內湖簡易庭民事-NHEV,110,湖簡,534,20220214,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決
110年度湖簡字第534號
原 告 康詩丹郡社區管理委員會

法定代理人 沈淑馨
訴訟代理人 林殷廷律師
被 告 林韋伶

訴訟代理人 高魁志
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國111年1月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣1,213,506元，及自民國110年12月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

訴訟費用新臺幣13,078元被告負擔。

本判決得假執行。

但如被告以新臺幣1,213,506元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分：

一、原告起訴時之法定代理人為張志源，後變更為沈淑馨，經新任法定代理人聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀及新北市汐止區公所民國110年9月27日新北汐工字第1102727624號函在卷可佐（見本院卷第171頁、第175頁至177頁），於法核無不合，應予准許。

二、按簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有明文。

本件原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）725,932元，及自109年8月20日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。

嗣於審理中數次變更，最後聲明為（見本院卷第217頁、第221頁）：（一）被告應給付原告1,213,506元，及自110年12月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（二）願供擔保，請准宣告假執行。

經查原告起訴係請求108年3月至109年12月間之管理費，後追加請求110年1月起至11月之管理費及滯納金，核屬擴張應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：被告為原告社區內門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號地下一層房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，依原告社區規約，108年12月以前每月管理費31,438元，109年1月以後每月管理費34,296元，若未繳納管理費達3期者，另外收取以未繳金額10%計算之滯納金。

被告自108年3月起至110年11月30日止共積欠管理費1,103,188元，加10%滯納金後為1,213,506元，迭經催討仍置之不理，爰依社區規約第25條、第26條提起本件訴訟等語。

並聲明：如前述變更後聲明。

二、被告則以：被告欠繳管理費乙節不爭執。然因原告以輕隔間牆封住系爭房屋逃生出入口，被告前曾於107年6月15日以存證信函要求原告拆除輕隔間牆，原告均以各種藉口不拆除，甚至被告於109年度社區區分所有權人會議提案討論上開要求，亦經表決不通過，原告及區分所有權人會議明顯違反建築技術規則建築設計施工篇防火避難設施出入口走廊樓梯安全規定第90條，致被告無法出租系爭房屋。

又依消防法第6條第1項授權主管機關訂定之各類場所消防安全設備設置標準第28條第1項第1款、第12條第5款第3目規定，場所為地下建築物且樓地板面積合計在500平方公尺以上者，即應設置排煙設備，系爭房屋總面積為17,777.62平方公尺，應依上開規定設置排煙設備，且原始竣工圖即有排煙設備之設計，則為了社區之居住安全，有關系爭房屋之消防栓維修及與社區緊急連動之廣播事項，即屬原告依公寓大廈管理條例第36條第3款、第12款所定應執行之職務。

而兩造前曾於104年8月12日立據載明「31-B1住戶（即被告）欠繳管理費235,785元（至104年6月），扣除施作排煙配管線工程費用145,000元，尚欠90,785元管理費未繳，繳清管理費後，自即日起得以施工」等語，被告已於同年月13日繳清管理費，並委請訴外人北大消防安全設備有限公司進行施作消防排煙工程，然原告卻不斷藉詞阻止被告施作，致令系爭房屋無法合法使用。

此外，在另案本院108年度簡上移調字第26號給付管理費事件成立調解，原告應就消防栓、消防滅火器及緊急廣播設備之設置及連動等事宜，於被告提出書面申請後，即協助被告進行設置。

