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臺灣南投地方法院民事判決 101年度簡上字第2號
上 訴 人 涂美連
訴訟代理人 陳炯根
被上訴人 曾清泉
訴訟代理人 張繼準律師
複 代理人 蔡其龍律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國一百年十一月十五日本院南投簡易庭一百年度投簡字第二二二號民事簡易第一審判決提起上訴，本院合議庭於一百零一年八月二十九日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：㈠被上訴人起訴主張略以： ⒈上訴人於民國九十二年六月二十日向被上訴人承租門牌號 碼南投縣水里鄉○○路○段三一六號房屋（下稱系爭房屋 ），約定租賃期間自九十二年八月一日起至一百零二年八 月一日止，每月租金新臺幣（下同）一萬六千元。
嗣上訴 人自九十四年十一月間起至九十五年八月止，積欠上訴人 十個月租金，經兩造於九十五年九月二十一日以本院九十 五年度投簡調字第四五號成立調解，上訴人同意給付前開 積欠租金，並約定租金調整為每月八千元。
然上訴人又自 九十七年四月起至九十九年七月止，未依約給付二十五個 月租金二十萬元，被上訴人先以水里北埔第二號存證信函 定期催告上訴人給付，仍未給付，被上訴人即另案起訴向 上訴人請求給付前開二十萬元租金，經臺灣臺中地方法院 （下稱臺中地院）以九十九年度中簡字第二九０三號、一 百年度簡上字第八二號判決被上訴人勝訴確定。
⒉然上訴人迄今仍拒絕給付二十萬元及自九十九年八月起至 一百年四月之租金七萬二千元，被上訴人於一百年四月十 四日以臺中法院郵局八０四號存證信函催告上訴人應於一 百年四月三十日前給付積欠之租金總計二十七萬二千元。
惟上訴人迄未給付，被上訴人以本件起訴狀送達向上訴人 表示終止系爭房屋之租賃契約，兩造間就系爭房屋之租賃 關係於起訴狀繕本上訴人之日即一百年八月七日已合法終 止。
而上訴人自九十九年八月起至一百零一年五月止，尚 積欠十個月租金共計八萬元，並自租約契約終止後受有相 當於租金之不當得利，爰依系爭房屋之租賃關係、民法第 四百五十五條、第七百六十七條及第一百七十九條之規定 提起本訴。
並聲明：①上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓 ，並交還被上訴人②上訴人應給付被上訴人八萬元及自起 訴狀繕本送達翌日即一百年八月八日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息，暨自一百年八月八日起至遷讓交 還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人八千元。
㈡於本審補充陳述略以： ⒈上訴人雖於九十六年八月一日將其在系爭房屋經營之卡拉 OK店轉讓予訴外人黃建華，惟被上訴人僅同意上訴人擔任 二房東，並向訴外人黃建華收取租金，並未同意變更租賃 契約之承租人，因此系爭房屋租賃契約之承租人仍為上訴 人。
上訴人是否另行分租予他人、向他人收取租金，均與 被上訴人無涉。
⒉另系爭房屋之租賃契約業經被上訴人合法終止，被上訴人 自得依法請求上訴人遷讓系爭房屋並交還被上訴人；
且上 訴人於租賃契約終止後，仍占用系爭房屋，則其占用自係 無權占有，且獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受 有無法使用收益系爭房屋之損害。
⒊系爭房屋為納稅義務人曾清真所有並同意被上訴人出租， 其二人是兄弟。
系爭房屋如於租賃期間有上訴人所稱修繕 之必要，且應由被上訴人負擔費用，承租人即上訴人自得 定相當期限，催告出租人即被上訴人修繕，惟上訴人既未 表明其業已定相當時間催告被上訴人修繕屋頂漏水，上訴 人既未定期催告被上訴人修繕，遑論被上訴人何有拒絕修 繕可言。
