臺灣南投地方法院民事-NTDV,103,簡上,28,20150128,1

臺灣南投地方法院民事判決 103年度簡上字第28號
上 訴 人 廖家慶
被上訴人 施萬義
訴訟代理人 王庭鴻律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國103年3月10日本院埔里簡易庭102年度埔簡字第135號第一審民事簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國104年1月14日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國101年4月6日將坐落於南投縣埔里鎮○○段000○000○000地號土地上門牌號碼南投縣埔里鎮○○路000號房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，簽訂系爭房屋租賃契約書，並已將系爭房屋交付上訴人使用。

系爭房屋租賃期限自101年5月1日起至104年4月30日止，租金為每月新臺幣（下同）2萬元，應於每月15日前繳納，惟上訴人自102年2月起即未依約繳納房租，至同年4月底，已積欠租金達3期，經被上訴人於102年5月14日委請律師發函催告，上訴人仍置不理，被上訴人遂於102年5月28日以律師函終止兩造間之租賃契約。

系爭房屋租賃契約因上訴人積欠租金達2個月以上，經定期催告仍未給付，被上訴人終止租賃契約，自得依民法第455條之規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋與被上訴人；

系爭房屋租賃契約既經終止，終止前上訴人積欠之租金共4期，共計8萬元，仍應依約給付，被上訴人自得請求上訴人給付此部分之租金債務；

上訴人因無權占有使用系爭房屋即受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人按月給付被上訴人2萬元之相當於租金之不當得利。

被上訴人與上訴人簽訂系爭房屋租賃契約書，並已將系爭房屋交付上訴人使用，並未與訴外人楊英俊洽談系爭房屋租賃事宜亦未將系爭房屋交付楊英俊，就此上訴人應負舉證責任。

且上訴人於原審已自認被上訴人業已將系爭房屋交付上訴人使用而非交付楊英俊。

爰依租賃及不當得利之法律關係，提起本訴，並聲明：㈠上訴人應自南投縣埔里鎮○○段000○000○000地號土地上如附圖所示編號B＋C，面積260.28平方公尺之鋼構鐵皮建物（右側1樓）、編號C面積168.92平方公尺之鋼構鐵皮建物（右側2樓）遷讓返還被上訴人。

㈡上訴人應給付被上訴人8萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈢上訴人應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還上開鋼構鐵皮建物之日止，按月給付被上訴人2萬元。

二、上訴人部分：伊與被上訴人簽訂系爭房屋租賃契約書，但被上訴人並未將系爭房屋交付予伊，而係交付予楊英俊，並有交付鑰匙予楊英俊，當時伊不在場，楊英俊並未將系爭房屋交給伊，且系爭房屋並非被上訴人所有；

伊與被上訴人訂約之後，楊英俊即表示要承租，後續皆由楊英俊與被上訴人處理，之前房租亦由楊英俊支付，系爭房屋是由楊英俊承租等語置辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。

三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，認被上訴人請求為有理由，因而判決上訴人全部敗訴：㈠上訴人應自南投縣埔里鎮○○段000○000○000地號土地上如附圖所示編號B＋C，面積260.28平方公尺之鋼構鐵皮建物（右側1樓）、編號C面積168.92平方公尺之鋼構鐵皮建物（右側2樓）遷讓返還被上訴人。

㈡上訴人應給付被上訴人8萬元，及自102年8月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

暨自102年8月28日起至返還上開鋼構鐵皮建物之日止，按月給付被上訴人2萬元。

上訴人不服原審判決，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於101年4月6日就坐落於南投縣埔里鎮○○段000○000○000地號土地上系爭房屋與上訴人訂立租賃契約，被上訴人為出租人，上訴人則為承租人，租賃期限自101年5月1日起至104年4月30日止，租金為每月2萬元，應於每月15日前繳納。

㈡上訴人自102年2月起即未依約繳納房租，至同年4月底，已積欠租金達3期，經被上訴人於102年5月14日委請律師發函催告，上訴人仍置不理，被上訴人遂於102年5月28日以律師函終止兩造間之租賃契約。

