內湖簡易庭民事-NHEV,109,湖簡,242,20200814,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決 109年度湖簡字第242號
原 告 崔田欣
被 告 王上銘


訴訟代理人 詹振寧律師
上列當事人間給付租金事件，經本院於民國109 年7 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣柒拾壹萬元，及其中新臺幣貳拾叁萬元部分自民國一百零九年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳萬貳仟叁佰捌拾肆元，由被告負擔三分之一即新臺幣柒仟肆佰陸拾壹元，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣柒拾壹萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：㈠被告於民國107 年11月16日與伊簽訂土地租賃契約書（下稱系爭契約書），向伊承租門牌臺北市○○區○○路0 段000號建物（下稱系爭建物）1 樓部分範圍（面積4 尺×18尺，如附圖B1-B3 ），約定租期自107 年12月1 日起至109 年3月1 日止，租金每月新臺幣（下同）6 萬5,000 元，每3 個月給付一次，於11/2/5/8月30日以前繳納，被告另給付13萬元作為押租保證金；

被告另以口頭方式向伊租用系爭建物2樓閣樓作為倉庫使用，約定此部分租金每月5,000 元（上述1 樓部分與2 樓閣樓合稱系爭租賃物，系爭契約書與口頭約定部分合稱系爭租約）。

詎被告未按期給付108 年2 至4 月、同年5 至7 月之租金，是伊曾3 次（即108 年4/16、7/24、10/4）寄發存證信函，催告被告給付，並於第2 、3 次之存證信函中，一併通知如逾期不繳，即終止系爭租約，但被告未於期限內補繳租金，因此系爭租約應於108 年8 月31日已經終止。

此外，被告仍持續占用系爭租賃物，至109 年5月21日才交還鐵捲門之遙控器（下稱系爭遙控器），受有相當租金之不當得利，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，訴請被告給付108 年5 月起至109 年4 月30日止，積欠之租金或無權占用相當於租金之不當得利（上述期間計有12個月，兩項金額合計為84萬），及108 年9 月至109 年4 月15日期間之違約金112 萬元，及應負擔之水電費20萬元（以上合計216 萬元）等語。

並聲明：被告應給付原告216 萬元，及其中36萬元自108 年3 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡對於被告答辯之陳述：因被告自行搭蓋之遮蔽物，違反建築法規，才會收到臺北市建築管理工程處（下稱北市建管處）的拆除通知，但伊在被告搭蓋前即曾表示不妥，被告卻仍執意搭蓋，已違反系爭契約書第10條約定。

嗣伊也帶著被告前往臺北市建管處開會協調，並應允倘系爭建物嗣遭拆除，致被告受有損失者，會負責處理，被告當時則回覆仍要繼續承租。

伊沒有強迫被告搬遷，但被告沒有按期給付租金，且於系爭租約終止後，仍持續占用，更於109 年1 月間還在系爭租賃物來舉辦週年慶活動等語。

二、被告則抗辯：㈠系爭建物為違章建築，自108 年4 月起陸續接獲北市建管處限期自行拆除之通知，因原告未積極處理，致提供之系爭租賃物處於可能遭建管單位強制拆除之問題，而有難以提出對待給付之虞，是原告有不完全給付情形，伊自得依民法第265條規定，於該強制拆除處分撤銷前，對原告主張不安抗辯，拒絕給付租金。

㈡原告所述已終止系爭租約之過程，並非合法，所主張之違約金請求，與系爭契約書第16條約定亦不相符。

況且，自108年5 月起，伊即未再使用系爭租賃物營業，關於系爭建物之鑰匙即系爭遙控器，已應原告之要求交付其指定之人員，所懸掛之招牌部分，則於109 年3 月底已拆除完畢，與原告主張之情形並不相符。

