內湖簡易庭民事-NHEV,105,湖簡,518,20170210,2

臺灣士林地方法院民事簡易判決 105年度湖簡字第518號
原 告 楊陳鑾
訴訟代理人 劉雅玲
被 告 方雅青
追加 被告 王曉晴
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國106 年1 月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告方雅青、王曉晴應將門牌號碼新北市汐止區新北市○○區○○路○○○巷○弄○號二樓房屋全部遷讓返還原告；

並自民國一百零五年十月一日起至遷讓返還前開房屋之日止，各應按月給付原告新臺幣伍仟柒佰伍拾元。

被告方雅青、王曉晴應連帶給付原告新臺幣陸萬叁仟貳佰伍拾元，及自民國一百零五年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣貳仟肆佰叁拾元，其中新臺幣陸佰玖拾叁元由被告被告方雅青、王曉晴連帶負擔、新臺幣壹仟陸佰柒拾肆元由被告方雅青、王曉晴負擔；

餘由原告負擔。

本判決得假執行；

但被告方雅青、王曉晴如以新臺幣貳拾壹萬陸仟壹佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第1款、第2款、第3款分別定有明文。

而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關連性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。

本件原告起訴時原請求確認其與被告方雅青間有關系爭房屋（詳如下述）之租賃契約（即系爭租約，亦詳如下述）關係不存在，並應返還系爭房屋之鎖匙，且不得主張賠償。

嗣於本院審理中，除追加王曉晴（即系爭租約之連帶保證人）為本件被告外，並數度變更其聲明內容，末則（於本院106 年1 月18日辯論期日將其民事準備書一狀之聲明）變更及減縮為：⑴被告方雅青、王曉晴應將系爭房屋全部遷讓返還原告；

並自民國105 年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，各應按月給付原告新臺幣（下同）5,750 元（按：即系爭租約所載每月租金之一半）⑵被告應連帶給付原告63,250元及自105 年10月1 日起至清償日止之法定遲延利息；

⑶原告願供擔保請准宣告假執行。

關於上開聲明第一項之前、後段及第二項先前所欠租金、遲延利息部分，核係同一租賃契約關係之紛爭，就原請求之相關證據資料亦可繼續援用，是應認請求之基礎事實為同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，兼以被告表示無意見而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，自應准許。

又原告於本件審理程序中，就第二項所欠租金及遲延利息之請求部分，乃先為擴張應受判決事項之聲明（即由請求46,000元變更為69,000元）後再為減縮（即降為請求63,250元），就遲延利息之請求，則最後自105 年10月1 日請求，揆諸首揭規定，與法均無不合，亦應准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：被告方雅青於105 年1 月6 日邀被告王曉晴為連帶保證人，與原告（代理人為劉雅玲，即原告之訴訟代理人）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路000 巷0 弄00號2 樓房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金11,500元，應於每月15日以前繳納，押租金23,000元，租期自105 年1 月15日起至107 年1 月14日止。

未料被告始終未能提出工作證明，以證明其有給付租金能力，且自入住系爭房屋後，僅曾繳納1 個月份之租金，其餘所欠租金，經原告通知催繳，被告方雅青卻置之不理，因其遲付租金之總額已逾兩個月以上之租額，原告自得終止系爭租約，爰以民事追加被告暨訴之聲明狀（詳本院卷第28～31頁）之送達（按：被告收到該訴狀繕本之日期為105 年9 月29日）做為通知終止系爭租約之意思表示。

詎被告方雅青自系爭租約終止後，迄今未仍交還房屋，並與被告王曉晴均持續占有使用系爭房屋，因其二人已無合法占用系爭房屋之權源，且受有相當租金之不當得利。

另原告將被告方雅青先前交付之押租金抵償105 年2 月15日起至同年4 月14日止之應付租金後，被告方雅青尚欠105 年4 月15日起至系爭租約終止日（即105 年9 月29日）止（共5.5 個月）之租金合計63,250元（計算式：11,500×5.5=63,250）；

又被告王曉晴為系爭租約之連帶保證人，就上開欠租應負擔連帶給付義務。

綜上，爰依系爭租約、民法第455條前段、第767條第1項前段所有物返還請求權、民法第179條不當得利之法律關係，訴請被告二人遷讓返還系爭房屋、連帶給付欠租及遲延利息，並給付相當租金之不當得利。

聲明為：⑴被告二人應將系爭房屋全部遷讓返還原告；

並自105 年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，各應按月給付原告5,750 元（按：即被告二人各應按月給付原告與系爭租約每月租金之一半相當之金額）⑵被告應連帶給付原告63,250元及自105 年10月1 日起至清償日止之法定遲延利息；

⑶原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告二人自承目前仍占有使用系爭房屋，然以：原告身為房東，卻未依約交付系爭房屋之第二把鑰匙予被告，並推說要裝潢，租約時間要往後延，更有甚者突然帶仲介來又自行換鎖，致使被告飽受驚嚇，均非適當之舉。

