內湖簡易庭民事-NHEV,107,湖簡,1199,20191225,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決 107年度湖簡字第1199號
原 告
即反訴被告 林儷安
被 告
即反訴原告 豪饗國際餐飲股份有限公司

被 告
兼 上一人
法定代理人 陳俊嘉
共 同
訴訟代理人 蔡文彬律師
林明賢律師
共 同
複 代理人 李彥鋒律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國108年12月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

反訴被告應給付反訴原告新臺幣柒萬柒仟捌佰元，及自民國一百零七年六月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

本判決第三項得假執行。

理 由甲、程序事項：

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

次按，民事訴訟法第260條所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。

換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，方可認為兩者間有牽連關係（最高法院98年度台抗第1005號裁定參照）。

查本件本訴部分原告主張被告豪饗國際餐飲股份有限公司未依契約將其所承租之承租物回復原狀，導致原告受有損害，而請求被告豪饗公司及其法定代理人即被告陳俊嘉應連帶給付損害賠償新臺幣（下同）18萬8,617元及法定遲延利息；

就反訴部分，反訴原告則主張業已將承租物返還反訴被告，反訴被告自應返還押租金，是於扣除反訴被告代墊之管理費200元後，反訴被告應給付反訴原告7萬7,800元及法定遲延利息。

是以，兩造主張之原因事實均為同一租賃關係中所生之權利義務糾葛，在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性，故反訴原告即被告提起反訴核無不合，應予准許。

二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第3款定有明文。

經查：（一）原告原起訴請求被告2人應給付原告28萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣於本院審理中，變更為被告2人應連帶給付原告18萬8,617元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

（二）被告即反訴原告提起反訴時請求原告即反訴被告應給付7萬8,000元，及自民國107年6月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣於本院審理中，變更為原告即反訴被告應給付7萬7,800元，及反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

兩造上開訴之變更，核屬減縮聲明而與前開規定相符，應予准許。

乙、實體部分：

一、原告主張：伊將臺北市○○區○○路○段000號1樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予法定代理人為被告陳俊嘉之被告豪饗國際餐飲股份有限公司（下分稱「被告陳俊嘉」、「被告豪饗公司」），並約定租期為104年5月21日至107年5月20日，另有免納租金期間為107年5月21日至同年月28日，故被告豪饗公司依約應於107年5月28日將系爭房屋返還原告，而依據兩造所簽訂之房屋租賃契約（下稱系爭契約），被告豪饗公司如欲在系爭房屋上裝設或加工，應先取得原告之同意，且於交還系爭房屋時，被告豪饗公司應負責回復原狀。

然而被告豪饗公司卻遲至107年5月29日方將系爭房屋返還原告，故被告豪饗公司應給付遲延1日返還系爭房屋之違約金2,667元，且系爭房屋內如附表所示之處，均未回復原狀，導致原告另行支出費用23萬6,750元（項目詳如附表所載），被告豪饗公司自應負損害賠償之責。

另原告有為被告代為繳納管理費200元，故被告豪饗公司應給付原告26萬6,617元（計算式：236,750＋2,667＋200＝266,617），扣除被告先前給付之押租金7萬8,000元，被告豪饗公司應給付原告18萬8,617元（計算式：266,617－78,000＝188,617元）。

而依據系爭契約，被告陳俊嘉為被告豪饗公司之連帶保證人，自應負連帶給付之責，爰依系爭契約第7條、第8條、第11條、民法第179條、第432條、第740條規定，依法提起本訴，並聲明：（一）被告2人應連帶給付原告18萬8,617元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

（二）願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：原告於107年3月1日時，即有與訴外人蔡仕涵表示，已經與被告豪饗公司員工李佳冠聯繫，且明白表示「若時間到請你把房子清空返還給我，這樣就好」、「那我們時間到了，你就清空給我就好」，可見原告確實有與被告豪饗公司達成合意，只需清空返還系爭房屋，而無須恢復原狀，而李佳冠亦曾進一步向原告確認是否只須清空而無庸回復原狀，原告亦表示不必回復原狀等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：本件本訴部分，原告主張被告豪饗公司逾期返還系爭房屋1日，且未依約將系爭房屋恢復原狀，而主張被告2 人應負連帶賠償責任等語。

是本件爭點厥為：（一）被告豪饗公司是否有按期返還系爭房屋？（二）被告豪饗公司是否有將系爭房屋回復原狀之義務？（三）被告豪饗公司如需將系爭房屋回復原狀，應負之賠償責任數額為何？

（一）經查，原告將系爭房屋出租予被告豪饗公司，並簽訂系爭契約，約定租期為104 年5 月21日至107 年5 月20日，另有免納租金期間為104年5月21日至104年5月28日，而被告豪饗公司之法定代理人即被告陳俊嘉於系爭契約擔任被告豪饗公司之連帶保證人；

另系爭房屋於107年5月29日由被告返還予原告等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約在卷可證（本院卷第13至15頁），應可先予認定。

