內湖簡易庭民事-NHEV,97,湖簡,2121,20090304,2

臺灣士林地方法院內湖簡易庭民事簡易判決
原 告 丁○○
丙○○○
前二人共同
訴訟代理人 胡鳳嬌律師
被 告 乙○○

上列當事人間排除占有等事件，於中華民國97年2 月18日言詞辯
論終結，本院判決如下：

主 文
被告應將坐落台北縣汐止市○○○段叭嗹港口小段1355建號，建物門牌台北縣汐止市○○街38巷1 號地下室如附圖所示編號38-3號停車位騰空返還原告。
被告應給付原告新台幣肆萬柒仟伍佰元及自97年8 月16日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣叁仟貳佰元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領：
一、原告主張：
㈠訴外人宏璟建設股份有限公司（下稱宏璟公司）於民國78年間在坐落台北縣汐止市○○○段叭嗹港口小段205-21地號興建完成汐止伯爵第五代社區時，即依土地登記規則第81條第1款規定，將地下室與屋頂突出物合併，另編建號1355，建物門牌為伯爵街38巷1 號等公共社施，單獨登記為各相關區分所有權人所共有，並劃分為75個汽車停車位。
而原告前手甲○○係於民國82年2 月18日以新台幣（下同）900 萬元向張姚宏影購買土地應有部分68分之1 ，建物門牌台北縣汐止市○○街40巷24號（建號1856，現為1341）權利範圍全部及其共同使用部分建號1355，原只含停車位一個，因當時甲○○只需一個停車位，故於買賣契約最後一頁有關車位所生之稅金，依比率於開徵時，由乙方補貼甲方，因當時法令地下室持分必須移轉於同一建物區分所有權人，故甲○○名下持分為萬分之485 ，即張姚宏影尚有3 個車位持分萬分之366，登記於甲○○名下，另外3 個車位為張姚宏影保留車位，故由甲○○立切結承諾書：「有關本人購買張姚宏影之上述不動產內含有建商編有房屋型號香檳壹棟地下室保留車位3（A35 如附圖著色部分），因地政機關作業上無法以每1 個車位分開登記，鄙人絕遵守買賣契約條件，如賣方張姚宏影另有出售他人車位時，鄙人無條件隨時應辦理過戶之文件齊全交給買受人辦理移轉登記、、。」
其後原告先於96年6 月5 日以930 萬元向甲○○購買系爭不動產（含一個車位），嗣於同月15日再付款90萬元購買另外3 個停車位。
㈡系爭1355建號即門牌伯爵街38巷1 號等公共設施，於登記時均係於每個建物下，有關公共設施登記不同之權利範圍，且每個主建物之權利範圍，所登記之公共設施權利範圍分別有萬分之119.150.272.241 及485 等不同權利範圍之登記，因此可知有關地下室停車位係由宏璟公司於預售系爭社區房地時，以建商編有香檳、雪梨等房屋型號，以附圖著色規劃使用特定位置之方式出售與張姚宏影等購屋者（此由38.40 巷稱香檳，42.44 巷稱雪梨並劃有一格一格停車位置可知），而系爭地下室共有75個停車位，住戶共68戶。
㈢甲○○於買賣完成後，曾向被告說明系爭停車位已賣給原告，請被告勿將其所有5U-9731 號自用小客車停放，並於系爭停車位張貼告示，再以存證信函請管委會協助，再委請律師發函，中間被告有駛離，甲○○將之交付原告，幾天後被告又佔用。
管委會曾於96年9 月10日第18屆5 次委員會進行協調，並請住戶提供合法買賣證明供管委會確認，故有原告丁○○車位編號38-3.40-3.40-4。
又被告自96年7 月1 日起即無權占有系爭停車位迄98年2 月18日止已無權占有使用1 年7 個月，依被告之妻於97年11月向本院另行起訴確認分管契約不存在之訴所檢附之不動產估價報告書所載，系爭車位每月租金行情2500元計，被告獲有相當租金之不當得利共計47500 元。
㈣爰依民法第767條、962 條、184 條1 項前段、179 條，請求被告將台北縣汐止市○○○段叭1355建號及門牌伯爵街38巷1 號地下室如附圖編號38-3號停車位騰空返還原告。
並應給付原告47,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
二、被告抗辯如下：
㈠系爭地下室為兩造及其他共有人（共計68戶）所共有，並以持分方式登記於共同部分，主要用途為「停車場、、防空避難室」，建商於銷售之初，即已將系爭建物以一戶一車位原則劃分68個車位並編號約定分管，惟系爭三個車位，並無車位規劃，而係全體住戶共用，採先到先停，任何人都可以停，其太太係區分所權人，土地持分68分之1 ，1355建號持分萬分之150 。