此外，關於原告請求之水電費部分，原告並未提出證據證明之，原告所為本件請求，應非有據。

退步而言，若鈞院認被告負有給付義務，則就原告應返還之押租金13萬元，與原告本件請求互為抵銷。

㈢並聲明：⒈駁回原告之訴；

⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

三、法院之判斷：㈠原告主張被告向其承租系爭租賃物約定租期自107 年12月1日起至109 年3 月1 日止，租金合計7 萬元（即6 萬5,000元與5,000 元），自108 年4 月北市建管處發出自行拆除違建通知書後，被告未再給付後續各期租金，至109 年5 月21日始交付系爭遙控器予原告員工等節，業據提出租賃契約書（見本院卷第83頁）、兩造間LINE聯繫紀錄（內容為系爭建物2 樓閣樓之照片及被告願以每月5,000 元之代價向原告承租之表示內容，見本院卷第85頁）、催繳租金之存證信函（見本院卷第97至99、102 至105 ）等為證，並為被告所不爭執，原告此部分主張，應堪信實。

㈡原告主張被告應給付欠租、相當於租金之不當得利、違約金、水電費等節，被告則以前揭情詞置辯。

是本件爭點為：⒈系爭租約租期未屆滿前，被告得否主張不安抗辯，拒絕給付租金？⒉系爭租約是否經原告合法期前終止？⒊原告得否請求被告給付租金或相當租金之不當得利合計84萬元？⒋原告請求被告給付違約金是否有據？得請求金額若干？⒌原告請求被告給付水電費20萬元是否有理由？⒍被告就原告尚未返還之13萬元押租金部分，得否主張抵銷抗辯？茲分別析論如下：⒈系爭租約租期未屆滿前，被告應得主張不安抗辯權，拒絕給付租金：按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第265條定有明文，此即學說上所謂先為給付義務人之不安抗辯權。

查，被告抗辯系爭建物為違建，108 年4 月起陸續收到臺北市建管處限期自行拆除通知之情，有被告提出之北市建管處通知單、違建查報案件資料、臺北市都市發展局函文等影本可參，亦為原告所不爭執，顯然系爭租賃物確有隨時遭強制拆除之虞慮無訛。

則被告以租賃期間，系爭租賃物有遭強制拆除之危險，於該處分撤銷前，其得為不安抗辯拒絕給付租金等語，應屬有據。

然被告此不安抗辯權，於系爭租約租期屆滿時，即不得再為主張，迄租期屆滿時，系爭建物仍未遭強制拆除，被告於租賃期間既繼續占有使用系爭租賃物，仍有給付對價租金之義務（詳如後述），附此敘明。

⒉系爭租約未經原告合法期前終止，應於109 年3 月31日租期屆滿時，兩造租賃關係始消滅：按，承租人應依約定日期，支付租金。

又，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

民法第民法第439條前段、第440條第1條固有明文。

惟承租人未依約定日期給付租金，倘有合法之抗辯事由，即未構成租金給付遲延，出租人當無合法之終止權，縱其為終止之意思表示，亦不生合法終止租約之效力。

承前所述，系爭租約租期未屆滿前，被告得主張不安抗辯，拒絕給付租金，則被告於租期屆滿前，其尚未給付之租金，自不負給付遲延責任，原告所為催告暨期滿終止系爭租約之意思表示（即108 年7 月24日、同年10月4 日寄發存證信函），均無從發生終止之效力。

準此，系爭租約當於109 年3 月31日租期屆滿時始終止，兩造間租賃關係始消滅。

⒊原告得請求被告給付租金及相當租金之不當得利共計84萬元：⑴依上所述，系爭租約於109 年3 月31日租期屆滿，且被告不得再主張不安抗辯權，則就108 年5 月起，至109 年3 月31日止，尚未給付之租金計77萬元（11個月×70,000元＝770,000 元），被告當有依約給付之義務。

另按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

民法第179條定有明文。

次按，無權占有他人土地或房屋，可獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會之通念。

是無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並已致土地所有權人權利受侵害，則土地所有權人自得依不當得利及侵權行為之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益及損害賠償。

而被告係109 年5 月21日始將系爭遙控器交付原告指定員工，此為兩造所不爭執，客觀上，自以此時始為返還系爭租賃物之占有，揆諸前開說明，堪認被告在返還系爭租賃物占有前，仍受有相當於租金之不當得利，則於上述租金外，原告並請求109 年4 月相當於租金之不當得利7 萬元，亦屬有據。

