內湖簡易庭民事-NHEV,104,湖簡,1304,20160329,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決
104年度湖簡字第1304號
原 告 黃煒程
訴訟代理人 黃冠程律師
被 告 簡宏樹
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣叁拾萬元，及自民國一百零四年十一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣叁仟柒佰叁拾元由被告負擔。

本判決得假執行，但被告以新臺幣叁拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告為新北市○○區○○○街000 號1 樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，前委託訴外人即房屋仲介張廷亦出售系爭房屋。

被告於民國104 年10月1 日簽立要約書及確認書各1 份（下分別稱系爭要約書、確認書），表明願以新臺幣（下同）1,000 萬元購買系爭房屋之意願。

原告知悉被告上開要約後，即於104 年10月3 日對該要約為承諾，表示願意以1,000 萬元出賣系爭房屋，兩造間系爭房屋購買預約即於該時成立生效。

惟被告於原告承諾後竟違約不願履行簽立系爭房屋買賣本約之義務，經原告於104 年10月8 日催告被告於7 日內與原告簽立系爭房屋買賣契約，被告仍未履行，故原告於104 年10月21日解除系爭房屋買賣預約。

而依系爭要約書第6條約定，系爭要約書經原告承諾而使預約成立時，因可歸責於原告或被告之事由致無法簽訂系爭房屋買賣契約書時，他方可請求違約方按系爭房屋成交總價百分之3 計算之違約金作為損害賠償，故系爭房屋之買賣契約既因可歸責於被告事由而無法簽訂，被告應負給付違約金義務，爰依系爭要約書第6條約定，請求被告給付原告違約金30萬元，及依法定利率計算之遲延利息。

並聲明：被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年11月26日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

二、被告則以：被告於簽立系爭要約書後，即向訴外人即被告委託之仲介謝東霖表明欲撤回系爭要約書之意，謝東霖並於原告承諾被告之要約前，即向原告撤回系爭要約，而系爭要約既已失效，被告應無給付違約金義務等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張其為系爭房屋所有權人，被告於104 年10月1 日簽立系爭要約書及確認書各1 份，表示願以1,000 萬元購買系爭房屋後，原告於104 年10月7 日發函催告被告於收受催告通知後7 日內出面簽立系爭房屋買賣契約，被告於104 年10月9 日收受該通知後，至104 年10月21日仍未與原告締結系爭房屋買賣契約，原告即再於104 年10月21日發函解除系爭房屋買賣預約，經被告於104 年10月22日收受等情，業據原告提出系爭房屋建物登記第三類謄本、系爭要約書、確認書、存證信函及其回執等件為證（見本院卷第7 頁至第16頁），且為被告所不爭執（見本院卷第28頁背面），首應堪認定屬實。

四、原告另主張系爭房屋買賣預約已成立，因可歸責於被告事由致未能簽訂系爭房屋買賣契約等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本院應審酌者厥為：（一）系爭房屋買賣預約是否成立？（二）原告請求被告給付違約金30萬元有無理由？茲分述如下：㈠系爭房屋買賣預約是否成立？1.經查，系爭要約書第3條第1項係約定：「本要約書經賣方親自載明承諾時間及簽章後，買賣預約即成立生效，雙方應履行簽立本約之一切義務。

但賣方於送達前將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而成為新要約。

須再經買方承諾時，預約始為成立生效。

買賣預約依前述規定成立生效時，要約受託人應立即通知買方或賣方並將本要約書併同其附件送達之」；

第6條則約定：「本要約書經對方承諾而使預約成立時，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂系爭不動產買賣契約書時，他方即得請求違約方給付按不動產成交總價的百分之三計算之違約金作為損害賠償」（見本院卷第8 頁）。

又依系爭要約書記載內容以觀，被告已於系爭要約書上記載出價金額為1,000 萬元，且於特約條款簽章欄處簽名，並另於系爭確認書中勾選「業已行使契約審閱期權利，並充分瞭解契約內容」及簽名於其上，且被告亦不爭執系爭要約書、確認書上之簽名皆為其本人所親簽（見本院卷第28頁背面），應足認被告已瞭解要約書所記載各項權利義務內容，並同意以1,000 萬元為系爭房屋之買賣價金，而向原告為要約。

故雖系爭要約書上下方「委託人簽章處」為空白而未有被告簽名於其上，仍無礙系爭要約書之要約效力。

又原告主張其已於104 年10月3 日在系爭要約書上簽名同意以1,000 萬元出售系爭房屋，亦與系爭要約書下方之記載內容相同，則依系爭要約書第3條第1項約定，兩造間自已成立系爭房屋買賣預約。

