內湖簡易庭民事-NHEV,108,湖簡,644,20191210,2

臺灣士林地方法院民事簡易判決
108年度湖簡字第644號
原 告 楊家毓
訴訟代理人 陳柏廷律師
李欣倫律師
被 告 柯育秋


被 告 陳珮禎
上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國108 年11 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認被告間於民國106 年8 月12日就門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00弄00號5 樓房屋之租賃關係不存在。

訴訟費用新臺幣肆仟玖佰陸拾元由被告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、被告柯育秋（下與被告陳珮禎合稱被告，若個別指稱則省略稱呼）經合法通知未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條規定各款情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。

二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決要旨參照）。

本件原告主張其為陳珮禎之債權人，並為陳珮禎所有座落於新北市○○區○○段00地號土地及同段41建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00弄00號5 樓房屋，下稱系爭建物，並與上開土地合稱系爭不動產）之第二順位最高限額抵押權人。

嗣原告向本院對系爭不動產聲請強制執行，經本院執行處查封後定期拍賣，原告以債權人地位承受系爭不動產，然陳珮禎竟主張被告間就系爭建物存有租賃關係。

系爭建物上如有租賃權存在，將致原告無法實質使用收益系爭建物，而有害及原告所有權之虞，且系爭租賃關係之存在與否處於不明確之狀態，能以本件確認判決除去之，是原告提起本件訴訟自有即受確認判之法律上利益，先予敘明。

貳、實體部分：

一、原告主張：陳珮禎於民國105 年4 月29日向原告借款新臺幣（下同）250 萬元，並簽發同面額本票交付原告，及以其所有之系爭不動產為原告設定第二順位最高限額抵押權375 萬元。

詎陳珮禎未依約還款，原告遂持上開本票向本院聲請本票准予強制執行，經本院106 年度司票字第5188號裁准。

原告再以本票裁定聲請強制執行，經本院以107 年度司執字第8449號（下稱系爭執行事件）受理執行，後來原告以債權人地位承受系爭不動產。

陳珮禎竟於107 年8 月31日具狀向本院執行處陳報系爭建物已出租予柯育秋，租賃期間自106 年8 月20日起至111 年8 月20日止，租金每月7,500 元，且柯育秋已一次支付全數租金（下稱系爭租賃契約）。

然本院於107 年3 月29日至現場查封時，按門鈴無人應門，大樓警衛表示該戶有積欠管理費。

另經新北市政府警察局汐止分局派員進行現場調查結果為，該址無人居住，鄰居表示法院查封上封條後已無人居住等情，可見系爭建物已長久無人居住。

若系爭建物出租予柯育秋，何以承租後均無居住或使用之事實，亦未繳交管理費。

再者，柯育秋積欠台北富邦商業銀行股份有限公司（下稱台北富邦銀行）30餘萬元債務，如其有資金可以一次全數支付5 年租金45萬元，何以不先清償其債務？顯然柯育秋係出於協助陳珮禎脫產之目的，與陳珮禎虛偽訂立房屋租賃契約，約定與市價顯不相當之月租及一次給付5 年租金共45萬元之不合常情付款條件，以圖損害原告。

是系爭租賃契約係被告通謀而虛偽意思表示，其契約無效。

縱認系爭租賃契約非出於通謀虛偽意思表示，陳珮禎於105年間向原告借款時，於105 年5 月2 日辦理預告登記，載明「未辦妥所有權移轉登記予請求權人前不得設定、移轉、處分予他人」，且陳珮禎於借款時於借款契約上載明「保證訂約前未曾將本標的出租他人，爾後如欲將所設定之房屋出租他人時，應先經債權人之同意，否則願負損害賠償及一切法律責任」，然陳珮禎竟仍於106 年8 月12日未經原告同意，將系爭建物出租予柯育秋，其處分行為自屬妨礙原告之權利，依土地法第79條之1 規定，應屬無效。

爰先位主張系爭租賃契約屬通謀虛偽意思表示而無效。

備位主張系爭租賃契約違反土地法第79條之1 規定而無效等語。

並聲明：確認被告間於106 年8 月12日就系爭建物之租賃關係不存在。

二、被告則以：

（一）陳珮禎抗辯其於105 年間因家中急用，乃透過柯育秋借款，由柯育秋向台北富邦銀行貸款47萬元後借予陳珮禎。

後又因陳珮禎向原告借款之每月利息高達7 萬，其無力負擔，其後又數度請柯育秋及訴外人即柯育秋之女兒協助貸款共54萬元。

同時因柯育秋表示要尋找地方放置東西，故陳珮禎乃與柯育秋於106 年8 月12日約定，由陳珮禎將系爭建物出租予柯育秋，租期5 年，並由柯育秋先自行繳納上開貸款本息，其中7,500 元部分作為每月租金之支付，其餘部分再由陳珮禎按月給付予柯育秋。

