內湖簡易庭民事-NHEV,111,湖簡,1720,20240412,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決
111年度湖簡字第1720號
原 告 白雲山莊社區管理委員會

法定代理人 黃海
訴訟代理人 張亞君
林郁君
蔡順雄律師
鄭凱威律師
林子峰律師
被 告 吳慧華

訴訟代理人 許邇瀚
許芳智
江肇欽律師
王禹傑律師
上列當事人間給付管理費事件，經本院於民國113年3月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣18萬4,080元，及其中①新臺幣16萬5,360元自民國111年7月8日起、②新臺幣1萬4,040元自民國111年11月26日起、③新臺幣4,680元自民國112年8月18日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用新臺幣1,990元由被告負擔，並加計自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣18萬4,080元或同額等值之合作金庫銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保後，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由要領

一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中原告之主張及被告之答辯，並依同條項規定，分別引用：⒈原告之起訴狀、準備暨調查證據聲請狀（民國112年2月20日提出），⒉被告之答辯狀（111年11月15日、112年8月10日提出）、聲請調查證據狀（同年8月30日提出），⒊本件言詞辯論筆錄（111年11月25日、112年8月17日、113年3月14日）。

二、本院之判斷㈠查，被告為白雲山莊（下稱系爭社區）內門牌東勢街3段216巷20弄18之10號6樓建物（下稱系爭建物）之所有權人，系爭社區管理費計收標準為每坪新臺幣（下同）65元，被告之前每月繳納之管理費，均以未計入露台面積（折計40坪）之方式計算等情，為兩造所不爭執，堪以認定。

㈡關於適用社區規約版本及計算管理費面積之問題：⒈原告主張系爭社區於101年12月15日經第十三屆第三次區分所有權人會議（下稱系爭會議）決議修訂社區規約（下稱101年規約），依101年規約第17條第2款規定，管理費之分擔基準：各區分所有權人應按其建物登記總面積（不含停車位面積）計算以每坪每月定額分擔，故請求被告給付106年1月1日至110年12月31日止，及111年1至12月短計露台面積之管理費差額共18萬4,080元等語。

被告則抗辯系爭會議出席及決議人數均未達89年12月16日訂定之社區規約（下稱89年規約）所規定修訂規約之標準，修正後之101年規約自始不成立，依89年規約之管理經費收繳管理辦法規定，按房屋買賣契約所記載之總坪數計算管理費，應排除露台面積云云。

經核：⒈按，公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。

區分所有權人會議之決議乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，章程或法律規定必須有一定比例以上之區分所有權人及區分所有權數出席及決議者，為該法律行為成立之要件。

欠缺此項要件，區分所有權人會議決議即屬不成立，尚非單純決議方法違法，得否撤銷之問題（最高法院104年度台上字第817號、105年度台上字第393號、109年度台上字第502號民事判決意旨參照）。

查，89年規約第19條第1款規定：「本規約之訂定及變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其所有權比例佔出席人數區分所有權四分之三以上同意行之。」

，是依上開說明，系爭社區區分所有權人會議如欲變更89年規約，至少應有系爭社區區分所有權人3分之2及其區分所有權比例合計3分之2以上之出席，以出席人數4分之3以上及其所有權比例佔出席人數區分所有權4分之3以上同意方能變更規約內容。

檢視系爭會議記錄（見本院卷第373頁至375頁），區分所有權出席所占比例僅為區分所有權總坪數之46.1%，明顯不符上開變更社區規約之規定，故依前開說明，系爭會議所做成修訂89年規約之決議，因未達一定出席比例，該等決議自屬不成立而不生效力，是本件管理費計算，應以89年規約之內容為依據。

⒉查，關於管理費之分擔，89年規約之管理經費收繳管理辦法第6條第4款係規定：「計算面積之認定以建物所有權狀記載，並加計公共設施所應持分部份之總面積為依據（即依房屋買賣契約所記載之總坪數）。」

依此條款前段，已明文管理費計算面積之認定，係以「建物所有權狀記載」為依據。

而檢視系爭建物登記謄本（見本院卷第21頁）之記載，系爭建物之專有部分，登記面積包含層次面積130.28平方公尺及附屬建物陽台15.64平方公尺、露台132.88平方公尺，該露台部分，既為系爭建物登記之附屬建物，自屬系爭建物專有部分之範圍，按上開條款，即應屬計算管理費之面積範圍。

