內湖簡易庭民事-NHEV,99,湖簡,971,20110728,2

台灣士林地方法院民事簡易判決 99年度湖簡字第971號
原 告 楊庭安
訴訟代理人 何石城
被 告 宋靝屹
上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，於中華民國100 年7月14日辯論終結，本院判決如下：

主 文

確認被告與宋永隆於九十五年十月二十五日所簽訂就座落台北市○○區○○路一段二八五巷六九弄五八號地下層未登記部分面積三三點二八平方公尺，即台北市○○區○○段一小段6339建號之房屋（租賃期間自九十五年十月二十五日起至一百年十月二十四日止），其租賃關係不存在。

被告應將座落台北市○○區○○路一段二八五巷六九弄五八號地下層未登記部分面積三三點二八平方公尺，即台北市○○區○○段一小段6339建號之房屋，遷讓返還與原告。

被告應自九十九年九月十一日起至遷讓上揭房屋日止，每月給付原告新台幣壹仟柒佰玖拾玖元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新台幣壹仟壹佰壹拾元由被告負擔。

本判決第二項、第三項得假執行；

但被告若於假執行程序實施前，以新台幣壹拾陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

訴訟標的及理由要領：

一、原告之主張： 1、原告於96年1 月8 日借款新臺幣（以下同）2,500,000 元予訴外人宋永隆（即被告宋靝屹之父），由被告宋靝屹為連帶債務人，並由訴外人宋永隆將座落台北市○○區○○段一小段377 之8 地號，應有部分萬分之92之土地及其上建物即座落台北市○○區○○路一段二八五巷六九弄五八號地下樓（即建號：台北市○○區○○段一小段3523號，以下簡稱系爭房屋）之房屋予原告設定抵押，嗣因屆期未獲清償，原告遂聲請本票裁定，進而聲請拍賣上揭抵押物（連同增建未登記部分，建號台北市○○區○○段一小段6339建號，以下簡稱系爭未登記增建部分）。

然被告蓄意阻擾強制執行之進行，於97年6 月27日向台灣士林地方法院陳報系爭房屋及系爭增建部分之租賃契約（租賃期間自95年10月25日起至100 年10月24日止），致使三次拍賣均流標，公告應買三個月期間，原告為確保債權不得不承受上揭拍賣標的，並於98年9 月9日取得上揭拍賣不動產之權利移轉證書。

2、當時借款契約書（兼作借據）第12條已載明「義務人兼連帶債務人或連帶債務人保證訂約前未曾將本標的物出租他人，爾後如欲將所設定之房屋出租他人時，應先經債權人之同意，否則願負損害賠償及一切法律責任。」

訴外人宋永隆並於第15條其他約定事項「債務人保證絕無租賃契約行為」等語後簽名、蓋章以示其真實。

當時宋永隆及被告宋靝屹父子不只有口頭上強調，且在書面上強調並沒有租賃契約存在，如果當時有租賃契約存在，原告根本不會借錢給宋永隆父子。

顯見上揭租賃契約係虛偽不實，係為規避強制執行不點交而生。

3、爰聲明①確認系爭台北市○○區○○段一小段6339建號未登記增建部分，其租賃關係不存在。

②被告應將系爭台北市○○區○○段一小段6339建號未登記增建部分之房屋，遷讓返還與原告。

③被告應自98年9 月11日起至遷讓系爭未登記增建部分房屋日止，每月給付原告相當於租金之不當得利3,600 元。

4、提出本票影本、被告與宋永隆簽訂之租賃契約、臺灣士林地方法院不動產權利移轉證書、系爭未登記增建部分測量成果圖、台灣士林地方法院民事執行處通知、96年1 月8 日借款契約書（兼作借據）等為證。

二、被告宋靝屹之答辯： 1、系爭房屋及系爭未登記增建部分房屋係遭假代書劉榮輝不法設定與不相識之原告，以致被告及宋永隆無法順利向國泰世華銀行或其他銀行取得貸款票貼之正常途徑。

假代書劉榮輝又將被告要給簽署銀行辦理貸款票貼之本票、借據（由屋主宋永隆擔保）無故交與原告，由於本票及借據只有被告在96年1 月8 日所簽字之部分都有蓋宋永隆之章，否則就是事後遭造假之事證，爰請求鑑定筆跡。

2、被告於95年10月25日至100 年10月25日與宋永隆之租約為二造親筆簽名無誤，同時於95年10月27日被告即將戶籍遷入，原告諉稱96年1 月8 日以加工之借據及加工之本票依民事程序取得承接....。

被告怎可能會料事如神在95年10月25日簽租約由於95年10月27日遷入戶籍，再於95年12月15日向經濟部商業司申請富千金公司，並以台北市○○區○○路一段二八五巷六九弄五八號B1為通知地址，並於96年5 月22日向台灣省國稅局陳情書展延報稅請求同時檢附庫存在台北市○○區○○路一段二八五巷六九弄五八號B1的相關商品存檔，以證實有商品存放該址，而且被告對外使用之名片地址也是該地址。

3、爰聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

4、提出98年10月6 日台北市政府函、借款契約書（兼作借據）、本票、95年10月25日被告宋靝屹向宋永隆承租系爭房屋之租賃契約書、戶口名簿、公司名稱及所營事業登記預查申請表、台灣省北區國稅局陳情書、營業人逾期未自動報繳營業稅欠稅催繳通知書等影本為證。

三、理由要領： 1、原告主張之前揭事實業據其提出本票影本、被告與宋永隆簽訂之租賃契約、臺灣士林地方法院不動產權利移轉證書、系爭未登記增建部分測量成果圖、台灣士林地方法院民事執行處通知、96年1 月8 日借款契約書（兼作借據）等為證。

