內湖簡易庭民事-NHEV,106,湖小,437,20171229,1

臺灣士林地方法院小額民事訴訟判決 106年度湖小字第437號
原 告 劉瑋鵬
被 告 張朝瑋
上一人共同
法定代理人 張弘立 住臺北市○○路○段000號6樓
兼
訴訟代理人 黃燕齡 住同上
上列當事人間返還押租金事件，經本院於民國106 年12月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹萬壹仟肆佰叁拾捌元，及自民國一百零六年三月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣叁佰壹拾元由被告負擔，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

壹、程序部分：按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第255條第1項第1款、第3款分別定有明文。

本件原告起訴時原請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）38,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」

，嗣原告於本院民國106 年11月8 日言詞辯論期日將上開請求金額減縮為21,438元，經被告同意並記明筆錄在卷，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，尚無不合，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：㈠伊前於105 年1 月23日與被告簽訂房屋租賃契約，向被告承租門牌號碼：桃園市○○區○○路000 巷0 弄00號房屋（下稱系爭房屋），租期自105 年2 月5 日起至106 年2 月4 日止，為期1 年、月租金19,000元、押租金38,000元（下稱系爭押租金）（以上稱系爭租約）。

租期屆滿後，原告即返還系爭房屋予被告，惟向被告母親黃燕齡請求返還系爭押租金時，黃燕齡竟以系爭押租金將轉為修繕系爭房屋費用（被告稱系爭房屋頂樓天花板發霉）而拒絕返還，然原告未曾損壞系爭房屋，頂樓天花板發霉係因房屋自身結構問題，非原告造成，自無需賠償，後再向被告催告返還系爭押租金，被告仍拒絕返還，且惡意刁難原告母親，使原告母親心生恐懼。

而原告除應給付尚未繳交之房屋租金、水電費及瓦斯費共計16,562元外，爰訴請被告返還系爭押租金扣除16,562元後並加計利息。

聲明為：被告應給付原告21,438元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈡對被告抗辯之陳述：⒈被告要求扣除18,000元之油漆費用並不合理，因為原告入住系爭房屋一週後就發現有水滴，被告方面也有人來看，當時他們只是把天花板的水滴抹除，並無其他處理，所以後來房屋發霉不是原告造成的，油漆費用不應由原告負擔。

⒉四樓不是攝影工作室而是只用一台電腦開直播，沒有溫度溫差太大的問題，窗簾也沒有拉上，後來原告也把直播的辦公室搬到別處，結果還是有漏水，再向被告反應，被告還是只有請工人擦掉水跡，另一樓部分因為租賃期間原告有將父親牌位搬上來所以有拜拜，都是用無煙的環保香。

二、被告則以下開情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈠被告未曾刁難返還系爭押金。

被告依照原告指定時間前往辦理退租，原告搬至隔壁巷子，歸還鑰匙當日，被告看到系爭房屋狀況，多次電話中請原告到退租屋處出面共同查看系爭房屋完成退租及後續問題，原告均拒絕不出面。

㈡原告入住系爭房屋後不久表示，因頂樓要當工作室，牆壁需要打洞安裝冷氣機，被告同意但希望退租後將其恢復原狀，安裝約一個月後原告再次來電說頂樓漏水，隔日社區結構工程人員前往勘查後即告知，此狀況並非漏水，是因為氣密窗門窗緊閉形成的積水，打開門窗通風即可改善，當中訴外人永慶房屋仲介邱文淵也曾前往關心查看，看法也是請原告打開門窗通風。

而結構技師發現系爭房屋發霉的原因是潮濕，與天花板的高度和手的觸碰無關。

原告的兄嫂經營網拍，租屋後來電希望頂樓安裝冷暖氣成立工作室以便產品拍攝，時值冬日，外面低溫下雨內部高溫，頂樓長期密閉溫差過大之下導致系爭房屋嚴重發霉。

㈢又系爭租約第11條約定，除不可抗力之天然災害外，因原告之過失致系爭房屋毀損，應負損害賠償責任，系爭房屋出租前，配備日立變頻冷暖氣機全套及詩肯柚木家具等高級傢俱，然原告返還系爭房屋予被告時，內部裝潢因原告長期於室內燒香拜拜，致煙燻滲入板材，造成的汙損無法以一般清潔劑去除；

