內湖簡易庭民事-NHEV,107,湖簡,173,20181031,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決 107年度湖簡字第173號
原 告 冷平國
代 理 人 陳世英律師
複代理人 林矜婷律師
被 告 蔡文凱

訴訟代理人 廖芳君
參 加 人 三漢不動產仲介經濟有限公司

法定代理人 沈雅純
代 理 人 陳後祥
上列當事人間返還價金事件，經本院於民國107年9月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬元，及自民國一０六年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣伍仟玖佰肆拾元由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣肆拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張︰緣原告為中國籍人民，前因依親需要委託台灣友人謝玉娟，代理原告透過仲介東森房屋新市鎮市府加盟店，於民國105年8月26日與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告購買坐落新北市○○區○○街○段00號3樓房屋暨新北市○○區○○○段000地號土地權利範圍457/0000000（下稱系爭房地），約定價金新臺幣（下同）457萬元，並共同委託僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金履約保證（下稱系爭買賣契約）。

原告已依約給付第一期款（即簽約款）45萬元，由代書廖婉雁存入僑馥公司設於中國信託銀行之專戶。

被告即仲介方均知悉原告為中國籍人士，依臺灣兩岸人民關係條例及大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法第4條等規定，原告取得系爭房地所有權登記應先經主管機關內政部核准，此為被告履行系爭契約之前提要件。

故兩造簽妥系爭買賣契約後，原告旋即配合被告及仲介方要求，提供相關文件，由仲介方之特約地政士代為向內政部提出申請。

惟內政部於106年4月5日以台內地字第1061303449號函覆否准原告取得系爭房地所有權之申請案。

原告嗣於106年6月28日依系爭買賣契約第10條第1項催告被告履約，惟無結果，故於同年7月28日去函被告解除系爭買賣契約。

系爭買賣契約係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段應屬無效，原告當得依民法第179條規定，請求返還已付之價金。

縱非無效，亦已經原告解約，原告即得依民法第259條規定請求返還價金。

又，倘係不可歸責於雙方當事人事由致一方之給付不能，他方免對待給付，依民法第266條規定，原告亦得依不當得利規定請求返還已付之價金。

為此，併依上述規定提起本訴，請求法院擇一法律關係為有利於原告之裁判。

並聲明︰如主文所示。

二、被告則抗辯︰系爭買賣契約原以謝玉娟為買方，原告之姓名及買方代理人，都是事後買方要求地政士更改，當天買方並未提供登記人之姓名，僅陳稱為中國籍，且當時買方代理人聲稱如無法登記也有臺灣友人可登記。

如此，系爭買賣契約由買方更換登記名義人，即可履行，並無不能給付之情形。

依系爭買賣契約第5條約定，第二期款最遲應於乙方（即賣方）備齊過戶所需證件資料時，即應匯入專戶，但原告遲至106年底均未匯入第二期款；

本件乃買方違約未履行，被告自得依約沒入簽約款45萬元等語。

並聲明︰原告之訴駁回。

三、參加人輔助被告陳述︰105年8月25日簽訂系爭買賣契約之買方係謝玉娟，其提出欲登記在中國籍人士即原告名下，參加人擔憂無法登記，遂提醒其應注意，謝玉娟即稱如無法登記也還有台灣友人可登記沒有問題；

而被告係同年8月27日再於參加人處簽訂系爭買賣契約，當時參加人人員即轉告被告，簽約人是臺灣籍，登記名義人為中國籍，如無法移轉，買方表示會更換登記名義人，被告乃同意簽署。