被告則以前詞置辯。

2、本件之爭點：①系爭未登記增建部分房屋之租賃關係是否存在？②被告是否有權占用系爭未登記增建部分之房屋？原告得否請求被告遷讓返還系爭未登記增建部分之房屋？③原告得否請求被告按月給付相當於租金之不當得利？金額若干？ 3、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552 號判決意旨參照）。

又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。

查系爭房屋含系爭未登記增建部分，經本院強制執行處3 次拍賣均無人應買，嗣於公告3 個月之特別拍賣程序，由原告具狀承買，復由本院執行處於98年9 月9 日核發權利移轉證書，於同年9 月17日辦理所有權移轉登記等情，有臺灣士林地方法院不動產權利移轉證書在卷足憑，足認系爭房屋及系爭未登記增建部分為原告所有。

4、次按原告於96年1 月8 日借款250 萬元予訴外人宋永隆（即被告宋靝屹之父），由被告宋靝屹為連帶債務人，並由訴外人宋永隆將系爭房屋（含系爭未登記增建部分）予原告設定抵押，當時借款契約書（兼作借據）第12條已載明「義務人兼連帶債務人或連帶債務人保證訂約前未曾將本標的物出租他人，爾後如欲將所設定之房屋出租他人時，應先經債權人之同意，否則願負損害賠償及一切法律責任。」

訴外人宋永隆並於第15條其他約定事項「債務人保證絕無租賃契約行為」等語後簽名、蓋章以示其真實等情，業經證人劉榮輝於本院另案（99年度湖簡字第910 號）審理時結證稱：「金額、簽名和日期都是宋永隆父子親自寫上去的。」

、「（第15條其他特約事項【債務人保證絕無租賃契約行為】的章是誰蓋的？）這是事先蓋好的，因為我們在作代書工作知道不動產若有租賃以後拍賣會有不點交問題，很難拍出去，所以當場有問宋永隆父子該房屋有否出租，他們都說沒有出租是自住，宋永隆同時在上面簽名蓋章。」

、「契約書上的所有文字都是事先印好的才交給宋永隆父子簽名的，且當場還有詢問宋永隆父子是否有租賃行為，他們都說沒有，而且因為房子是宋永隆的，所以由宋永隆簽名。」

等語明確，復有借款契約書（兼作借據）在卷足憑，是系爭房屋於向原告借款並提供設定抵押時並無任何租賃關係存在，應屬真實。

5、被告宋靝屹雖辯稱系爭房屋是其向父親宋永隆承租云云，並提出95年10月25日被告宋靝屹向宋永隆承租系爭房屋之租賃契約書、98年10月6 日台北市政府函、戶口名簿、公司名稱及所營事業登記預查申請表、富邦通路實業股份有限公司向台灣省北區國稅局陳情書、營業人逾期未自動報繳營業稅欠稅催繳通知書等影本為證。

然查該租賃契約之承租人是被告宋靝屹，而被告所提出之上揭證物卻是富邦通路實業股份有限公司，被告宋靝屹所辯對系爭房屋有租賃關係存在云云，顯不足採取，從而原告訴請①確認系爭台北市○○區○○段一小段6339建號未登記增建部分，其租賃關係不存在。

②被告應將系爭台北市○○區○○段一小段6339建號未登記增建部分之房屋，遷讓返還與原告，為有理由，應予准許。

6、原告請求相當於租金之不當得利部分：①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

次按無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，最高法院61年臺上字第1695號復著有判例。

又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1項亦定有明文。

②本件被告無權占有系爭房屋，已如前述，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，足堪認定，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。

本院審酌系爭房屋係作為被告之辦公室使用，坐落門牌號碼為臺北市○○區○○路1 段285 巷69弄58號地下一樓未登記之增建部分，面積33.28 平方公尺，鄰近捷運西湖站與西湖市○○○○巷道，生活機能尚可等情，應認系爭房屋租金以系爭房屋及其坐落基地之申報總價額週年利率7%計算為適當。

經查，上揭房屋坐落之土地即臺北市○○區○○段一小段第377-8 地號土地，原告就上揭房屋取得之所有權應有部分為一萬分之九十二，系爭未登記增建部分佔用部分為百分之43【33.28 ÷（43.79 ＋33.28 ）】當期之申報地價為每平方公尺22,880元，此有該土地之土地登記謄本、上揭本院不動產所有權移轉證書附卷可稽，而系爭房屋3523建號，面積43.79 平方公尺部分，98年度之課稅現值為115,800 元，有臺北市稅捐稽徵處內湖分處98年度契稅繳款書在卷足憑，依比例換算系爭未登記增建部分面積33.28 平方公尺，課稅現值應為88,007元（115,800 元÷43.79 ×33.28 ）。

則原告得請求之相當於租金之不當得利為每月1,799 元｛其計算式：〔22,880元（申報地價）×2434（平方公尺）×92/10000（所有權應有部分）×43％＋88,007元〕×7%（年息）÷12（月）＝1,799元，元以下四捨五入｝。

是原告請求被告給付相當於不當得利之租金，於每月1,799 元範圍有理由，應予准許。

逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

7、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決基礎無涉，本院自無庸一一審究，並此敘明。

8、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，給付之訴部分就原告勝訴之部分應依職權宣告假執行，然被告陳明如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，經核無不符，爰依原告承受系爭未登記增建部分（第6339建號）之承受價格160,000 元酌定擔保金額，均併予准許；

並依職權確定訴訟費用額共為1,110 元（第一審裁判費1,110 元），應由被告負擔。

中 華 民 國 100 年 7 月 28 日
內湖簡易庭法 官 張國棟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。
中 華 民 國 100 年 8 月 1 日
書記官 劉芷含