縱認被上訴人有拒絕修繕之情事，上訴人亦得自 行修繕後再向被上訴人請求費用或自租金內扣除，或向被 上訴人終止租約，上訴人既未終止租約，更未自行修繕漏 水而得自租金扣除費用，徒以被上訴人未修繕系爭房屋漏 水為由拒絕給付系爭租金，自屬無據。
⒋上訴人對於系爭房屋用地為學校用地即南投縣水里鄉水里 國小所有，早已知悉。
又門牌證明書系爭房屋之門牌號碼 ，南投縣水里鄉○○村○○路○段三一六號確已整編為五 二號。
二、上訴人方面：㈠上訴人於原審之答辯略以：已於九十六年八月間將系爭房屋轉由訴外人黃建華承租，並告知被上訴人，被上訴人亦口頭同意變更承租人，並自九十六年九月間起，直接向訴外人黃建華收取租金。
是系爭房屋之現占有人為訴外人黃建華，並非上訴人，上訴人即無受有相當於租金之不當得利，是被上訴人向上訴人請求遷讓房屋及給付九十六年八月一日之後之租金，自無理由。
另被上訴人已向上訴人請求給付二十萬元租金勝訴確定，並聲請強制執行，重覆請求租金八萬元，實無理由，並聲明：駁回被上訴人原審之訴。
㈡於本審補充陳述略以：⒈上訴人於九十二年六月向被上訴人承租系爭房屋，因房屋為違建物，不得申請營業登記，致使上訴人蒙受重大金錢損失。
上訴人於九十六年八月一日經被上訴人同意，將系爭房屋讓渡關係人黃建華，且往後系爭房屋之租金亦由黃建華付給被上訴人，並經黃建華於臺中地院九十九年度中簡字第二九０三號審理到庭證述明確，且被上訴人也承認是由黃建華給付房屋租金，讓渡契約書也註明房租由黃建華支付，只因九十七年四月風災引起的房屋修繕糾紛未解決，被上訴人收取租金自應修繕卻未修繕，現訴外人劉樹林仍住於系爭房屋，上訴人沒有住在那裡，亦已將租賃契約讓渡給黃建華，讓渡書就算沒有被上訴人之簽名，因被上訴人有同意，故向黃建華收取租金。
上訴人跟劉樹林根本未合夥，只是劉樹林委託上訴人出面向被上訴人承租房屋，承租之房屋均係劉樹林在使用，上訴人非承租人，被上訴人向上訴人請求不當得利是不合理。
被上訴人就系爭房屋已聲請假執行，經本院一百年度司執勇字第二六三九七號受理。
⒉南投縣水里鄉○○村○○路○段五二號（舊址城中村市場巷三一六號）建築物涉違反建築法，現址管理人為南投縣水里鄉水里國民小學，被上訴人非系爭土地及房屋所有人，亦未受原房屋所有人同意或委任，是否有權請求遷讓房屋？被上訴人係以何身分與上訴人簽訂系爭房屋租賃契約，如被上訴人受委託簽約，是否應負房屋修繕責任，系爭房屋修繕費用需四、五十萬元，應由屋主修繕。
三、原審就被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴。
並聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
被上訴人則答辯聲明：如主文第一項所示。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人於九十二年六月二十日向被上訴人承租門牌號碼南投縣水里鄉○○路○段三一六號房屋即系爭房屋，約定租賃期間自九十二年八月一日起至一百零二年八月一日止，每月租金一萬六千元。
嗣上訴人自九十四年十一月間起至九十五年八月止，積欠被上訴人十個月租金，經兩造於九十五年九月二十一日以本院九十五年度投簡調字第四十五號達成訴訟上調解，上訴人同意給付前開積欠租金，並約定租金調整為每月八千元。
㈡被上訴人曾於九十九年間另案向上訴人起訴請求給付自九十七年四月起至九十九年七月止之二十萬元租金，經臺中地院以九十九年度中簡字第二九０三號判決被上訴人勝訴確定。
該二十萬元上訴人業已給付予被上訴人。
㈢上訴人於九十六年八月間將系爭房屋轉租訴外人黃建華。
五、兩造爭執事項：㈠被上訴人曾同意上訴人轉租，並由被上訴人向訴外人黃建華收取租金？㈡上訴人自九十六年八月之後是否仍為系爭房屋承租人及占有人？㈢上訴人有無給付被上訴人租金八萬元及相當於租金之不當得利及遷讓系爭房屋義務？
六、本院之判斷：㈠本件上訴人於九十二年六月二十日向被上訴人承租系爭房屋，約定租期自九十二年八月一日起至一百零二年八月一日止，租金為每月一萬六千元，被上訴人已依約將系爭房屋交付上訴人使用，並同意上訴人分租予其他房客當二房東；