而被告已於109年8月27日以存證信函通知原告履行調解內容，然原告迄今仍未履行讓系爭房屋消防設備連動之事宜，致系爭房屋之消防連動設備迄今無法使用。

上開情形致使被告自104年起至少4年間無法出租系爭房屋，受有租金576萬元損失，另外亦使被告遭新北市消防局處罰款174,000元。

而上開原告應施作之消防設備，經估算費用總計為2,469,820元（費用明細如被證8，即本院卷第71頁）。

又系爭房屋之上方為原告管理之社區花園，因漏水致系爭房屋天花板、牆面及逃生梯出現龜裂現象，經被告通知原告處理，原告均置之不理。

再系爭房屋大門前多次遭堆放雜物阻礙出入，經被告多次反應，然原告亦置之不理，放任他人堆放雜物。

被告得依民法第184條、第227條、第231條、公寓大廈管理條例第10條第2項及同條例第36條第2款第3款、第12款、建築技術規則第90條等規定，請求被告賠償8,403,820元。

被告以上開對原告之損害賠償請求權與原告之管理費請求權抵銷，經抵銷後，原告之請求為無理由等語，以資抗辯。

並聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：被告為原告社區之區分所有權人，積欠自108年3月起至110年11月30日止管理費1,103,188元，加滯納金後為1,213,506元之事實，業據原告提出社區規約、欠繳明細為佐（見支付卷第19頁至23頁），並有建物登記謄本在卷可佐（見支付卷第33頁至37頁），被告並不爭執，堪信為真。

然被告主張以前揭對原告之損害賠償債權為抵銷。

是本件應審究者為，被告抵銷抗辯有無理由：

（一）被告主張原告以輕隔間牆封住系爭房屋逃生出入口，經被告要求原告拆除，原告均以各種藉口不拆除，甚至被告於109年度社區區分所有權人會議表決不拆除，致使被告自104年起至少4年間無法出租系爭房屋，受有租金576萬元損失等語。

1.按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。

故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例要旨參照）。

所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之困果關係。

反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係，不能僅以行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係。

2.經查，被告所稱系爭房屋逃生出入口為輕隔間牆封住，及原告社區區分所有權人會議於109年度決議不開通等情有被告提出照片、上開會議紀錄為佐（見本院卷第41頁、第191頁至194頁），原告則稱歷屆主任委員無法確認何人施作。

是可認原告社區區分所有權人及原告確有上開逃生出入口輕隔間之拆除權限，且經被告要求拆除，原告並未拆除之情事。

然系爭房屋是否能出租，涉及房屋之各種客觀環境條件以及出租人與承租人之主觀意願等，是否僅因逃生出入口受阻一事由，即乏人問津，即有可疑。

況且，上開逃生出入口輕隔間未拆除期間，被告前曾於103年間出租系爭房屋予訴外人林翠屏，後因室內未設置排煙設備之爭議，經林翌屏發函通知終止租約後，與被告於104年6月2日合意終止租約，但另起訴請求損害賠償等情，有臺灣高等法院105年度上字第1581號判決等件可佐（見本院卷第45頁至58頁）。

後被告再出租予訴外人張舒涵經營「奇兵生存戰術俱樂部」，張舒涵因系爭房屋室內未設置排煙設備之事實，經新北市政府先後於105年10月4日、12月15日、106年1月24日、5月5日、6月8日及8月15日實施檢查後裁罰乙節，亦有新北市政府消防法案裁處書、新北市政府消防局場所紀錄表在卷可佐（見本院卷第59頁至64頁、第249頁至250頁）。

可知縱使在系爭房屋逃生出入口為輕隔間牆封住之期間，被告仍可出租供林翠屏及張舒涵等人營業使用，而上開承租人於承租期間並未因逃生出入口遭阻之問題而向被告主張終止租約或請求損害賠償。

則系爭房屋之未能出租，受有租金損害，與逃生出入口遭封住之事實間，即難認有相當因果關係。

被告以此事由，認原告應依民法第184條或第227條負損害賠償責任，自非可採。

（二）被告主張系爭房屋之消防栓維修及與社區緊急連動之廣播事項，係原告之職務。

且兩造前曾協議由被告僱工施作消防排煙工程，然原告卻不斷藉詞阻止被告施作，致令系爭房屋無法合法使用。

此外兩造亦曾成立訴訟上調解，原告應就消防栓、消防滅火器及緊急廣播設備之設置及連動等事宜，於被告提出書面申請後，即協助被告進行設置，而被告業已於109年6月20日以存證信函檢附新北市消防局函覆、結構安全鑑定證明書、預估費用明細及施作圖面等文件通知原告配合辦理，然原告迄今仍未履行調解內容，致系爭房屋之消防連動設備迄今無法使用。