詎料原告私自予以噴漆編號主張為其專用。
按共有人按其應有部分對於共有物全部有使用收益權，苟非經全體同意（即分管約定），共有人之一並無主張專用排他之權。
依建商宏璟公司96年11月8 日函說明二所載「本公司於78年出售伯爵山莊五代、、本公司與購買戶之契約書均載明車位編號並車位之位置平面圖，全部購買戶並無爭議、、」又原告曾告被告涉嫌竊佔，經台灣高等法院檢察署認定系爭三個停車位係公共空間，及被告無不法所有意圖而駁回原告告訴確定（97年度上議字第2823號）。
三、得心證理由：
㈠按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理，民法第820條固有明文。
然按公寓大廈區分區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，且有拘束各該分管契約當事人之效力。
經查：建商宏璟公司於76開始興建出售系爭社區房屋時，即將地下室規劃75個停車位，並按地下室持分大小及位置，而與購屋者即全體區分所有權人約定其專用之停車位，此有證人姚筱微即宏璟公司業務部協理於台灣士林地方法院檢察署97年度偵字第7456、165 號）證稱：當初宏璟公司賣系爭房屋時係以香檳、雪梨，米蘭等來編號，共有75個停車位，香檳A32 有四個停車位，A35 有3個車位，其他住戶都是一個車位，因為地下室登記是作為避難室兼停車場，停車位無法單獨登記，所以當初賣房屋時，已經和住戶約定專用停車場的位置，由住戶自行管理，在地政機關也有顯現A32 及A35 持分比較高，後來移交管委會時，管委會如何處理，就不清楚，A32 當初是馮偉誠購買，A35是薛淑蘭購買（庭呈地下平面圖乙紙），這就是本件爭議的7 個車位，這部分當初我們出賣時，就已經跟住戶約定好作為停車使用，我們在跟住戶訂約時，都有跟住戶確認他們所屬的停車位，因為我們出賣的時間在76年，我已經找不到相關契約書，而且當時根本沒有分管協議的觀念，我們認為我們在地政機關已經作登記了，而且已經與住戶約定專用了，應該沒有問題，所以這七個車位都是有合法泉源的。
薛淑蘭後來把她的房屋賣給張姚宏影。
原則上一戶一個停車位，但若購買人的房地較大，地下室持分也較大，可以擁有較多車位。
我們建商當初在申請執照時並未規劃公共停車位，所以根本沒有公共停車位的設置。
竣工圖當初法定車位是19個，但經過規劃後，才再做車位的編號，編了75個，但沒有再作申請，是因為大家都是這樣在做等語甚詳，此有該筆錄影本附可參，且與卷附系爭1355建號之應有部分有大小不同等情相符。
又被告自認其妻向建商購買時，即已約定停車位置，足證系爭車位並非公共停車位，而應屬原告專用，且被告長期佔用系爭車位之事實，亦為被告所不爭執，且有照片附卷可證，是被告抗辯無理由。
㈡不當得利部分：
按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。
無權占有他人房屋可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，僅相當於法定最高限額租金之數額。
本件被告占有使用系爭停車位，自原告請求返還而拒不返還時起，即屬無權占有，受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告得請求被告返還相當於租金之不當得利。
經查：依卷附前述系爭不動產估價報書認定系爭停車位單價為65萬元，而系爭停車位合理每月租金為2500元，此有系爭不動產估價報書影本附卷可參，且為被告所不爭執，應認被告每月不當得利2500元為適當。
四、從而，原告依所有權、分管契約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭停車位騰空後交付予原告，並請求被告給付原告47,500元及自起訴狀繕本送達翌日起即97年8 月16日至清償日止，按年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額共為3,200 元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中 華 民 國 98 年 3 月 4 日
內湖簡易庭法 官 李建忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 3 月 4 日
書記官 林義傑