嗣兩造因遷讓房屋等事件，於九十五年九月二十一日在本院調解成立，合意調整租金為每月八千元，並約定上訴人使用系爭房屋，如受行政機關裁處罰款應自行負責，及系爭房屋及基地如經徵收，上訴人不得請求補償，並應立即返還房屋；
另上訴人應給付被上訴人自九十七年四月至九十九年七月止積欠系爭房屋租金二十五個月合計二十萬元，經臺中地院九十九年度中簡字第二九０三號、一百年度簡上字第六二號判決確定等情，為兩造所不爭，復有房屋租賃契約書、本院九十五年度投簡調字第四五號調解筆錄及同意書影本（原審卷第九至十七頁、第四十五頁參照）在卷足憑，並經本院依職權調閱上開卷宗查核無訛，自堪認為真實。
㈡上訴人抗辯伊承租系爭房屋經營卡拉OK店，在九十六年八月一日將卡拉OK店讓渡給訴外人黃建華，依讓渡書內容，系爭房屋租金約定由訴外人黃建華負責一節，固據其提出讓渡書為證（原審卷第四十三頁參照），然依讓渡書內容觀之，係上訴人將經營之卡拉OK店讓渡予黃建華，並自讓渡乙方即黃建華後，該店所衍生一切水、電費，房租金及其他費用或發生任何糾紛均由乙方即黃建華自行負責；
立讓渡書者為上訴人及黃建華，並經王惠名見證，則被上訴人顯非讓渡書之契約當事人，自不受該讓渡書拘束。
再者，依被上訴人於九十二年八月一日立具之同意書，係記載「房東本人曾清泉同意讓承租人涂美連小姐分租給其他的房客當二房東，…」等語，此有同意書附於原審足佐（原審卷第四十五頁參照），是以被上訴人雖曾同意上訴人可將系爭房屋轉租，並曾自黃建華處受領租金，然依上開文書，尚不足遽認被上訴人已同意兩造間租賃契約承租人地位可任意由上訴人轉讓或變更為他人，或即由黃建華承受取代為系爭租約之承租人等為真實，準此，兩造間於九十五年九月二十一日就系爭房屋調解成立之租賃契約於因合法終止而消滅前，自仍存續於上訴人與被上訴人間，亦即上訴人自九十六年八月之後仍為系爭房屋承租人之事實堪足認定。
㈢按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」亦當為程序法所容所（最高法院九十六年台上字第二五六九號判決意旨參照）。
經查，上訴人於九十六年八月一日將其在系爭房屋經營之卡拉OK店轉讓予訴外人黃建華，然被上訴人僅同意上訴人擔任二房東，並向訴外人黃建華收取租金，並未同意變更租賃契約之承租人，因此系爭房屋租賃契約之承租人仍為上訴人之事實，已據臺中地院以九十九年度中簡字第二九０三號在判決理由中認定屬實，並判決上訴人應給付被上訴人自九十七年四月起至九十九年七月止之二十萬元租金，嗣復經臺中地院以一百年度簡上字第六二號判決上訴駁回而確定，業經本院調取上開卷宗（含該判決）可參，是前開確定判決經兩造實質攻防後，既已認定上訴人在九十六年八月一日之後仍為系爭房屋之承租人之事實，而其訴訟當事人亦與本件相同，揆諸上開說明，前開判決之爭點效自及於兩造，本院尚不得為相反之認定或判斷。
是上訴人在本院仍抗辯：其將其在系爭房屋經營之卡拉OK店轉讓予訴外人黃建華，被上訴人亦向黃建華收取租金，上訴人自九十六年八月一日已非系爭房屋之承租人等語，自非可採。
㈣又按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第四百三十條定有明文。
是以，系爭房屋如於租賃期間果有上訴人所稱修繕之必要，且應由出租人負擔費用，依上揭規定，承租人即上訴人自得定相當期限，催告出租人即被上訴人修繕，如被上訴人於該期限內不為修繕者，上訴人得終止契約或自行修繕而請求被上訴人償還其費用或於租金中扣除之，此亦為一般承租人就出租人拒絕修繕租賃物之情形下所為權利之行使。
本件上訴人雖抗辯證人黃建華有請求被上訴人修繕（本院卷第三十九頁參照），並經證人黃建華到庭證稱有找被上訴人修繕等語（本院卷第四十六、四十七頁參照），然為被上訴人否認，陳稱：系爭房屋內部是否有損害伊不清楚，當時房屋外面懸掛的招牌有倒下來，但是沒有壓到屋頂，房屋外觀並沒有損害等語（本院卷第四十七頁參照）。
而本件上訴人既係系爭房屋之承租人，如系爭房屋有修繕之必要，自應依上開法文規定指定相當期限，催告出租人即被上訴人修繕，然其未能證明業已定相當時間催告被上訴人修繕，則上訴人既未定期催告被上訴人修繕，尚難認定被上訴人確有上訴人所指拒絕修繕之情事，此外，僅依爭房屋外觀受損情形，被上訴人確實無從判斷有無修繕必要。