本件系爭買賣契約之買方應為謝玉娟，未能履行係因買方無法找到其他可登記之第三人所致，係買方不履行，被告得依約沒收買方已付之價金等語。

並聲明︰原告之訴駁回。

四、本院之判斷原告主張其為中國籍人士，於105年8月間，由謝玉娟代理，與被告簽訂系爭買賣契約，約定以總價457萬元向被告購買系爭房地，已給付第一期即簽約款45萬元，嗣經內政部以106年4月5日台內地字第1061303449號函覆否准原告取得系爭房地所有權之申請，被告無法移轉系爭房地所有權登記等事實，業據原告提出系爭賣契約書及內政部函文影本為憑，被告及輔助被告之參加人則以前詞置辯，是本件應審酌之爭點應在於︰㈠系爭買賣契約之買方係原告或謝玉娟？原告或謝玉娟有無指定臺灣籍登記名義人之義務？㈡原告得否請求被告返還已給付之價金？⒈系爭買賣契約是否有客觀給付不能而無效之情？⒉系爭買賣契約是否因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付不能？⒊系爭買賣契約是否經原告合法解除？茲論述如下︰㈠系爭買賣契約之買方應為本件原告，原告並無指定臺灣籍登記名義人之義務︰⒈關於系爭買賣契約簽訂之簽訂之緣由及過程︰①證人廖婉雁即參加人特約地政士證稱︰「（問︰提示原證一，上面地政士是否妳經手？）是我經手。

這案買賣雙方是分開簽的，依照上面8月26日日期，應該是買方已經簽完了，買方應該是前一天簽的，是在新海灣不動產仲介公司簽的。

」、「（問︰買方出面簽約的是何人？當天還有何人在場？）是謝玉娟小姐。

還有新海灣的仲介馬小姐，老闆陳先生也在、東森的店長林先生、陳後祥也在。」

、「（問︰當時立契約書欄，買方欄位如何寫？）當時現場謝小姐只有拿她的身分證及印章，所以買方就寫謝小姐。」

、「（問︰就證人當時認知，要買的人？）當時要簽約之前東森這邊跟我講要登記的是大陸人。

現場只有謝小姐的身分證及印章，我認為說她可以去指定登記人，所以就這樣子寫，所以請她再提供登記人的資料給我。」

、「（問︰後來賣方的部分如何簽？）賣方是約在東森新市店。

賣方確切是那一天簽的，我不記得了。」

、「（問︰賣方簽署時，買方有無人在場？）沒有。」

、「（問︰原證一，謝玉娟部分有加註代理人並加上冷平國是何人加上？）是我加的沒錯。

應該是我要送新北市政府審核的時候加上去的，新北市政府人員跟我們說大陸人一定要是合約人，不能用另行指定名義人的方式。」

、「（問︰契約改成目前的內容，是妳告知買賣雙方需要更改或是買賣雙方何人要求更改的？）是我跟他們雙方說要配合新北市政府要更改的。」

、「（問︰買方有無提出要求要這樣改？）有改過二次，提示的契約是第一次更改後的。

改過之後送給新北市政府還是說不行，說大陸人的代理關係、委任要有法院的公證書。

第二次再改的部分，我有跟謝小姐講這部分，謝小姐說就合約書直接改成冷平國名字來改，她的部分就不要把她的名字再加註上去。

這部分我有再去找買方、賣方再重新簽過這合約，送新北市政府只要主管機關過。」

、「（問︰第二次改的契約書有無給雙方留存？）第二次改的買賣合約沒有給雙方，因為這只是為了要送件用的。」

、「（問︰就證人接觸，買方他們要買房子是誰？）當時跟新北市政府接觸的都是針對大陸人（冷平國）士要買的，當時都是跟謝小姐聯繫都是針對要登記冷平國的部分，都是對他的職業做報告。」