2.被告雖抗辯其於原告簽立系爭要約書前，已向謝東霖表示撤回要約之意思等語。

然謝東霖雖於本院105 年3 月21日言詞辯論期日以證人身份具結證稱：要約書係被告於當月1 日所簽，簽完後我就傳要約書照片給張廷亦，到當月3 號時，被告來公司找我說不想買這個房子，我安撫被告請他先回去並再給我機會，並打電話給張廷亦說有此情況，到當天晚上，就接到張廷亦說原告願意以1,000 萬元出售系爭房屋，我就跟被告說這件事，但被告就說他不想買，經我安撫後，仍不願意購買系爭房屋，要約書上原告之簽名實際上是當月6 日簽的，我們雙方仲介是想要促成交易才請原告補簽名等語，然經本院向證人謝東霖再次確認其向張廷亦表明被告撤回要約時間點時，謝東霖又結證稱：我跟張廷亦講時，張廷亦說已經跟屋主談好，要用1,000 萬元成交等語（見本院卷第41頁至第42頁），是證人謝東霖就何時向張廷亦表明撤回要約一事，前後證述已有不一。

再觀證人謝東霖所提出其與張廷亦之通訊軟體聯絡畫面照片所示（見本院卷第46頁至第47頁），謝東霖於104 年10月3 日下午6 時係向張廷亦表示「買方剛走，本來他堅持不要買了，我跟他說：讓我到今晚8 點，1,000 萬不行就算了，所以8 點前請給我回覆」，可見證人謝東霖於104 年10月3 日晚間，仍未向張廷亦表示被告不願以1,000 萬元購買系爭房屋，而僅係要求張廷亦盡快聯絡原告回覆，故亦與證人謝東霖前揭證述內容不同。

另就證人謝東霖證述系爭要約書為原告104 年10月6 日方簽立部分，不僅與系爭要約書上記載內容不同，亦與張廷亦於本院105年3 月21日言詞辯論期日以證人身份結證稱：系爭房屋是原告委託我出賣，被告則是買方，被告當時簽立系爭要約書後，證人謝東霖就打電話給我說被告同意以1,000 萬來購買房屋，後來原告同意要賣，我就請證人謝東霖就去拿系爭要約書找原告簽約，但原告在系爭要約書上簽名後，被告才反悔不買，所以我與證人謝東霖才找兩造出來協調，我只有聽到證人謝東霖表示被告有一點退縮，但沒有聽到被告要撤回要約，因為要約書通常都有一式三份，一份會給買方，一份會給賣方，若買方要撤回，他要拿他那份要約書來仲介處行使撤回權，仲介會將所有要約書取回，只有成交時要約書才會留在賣方處等語有異（見本院卷第42頁背面至第44頁）。

且依前揭證人謝東霖之通訊軟體照片所示，證人張廷亦雖於104 年10月6 日上午10時43分陳述：「不會。

簽個名，他們說自己去就好了」等語，但就簽名之文件名稱、內容，自上揭通訊軟體對話畫面上，皆未能得知，故當難以該通訊軟體對話內容，即認證人謝東霖就系爭要約書原告簽名日期之證述可以採信。

是證人謝東霖雖證稱其已於原告簽立系爭要約書前，為被告撤回要約，但此與系爭要約書之記載內容、其手機通訊軟體聯絡畫面及證人張廷亦證述內容有違，應尚難採信。

3.基上，被告以系爭要約書向原告為買賣價金1,000 萬元之要約，原告於其上簽署同意，顯為承諾之意思表示，依系爭要約書第3條第1項約定，雙方就系爭房屋成立買賣預約，應無疑義。

㈡原告請求被告給付違約金30萬元有無理由？1.違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；

債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

民法第250條第2項前段、第251條及第252條分別定有明文。

所謂相當之數額，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（參見最高法院79年台上第1915號判例意旨）。

2.原告已按系爭要約書第5條第1項約定，請求被告履行系爭房屋買賣契約簽訂義務，惟被告經催告後仍未履行，故原告即解除系爭房屋買賣預約，已如前述。

則系爭房屋買賣契約無法簽訂，顯係因被告不願締約所致，自屬可歸責於被告之事由。

故原告依系爭要約書第6條約定，請求被告給付違約金，當有所據。

3.就原告得請求給付之違約金數額，系爭要約書第6條係約定以系爭房屋成交總價之百分之3 計算違約金數額作為損害賠償，屬損害賠償額預定性質之違約金。

本院審酌兩造同為一般自然人，非以出售、購買不動產為業，且原告為出售系爭房屋而委託不動產仲介公司，已支出一定報酬與時間成本，及參酌原告前已給予被告一定時間以締結系爭房屋買賣契約等情事，認以系爭房屋成交總價百分之3 即30萬元（計算式為1,000 萬元3 ％＝30萬元）為違約金數額，應無過高。

故原告請求被告給付違約金30萬元，應有理由。

五、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。

本件起訴狀繕本係於104 年11月25日補充送達被告，有送達證書附卷可參（見本院卷第22頁），是原告就上揭所得請求之金額，請求被告自104 年11月26日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，即屬有據。

六、從而，原告依系爭要約書第6條約定，請求被告給付違約金30萬元，及自104 年11月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，就被告敗訴部分依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。

九、訴訟費用負擔之依據: 民事訴訟法第78條。並依職權確定本件被告應負擔之訴訟費用額為3,730 元（即第一審裁判費3,200 元＋證人日旅費530 元）。

中 華 民 國 105 年 3 月 29 日
內湖簡易庭法 官 李昭然
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。
中 華 民 國 105 年 3 月 29 日
書記官 王美韻