內湖簡易庭民事-NHEV,104,湖簡,1292,20160331,1

臺灣士林地方法院民事判決 104年度湖簡字第1292號
原 告 王靜儀
被 告 高銘遠
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於105年3月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號三樓房屋及地下一層第一三五號停車位騰空返還給原告。

被告應給付原告新臺幣肆萬柒仟壹佰捌拾柒元，及自民國一百零五年二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

並應自民國一百零四年十月十六日起至返還前項房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行；

但被告如以新臺幣貳佰零玖萬元為原告預供擔保後得免為假執行。

事 實 及 理 由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：㈠伊於民國（下同） 102 年 12 月 30 日與被告前妻廖怡雯簽訂房屋租賃契約，出租門牌號碼新北市○○區○○路 000巷 00 弄 0 號 3 樓（下稱系爭房屋），租賃期間 1 年，從 103 年 1 月 7 日至 104 年 1 月 6 日止，每月租金新臺幣（下同） 1 萬 4,000 元，應於每月 7 日前給付，押租金 2 萬 8,000 元。

嗣加租系爭房屋地下一層第 135 號停車位（下稱系爭停車位），故租金自 103 年 2 月 7 日起提高為 1 萬 6,000 元。

至 103 年 10 月間，廖怡女告知伊其已搬離系爭房屋，自該月起，變更由被告為承租人，其餘約定不變，伊表示同意，被告亦按月給付租金。

104 年1 月 6 日原租賃期間屆滿後，兩造口頭約定系爭房屋及停車位續租 1 年，從 104 年 1 月 7 日至 105 年 1 月 6日止，104 年 1 月租金仍為 1 萬 6,000 元，但自 104 年2 月起調整為每月 1 萬 7,000 元，均應於每月 7 日前給付。

然自 104 年 2 月起至今，被告僅於 104 年 3 月 25日、4 月 13 日、5 月 12 日先後匯入租金 1 萬 5,000 元、1 萬 7,000 元、1 萬 7,000 元，及於 104 年 8 月間以現金給付租金 3 萬元，共計 7 萬 9,000 元。

核算結果，從 104 年 2 月 7 日起至同年 10 月 7 日止，被告已積欠租金 7 萬 4,000 元（計算式 17,000 元× 9 個月 -79,000 元 =74,000 元），以押租金 2 萬 8,000 元抵償後，尚欠 4 萬 6,000 元，積欠租金額已達二個月以上。

伊乃於104 年 10 月 7 日寄發存證信函予被告，限期 7 日催告其給付欠租，同時為逾期未付即以該函為終止租賃契約之意思表示。

被告於翌日收受該存證信函，惟未依催告履行，故兩造租賃契約已經伊於 104 年 10 月 16 日予以終止。

伊自得依民法第 440 條第 2 項、土地法第 100 條第 3 款、民法第 455 條前段等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及停車位。

㈡又兩造間租賃契約約定之租金，僅包含管理費及網路費，不含瓦斯費、水電費，此部此部分費用應由被告自行負擔。

惟被告於租約終止後占有系爭房屋繼續使用瓦斯而未繳納瓦斯費，積欠之瓦斯費暨違約金共 1 萬 461 元；

另積欠臺灣電力公司 103 年 11 月 5 日至 104 年 3 月 4 日之電費 2,626 元，已由伊先行墊付，伊亦得依不當得利法律關係請求被告給付上述費用；

加計計算至 104 年 10 月 15 日積欠之租金 3 萬 4,100 元，共計 4 萬 7,187 元。

又被告租約終止後，占有系爭房屋及停車位受有相當於租金之不當得利，爰並請求被告自 104 年 10 月 16 日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付伊 1 萬 7,000 元。

㈢為此，依前述法律關係提起本訴，並聲明：如主文所示。

三、本院之判斷：㈠經核，原告主張上開事實，已據其提出系爭房屋租賃契約、建物登記謄本、原告上海商業儲蓄銀行儲金存薄影本、存證信函、掛號函件執據、投遞結果查詢、欣湖天然氣股份有限公司瓦斯費催繳通知單、台灣電力公司繳費收據等為證。

而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院斟酌，自應堪信原告之主張為真實。

㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

民法第 440 條第1項、第 2 項定有明文。

而出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院 87 年度台簡上字第 7號裁判意旨參照）。

查，原告主張被告積欠租金，以押租金抵償後，達 2 個月以上，原告業已限期催告被告清償，被告於收受 104 年 10 月 8 日收受催告後，未於 7 日期限內給付乙情，有原告提出之存證信函、掛號函件執據及投遞結果查詢資料影本可稽，業如上述，依前揭規定，原告主張其得終止租約自屬有據。

而原告並以其上述催告之存證信函為附條件終止租約之意思表示，亦屬合法，則系爭租約於催告期限屆滿，因被告未履行而條件成就，即發生終止租約之效力。

原告主張系爭租約已經其合法終止乙節，自堪信實。

復按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段規定甚明。

兩造間租賃關係既原告予以終止，則原告據此規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及停車位，即屬有據。

㈢另按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；

承租人應依約定日期，支付租金，民法第 421 條第 1 項、第 439 條前段規定甚明。

次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院 61 年台上字第 1695 號判例參照）。

原告於租約終止前尚有積欠之租金未償，依約自負有給付義務；

而被告於原告終止租約租賃關係消滅後，繼續占用使用系爭房屋及停車位，則屬無法律上原因，受有相當於租金之不當利益，致原告受有損害。

是則則原告本於系爭租約關係請求被告給付積欠之租金 3 萬 4,000 元，及自 104 年10 月 16 日至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付不當得利 1 萬 7,000 元，均屬有據。

又系爭租約約定之租金並未包含使用系爭房屋之瓦斯費及水電費，此等費用自應由被告負擔，則原告併依不當得利法律關係，請求被告給付積欠之瓦斯費暨違約金 1 萬 461 元，及代墊之電費 2,626元元，亦屬有據，應予准許。

四、從而，原告本於租約終止返還租賃物規定、租賃契約及不當得利等法律關係，請求：㈠被告應將系爭房屋及停車位騰空返還給原告；

㈡被告應給付原告 4 萬 7,187 元，及自起訴狀繕本送達翌日、即 105 年 2 月 23 日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息；

並自 104 年 10 月 16 日起至返還前項房屋及停車位之日止，按月給付原告 1 萬 7,000元，均為有理由，俱應准許。

五、本件係就第 427 條第 1 項第 1 款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行；

並依職權酌定相當擔保金額，為被告得免假執行之宣告。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第 78 條。

中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
內湖簡易庭 法 官 施月燿
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
書記官 王玉雙