因柯育秋僅使用系爭建物放置物品，故警衛及鄰居未見過柯育秋實屬合理等語。

並聲明：原告之訴駁回。

（二）柯育秋未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

（一）原告主張其為陳珮禎之債權人，陳珮禎以其所有之系爭不動產為原告設定第二順位最高限額抵押權375 萬元。

詎陳珮禎未依約還款，原告遂持上開本票向本院聲請本票准予強制執行，經本院106 年度司票字第5188號裁准。

原告再以本票裁定聲請強制執行，經系爭執行事件受理執行後，由原告以債權人地位承受系爭不動產等情，業據提出借款契約書、本票、系爭不動產登記第一類謄本、本院106 年度司票字第5188號裁定、系爭執行事件108 年10月4 日執行命令、繳清價金收據等件為憑（見本院卷第18頁至28頁、第116 頁至118 頁），堪信為真實。

（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條本文定有明文，而確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年度台上字第170 號判決要旨參照）。

本案被告既抗辯系爭租賃契約存在，被告自應就有租賃關係存在乙節負舉證責任。

經查：1.陳珮禎前揭抗辯，並提出系爭租賃契約、台北富邦銀行寄予柯育秋、陳妍蓁之繳款通知書、柯育秋於台北富邦銀行新莊分行開立之帳戶存摺明細、陳珮禎於日盛國際商業銀行蘆洲分行開立之帳戶存摺明細、「妍蓁」之通訊軟體對話內容等件為憑（見本院卷第39頁至42頁、第83頁95頁）。

查，本院執行處於107 年3 月29日至現場查封時，按門鈴無人應門。

另於同年5 月29日至現場調查房屋現況時，管理委員會表示該戶積欠96年起迄至107 年管理費約3 萬3,000 元等情，有查封筆錄、執行筆錄可佐（見本院卷第28頁至32頁、第45頁）。

另經新北市政府警察局汐止分局派員於107 年9 月3 日至進行現場調查結果為，該址無人居住，鄰居表示法院查封上封條後已無人居住等情，亦有該分局函覆在卷可稽（見本院卷第34頁至）。

堪信系爭建物於上開期間並無人居住。

陳珮禎雖又稱柯育秋僅放置物品，而未居住，然就此部分並未舉證以佐，且原告聲請通知柯育秋到庭進行當事人詢問，然柯育秋於108 年7 月12日及9 月6 日期日均經合法通知，而無正當理由不到場，依民事訴訟法第367條之1第4項規定，視為拒絕陳述，本院審酌前揭陳珮禎之陳述、舉證內容，及柯育秋視為拒絕陳述等情形，認柯育秋客觀上未實際居住於系爭建物，亦無放置物品之情事。

2.又上開有關陳珮禎透過柯育秋及陳妍蓁向銀行借款乙節，縱認屬實，則可認柯育秋為陳珮禎之債權人，衡情，債權人柯育秋就陳珮禎所欠各期應繳貸款本息作為抵付租金，並且一次全數給付等節，為確保其債權之滿足之契約重要事項，自應於契約中載明，然系爭租賃契約僅以制式條款，記載「租金每月7,500 元」、「每月20日前繳納」等語，而未記載上開重要約定，實有違常情。

況陳珮禎前於107 年11月26日向本院執行處提出書狀，稱「將5 年房租一次收足，湊錢支付債權方（即原告）欲收的利息」等語（見本院卷第44頁），係向柯育秋一次收足款項，與其前揭所稱租約有關租金抵付之約定顯有不符，益見被告間是否確有成立租賃契約之意思表示合致，已非無疑。

3.又依被告於105 年4 月29日向原告借款之時所簽借款契約書第13條載明「義務人兼連帶債務人保證訂約前未曾將本標的出租他人，爾後如欲將所設定之房屋出租他人時，應先經債權人之同意，否則願負損害賠償及一切法律責任」（見本院卷第19頁）。

可認陳珮禎向原告為借貸之際，已載明系爭建物並無租約，而迄至本院於107 年3 月29日查封、同年5 月29日現場調查房屋現況時，均未見陳珮禎提出提出系爭租賃契約供參，亦未見柯育秋到場主張其承租之事。

因而綜合上開各情，難認柯育秋與陳珮禎間有成立租賃契約之真意，其所簽系爭租賃契約要屬通謀虛偽意思表示，即陳珮禎所稱系爭租賃契約存在乙節並不足採。

四、從而，本件被告未能證明其等就系爭建物有租賃關係存在，則依前述舉證責任分配之原則，應認原告之主張為可採，即其請求確認被告間就系爭建物之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。

又原告先位主張系爭租賃契約屬通謀虛偽意思表示而無效，既有理由，其備位主張系爭租賃契約違反土地法第79條之1 規定而無效部分，即無庸審究，附此敘明。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並確定訴訟費用額為4,960 元（第一審裁判費），應由被告負擔。

中 華 民 國 108 年 12 月 10 日
內湖簡易庭 法 官 林銘宏
本件為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 12 月 10 日
書記官 王美韻