五、被上訴人主張上訴人應遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金8萬元並請求按月給付2萬元之相當於租金之不當得利等語，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：（一）系爭房屋租賃契約是否存在於上訴人及被上訴人間？（二）被上訴人是否已履行交付租賃物之義務？（三）被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及請求上訴人給付租金8萬元及相當於租金之不當得利有無理由，茲分述如下：㈠系爭房屋之租賃契約存在於上訴人及被上訴人之間。

⒈上訴人與被上訴人於101年4月6日就坐落於南投縣埔里鎮○○段000○000○000地號土地上之系爭房屋訂立租賃契約，以被上訴人為出租人，上訴人為承租人，租賃期限自101年5月1日起至104年4月30日止，租金為每月2萬元，應於每月15日前繳納等情，業據被上訴人提出系爭房屋租賃契約書影本1份（見原審卷第9-12頁）附卷可稽，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。

上訴人雖辯稱：伊與被上訴人訂約之後，楊英俊即表示承租系爭房屋，後續皆由楊英俊與被上訴人處理，房租亦由楊英俊支付等語。

惟查，系爭房屋租賃契約書上載明系爭房屋租賃契約出租人為被上訴人，承租人為上訴人，此有系爭房屋租賃契約在卷可稽，且為兩造不爭執。

系爭房屋租賃契約書上並有兩造之簽名，並就承租標的、期限、租金支付之日期均已有約定，兩造就系爭房屋之租賃契約相互意思表示為一致，契約有效成立於兩造之間，堪予認定。

上訴人雖亦辯稱：系爭房屋之租金為楊英俊支付，上訴人與被上訴人訂約後均由楊英俊處理等語，然系爭房屋租賃契約存於兩造之間，上訴人負有支付租金之義務，至租金現實上由何人清償，於上訴人為系爭房屋承租人乙節並無影響，況上訴人並未提出租金係由楊英俊繳納之證明，其所辯洵無可採。

⒉上訴人雖另辯稱：系爭房屋非被上訴人所有等語。

經查，依被上訴人所提系爭房屋稅籍證明書，其納稅義務人固為施陳秀攆而非被上訴人。

惟稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。

民法第421條第1項定有明文。

租賃之法律關係為債權行為、負擔行為，因租賃而發生之權利義務關係，僅出租人有交付合於契約約定使用、收益之租賃物與承租人，並保持合於使用、收益狀態之義務；

承租人則有給付租金之義務。

租賃契約非以出租人對於租賃標的物有所有權為契約有效成立之前提，是以出租他人之物，其租賃契約仍屬有效成立，本件縱被上訴人非系爭房屋之所有權人，仍無礙租賃契約有效成立，上訴人所辯，並非可採。

㈡被上訴人已履行交付租賃物之義務。

⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

民法第423條定有明文。

經查，本件兩造間之租賃契約之租賃範圍為門牌號碼埔里鎮○○路000號之系爭房屋，其第1層為鋼鐵造，面積70平方公尺，第2層亦為鋼鐵造，面積71.6平公尺，共計141.6平方公尺，有系爭房屋租賃契約書、南投縣政府稅務局房屋稅籍證明書各1份在卷可憑（見本院卷第9-12、第16頁）。

被上訴人複代理人亦於原審準備程序中陳明：293號增建部分本就不在租賃範圍內，雙方僅就293 號建物部分承租等語。

自兩造間之租賃契約書及293號房屋稅籍資料觀之，可知兩造間係就如附圖即南投縣埔里地政事務所複丈日期103年1月17日土地複丈成果圖所示編號B＋C部分，面積260.28平方公尺、編號C部分，面積168.92平方公尺，鋼鐵造兩層建物部分承租。

系爭房屋除原本稅籍資料上所登載部分，另有被上訴人增建如附圖所示編號A部分，面積113.51平方公尺之1層鋼構鐵皮建物，附圖所示編號A之增建部分與附圖所示編號B＋C、C部分皆有各自獨立自由進出之大門，此有勘驗筆錄及所附照片在卷可稽（見原審卷第56-60頁）。