而上開過程，原告所委由訴外人北大消防安全設備有限公司（下簡稱北大消防公司）估價，原告應施作之消防設備費用總計為2,469,820元，其中被告業已支付予北大消防公司之費用為44萬元、介紹人6萬元、消防設備師費用36,750元、結構工程技師出具結構安全鑑定證明書費用25,000元。

原告應依民法第184條或第227條負損害賠償責任等語。

被告並提出存證信函、室內排煙系統平面圖、消防栓照片、結構安全鑑定證明書、1樓樓板開孔處照片、預估費用明細、北大消防公司報價單、估價單、訴外人長泰防災工程有限公司估價單、林炳宏結構技師事務所報價單、預計公基金負擔費用、1樓排煙出風口樣式圖參考照片等件為佐（見本院卷第29頁至37頁、第69頁至83頁）。

經查：1.系爭房屋位於地下一層，主要用途為商業用乙節，有建物登記謄本在卷可佐（見支付卷第33頁）。

又被告前於106年間，以上開原因事實，訴請原告應容忍設置地下室消防安全設備之排煙出風口，並協同被告就前開消防安全相關工程向新北市政府申請變更使用執照。

案經本院以106年度訴字第1643號案件審理後，判決「原告之訴駁回」（即本件被告敗訴），理由略為依原使用執照核准內容，系爭房屋不論依興建時法令或依現行法令，均無庸設置排煙設備；

原告前將系爭房屋出租予訴外人經營奇兵生存戰術俱樂部營業使用，係因使用面積超過原使用執照核准之店鋪面積500平方公尺，存在整體安全疑慮，新北市消防局方按其實際違規使用之面積及用途列管檢查，並認以其違規使用情形，須設置排煙設備而未設置，乃違反現行消防設備設置標準第28條規定，而限期改善、科處罰鍰。

惟此究係針對其違規使用之情形而言，非可倒果為因，認為系爭房屋應設置排煙設備、然後可供店鋪使用面積超過500平方公尺。

歸本究源，系爭房屋原則上應該是作合法（合於原使用執照）之使用，亦即得作為店鋪者不能超過500平方公尺，其餘部分則只能作自用儲藏室使用，則在合法使用之情形下，如前說明，系爭房屋既無需設置排煙設備，社區區分所有權人或原告原則上自無庸配合被告設置排煙設備之義務等語，有上開案件判決在卷可佐（見本院卷第119頁至129頁）。

可知系爭房屋如依原使用執照內容使用收益，並無庸設置排煙設備，而原告前將系爭房屋出租作為「奇兵生存戰術俱樂部」營業使用，經新北市消防局認定有相關消防設備未設置之違規行為，乃係因被告違反使用執照使用所致，其不可歸責於原告未配合施作相關消防設備。

至於被告聲請向新北市政府消防局函詢系爭房屋與社區緊急連動之廣播、消防栓及安全相關設備等是否需經原告同意方能正常使用部分，經審酌後認為無調查必要，附此說明。

2.又原告前以被告積欠管理費，訴請被告給付管理費事件，經本院民事庭於108年12月3日以108年度簡上移調字第26號成立調解，調解中被告曾表明「希望於被告依調解成立內容給付完畢後，原告仍可繼續協助被告依規定設置室內排煙設備、消防栓、消防滅火器及緊急廣播設備連動等事宜。