以上，原告得請求告給付之租金及相當於租金之不當得利，共計為84萬元。

⑵被告雖另抗辯自108 年5 月起，伊即未再使用系爭租賃物營業云云，然此為原告所否認，原告並提出被告於網路之營業公告（載明其在系爭建物地址所營飲料店之最後營業日為109 年3 月20日，見本院卷第109 頁）為憑；

佐以被告倘無使用系爭租賃物營業之事實，衡情，當無遲至109 年5 月21日始交還系爭遙控器之必要，亦無遲未以原告債務不履行為由請求期前終止租約之可能，是被告此部分抗辯，應非可採。

⒋原告不得請求被告給付違約金：原告另主張系爭租約已經其終止，並依系爭租約第16條請求被告給付108 年9 月至109 年4 月15日之違約金112 萬元乙節，經核，系爭契約第16條係約定：「租賃期間屆滿，或有前條之情形終止契約時，自通知終止之日起，乙方（即承租人）應即交還租賃物與甲方（即出租人），如有遲延，乙方應給付甲方相當於租金之二倍計算之違約金。」

所謂「前條」之情形終止契約，依系爭租約第15條，係指承租人違反系爭租約第7條至第9條之規定，本件並非被告違反系爭租約第7條至第9條規定而經原告期前終止租約之情形，顯然並無原告所主張違約金條款之適用。

至於系爭租約於109 年3月31日終止，被告未即返還系爭租賃物，原告請求逾期至同年4 月15日（即109 年4 月1 日至15日）之違約金部分，按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

民法第252條亦有明文。

就109 年4 月被告無權占有系爭租賃物，原告業已請求相當於租金之不當得利7 萬元，經本院准許如上；

以系爭建物經北市建管處歷次通知應自行拆除，被告於租期屆滿前得主張不安抗辯權等情，綜合以觀，於上述相當於租金之不當得利7 萬元外，倘得另行請求違約金，當屬過高，應予全部酌減，而不得再為請求。

⒌原告請求被告給付水電費20萬元，並無理由：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條前段定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院104 年度台上字第41號判決意旨參照）。

查，系爭契約第12條約定：「租賃期間，租賃物之土地賦稅由甲方負擔，乙方之營業行為所涉之稅捐及費用由乙方負擔，…」，經核，上述約定中之「費用」，固應包含原告主張之水電費在內，然而，原告就本件水電費20萬元部分，並未提出任何證據以明，揆諸前開規定及說明，原告此部分請求，自無從准許。

⒍被告就原告尚未返還之13萬元押租金得主張抵銷抗辯：按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。

抵銷，應以意思表示，向他方為之。

其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、第335條第1項分別規定甚明。

又，對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。

清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：債務已屆清償期者，儘先抵充。

債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；

擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；

獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。

獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部。

同法第321條、第322條亦分別定有明文。

經查，本件被告得請求被告給付之租金及相當租金之不當得利，共計84萬元，業如前述，是被告主張於系爭租約租期屆滿後，以原告尚未返還之押租金13萬元與上述部分租金相互抵銷，即屬有據。

經抵銷後，被告尚應給付原告之租金與相當租金之不當得利數額應為71萬元。

至於原告並請求其中36萬元部分，自108 年3 月1 日起算法定遲延利息部分，考以上述36萬元為原告108 年8 月2 日聲請支付命令前之欠租，其中13萬元業經被告以上述押租金予以抵銷不存，其餘23萬元，應於109 年3 月31日租期屆滿，被告不得再主張不安抗辯權時，始有給付之義務，是被告應於同年4 月1 日始負遲延責任，原告就上述23萬元部分，得請求之法定遲延利息當自109 年4 月1 日起算，超過此範圍之利息請求，即難准許。

四、從而，原告本於系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付71萬元，及其中23萬元部分自109 年4 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴部分，應依職權宣告假執行；

另被告陳明願供擔保請准免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。

六、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
內湖簡易庭法 官 施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。
中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
書記官 王玉雙