、「（問︰請提示原證五，LINE紀錄是否妳與謝玉娟在105年8月26日的對話紀錄？上面寫「麻煩先拍買方的常住人口登記表及居民身分證文書給我」是何意思？）是。

一開始我就知道是要登記大陸人的部分，我要送件，我一定要這些資料，仲介他們都有在講要登記大陸人，我一定要有這資料我才能去做報告。」

等語。

②證人馬景雲則證稱︰「（問︰提示原證一，證人是否有參與？）我沒有看內容，這買賣我知道，是我認識蔡先生的前房客李先生，李先生告訴我說他的房東想要賣房子找李先生說你有沒有朋友要買，因我在李先生的樓下做運動，每天都在那邊做運動，所以他問我說，因為房東要我找人來買房子，妳有沒有朋友，過了不久，謝小姐就剛好打電話問我說她的哥哥在大陸的友人因為女兒嫁給臺灣人只能居住六個月想夫妻一人買一間房子，這樣就可以同時在臺灣居住十個月，所以問我說有沒有小房子可以買，夫妻都想買一間，那我就說我剛好知道有人要買房子就帶謝小姐去看，謝小姐看了之後，就回報給她在大陸的冷先生，後來就說同意要買，價錢也出了，那後來我跟老闆就帶謝小姐的斡旋金去找蔡先生，找到他們之後才發現不能透過我們買，因為他們跟東森簽了合約，後來我們老闆一看是專任合約，所以我們老闆就說要尊重他們雙方簽的合約，因此我們就沒有辦法幫他們賣房子，後來的事情我們公司就沒有參與。」

、「（問︰謝小姐簽約時，證人有無在場？）有，是在我們公司簽買方的部分，買賣雙方是分開來簽。」

、「（問︰契約書是何人準備？）是東森他們準備的，契約內容文字內容是何人擬的，我不知道我沒有看，因為我知道就不是我們公司賣的，只是借公司的場地簽約。」

、「（問︰就證人所知，到底是何人要買房子？）是冷先生，謝小姐講的非常明確，她的哥哥在大陸的友人，就是為了女兒嫁到臺灣來，為了要在臺灣比較長一點的時間居留下來，所以夫妻一人買一間，就是希望夫妻一起來陪這個女兒。」

、「（問︰簽約當時，證人有跟東森到場人講這一段？）代書並沒有問我，所剛才我講的是謝小姐這邊跟我講的，是當初買房子的時候，就是這個原因，有跟屋主蔡先生有提過這是大陸人士要買的，在斡旋的時候有跟蔡先生他們講過是大陸人要買房子。」