被告會儘速辦理有關變更使用執照及申請合法設置室內排煙設備之相關事宜」，原告之訴訟代理人則回應「於被告依調解立內容給付完畢後，原告願意依被告出示公家單位核准文件及結構技師證明等文件予原告後，協助召開區分所有權人會議同意合法設置室內排煙設備洞口之開設，另有關消防栓、消防滅火器、緊急廣播設備之設置及連動，原告將於被告提出書面申請，及合法設置室內排煙設備之際，一併協助被告進行相關設置事宜」，兩造並一致稱「有關設置室內消防排煙設備、消防栓、消防滅火器及緊急廣播設備連動之相關費用，兩造願本於善意另行協商」等情，有調解程序筆錄在卷可佐（見本院卷第147頁至148頁）。

可知兩造在另案給付管理費事件，除就給付管理費之事成立解解，另外就有關設置室內消防排煙設備、消防栓、消防滅火器及緊急廣播設備連動事項，原告亦釋出善意，將於被告提出書面申請，及合法設置室內排煙設備之際，一併協助被告進行相關設置事宜。

然觀之被告於109年6月20日以存證信函檢附新北市消防局函覆、結構安全鑑定證明書、預估費用明細及施作圖面等文件，要僅能認被告已就合法設置室內排煙設備完成部分準備，原告稱被告尚未完成依前揭調解程序筆錄協議內容，其自無一併設置消防栓、消防滅火器及緊急廣播設備之義務等語，尚非無稽之談。

況且，兩造就室內排煙設備等爭議，迄至108年12月間成立協議後，被告始於109年6月具體地出具上開文件向原告要求配合履行調解協議內容，亦可認在兩造上開協議之前，被告縱係因系爭房屋相關之室內排煙設備、消防栓及與社區緊急連動之廣播事項等事宜而無法出租，亦難認係可歸責於原告。

3.是以，原告依民法第184條及第227條規定，請求被告賠償租金損失及施作之消防設備費用，總計8,403,820元，並無理由。

（三）被告另主張系爭房屋之上方為原告管理之社區花園，因漏水致系爭房屋天花板、牆面及逃生梯出現龜裂現象，經被告通知原告處理，原告均置之不理等語，並提出照片為佐（見本院卷第43頁）。

然觀之被告提出照片，尚無從逕認系爭房屋有漏水情事，且縱認有漏水情事，被告並未提出並舉證其所受損害為何，自難認被告已盡其舉證責任，則原告主張以此事由所受損害為抵銷抗辯，尚非可採。

（四）被告再主張系爭房屋大門前多次遭堆放雜物阻礙出入，經被告多次反應，然原告亦置之不理，放任他人堆放雜物，被告自得拒絕給付管理費等語，並提出照片為佐（見本院卷第39頁）。

按區分所有權人繳納管理費，乃公寓大廈管理條例及社區規約所明文之法定義務，並非因於雙務契約對價關係而生。

經查，依被告提出之照片，固可認被告上開主張之事實，尚非無稽之談。

然縱可歸責於原告之事由而未盡其清理雜物，或採取措施防止住戶堆放雜物之職責，受影響之住戶（進出入系爭房屋受影響，或影響承租人之承租系爭房屋之意願）自可依公寓大廈管理條例規定要求原告履行其職務，然尚不得執為其拒絕給付管理費之法律理由。

是以，被告此部分抗辯，並非可採，仍不影響其應依社區規約相關規定繳納管理費之義務。

（五）綜上，被告所提之證據，尚不足為有利被告之認定，被告自不得以所受租金之損害及施作消防工程之費用主張抵銷應給付予原告之管理費。

四、從而，原告依社區規約訴請被告給付管理費加計滯納金1,213,506元，及自民事擴張聲明狀送達被告之翌日即110年12 月8日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，為有理由，應予准許。

兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，原告之聲明僅促使本院依職權為之，無庸准許供擔保之諭知，另被告之聲明核無不合，爰酌定相當金額准許之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並確定被告應負擔之訴訟費用額13,078元（即第一審裁判費）。

中 華 民 國 111 年 2 月 14 日
內湖簡易庭 法 官 林銘宏
本件為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 2 月 14 日
書記官 許秋莉