再者，上訴人迄於一百年四月二十七日始以臺中英才郵局第六四五號存證信函催告被上訴人修繕，且亦未定期限（附於臺中地院一百年度簡上字第六二號卷第五十一頁），益證被上訴人抗辯應可採信，是上訴人此部分之主張尚難逕採為真。
縱認被上訴人有拒絕修繕之情事，上訴人亦得自行修繕後再向被上訴人請求費用或自租金內扣除，或向被上訴人終止租約，上訴人既未終止租約，亦未自行修繕漏水而得自租金扣除費用，徒以被上訴人未修繕系爭房屋為由拒絕給付系爭房屋租金，自屬無據。
㈤上訴人另稱被上訴人並非系爭房屋之所有權人，且未經系爭房屋所有權人同意即出租系爭房屋等語，則經被上訴人陳稱系爭房屋為其弟曾清真所有，並經其弟同意而出租等語。
此經本院分別向南投縣水里鄉戶政事務所及南投縣政府稅務局函查結果，系爭房屋原住址為中山路二段三一六號，嗣經九十七年十月日整編為中山路二段五二號，此有南投縣水里鄉戶政事務所函文可佐（本院卷第一百零五頁參照），系爭房屋之納稅義務人為曾清真，復有南投縣政府稅務局函及稅籍證明書足參（本院卷第一百十四、一百十五頁參照），上訴人對系爭房屋為被上訴人之弟所有，亦為上訴人自承在卷（本院卷第一百三十五頁參照），則依被上訴人與系爭房屋所有人曾清真之兄弟親屬關係及系爭房屋自九十二年六月二十日起即由被上訴人出租並交付予上訴人使用迄今數年，均未見曾清真為反對之意思表示，堪認被上訴人所述，其出租系爭房屋應已徵得曾清真同意一節尚堪採信。
況且，被上訴人縱未得系爭房屋所有人同意出租，亦與兩造間就系爭房屋所為租賃契約之成立、生效均無妨礙。
㈥復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第四百四十條第一項、第二項、第四百五十五條、第七百六十七條分別定有明文。
又按對於物有事實上管領之力者為占有人；
而承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第九百四十條、第九百四十一條之規定自明。
出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。
同法第七百六十七條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院八十二年度台上字第一一七八號判決要旨參照）。
經查：⒈兩造於九十五年九月二十一日調解成立時，約定系爭房屋每月租金為八千元，而上訴人應於每月五日前繳納租金，業經載明於調解筆錄上；
又上訴人積欠被上訴人自九十七年四月起至九十九年七月止，計二十五個月之租金二十萬元，被上訴人曾於九十九年間另案起訴向上訴人請求給付自九十七年四月起至九十九年七月止之二十萬元租金勝訴確定，而上訴人於一百年四月仍未給付上開二十萬元租金及九十九年八月起至一百年四月計九個月租金七萬二千元，總計積欠二十七萬二千元租金未付，被上訴人業於一百年四月十一日以臺中法院郵局第八０四號存證信函向上訴人催告應於一百年四月三十日給付積欠共二十七萬二千元，而該存證信函已於同年月二十日送達上訴人，然上訴人仍不給付上開積欠總計二十七萬二千元租金，被上訴人以本件起訴狀繕本向上訴人終止系爭房屋租賃契約，此有卷附存證信函及收件回執可證（原審卷第十八至二十一頁參照），自堪認為真實。
至被上訴人於上開存證信函固表明終止系爭房屋租賃契約，惟被上訴人就積欠二十七萬二千元租金中之九萬二千元租金，未踐行催告程序，況被上訴人亦自承起訴狀繕本送達日即租賃終止日等語，此有起訴狀可證（原審卷第九頁參照），是被上訴人於存證信函表明終止系爭房屋租賃契約僅生催告繳租效力，不生終止效力；
惟被上訴人以本件起訴狀繕本向上訴人為終止系爭房屋租賃契約之意思表示，該起訴狀繕本業於一百年八月七日送達上訴人，此有本院送達證書足佐（原審卷第三十頁參照），則系爭房屋租賃契約，業因經被上訴人依民法第四百四十條第二項規定於一百年八月七日合法終止。