又廚房流理檯面因使用不當，大面積的汙損已滲入檯面無法清除、頂樓的牆壁、天花板的發霉，安裝冷氣的孔洞，均是原告入住之後安裝冷氣所造成。

為此，向原告請求油漆費18,000元，系爭押租金再扣除尚未繳交之房屋租金、水電費及瓦斯費共計16,562元後，僅同意返還3,438 元（計算式：38,000元－18,000元－16,562元＝3,438 元）。

三、法院之判斷：

（一）按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；

民法第432條第1 、2 項定有明文。

本件原告請求被告扣除水電費後之返還剩餘押租金21,438元，被告則主張原告使用系爭房屋時造成屋內毀損，經本院傳喚證人邱文淵後，其具結後係證稱：「（在場之原告是否曾經請證人仲介承租房屋？）有，是原告之哥哥來，後來簽約的是原告。

…（在簽立租約前，證人有無帶原告去看過該屋？屋況如何？）有，那是一棟一到四樓的房屋，當時屋況的油漆完好，看起來是新的。

（原告有無告訴證人租屋的使用目的為何？）原告說要住，並有聊到說頂樓要作播放室之用。

（原告有無提到播放室室內會放何種器材？）沒有聊到。

（原告入住後是否反應房屋有問題？）大約入住一個月內原告就有反應有漏水的問題，我至現場後發現頂樓有水珠和發霉的現象，我有大約看過，並和原告談過感覺不是漏水，我雖然沒有親身經歷頂樓遭原告封起來太過悶熱的情形，但我在場時看水珠太密集，跟我先前看過很多房屋漏水的情形不同，現場是四個角落很多水珠，中間有發霉，其他漏水情形是指有單一處周圍有水珠和滲水，不會像剛剛所述四個角落都有密集的水珠。

（證人跟原告說是現場過於悶熱，原告如何處理或回覆？）我請他把門窗打開，他說會試試看，但後來原告還是說會有一樣的情形，仍有發霉和水珠，但沒有聊到他是否有開窗的事情。

（原告既然已經反應漏水，則證人是否有告知被告？被告有無到現場看過？）不清楚屋主有無來看過。

（證人向屋主反應後，原告是否還有反應有再漏水？）後來都沒有再跟我說了。

（原告反應有漏水，證人至現場看過幾次？）一次而已。

（租期結束前，除了漏水問題外，證人是否有到過該屋察看？）租期中沒有，租約期滿才有再去看過一次，租約中就只有看過漏水那一次。

（租約中證人去看漏水時，一樓有無看到何種情形？）沒有注意原告是作何使用。

（被告表示原告有在一樓燒香拜拜，證人是否有看到？）我直接到頂樓去看漏水，沒有注意到。

（證人剛陳述入住前有待原告看過該屋，且屋況良好，後來原告反應有漏水發霉，是何種情形？）是整片天花板都有發霉現象。

（提示被告所提答辯狀之照片，被告表示因為原告使用造成頂樓發霉，證人可否判斷當時發霉情況與被告所提發霉照片之程度比較起來如何？）比照片中的輕微。

（在該屋租給原告前，證人是否曾經看過該屋？）有看過，該屋先前沒有透過我的公司租給其他人過，但在本件仲介前一個月內有帶過好幾件想租屋的人到現場看過。

（當時證人帶這些人看屋時，房屋有無漏水發霉的情形？）沒有。

（原告退租後把房屋交還被告，當時屋況如何？）屋況很糟，發霉更嚴重，一樓洗手台和牆壁都有污漬，牆壁上是黃黃的污漬。

（提示被告答辯狀損害照片，被告表示原告交屋時有這些污漬和發霉的情形，證人可否判斷照片是否如同當時去看屋時之情形？）差不多就像照片這樣的情形。

（原告退租時，證人有無問原告欲如何處理？）原告退租時我沒有去看，我是退租後才去看的，我忘記是應何人要求才去看的，當時只有我自己拿鑰匙去看的，應該是承租人拿給我的，當時兩造應該都沒有在場。