（二）被告豪饗公司是否有按期返還系爭房屋：1.按「乙方（即被告豪饗公司）應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方（即原告），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷讓返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，每日按照日租金貳倍（每月含稅租金）30×2 ）計算之違約金」，系爭契約第11條第2項約定明確。

而本約定既屬違約金之性質，則自應以被告豪饗公司有可歸責而違約之情況為必要，倘若被告豪饗公司並無任何可歸責事由，原告自無依前揭約定請求違約金之理。

2.次按債務人之給付兼需債權人之行為，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條但書定有明文。

又在債權人提供債務人給付所需之行為前，債務人不負給付遲延之責任。

（最高法院89年度台上字第1390號判決意旨參照）3.依據系爭契約第2條約定，系爭房屋之租期屆至日為107年5月28日，而被告豪饗房屋係於同年月29日返還系爭房屋予原告，為兩造所不爭執如前，並有系爭契約可參。

然查，細觀原告與訴外人即被告公司員工李佳冠之LINE通訊內容（本院卷第145頁），原告曾於107年5月29日與李佳冠聯繫，內容略為：「李佳冠：誰整你，都你在講的，警察也在啊！請問要鑰匙要怎樣給您？這才是重點！還是我們拿給里長？原告：我不是你的工人你叫來就來，約好5月28日上午不復原給鑰匙，要我再去可以，我要你付車馬費800元要今天下午三點我可以去，什麼事情法院見再說。

」，是依據上開通訊內容，於租期屆滿翌日（29日），李佳冠向被告詢問要如何返還系爭房屋鑰匙時，原告即有表示「要伊再去可以」，可見原告知悉被告豪饗公司至遲即有於107年5月28日返還系爭房屋之意思甚明，然原告未提供被告豪饗公司受領系爭房屋之適當行為前，依據前揭規定，被告豪饗公司不負給付遲延之責任，原告主張被告違反前揭約定而應給付違約金云云，並非可採。

（三）豪饗公司是否有將系爭房屋回復原狀之義務：1.按「乙方（即被告豪饗公司）應盡善良管理人之注意義務使用、管理、暨維護租賃房屋，如因乙方之故意、過失、或使用管理維護不當致租賃房屋損壞者，應負賠償責任」；

「乙方如擬在租賃房屋上為裝設及加工者，應事先徵得甲方（即原告）之同意，並應由乙方自負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全，於交還系爭房屋時，乙方應負責回復原狀」；

「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任」，系爭契約第7條第1項、第8條分別約定明確、民法第432條第1項固規定明確。

然上開系爭契約，本得由契約當事人自行約定變更，而上開民法之約定，亦屬任意規定，亦不排除當事人另行約定排除。

2.次按私文書應由舉證人證其真正。

但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第357條規定明確，經查，原告與訴外人即被告公司股東蔡仕涵之通話譯文，其性質應屬私文書，經原告提出後，被告形式上均未爭執，並有引為答辯之內容，有言詞辯論筆錄及歷次書狀可證，是堪認原告所提出之通訊譯文，應為真正。

又查，原告與蔡仕涵之通話中，表示「我剛才是不是有跟你講了都我繳...若時間到請你把房屋（譯文誤記為「房十」）清空返還給我，這樣就好」，有通訊譯文在卷可參（本院卷第18頁）。

而證人即被告公司員工李佳冠於本院審理中亦證稱：於107年2月，伊打給原告，原告說房子清乾淨還給他就好，伊有問原告裝潢的部分如何處理，原告說不用處理，直接還房子就好等語明確（本院卷第215頁），與前揭原告與蔡仕涵之通話內容，互核一致，足認原告確曾向被告豪饗公司員工表示系爭房屋返還時無庸回復原狀，應為實在。

據此，原告既向被告豪饗公司表示返還系爭房屋時無庸回復原狀，而被告豪饗公司未為反對之意思，且嗣後返還系爭房屋予原告時，亦確實未為任何回復原狀之行為，可見被告豪饗公司與原告已經另行以口頭約定，約定內容為被告於租期屆滿返還系爭房屋時，無庸將系爭房屋回復原狀，而變更原系爭契約第8條約定，並排除前揭民法432條之規定，應可認定，則被告豪饗公司返還系爭房屋時，縱未回復系爭房屋之原狀，亦無違約。

3.從而，原告主張其嗣後自行雇工，將系爭房屋回復原狀，並認被告豪饗公司應對其支付回復原狀費用，負損害賠償之責云云，自屬無據。

（四）原告為被告豪饗公司代墊200 元之管理費，得否依據不當得利法律關係請求返還：查原告主張其為被告代墊200 元之管理費，為被告所自認（本院卷第401 頁），並有管理費單據1 紙存卷可查（本院卷第208 頁），是原告主張被告應返還200 元等語，固為可採。

然因被告抗辯就上開200 元部分，與原告應返還之押租金主張抵銷（詳下述反訴部分），且因其抵銷適法，是原告上開主張之不當得利200 元部分，均已全數抵銷，是原告請求被告返還200元之不當得利，亦屬無據。

