廈管理條例第二十一條之規定，訴請被告給付一萬二千六百元及自支付命令送達翌日起即一百零四年六月五日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，為有理由，應予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第二項所示。
七、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第四百三十六條之二十規定，應依職權宣告假執行。
又被告願供擔保，請准宣告免為假執行，經核並無不合，爰依同法第三百九十二條第二項規定酌定相當之擔保金額，併予准許。
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
臺灣士林地方法院內湖簡易庭
法 官 孫萍萍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，並應繳納第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元。
如上訴狀未表明上訴理由，上訴人應於提起上訴後二十日內補提理由書。
如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如未依期提出，無庸命補正，法院逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
書 記 官 黃湘茹
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 一千元
合 計 一千元
附錄：
民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
民事訴訟法第四百三十六條之二十五：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
原判決所違背之法令及其具體內容。
依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
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