等語。

③被告則陳稱︰「（問︰提示原證一，買方立契約書欄部分，是否與被告手中的一樣？）是一樣的。」

、「（問︰被告簽約時，有無與原告本人或謝玉娟本人一起簽署？）沒有。

簽約是105年8月27日在東森房屋淡水新市鎮市府加盟店簽約。

簽約當時有我、我太太、陳後祥、廖婉雁在場，買方沒有人在場。」

、「（問︰你們賣方簽約時，買方的欄位是否都簽好？）對。」

、「（問︰你們簽約時，買方的欄位與原證一是否一樣？）不一樣。

買方的欄位是簽謝玉娟，但是沒有代理人的部分，當時也沒有冷平國的章。」

、「（問︰現在持有的買賣契約上，為何與原證一買賣契約簽約欄是一樣？）因後來廖婉雁代書說，買方要加註代理人與冷平國。

契約是後來廖婉雁來我住所附近，把我手中的契約改成現在的樣子。

27日之後幾天，忘記了。

廖婉雁怎麼說我們就怎麼做。」

、「（問︰廖婉雁有無跟你們說更改後與更改前，法律上有和差異？）忘記了。」

、「（問︰更改契約，仲介陳後祥有無跟你們說？是廖婉雁約時間之前或之後？如何說？）有。

是在廖婉雁跟我們約時間之前說的。

陳後祥如何說的，忘記了，因我們不懂法律，他們怎麼說我們就怎麼做。」

、「好像沒有特別說明，好像是因為大陸人，沒有辦法親自到場所以委託臺灣友人處理。

一開始只知道大陸人要跟我們買房子，委託臺灣友人來處理，這是簽約之前所知道的狀況。」

等語。

⒉綜酌兩造各自留存之系爭買賣契約文義內容，以及所述證人、被告所述情節，可知當事人之真意，實際上欲購買及登記系爭房地所有權者均為原告，甚為明確。

而無論系爭買賣契約原先所載買方名義人為何人，既已經被告同意更改文義，以原告為買方、謝玉娟為代理人，買賣契約關係自存在於原告與被告間，殆無疑義。

被告及參加人抗辯買方為謝玉娟云云，自非可採。

⒊被告雖另抗辯買方聲稱如無法登記，也有臺灣友人可登記云云，然為原告所否認，本件系爭買賣契約之簽訂，兩造係個別為之，是以有關買方簽署情形，被告係經由仲介即參加人人員之轉知，而參加人係利害關係人，所為輔助被告之陳述是否客觀可採，自非無疑。

而證人廖婉雁雖另證稱︰「（問︰買方有無提過，可以用臺灣人來登記？）當時簽約時有跟仲介說過，本件登記大陸人案件就不一定可以審核過，這會有風險，等他們審核時間也不是我們控制的狀況，當時他們仲介就有講說這妳不用擔心，反正到時候那部分如果說大陸人不能登記的話，他們會登記臺灣的人這樣子，這案件當時在簽約之前，我們就已經有跟仲介的部分有講過這樣子的狀況，現場買方的仲介的部分也是有提到這個部分，他們都有提到。

所以我們才沒有寫任何的但書狀況，要不萬一大陸人不能登記的狀況一定要有一個合理解約的條件才是。」

等語。

然其接續則證述︰「（問︰謝玉娟小姐有無提過可以用臺灣人做登記，這樣子的話？）記得她現場簽約的時候她到沒有特別去講到這個部分…」等語。

參酌證人馬景雲證述謝玉娟所述原告在臺灣購買房地係為得以長期居留之目的，以及買賣契約形式均係針對登記中國籍人士所有而修正等各節情事，顯然改為登記臺灣友人所有將悖離契約目的與原意，衡諸常情，謝玉娟當無代理原告如此同意之可能。

被告此部分抗辯，亦非可採。

系爭買賣契約既未載明於主管機關不予許可原告登記取得系爭房地所有權時，原告應另行指定臺灣籍登記名義人，自難認原告有此等法律上之義務。

㈡系爭買賣契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致無法完成所有權移轉登記，原告得依不當得利規定，請求被告返還已給付之價金45萬元︰⒈按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；

如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。

前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還。

民法第266條第1項、第2項定有明文。

次按，大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非經主管機關許可，不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。

但土地法第17條第1項所列各款土地，不得取得、設定負擔或承租。

前項申請人資格、許可條件及用途、申請程序、申報事項、應備文件、審核方式、未依許可用途使用之處理及其他應遵行事項之辦法，由主管機關擬訂，報請行政院核定之。

臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條定有明文。

大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法第4條則規定，合於一定條件者，得為不動產登記之權利主體。

是大陸地區人民欲登記取得臺灣地區之不動產，當以經主管機關審查取得許可為前提條件。

而如前述，內政部已函文否准原告取得系爭房地所有權之申請，則系爭房地自無從完成所有權移轉登記為原告所有，被告移轉所有權登記予原告之給付即無從完成，此乃主管機關本於法令處分所致，當屬不可歸責於雙方當事人之事由，揆諸前揭民法第266條第1項規定，原告即免為對待給付之義務；

本於同條第2項規定，原告依不當得利法規定，請求被告返還已給付之價金即第一期款45萬元，即屬有據。

⒉原告請求被告返還45萬元之請求，為有理由，已如上述，則就同一聲明，原告其他法律關係之主張及其餘爭點，即無再予審認論述之必要，附此敘明。

五、從而，原告本於民法第266條規定，依不當得利法律關係，請求被告給付45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年12月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

並衡情酌定相當擔保金額，為被告得免假執行之宣告。

另，確定本件訴訟費用額為5,940元（即第一審裁判費4,850元及證人旅費560元、530元），應由被告負擔。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與未經援用之證據，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
內湖簡易庭法 官 施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
書記官 王玉雙