臺灣南投地方法院民事-NTDV,100,訴,103,20120302,1

臺灣南投地方法院民事判決 100年度訴字第103號
原 告 陳善治
訴訟代理人 洪永叡律師
吳瑞堯律師
周思傑律師
複 代理人 莫筑涵
被 告 柯建裕
訴訟代理人 張英一律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國101年2月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴主張依民法第767條第1項前段所有物返還請求權及共有關係，請求被告應將坐落南投縣竹山鎮○○段588-9地號土地（下稱系爭土地）上之同段建號24號、門牌號碼南投縣竹山鎮○○路○段790號之三層建物（下稱系爭建物），包括第一層原有部分面積64.34平方公尺、第一層增建部分面積77.47平方公尺及其餘第二層、第三層部分均拆除，將土地返還原告及其他共有人；

於訴訟進行中，原告變更應受判決事項之聲明為：被告應將系爭建物之第一層原有部分面積64.35平方公尺、第一層增建部分面積70.33平方公尺及其餘第二層、第三層部分均拆除，將土地返還原告及其他共有人。

核其所為請求拆除系爭建物第一層部分面積之增減，屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸上揭規定，原告所為上開訴之變更，自屬合法。

二、原告起訴主張：系爭土地為原告與訴外人陳素卿、陳俊傑所共有，其上有被告所有之系爭建物，惟被告以系爭建物占有系爭土地，無合法權源，原告得請求被告拆除系爭建物，將系爭土地返還原告及其他共有人。

原告爰依民法第767條第1項前段之所有物返還請求權及共有關係，提起本訴，並聲明：被告應將坐落系爭土地上如附圖所示一層原有部分（面積64.35平方公尺）、一層Ａ增建部分（面積70.33平方公尺）、二層原有部分（面積76.73 平方公尺）、二層增建部分（面積54.94平方公尺）、三層增建部分（面積83.52平方公尺）、增建陽台部分（面積12.38平方公尺）、增建屋頂突出物部分（面積14.11平方公尺）之系爭建物拆除，將上開土地返還原告及其他全體共有人；

願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：

(一)系爭土地於92年6月23日自同段588地號土地（下稱588土地）分割而出之前，為該588土地（重測前為同鎮○○○段籐湖小段51-4地號土地）之一部分，其共有人之一即訴外人吳吉郎於68年12月12日將系爭土地出賣並交付與被告之先父柯天齊，約定於系爭土地得辦理分割登記時再辦理所有權移轉登記，嗣柯天齊於69年間在系爭土地上興建系爭建物，於84年10月間柯天齊死亡後，上開柯天齊與吳吉郎間之系爭土地買賣關係及系爭建物所有權均由被告單獨繼承。

於92年6月23日系爭土地自588土地因裁判分割而出，並分配吳吉郎單獨取得，吳吉郎因上開系爭土地之買賣關係，而於92年7月18日出具記載同意被告以系爭建物占用系爭土地之同意書，供被告持以辦理系爭建物之第一次所有權登記，被告於92年8月22日完成登記，並登記為系爭建物之所有人。

雖系爭土地嗣經本院強制執行拍賣，於97年7月30日由原告以執行債權人身分承受為系爭土地之共有人，惟原告於承受系爭土地前，明知系爭建物占用系爭土地業經吳吉郎之同意，應認原告於承受系爭土地時，已同意系爭建物於得使用期限內繼續占用系爭土地，故本件應有民法第425條之1第1項推定兩造就系爭土地存在租賃關係規定之類推適用，被告依租賃關係占有系爭土地，應非無權占有。

(二)原告於上開拍賣程序中承受系爭土地前，明知被告以系爭建物占有系爭土地，係基於吳吉郎之同意，應非無權占有，故原告於取得系爭土地之共有後，主張行使所有物返還請求權，請求被告拆除系爭建物返還土地，其權利之行使有違誠信原則，且以損害被告為主要目的，屬權利濫用，不應准許等語置辯。

(三)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為執行。

四、兩造不爭執之事項：

(一)系爭土地於92年6月23日自588土地因判決分割而出，分配與588土地之共有人吳吉郎單獨取得，嗣經本院以97年度執字第1254號強制執行事件拍賣程序，於97年7月30日由原告及訴外人吳森琳以債權人身分共同承受為共有人。