又被告並非拒付租約，實乃其之租賃契約書已不見，致使被告無法將租金匯給原告，經詢問仲介，並以電話簡訊通知原告，遲遲未得原告回應，以致無法給付租金予原告。

至於原告所述之催繳通知（存證信函），實因被告不在家才沒收到，絕非故意不收等語，資為抗辯。

並聲明：⑴駁回原告之訴；

⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

三、法院之判斷：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第440條第1 、2 項分別定明文。

查原告主張被告方雅青於105 年1 月6 日邀被告王曉晴為連帶保證人，與原告（代理人為劉雅玲，即原告之訴訟代理人）簽訂之房屋租賃契約（即系爭租約），向原告承租原告所有之系爭房屋，租期自105 年1 月15日起至107 年1 月14日止，嗣與被告二人進入系爭房屋居住，卻僅曾繳納1 個月份之租金，所欠租金之總額已達二個月之租額，故以追加被告暨訴之聲明狀（詳本院卷第28～31頁）之送達（按：送達日為105 年9 月29日，詳本院卷第40頁之送達回證）做為終止系爭租約之意思表示，是系爭租約現已終止之事實，業據提出房屋租賃契約書、系爭房屋之房屋稅繳款書為證，並有原告提出之民事追加被告暨訴之聲明狀送達予被告二人之回證在卷可佐，又被告方雅青就欠繳租金乙節，復未予爭執，是堪認原告主張之上揭事實為真正，且原告與被告方雅青間關於系爭房屋之租賃契約（即系爭租約）法律關係，業因被告方雅青積欠房屋租金逾2 個月以上之租額，經原告合法終止該租約。

至被告雖以前揭情詞置辯，屢屢陳稱其等實願意給付租金，但是原告遲遲未為回應云云。

查，被告所辯除未舉證以實其說外，縱認原告確有交付系爭房屋第二把鑰匙予被告之義務（按：此部分本院並未予審酌），但亦僅屬系爭租約之附隨義務，被告並不得以此為由拒絕給付租金；

況系爭房屋租賃契約書中已明白載明被告應付租金之匯款張號（詳本院卷第13頁上方），衡情被告持有之租約亦應有此記載，且被告應會妥善保管此等與自身權益有重大關係之契約，惟被告卻推稱契約不見，除被告未證明外，此亦非被告（方雅青為債務人、王曉晴為連帶保證人）得拒不付款之正當理由，又被告所提與所謂仲介郭宥忻之Line通聯記錄縱認屬實亦無從為有利被告之認定，故被告上開所辯，並不可採，附此敘明。

㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

民法第767條第1項前段定有明文。

查原告與被告方雅青間就系爭房屋之租賃契約關係，前已認定業於105 年9 月29日終止，被告二人復自承其二人目前仍占有使用系爭房屋（詳105 年10月17日言詞辯論筆錄，見本院卷第43頁），因被告二人未能提出其他證據證明於租約終止後仍有繼續占有使用系爭房屋之正當權源，是則原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權之規定，請求系爭房屋之現占有人（即本件被告二人）返還該屋，自屬有據。

㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書規定甚明。

而無權占用他人之房屋、土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，房屋、土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

承前所述，原告與被告方雅青間之系爭約租既已終止，被告二人復自承仍持續占有使用系爭房屋而未歸還，依前規定及說明，被告二人之行止核當屬無權占有使用系爭房屋，且對系爭房屋所有權人（即原告）而言，明顯受有相當租金之不當得利。

故原告請求被告二人各應給付自105年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利5,750 元（即被告二人每人均應給付相當於原先每月租金11,500元之半數），即屬有據。

㈣承前㈠所述，被告遲至原告終止系爭房屋租賃契約之日止（即105 年10月29日止），僅曾繳納1 個月份之租金，累計積欠7.5 個月租金未付，經原告將被告方雅青先前給付押租金扣抵2 個月欠租後，尚有5.5 個月租金63,250元（計算式：11,500×5.5=63,250）未付，又被告王曉晴既為系爭租約之連帶保證人，故原告訴請被告二人連帶給付上開欠租金，要屬有據，亦應准許。

末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第203條亦分別定有明文。

核被告方雅青所欠租金乃定有給付期限之債務，是則原告就前揭欠租併請求按法定利率即週年利率百分之五計算之遲延利息，亦屬有據。

四、綜上所述，原告與被告方雅青間關於系爭租約之法律關係已於105 年9 月29日終止，又被告王曉晴為系爭租約之連帶保證人，是被告二人就欠付之租金自有連帶給付義務；

另系爭租約終止後，被告二人業已喪失繼續占有使用系爭房屋之合法權源，且其二人無權占有使用原告所有之系爭房屋，自負有返回原告之義務，並堪認受有相當租金之不當得利。

從而，原告依民法767 條第1項前段所有物返還請求權、第179條不當得利以及系爭租約之法律關係，請求：⑴被告二人應將系爭房屋全部遷讓返還原告；

並自105 年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，各應按月給付原告5,750 元（即被告二人各應按月給付原告與系爭租約每月租金之一半相當之金額）⑵被告二人應連帶給付原告63,250元，及自105 年10月1 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

為有理由，應予准許。

本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，原告雖為宣告假執行之聲請，然僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，且無命原告提供擔保之必要；

然被告陳明，若受不利之判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行，爰酌定相當之金額予以准許。

末並確定訴訟費用額為2,430 元（第一審裁判費），其中㈠693 元由被告方雅青、王曉晴連帶負擔（指租約終止前2 人應連帶給付所欠租金部分），㈡1,674 元由被告方雅青、王曉晴負擔；

餘由原告負擔。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。

結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 2 月 10 日
內湖簡易庭 法 官 黃紀錄
以上正本證明與原本無異
被告如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 2 月 14 日
書記官 潘建儒