內湖簡易庭民事-NHEV,110,湖簡,20,20210217,1

臺灣士林地方法院簡易民事判決
110年度湖簡字第20號
原 告 謝怡冰

被 告 張芸青
李瑞琮
上列當事人間返還租賃房屋等事件，於110年2月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將坐落台北市○○區○○○路0段000號5樓房屋全部遷讓返還原告。

二、被告張芸青應給付原告新台幣16,000元，另被告應給付原告新台幣80,000元。

三、被告應自民國110年1月15日起至遷讓返還原告第一項房屋為止，按月賠償原告新台幣2萬元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、本判決第一項，於原告為被告以新台幣128萬元供擔保，可以假執行。

六、本判決第二、三項可以假執行。

七、原告其餘假執行的聲請駁回。

八、訴訟費用由原告負擔2％，由被告張芸青負擔3％，其餘由被告連帶負擔。

事實及理由要領

一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領。

二、原告主張：原告與被告張芸青間簽有租賃契約，由原告將如主文第一項所示的房屋（下稱系爭房屋）出租給張芸青。

被告現在還都住在系爭房屋。

惟被告張芸青自民國109年5月起即未給付租金，原告已於民國109年8月28日經催告被告張芸青後終止租約。

為此依租賃關係、所有物返還請求權請求返還被告返還系爭房屋，並給付積欠的租金及賠償租約終止後，因占用房屋相當於租金的損害。

三、被告抗辯：系爭房屋多有瑕疵，無法為通常效用之使用。被告曾建議原告將瑕疵簡易改善，雙方可協議降低租金後，即可正常繳租，但原告置之不理，所以才會沒有繳租。

為此，請求駁回原告之訴。

四、對於兩造於本件的全部攻防，我的認定判斷如下：

（一）被告抗辯系爭房屋多有瑕疵，雖為原告不否認，而可認為是事實，但系爭房屋並不可能因此毫無居住價值，否則被告不會繼續住在裡面，所以被告以原告不願改善瑕疵，就不繳付租金，這在法律上並不成立。

（二）被告對於自109年5月至8月都沒有繳付租金，原告曾於同年8月28日催告應於7日內繳付積欠租金，否則租約即行終止的事實，並沒有爭執，可以認為是真實。

此項終止租約，符合民法第440條的規定（遲付租金總額達2個月以上，並經定期催告），原告終止租約可認為合法有效。

至於被告抗辯：事後有再給付租金等情，那只能認為是在清償已發生的既存租金債務（實際上應為109年3月、4月租金），不影響原告合法終止租約的效力。

（三）系爭房屋既然存有瑕疵，且不是因為被告的緣由所導致，依照民法第441條規定，應該可以免除被告張芸青部分租金的義務。

依照被告抗辯所提系爭房屋瑕疵的情況，以及系爭房屋所在區位，每月租金以減免至新台幣（下同）2萬元為適當。

對此原告也表示同意（本院卷第95頁）。

被告雖又抗辯說：每月租金減免至2萬元，應以瑕疵都修繕完畢為前提，但如果瑕疵都修繕完畢，就不應該再減免租金，被告此一抗辯，並不可採。

（四）至於被告另抗辯：曾於109年8月5日開了5張面額32,000元的本票給原告，作為租金給付，但原告已經反駁本票並沒有兌現。

因此，依照民法第320條規定，此項新債清償，並無法消滅舊債務（因兩造間並沒有可以消滅舊債務的意思表示），所以應該還是不影響原告終止租約的法律效力。

（五）據上認定，原告可以請求：1.被告遷讓返還系爭房屋（被告張芸青部分，租賃關係及所有物返還請求權都可為判准依據；

被告李瑞琮部分則可依所有物返還請求權為判准依據）；

2.被告張芸青（承租人）給付109年5月至8月的（減免後）租金共8萬元，經原告以押租金64,000元抵充後，還可以請求16,000元；

3.被告共同賠償自109年9月至12月每月相當於租金2萬元的損害，共計8萬元（此部分原告已有確定請求），以及4.被告共同賠償自110年1月起（依約應自110年1月15日起）至遷讓返還系爭房屋為止，按月賠償原告2萬元。

超過以上部分的金錢給付請求，則沒有依據，應該駁回（其中原告於事實理由說明中有表明請求未繳付的水、電、瓦斯、管理費估計共5萬元，但此部分都未經結算，現在就請求並沒有依據，也應該在駁回請求之列）。

五、本件依民事訴訟法第389條第1項第3款依職權宣告假執行，但其中遷讓返還房屋部分，因標的價額較高，為免假執行可能造成被告損害，事後難以求償，故依同法第392條第1項並酌定金額命原告預供擔保，附帶在此說明。

中 華 民 國 110 年 2 月 17 日
內湖簡易庭 法 官 蔡志宏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 110 年 2 月 17 日
書記官 趙薇莉