其後，吳森琳將系爭土地之應有部分於98年3月27日以買賣為原因，移轉登記與陳素卿、陳俊傑，目前系爭土地為原告與陳素卿、陳俊傑所共有。

(二)系爭建物為被告所有，占用系爭土地之情形如附圖所示。

五、兩造爭執之事項：

(一)被告以系爭建物占用系爭土地，有無合法權源？

(二)原告依所有物返還請求權，訴請被告拆除系爭建物返還土地，其權利之行使有無違反誠信原則？是否權利濫用？

六、得心證之理由：

(一)原告主張系爭土地為伊與陳素卿、陳俊傑所共有，其上有被告所有系爭建物，占用如附圖所示之系爭土地等情，有系爭土地及建物登記謄本、如附圖所示南投縣竹山地政事務所100年7月7日複丈成果圖在卷可參（見院卷第35頁、36頁、57頁），並經本院現場勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場照片10幀附卷可憑（見院卷第51至55頁），且被告所不爭。

是原告此部分之主張，堪認屬實。

(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文，是所有人對於有權占有其所有物者，自無從依上開規定請求返還之。

次按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人時，土地受讓人與讓與人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，此觀民法第425條之1第1項前段規定即明。

其立法意旨，略以土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟使用房屋必須使用該房屋之地基，可見房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，如土地與房屋同屬一人，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，依最高法院48年台上字第1457號判例見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。

尋繹其規範之本旨，乃側重於體現房屋所有權與基地使用權之一體化，並考量房屋既得基地使用權之保護原則，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。

可知土地所有人在所有土地上自建房屋者，係由自己享受土地所有權之使用權能，應屬有權占有，依上開說明，其房屋所有權與基地使用權合為一體，不因事後土地異主而影響房屋所有人對房屋基地之使用權。

又土地所有人如未自建房屋，而依買賣關係交付土地與買受人，使土地之使用利益實際由買受人享有，由買受人在土地上建築房屋而使用土地，該買受人以房屋而有權占有土地，與上開土地及房屋同屬一人之有權占有情形相近，應認買受人基於房屋所有權而取得房屋基地之使用權；

嗣土地另出賣第三人致土地異主時，雖與上開民法第425條之1第1項前段所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，惟第三人如於受讓土地所有權前，明知土地上之房屋非無權占有土地，而應有基地使用權，其亦與明知土地及房屋同屬一人之有權占有，而仍受讓土地之情形相類。

依上開法文規範之目的及債權物權化之趨勢而言，依「相類事實，應為相同處理」之法理，對買受人因房屋所得之基地使用權應予保護，不因基地所有權嗣後變動而受影響，以調和土地與建物之利用關係，應得類推適用民法第425條之1第1項之規定，推定房屋所有人與受讓土地之第三人間在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在。

經查：１、被告抗辯系爭土地於92年6月23日自588土地分割而出之前，為該588土地（重測前為同鎮○○○段籐湖小段51-4地號土地）之一部分，其共有人之一即吳吉郎於68年12月12日將系爭土地出賣並交付與被告之先父柯天齊，約定於系爭土地得辦理分割登記時再辦理所有權移轉登記，嗣柯天齊於69年間在系爭土地上興建系爭建物，於84年10月間柯天齊死亡後，上開柯天齊與吳吉郎間之系爭土地買賣關係及系爭建物所有權均由被告單獨繼承；

又系爭土地於92年6月23日自588土地因裁判分割而出，並分配吳吉郎單獨取得所有權，吳吉郎因上開系爭土地之買賣關係，而於92年7月18日出具記載同意被告以系爭建物占用系爭土地之同意書，供被告持以辦理系爭建物之第一次所有權登記，被告於92年8月22日完成登記，並登記為系爭建物之所有人；

又系爭土地嗣經本院以97年度執字第1254號強制執行事件為拍賣程序，於97年7月30日由原告及吳森琳以執行債權人身分承受為系爭土地之共有人，且原告於拍賣程序中，於承受系爭土地前之97年4月16日，具狀向本院民事執行處陳報，坐落系爭土地之系爭建物登記謄本等情，有系爭土地登記謄本及異動索引、588土地登記謄本、系爭建物登記謄本及異動索引、68年12月12日不動產土地買賣契約書、92年7月18日同意書在卷可參（見院卷第35頁、37至43頁、22頁、36頁、44頁、24至26頁），並經本院調取本院97年度執字第1254號強制執行卷宗，核閱無訛，有97年4月16日民事陳報狀及97年7月30日拍賣不動產筆錄，附於該強制執行卷可憑，且為原告所不爭，是被告上開抗辯，應堪採認。

