內湖簡易庭民事-NHEV,109,湖簡,1952,20210120,1

臺灣士林地方法院簡易民事判決
109年度湖簡字第1952號
原 告 郭先旭
訴訟代理人 劉家瑞律師

被 告 李晨曦
訴訟代理人 賴俊中
任秀妍律師
上列當事人間返還租賃房屋等事件，於民國110年1月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼為台北市○○區○○路000巷00弄000號3樓之房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應給付原告新台幣90,000元。

被告應自民國109年11月10日起至同年12月26日止，按月給付原告新台幣25,000元，自同年12月27日起至履行本判決第一項遷讓返還義務為止，按月給付原告新台幣5萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分，都可以假執行；

原告敗訴部分，假執行的聲請駁回。

事實及理由要領

一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中兩造主張之事實，並依同項規定，引用當事人於本件審理中提出的書狀及言詞辯論筆錄。

二、這是一件房屋租賃糾紛。原告是房東，被告是房客，房屋門牌號碼就如主文第一項所示。

原告主張在房子租給被告時，有說好不可以將房子全部轉租使用，如果要部分轉租，也要轉租認識的親友，但被告卻還是將房屋轉租他人。

為此，原告依約終止雙方租約，並請求被告返還房屋，並賠償違約金，以及返還遷讓前相當於租金的不當得利。

被告則抗辯雙方書面契約上已經寫明可以轉租，被告為了要將房屋轉租，花了很多裝修費用，如今原告卻要終止租約收回，造成被告很大的損害，原告這樣終止租約根本是濫用權利，請求駁回原告請求。

三、根據兩造於本件的全部攻防結果，我的認定判斷如下：

（一）兩造簽訂的書面契約第五條雖然記載出租人同意將房屋部分轉租供他人使用（本院卷第23頁），但這裡所說的轉租，雙方有口頭特約是轉租給親朋好友使用，而不是在市場另外招租，這一點有當時仲介雙方租屋的證人許琇婷到庭作證，講的非常清楚（本院卷第99-100頁）。

（二）兩造的書面契約並沒有約定說不能另外有口頭特約，所以上面的口頭特約應該是有效而可以拘束雙方的約定。

被告對於有在市場上另外招租，以作為二房東，並沒有爭執，甚至還以此抗辯：為了轉租而裝修、隔間，花了很多錢（被告答辯狀第1頁、答辯二狀第1頁）。

（三）被告說當初租約約期簽了六年，就是為了要讓承租人裝修再轉租他人，原告這樣終止租約造成被告很大損失，應是權利濫用。

然而，雙方約期雖然長達六年，也有可以轉租的約定，但其實雙方依約都可以任意提前終止租約（雙方租約第八條參照）。

由此判斷，六年的約期，並不是為了要讓被告可以長期轉租的考量，這應該只是被告事後單方面藉此穿鑿附會的說法而已，反而是原告主張轉租只能租給親朋好友比較合乎情理，畢竟租客是什麼人應該是房東會關心注意的事項。

據此應該也可以認定：當初雙方應該沒有被告可以隔間裝修並在市場上招租的預期共識，轉租對象確實存有特定限制的約定。

被告抗辯原告依約終止租約是權利濫用自然不可採信。

（四）兩造既然對於轉租對象有所特約，而被告又已有違反，原告自可依約（雙方租約第9條）終止租約，並請求被告騰空返還房屋，此部分請求，應該照准。

不過，原告還請求被告要回復原狀，但此部分於雙方租約中，並沒有明確約定，且雙方租約第11條第3項已經約定承租人遷出時，如遺留裝修，皆視為放棄，所以這部分請求，無法支持，應該駁回。

（五）雙方租約第11條有終止租約後至承租人遷出日止，應按房租加計一倍違約金的約定，以此促請承租人盡速履行遷出義務，應屬合理且必要，此項約定應屬有效。

而原告主張其終止租約的意思表示，已經在109年9月7日到達被告，被告並沒有爭執，故原告請求自109年9月8日起至同年12月26日止，共計9萬元違約金（計算式：2.5萬元X3+2.5萬X18/30），合於約定，應該照准。

（六）原告還請求自訴狀送達被告（109年11月10日，本院卷第54-1頁）起至被告返還房屋日止，按月給付新台幣5萬元之不當得利與違約金，但其中違約金部分，原告前面已經請求到109年12月26日為止，不能再重複請求，所以從109年11月10日至同年12月26日止，原告只能請求每月2.5萬元相當於租金的不當得利，從109年12月27日起才能按月請求5萬元的不當得利與違約金。

中 華 民 國 110 年 1 月 20 日
內湖簡易庭 法 官 蔡志宏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 110 年 1 月 20 日
書記官 趙薇莉