內湖簡易庭民事-NHEV,105,湖簡,857,20160812,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決 105年度湖簡字第857號
原 告 黃秋雲
被 告 周淑玲
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國105 年7 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號四樓之四房屋全部遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟元，及自民國一百零五年五月三十一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第3款分別定有明文。

原告起訴時其聲明第二項原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）21,000元。

並自民國105 年4 月30日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告12,000元。」

，嗣於105 年7 月27日言詞辯論期日當庭以言詞變更該項聲明為：「被告應給付原告21,000元，及自105 年5 月1 日起至遷讓（前項）房屋日止，按月給付12,000元。」

，經核原告前揭聲明之變更，要屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，與法尚無不合，應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張：被告於105 年3 月1 日與原告簽訂房屋租賃契約，承租原告所有門牌號碼：新北市○○區○○○路000 號4樓之4 房屋（下稱系爭房屋）全部，約定租期自105 年3 月1 日起至106 年2 月28日止，每月租金12,000元，應於每月5 日前交付，押租金24,000元（下稱系爭租約）。

惟被告未依「特約條款」於105 年3 月31日前繳付全部之押租金（僅於105 年4 月11日匯付5,000 元）及3 月份之租金，是以系爭租約應已「失效」，被告應即返還系爭房屋。

退步而言，系爭租約縱未失效，然被告積欠（遲延給付）之租金總額已達兩個月以上之租額，原告並已發函通知被告終止系爭租約系爭租約已於105 年4 月即已終止，被告當有返還系爭房屋之義務。

又被告承租系爭房屋後，未曾繳付任何房租，光105 年3 、4 月份之租金即有24,000元，加計被告承租期間應負擔之3 、4 月份電費與管利費，亦有4,000 餘元，以上合計達28,000餘元，經以被告前所給付之5,000 元押租金為扣抵後，仍有23,000餘元迄未給付，就此部分原告僅向被告請求21,000元（詳105 年7 月27日言詞辯論筆錄）。

另被告持續占有使用系爭房屋並無法律上原因，顯受有相當於租金之不當得利，爰併訴請返還。

聲明為：⑴被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告；

⑵被告應給付原告21,000元，及自105年5 月1 日起至遷讓（前項）房屋日止，按月以12,000元計算之金額；

⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告承認其未於105 年3 月31日前繳付全部（即24,000元）之押租金，僅於105 年4 月11日匯付5,000 元，然以：原告前已允諾延後於4 月份再給付，但後來其只能湊到5,000 元，遂將所湊到的錢全匯給原告，故系爭租約仍屬有效（按：依被告之意應指系爭租約之特約條款應已失效），否則原告自己寫給大樓保全之書函（詳本院卷第58頁）何以說其已於105 年4 月30日終止與被告間之系爭租約，此當可推認原告已承認系爭租是有效的。

另被告縱未繳付任何租金，但前已跟原告說要繳，雖原告終止系爭租約為合法，也可以叫被告搬搬，但被告已跟原告說願意搬了，原告竟找保全把被告的門把弄壞，原告應該要給被告（搬遷）時間等語置辯。

並聲明：駁回原告之訴。

三、法院之判斷㈠原告主張兩造於105 年3 月1 日簽訂系爭租約【租約上原載有：「押租金和3 月份租金若未於3/31前支付此合約失效」之特約條款，詳本院卷第16頁】，由被告向原告承租原告所有之系爭房屋，然被告未曾給付租金，押租金亦僅於105 年4 月11日支付（匯付）5,000 元，積欠租金總額已達2 個月以上之租額，以及原告曾兩次對被告寄發存證信函，其中第二次之存證信函（詳本院卷第41～42頁）之內容為通知終止系爭租約，被告於105 年5 月30日有收到該存證信函之事實，系爭租約業已終止等，業據原告提出系爭房屋之房屋稅單、建物登記膽本、系爭租約、存證信函2 份為證，且為被告所自認（詳105 年5 月27日言詞辯論筆錄），故就此部分，首應堪信真實。

㈡原告雖（先位）主張被告未遵期履行特約條款內容，系爭租約應已「失效」，惟被告辯稱原告已同意其暫緩給付，系爭租約應屬有效，並提出原告自己寫給大樓保全之書函（詳本院卷第58頁）為佐，查被告提出之上開書函中確載明：「致喜來登社區管理處：本人（即原告）為喜來登社區108 號4樓之4 的房東，目前與承租的房客周淑玲小姐（即被告）已於105/4/30起終止租約，……黃秋雲（簽名）105/5/3 」。