是以，兩造間僅就系爭房屋即附圖B＋C及C部分成立本件租賃契約，租賃標的物並不包括附圖所示A部分之增建物，應堪認定。

⒉上訴人雖辯稱：被上訴人並未將系爭房屋交付予伊，而係交付予楊英俊等語。

惟查，上訴人於原審102年10月21日審理中陳稱：被上訴人沒有全部將租賃物交付與上訴人，只有交付一半，還有一半沒有交給我等語（見原審卷第33頁背面）；

另於原審102年11月25日審理時，亦自承：承租的是○○路000號；

被上訴人陳報狀所附照片是兩個門，只給伊左邊的鑰匙，整個都是293號等語（見本院卷第48頁）。

上訴人於原審中係爭執被上訴人僅交付一半（如附圖所示B+C及C部分）而未未交付租賃物之全部。

又原審於103年1月17日會同兩造履勘現場，上訴人於如附圖所示編號B＋C及C部分之鋼構鐵皮建物，經營車床加工等情，為兩造當場所不爭執，亦有原審勘驗筆錄、現場照片在卷可佐（見本院卷第56頁至60頁），顯見被上訴人已將租賃物交付與上訴人，上訴人雖爭執被上訴人僅交付一半之租賃物，惟本件租賃契約兩造間之承租標的僅及於293號房屋即如附圖所示B＋C及C部分，而不包括A部分，是上訴人辯稱被上訴人並未將系爭房屋交付予伊等語，尚無足採。

㈢被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及請求上訴人給付租金8萬元及相當於租金之不當得利為有理由。

⒈按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項分別定有明文。

被上訴人主張兩造間就系爭房屋簽訂租賃契約，租賃期限自101年5月1日至104年4月30日止，每月租金2萬元，應於每月15日前繳納，惟上訴人自102年2月起即未繳納房租，已逾2個月。

被上訴人嗣於上訴人積欠租金達3期時，於102年5月14日發函催告上訴人應於5日內支付租金，然上訴人於期限內仍不為支付，被上訴人遂於102年5月28日發函終止兩造間之租賃契約等情，業據被上訴人所提律師催告函2件在卷可稽（見原審卷第13頁至14頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真實。

從而，被上訴人主張其已依法終止系爭房屋租賃契約，並請求上訴人給付積欠之租金8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年8月28日起，依法定利率百分之5計算之利息，應屬可採。

⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

次按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。

（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。

經查，本件系爭房屋租賃契約，因上訴人未繳納租金已達2期以上，被上訴人依法催告上訴人支付租金，上訴人於期限內仍未履行，經被上訴人於102年5月28日以律師函終止系爭租賃契約等情，業認定如前，且為上訴人所不爭執，則自終止系爭房屋租賃契約後，上訴人占有使用系爭房屋即無合法正當權源，上訴人繼續占有使用系爭房屋受有利益，致被上訴人受有損害，是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付占有系爭房屋所受相當於租金利益之不當得利部分，自屬有據。

次查，上訴人與被上訴人就系爭房屋所簽立租賃契約書，其租金為每月2萬元，有系爭房屋租賃契約書在卷可憑（見原審卷第9頁至12頁），且為上訴人所不爭執。

揆諸前開見解，上訴人無權占用系爭房屋可得獲得相當於租金之利益即每月2萬元。

是以，被上訴人主張上訴人無權占有使用系爭房屋之不當得利為每月2萬元，應屬有據，從而被上訴人請求上訴人應自起訴狀繕本送達翌日即102年8月28日（見原審卷第20頁）起至返還上開租賃物止，按月給付被上訴人2萬元，為有理由，應予准許。

六、綜上所述，被上訴人依租賃及不當得利之法律關係請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還與被上訴人，並給付積欠之租金8萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋止，按月給付2萬元，為有理由。

原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。

上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料，及攻擊、防禦方法，均核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 1 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 林永祥
法 官 黃立昌
法 官 李怡貞
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 2 月 2 日
書記官 詹書瑋