又被上訴人就上開租金二十萬元另案向臺中地院聲請就上訴人財產為強制執行，嗣經分配受償，固有該院一百年度司執字第一一０六三號執行案件一百年十月二十六日分配表附於本院一百年度司執字第二六三九七號執行處可佐，惟被上訴人受償二十萬元租金係於被上訴人合法租止系爭租約之後，自不影響系爭租約業經被上訴人合法終止而消滅，且上訴人就九十九年八月起至一百年四月之租金經催告後迄未給付，則被上訴人以本件起訴狀繕本向上訴人終止系爭房屋租賃契約，於一百年八月七日送達上訴人，仍生合法終租效力。
⒉又上訴人為承租人，雖將系爭房屋轉租予訴外人黃建華，現非直接占有系爭房屋，揆諸前開規定，上訴人仍為系爭房屋之間接占有人無誤，於系爭房屋租賃關係終止後，自應負返還系爭房屋之責。
是上訴人抗辯：其非系爭房屋占有人，無法將屋內房屋做搬遷等語，尚非可採。
從而，上訴人於租賃關係終止後，無權占有系爭房屋，被上訴人依民法第四百五十五條、第七百六十七條之規定，請求上訴人遷讓系爭房屋並交還被上訴人，洵屬有據。
⒊按承租人應依約定日期，支付租金，民法第四百三十九條前段定有明文。
本件被上訴人以上訴人經催告後仍未繳納租金而以起訴狀為終止租約之意思表示，故系爭租約於起訴狀繕本送達即一百年八月七日業經被上訴人為合法終止而消滅。
是扣除被上訴人已另案請求之九十七年四月起至九十九年七月止之二十五個月租金二十萬元後，被上訴人另請求上訴人應給付自九十九年八月起至一百年五月止之十個月租金八萬元，核屬有據，亦無重複請求問題；
上訴人抗辯被上訴人有重複請求八萬元，尚不可採。
⒋而按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。
故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。
而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例）。
依前所述，上訴人於系爭房屋租賃契約終止後，仍占用系爭房屋，則其占用自係無權占有，且獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害。
再參諸上訴人向被上訴人租賃系爭房屋之租金每月八千元一節，足見被上訴人主張系爭房屋租賃契約於本件起訴狀繕本送達上訴人時起即一百年八月七日終止後，上訴人仍無權占有系爭房屋使用，受有相當於每月租金數額之不當得利等語，應屬可採。
從而，被上訴人請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日即一百年八月八日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人八千元，亦屬正當。
㈦綜上所述，被上訴人依租賃契約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓交還系爭房屋，並給付被上訴人自九十九年八月起至一百年五月止共十個月之租金八萬元及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即一百年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，暨自一百年八月八日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付被上訴人八千元，均為有理由，應予准許。
原審准被上訴人上開請求而為上訴人敗訴之判決，並適用民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，依職權宣告假執行，經核於法並無違誤，上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 12 日
民事第一庭審判長法 官 徐奇川
法 官 楊鑫忠
法 官 洪儀芳
以上正本係照原本作成
本件不得上訴
中 華 民 國 101 年 9 月 13 日
書記官 洪素禎
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