按已經「失效」之租約即無終止之問題，原告既承認該書函確係其所書寫，則以其曾對外（系爭房屋所屬大樓管理處）表示終止與被告間之系爭租約（此暫不論該時間之終止是否合法），當可知原告當時亦認系爭租約並未因105 年3 月31日被告未給付押金和3 月份租金而失效，是則被告辯稱其與原告電話聯繫後，原告有說只要有付，契約就可以生效，被告於105 年4 月11日將當時湊到的錢全匯給原告，故系爭租約仍屬有效（按：依被告之意應指系爭租約之特約條款應已失效）等，核堪採信，原告稱其寫給大樓保全之前揭書函並無承認系爭租約有效之意，則與常情相違，並無可採。

㈢次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第440條第1 、2 項分別定明文。

查原告（備位）主張於105 年4 月12日對被告寄發之第一封存證信函內容（詳本院卷第39～40頁），僅係向被告催繳欠租，並告以勿因而觸犯刑法第335條之侵占罪，綜觀全文，並無任何欲終止租約之意思表示，自無從認定原告業以該函為終止租約之意思表示。

但原告於105 年5 月26日再以第二封存信函通知被告終止系爭租約（參本院卷第41、42頁），確有為通知終止租約之意思表示，被告亦自認於105 年5 月30日有收到該終止系爭租約通知（即第二封存證信函），及承認系爭租約因該第2 份存證信函原告已合法終止，故被告抗辯兩造間之系爭租約法律關係遲至105 年5 月30日始告終止，揆諸前揭規定，堪可採信，本院依法亦作此一認定。

又系爭租約自終止之翌日（即105 年5 月31日）起，被告即無再繼續占有使用系爭房屋之合法依據，並有返還系原告之義務，縱然原告有找保全把被告的門把弄壞（此部分被告並未舉證，本院亦未審酌），此要屬另一法律問題，被告無由據以拒絕交還系爭房屋。

㈣關於原告主張就被告應給付之105 年3 、4 月份租金24,000元、應負擔之3 、4 月份電費與管利費（約有4,000 餘元），以上合計達28,000餘元，經以被告前所給付之5,000 元押租金為扣抵後，仍有23,000餘元迄未給付，惟原告僅向被告請求21,000元之部分，被告並未加以爭執，視同業已自認，故原告此部分之請求，核應准許。

㈤又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書規定甚明。

而無權占用他人之房屋、土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，房屋、土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

查被告不爭執系爭約租終止後，其仍持續占有使用系爭房屋而未歸還，依前規定及說明，被告之行止核當屬無權占有使用系爭房屋，且對系爭房屋所有權人（即原告）而言，明顯受有相當租金之不當得利。

故原告請求被告給付自105 年5 月31日（即系爭租約終止之翌日）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之之不當得利（即每月12,000元），即屬有據。

㈥而105 年5 月1 日起至同年月30日止，兩造間關於系爭租約之法律關係仍然存續，前已敘明。

經本院闡明（曉諭）後，原告仍堅持基於「不當得利」之法律關係（即非以系爭租賃契約之法律關係）請求被告返還相當租金之不當得利，然該期間內被告既仍有占有使用系爭房屋之合法權限，自無不當得利情形（至於積欠租金則屬另一問題），故就此部分，原告所為不當得利返還請求，即非有據，並不能許。

四、綜上所述，兩造間之系爭租約法律關係乃於105 年5 月30日終止，被告就先前欠付之105 年3 、4 月租金、應負擔之電費及管理費，要有給付義務（惟原告只向被告請求給付21,000 元），並應歸還系爭房屋予原告；

另被告自105 年5 月31日起仍繼續占有使用系爭房屋，對原告而言，顯受有相當租金之不當得利。

從而，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求：⑴被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告；

⑵被告應給付原告21,000元，及自105 年5 月31日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付12,000元，為有理由，應予准許。

逾該部分之請求，則無理由，應予駁回。

本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴部分，應依職權宣告假執行，原告雖為宣告假執行之聲請，然僅在促使法院為此職權之行使，就原告勝訴部分，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，且無命原告提供擔保之必要；

至於原告敗訴部分，該部分原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，爰併予駁回。

並依職權確定訴訟費用額為2,210 元（第一審裁判費），應由被告負擔。

中 華 民 國 105 年 8 月 12 日
內湖簡易庭法 官 黃紀錄
本件為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 8 月 16 日
書記官 藍琪