（五）綜上，原告對被告豪饗公司所為上開請求損害賠償之主張，均屬無據，業如前述，則為被告豪饗公司連帶保證人之被告陳俊嘉自無任何應負擔之連帶賠償義務存在，故原告請求被告2人連帶給付18萬8,617元，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

丙、反訴部分：

一、反訴原告主張：反訴原告業已於107 年5 月29日將系爭房屋交還反訴被告，反訴被告自應返還反訴原告於承租系爭房屋時交予反訴被告之押租金7萬8,000元，反訴原告於同年月6月5日委由律師發函予反訴被告，要求反訴被告應於函到3日內返還押租金，然反訴被告於107年6月12日收受上開律師函後，仍未於3日內（即107年6月15日）返還押租金。

又因反訴被告有為反訴原告代墊管理費200元之情事，反訴原告自得以上開押租金與管理費主張抵銷。

基此，反訴被告尚應給付反訴原告7萬7,800元。

爰依系爭契約第4條規定，依法提起本訴，並聲明：反訴被告應給付反訴原告7萬7,800元，及自107年6月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、反訴被告則以：反訴原告於系爭房屋租賃期間屆滿後，並未依約將系爭房屋回復原狀，因而使反訴被告支出高額之修繕費用即反訴被告於本訴所請求之金額，故反訴原告之押租金7萬8,000元與原告修繕之費用相互抵銷後，反訴原告尚有不足清償之情況，是反訴被告自無庸返還押租金予反訴原告等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

（一）按乙方（即反訴原告）應於簽訂本租約同時給付甲方（即反訴被告）7萬8,000元之保證金，以作為其履行本契約義務之擔保。

該保證金於乙方在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除其所積欠之債務後，由甲方無息返還之，兩造所簽訂之系爭契約第4條約定明確。

次按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還（最高法院81年度台上字第1907號判決意旨參照）。

（二）經查，本件反訴原告業於107 年5 月29日將系爭房屋交還予反訴被告，為兩造所不爭執，則依據系爭契約第4條及前揭判決意旨規定，反訴被告自應將押租金返還予反訴原告，乃屬當然，是反訴原告請求反訴被告返還押租金，自屬有據。

（三）又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第344條第1項前段規定甚明。

查本件反訴被告對反訴原告負有返還押租金之債務，而因反訴原告為反訴被告代墊200 元管理費，故反訴原告對反訴被告負有200 元不當得利之債務，均如前述，故反訴兩造互負債務，且給付種類均為金錢而相同並已清償期屆至，則反訴原告主張以前揭押租金務及不當得利債務相互抵銷，自屬適法。

故經抵銷後，反訴原告尚得向反訴被告請求返還押租金7萬7,800元（計算式：78,000元－200元＝77,800元），可堪認定。

（四）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項定有明文。

查本件反訴被告對反訴原告所負債務，已經本院認定如上，而反訴原告於107 年6 月5 日委由律師發函予反訴被告，內容為催告反訴被告於函到3日內給付押租金7萬8,000元，而上開律師函於同年月12日由反訴被告收受，有廣和兩岸法律事務所107年6月5日律師函、中華郵政掛號郵件回執可證（本院卷第102至104頁），足認反訴原告就其押租金債權已為催告，並要求反訴被告於107年6月12日之3日內，即至遲於107年6月15日前，應將押租金返還反訴原告，故反訴原告請求反訴被告給付自107年6月16日起至清償日止之法定遲延利息，依法自屬有據。

（五）綜上，反訴原告依據系爭契約約定，請求反訴被告給付反訴原告7萬7,800元，及自107年6月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據，應予准許。

四、本件係適用簡易訴訟程序，所為反訴被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

丁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。

戊、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 12 月 25 日
內湖簡易庭 法 官 鄭欣怡
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 108 年 12 月 25 日
書記官 王盈淳

附表：【依本院卷第317頁，原告108年2月18日民事辯論意旨狀三（一）、（二）之項目、金額所製作】
 ┌──────┬────────┐
 │原告主張修繕│原告主張之修繕金│
 │之項目      │額（新臺幣/元） │
 ├──────┼────────┤
 │落地玻璃門  │23,600          │
 ├──────┼────────┤
 │油漆（修繕木│25,000          │
 │板牆、壁櫃、│                │
 │小鋁窗）    │                │
 ├──────┼────────┤
 │刨除地板    │25,500          │
 ├──────┼────────┤
 │廚房浴室牆面│122,000         │
 │磁磚修復    │                │
 ├──────┼────────┤
 │後方門      │11,700          │
 ├──────┼────────┤
 │廚房浴室牆面│14,700          │
 │磁磚        │                │
 ├──────┼────────┤
 │廚房浴室天花│7,550           │
 │板          │                │
 ├──────┼────────┤
 │浴室後方鐵窗│8,000           │
 │紗窗        │                │
 ├──────┼────────┤
 │廚房地板水路│17,700          │
 │修復        │                │
 ├──────┼────────┤
 │水管檢測費  │2,000           │
 ├──────┼────────┤
 │工資        │6,000           │
 └──────┴────────┘