內湖簡易庭民事-NHEV,104,湖小,477,20150702,1

臺灣士林地方法院小額民事判決 104年度湖小字第477號
原 告 張如意（原名張瓊之）
訴訟代理人 林裕堂
被 告 區天頤
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國104 年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹萬柒仟伍佰元。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行。

理由要領

壹、程序事項：按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有明文。

經查：原告起訴時原第一項聲明為被告應將坐落臺北市○○區○○路0 段00巷00弄00號5 樓E 室房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告；

原第二項聲明為被告應給付原告新臺幣（下同）15,000元，並自民國104 年5 月15日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告25,000元。

後於本院審理中將第一項聲明撤回，第二項聲明更正為被告應給付原告17,500元。

核其性質，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，自應准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：被告前於103 年8 月15日向原告承租系爭房屋，租期自同日起至104 年8 月15日止，為期1 年，每月租金5,000 元（電燈費另外），均由被告自行負擔。

租金應於每月15日以前繳納，並預繳5,000 元之押租保證金（下稱系爭租約）。

詎被告從104 年3 月15日起迄同年6 月15日止，除4月份陸續支付租金2,500 元外（另已支付2,500 元電費），尚欠租金17,500元未繳等情。

為此，依租賃關係請求被告應給付原告租金17,500元。

二、被告則以：㈠原告於同年月7 日寄發之催告繳納積欠租金及終止租約存證信函被告於同年月14日始領取，因原告非系爭房屋之所有權人，且當初簽訂系爭租約之對象為林裕堂，故於同日以系爭房屋所有權人即訴外人林家堂為對象提存3 月份及4 月份之租金共1 萬元於法院。

又被告於同年月15日親自欲交付5 月份租金5,000 元予林裕堂，並有監視器拍下交付房租予林裕堂之畫面，惟林裕堂拒收，是被告非如原告主張未繳納租金。

㈡被告於同年3 月25日、同年4 月4 、15、30日分別向林裕堂繳付1,200 元、1,000 元、1,000 元及500 元之房租，並於同年4月13日繳付電費1,300 元云云。

三、得心證之理由：㈠按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人並不以所有人為限（最高法院48年台上字第1258號判例意旨參照）。

倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間契約之效力，且有關租賃上權利之行使，應概由締結契約之名義人行之。

契約法上之原則，契約乃雙方當事人以發生債之關係為目的，相互為對立的意思表示，趨於一致之法律行為，契約僅能在締約當事人間發生效力，拘束契約當事人，與第三人無關，換言之，債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則，在租賃契約亦為如此，蓋租賃契約係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並非移轉物之所有權予承租人之契約，不過使承租人就其物而為使用收益，故不以出租人對於租賃物有所有權為要件，因之出租他人之物，無論是否已得所有權人之同意，租賃契約於該當事人間仍係有效成立。

準此而論，是本件原告無論是否為系爭房屋之所有權人，其既已與被告就租賃物及租金意思表示一致，系爭租約即已成立生效。

又按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。

依兩造不爭執之由林裕堂代理原告與被告簽訂系爭租約，意思表示既已合致，系爭租約自直接向原告發生效力，而且租金均由林裕堂代理收受，故系爭租約存在於兩造之間，合先敘明。

㈡次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；

承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段定有明文。

另按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項亦有明定。

經查：原告雖於同年5 月7 日寄發存證信函（內湖康寧郵局存證號碼000158號）予被告，催告被告給付租金，惟兩造就被告曾於104 年4 月間給付部分租金2,500 元予原告之事實均不爭執，則被告遲付租金之總額，並未達到前述民法第440條第2項規定2 個月之租額，是原告終止系爭租約之意思表示不生效力。

又兩造約定每月租金為5,000 元，而被告自104 年3 月15日起即未給付租金，截至同年6 月17日本院言詞辯論期日止，尚積欠租金17,500元【計算式：2,500 元（同年3 月尚未給付之部份租金）＋15,000元（同年4 、5 、6 月份租金）】，要屬有憑，應予准許。

另被告雖抗辯已提存同年3 月份及4 月份之房租於法院，然其所提存之對象係林家堂，非本案原告，系爭租約既存在於兩造間，被告自應向原告給付房租始生清償效力，是被告雖以林家堂為對象提存1 萬元房租於法院，並不生清償效力。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。

五、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為1,000 元（第一審裁判費），應由被告負擔。

中 華 民 國 104 年 7 月 2 日
內湖簡易庭法 官 李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 7 月 2 日
書記官 翁仕衡