⒊被告雖抗辯稱上開條款有關管理費計算面積之認定，係指應以房屋買賣契約所記載之總坪數為準，並提出東帝士白雲山莊房屋土地（車位）買賣契約書（見本院卷第133頁至198頁，下稱系爭買賣契約）為憑。

惟查，系爭買賣契約為預售屋型式之買賣契約，契約內所記載之房屋坪數，按諸一般社會通念及交易習慣，主要係指室內坪數，用以特定及計算尚未興建完成房屋之交易價額，並避免建商以不實室內坪數欺瞞消費者，致消費者權益受損，而非作為計算管理費之面積標準。

解釋上，上開條款後段括弧加註之內容（即依房屋買賣契約所記載之總坪數），僅屬補充性之文字，建物所有權之範圍及總面積，仍應以地政機關土地登記簿實際登載為準據。

系爭建物登記之附屬建物露台，具有使用上之獨立性與排他性，屬於系爭建物專有部分之範圍，依屬上開條款所定計算管理費之面積範圍為是。

㈢關於有無權利濫用違反誠信原則之問題：按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

民法第148條固有明文。

被告雖抗辯其露台上有排風管、排水管，收取管理費對其顯不公平，顯屬權利濫用；

又原告長年以未計入露台面積之方式收取管理費，忽爾片面改變計算方式並溯及請求補繳短少部分，有違誠信而構成權利失效云云。

然而，被告所有之露台面積達40坪，具有使用上之獨立性與排他性，其所述之排風管、排水管，均僅為小範圍之設施，不影響露台之整體性，此檢視卷附之照片、竣工圖可得明瞭。

而露台雖非如室內空間得供遮風避雨，但其空間寬廣，視野景觀均優於無寬廣露台之建物，在不變更露台性質之方式，其享有專有使用權。

原告本於公寓大廈管理條例所規定管理組織之權責，援引社區規約之條款，主張本於各戶平等原則，將屬於區分所有權範圍之露台計入應繳管理費之面積，請求被告給付短計之差額，客觀上，難認有何權利濫用或違反誠信原則之情事。

被告此部分抗辯，尚非可採。

㈣關於抵銷抗辯之問題： 被告另抗辯其露台設有公共排水管及排風管，長年排放廢水及廢氣，導致其露台無法使用，並曾造成系爭建物淹水之情事，原告應負擔侵權行為損害賠償責任，及該排水導致系爭建物樓下漏水事件，其已支付3萬元修繕費用，得為抵銷乙節，為原告所否認。

如前所述，系爭建物之露台，雖有排風管及排水管，但僅為小範圍之設施，客觀上，不足認定確有導致露台完全不能使用之情事。

而被告就其所述系爭建物淹水受損以及其樓下漏水事件，與公共排水是否確有相當因果關係？以及其受損害事實及數額？等，均未能舉證以明，即難認為真正。

是被告所為抵銷抗辯，亦非可採。

㈤綜上，原告主張被告自106年1月1日至110年12月31日及111年1月至12月，應補繳短少之管理費差額共18萬4,040元〔計算式：（106年至110年：40坪×65元×12月×5年）+（111年：40坪×65元×12月×0.9）=184,040元〕，核屬有據。

至於原告並請求自起訴狀繕本起算法定遲延利息部分，經核，原告係111年5月3日提起本訴，有起訴狀上本院收文戳章可憑，就其上開請求，其中111年5月至12月之管理費部分，起訴時乃尚未到期之債務，當不得請求自起訴狀繕本送達翌日起算遲延利息，而就111年5月至10月管理費計1萬4,040元部分（計算式：40坪×65元×6月×0.9=14,040元），應以111年11月25日言詞辯論時聲明請求生催告效力，就其餘111年11月及12月計2,340元部分（計算式：40坪×65元×2月×0.9=2,340元）則應自112年8月17日言詞辯論時聲明請求生催告效力，各自翌日起算法定遲延利息，附此敘明。

三、從而，原告本於公寓大廈管理條例、所屬社區規約之法律關係，請求被告給付如主文第一項所示，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

四、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後認為與判決結果不生影響，不再逐一論述，併此敘明。

中 華 民 國 113 年 4 月 12 日
內湖簡易庭法 官 施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。
中 華 民 國 113 年 4 月 12 日
書記官 朱鈴玉