內湖簡易庭民事-NHEV,108,湖簡,1644,20191230,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決
108年度湖簡字第1644號
原 告 徐信富
被 告 徐淑惠

上列當事人間請求返還租金等事件，本院於民國108 年12月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆萬伍仟元，及自民國一百零八年八月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元，其中新臺幣伍佰元由被告負擔，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：原告與被告於民國88年6 月起就門牌號碼新北市○○區○○○街00號房屋（下稱系爭房屋）成立不定期限之租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房屋，初期租金為新臺幣（下同）2 萬5,000 元，後調漲至4 萬5,000 元。

後原告欲取回系爭房屋自住，乃於107 年1 月通知被告於同年3 月31日終止系爭租約。

然被告竟拒付107 年1月至同年3 月份之租金，共計13萬5,000 元。

爰依系爭租約請提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告13萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：原告於107 年1 月1 日已收回系爭房屋前面部分自行出租使用，被告僅使用系爭房屋後面一部分。

兩造就後面部分之租金金額，兩造曾協議為1 萬元至1 萬5,000 元，原告並提議應由律師見證租賃契約，然後來原告反悔未簽立書面契約。

既被告僅承租系爭房屋後面部分，而非全部，原告以系爭房屋全部作為計算標準而收取租金並不正確等語，以資抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

民法第421條第1項定有明文。

可見租金即為因使用租賃物而支付之對價。

又依契約自由原則，租賃契約當事人得於契約成立後，合意變更原約內容之一部。

而若當事人就租賃物之標的範圍合意變更後，已較原租賃契約範圍有所減少，則承租人就減少的部分，既未使用，即無支付對價之義務。

（二）經查，兩造間就系爭房屋於106 年12月前成立租賃契約乙節，均不爭執。

而被告稱原告自107 年1 月1 日起已收回系爭房屋之「前面」自行使用出租，被告僅使用系爭房屋「後面」部分乙節，原告於言詞辯論時並不爭執，亦堪信為真實。

可見兩造於107 年1 月1 日後就租賃契約之租賃標的僅限於系爭房屋「後面」部分，而不及於前面。

依前揭說明，被告就未再承租使用之系爭房屋「前面」部分即無再支付租金之義務，換言之，被告僅就繼續承租使用之「後面」部分有支付租金之義務。

而被告主張系爭房屋「後面」部分，其承租使用範圍約10坪，因僅作為放置冰櫃、電腦等物使用，不能作為店舖使用，參考當地住宅行情約一坪1,000 元至1,200 元，則被告承租部分之每月租金應為1 萬元至1 萬5,000 元等語，本院審酌系爭房屋依原告所稱，係位於傳統市場一樓，其後面部分未面臨市場人潮，及依被告所稱後面部分僅能作為儲藏室使用等情，認為後面部分每月租金為1 萬5,000 元，應屬合理。

原告雖稱兩造就系爭房屋「後面」部分租金應依慣例，即為每月4 萬5,000 元等語，然兩造於106 年12月以前就系爭房屋「全部」之租金已約定為4 萬5,000 元，若被告承租範圍已減縮為「後面」部分，其租金仍以每月4 萬5,000 元定之，顯不合理，是原告此部分主張並非可採。

經計算107年1 月至3 月份租金，為4 萬5,000 元，被告自陳其尚未給付，則原告請求被告給付4 萬5,000 元之部分，即有理由，逾此金額之請求，即無理由。

四、從而，原告依系爭租約請求被告給付原告4 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即108 年8 月31日（見本院卷第27頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，逾此範圍，為無理由，應予駁回。

本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴之部分應依職權宣告假執行。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並確定訴訟費用額為1,440 元（第一審裁判費），其中500 元由被告負擔，餘由原告負擔。

中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
內湖簡易庭 法 官 林銘宏
本件為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
書記官 王美韻