２、按民法第819條第2項固規定共有物之處分，應得共有人全體之同意，但共有人中之一人與他人訂立出賣共有物內特定部分之債權契約，並非法所不許；

債權契約成立後，該共有人得以請求分割共有物方式取得該特定部分之單獨所有權，亦得按該部分計算之應有部分，移轉登記與買受人，使買受人與他共有人繼續共有關係，以履行其出賣人之義務，是以出賣共有物內特定部分之債權契約，尚不得謂係以不能之給付為契約之標的，其契約應屬有效（最高法院69年台上字第3808號判決意旨參照）。

查於68年12月12日吳吉郎與柯天齊就系爭土地成立買賣之際，系爭土地尚未從588土地分割而出，且吳吉郎僅為588土地之共有人之一，惟吳吉郎與柯天齊所成立之買賣，僅為債權契約，並約定於將來系爭土地自588土地分割出單獨所有權後，再辦理所有權移轉登記，尚非對共有物即588土地之處分行為，亦非以不能之給付為契約標的。

依上開說明，吳吉郎與柯天齊間成立之買賣契約應屬有效，並於84年10月間柯天齊死亡後，由被告繼承上開買賣關係為買受人。

３、系爭土地於92年6月23日自588土地因裁判分割而出，並分配吳吉郎單獨取得所有權，已如上述。

可見吳吉郎應有將系爭土地交付被告占有使用之權，是吳吉郎嗣於92年7月18日以出具上開同意書與被告之方式，同意系爭建物占用系爭土地，而依上開買賣關係交付系爭土地與被告即買受人，使系爭土地之使用利益實際由被告享有。

依首開說明，應認被告對系爭土地應有系爭建物基地之使用權。

４、按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，由執行法院代債務人為出賣行為，即以債務人為出賣人，拍定人或承受標的之債權人為買受人，由債務人讓與拍賣標的物所有權於拍定人或承受債權人。

查原告於上開拍賣程序中，於97年4月16日具狀向本院民事執行處陳報系爭建物之登記謄本，並於97年7月30日由原告及吳森琳以執行債權人身分承受為系爭土地之共有人，已如上述；

參以在他人土地上建築房屋，非經土地所有人出具使用土地同意書，而有權占有土地者，房屋所有人無從辦理建物第一次所有權登記，為眾所週知之事實。

可見原告於97年4月16日陳報系爭建物之登記謄本時，已知系爭建物業經地政機關辦理第一次所有權登記，非無權占有系爭土地，應有基地使用權，而原告仍於97年7月30日之上開拍賣程序承受系爭土地，依首開說明，對被告因系爭建物所得之系爭土地使用權應予保護，不因系爭土地所有權移轉原告及其他共有人而受影響，以調和系爭土地與建物之利用關係。

５、基上，原告及吳森琳於97年7月30日以上開拍賣程序承受系爭土地，與被告即系爭建物所有人間，得類推適用民法第425條之1第1項之規定，推定被告與原告、吳森琳間在系爭建物得使用之期限內，有租賃關係存在；

嗣吳森琳將系爭土地之應有部分於98年3月27日以買賣為原因，移轉登記與陳素卿、陳俊傑，依民法第425條第1項規定，上開租賃關係對於陳素卿、陳俊傑仍繼續存在。

原告主張本件無類推適用民法民法第425條之1第1項之餘地云云，應非可採。

(三)綜上所述，被告抗辯本件應有民法第425條之1第1項之類推適用，兩造就系爭土地，在系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係存在，應屬可採。

原告主張被告以系爭建物無權占有系爭土地云云，應非可採，其依民法第767條第1項前段之所有物返還請求權及共有關係提起本訴，請求被告拆除系爭建物且將系爭土地返還原告及其他全體共有人，為無理由，應予駁回。

另原告假執行之聲請，亦因本訴駁回而失所附麗，應併予駁回。

七、本案事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與本件之認定及判決之結果無礙，故不再逐一論述。

至被告雖另聲明證人吳吉郎，旨欲證明吳吉郎於68年12月12日有無將尚未自588土地分割而出之系爭土地，出賣與柯天齊之單獨處分權一節。

惟吳吉郎與柯天齊間之上開買賣契約，非588土地之處分行為，應屬有效，詳如上述，是吳吉郎有無將系爭土地出賣與柯天齊之單獨處分權，核與本件之判斷無關，應無調查之必要，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 3 月 2 日
民事第二庭 法 官 楊國煜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 6 日
書記官 洪瑞璣