（證人看到屋況有無跟兩造反應？）當時兩造已經都知道了，被告當時說原告已經退租要去跟原告拿鑰匙. . . . . . 改稱退租後我有沒有去看過已經忘記了，只是兩造都有傳照片給我看，原告是漏水時傳給我看的，被告則是退租後一週內傳給我看的，我剛剛說當時的屋況應該就是看照片的印象。」

（參本院106 年11月22日辯論筆錄第2 至5 頁），本院認證人僅係擔任房屋仲介，兩造間租賃契約又已終止，而證人所述上述證詞並無任何違反經驗法則或論理法則之處，且係經本院依法命其具結，證人應無甘冒偽證罪責而為虛偽論述之動機及必要，故其證詞應可採信。

以證人上述證詞並配合被告答辯狀所提前12張照片，綜合判斷可知在系爭房屋交予原告時，屋況本屬良好，天花板、油漆等亦無灰暗、發霉情形（否則原告以19,000元之不算便宜房租租用，衡情當時即會反映），但原告卻因最初將系爭房屋4 樓作為播放室使用或其後作其使他用，致造成屋內與屋外濕度、溫度相差太高，形成與一般漏水情形不同之天花板四個角落都有密集的水珠情形，並因此造成發霉，且其情況依照片所示確屬相當嚴重（參原告所提12張照片中最後4 張），及因原告於一樓燒香亦造成頗為嚴重之煙燻現象（參原告所提12張照片中前面4 張照片），此既非系爭房屋交予原告時之情形，則其原因自應歸屬於原告。

至於原告稱其入住後1 週發現（天花板）有水滴、被告方面有人來看但只是把天花板水滴抹除、4 樓只是用電腦開直播沒有溫差太大後來也已搬到別處結果還是有漏水、一樓部分因為租賃期間我有將父親牌位搬上來所以有拜拜但是是用無煙的環保香云云，但除此僅為其片面之詞外，原告表示反映第1 次漏水問題後還有其他漏水問題云云，但原告既曾請證人邱文淵反映漏水問題1 次，若該次以後尚有其他漏水問題，衡情原告若認為向被告反映無效，當會再透過證人反映，惟原告之說詞卻與證人所述不同，故原告該等說詞仍無可採信。

（二）次查除上述民法規定外，系爭系爭租約第11條亦確已約定，乙方（即原告）應以應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗力之情形外，因乙方（原告）之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責，故被告主張原告應就1 樓及4 樓房屋遭煙燻及發霉情形負損害賠償責任，應屬合於法律及系爭租約之規定。

惟被告主張原告應就其所支出1 樓及4 樓天花板油漆全部費用共18,000元均負損害賠償責任，本院雖認1 、4 樓既需油漆即不可能僅油漆某一小部分而致天花板產生明顯色差，但衡情原告使用系爭房屋，若合於一般使用，返還房屋時其油漆色澤本來即不可能有如同新屋一般之情形，而被告係請求他人全部重新油漆，當中亦應包括因此獲有全部重新油刷之效果，參酌民事訴訟法第222條第2項規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」

本院認上開油漆部分，應以原告負責10,000元為適當，故被告主張其得抵銷18,000 元部分，本院認逾10,000元部分並無理由。

五、綜上所述，原告雖請求被告應返還剩餘押租金21,438元，惟被告以對原告有損害賠償請求權而主張抵銷10,000元部分，亦有理由，故原告得請求被告返還者，即為該餘額之11,438元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即106 年3 月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，逾此部分，則無理由，應予駁回。

本件係適用小額訴訟程序，所為被告敗訴之部分，應依職權宣告假執行，並依職權確定第一審訴訟費用1,000 元（即第一審裁判費），應由被告負擔310元，餘由原告負擔。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。

中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
內湖簡易庭法 官 黃紀錄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 1 月 5 日
書記官 潘建儒