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臺灣南投地方法院民事判決 103年度簡上字第6號
上 訴 人 陳昭宗
訴訟代理人 楊志航律師
複 代理人 歐連中
被 上訴人 張俊茂
訴訟代理人 王世勳律師
上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103 年1 月6日本院埔里簡易庭102 年度埔簡字第158 號第一審民事簡易判決提起上訴，本院於104 年7 月29日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人不得於第二審提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限。
民事訴訟法第447條第1項第6款定有明文。
查本件被上訴人雖未於原審明白援引民法第425條之1 之規定以為抗辯，然除兩造於原審均已論及坐落南投縣仁愛鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼南投縣仁愛鄉○○村○○路000 號建物（下稱系爭建物）之移轉過程，實際上涉及系爭土地及其上之系爭建物同屬一人所有，並將系爭土地及系爭建物先後讓與相異人等事實，於本院方明白以民法第425條之1 之規定作為抗辯理由，是否為新防禦方法之提出，已非無疑；
且因是否該當民法第425條之1 規定之推定效力，涉及系爭建物之事實上處分權人占有系爭土地有否合法權源，屬於被上訴人對抗上訴人訴請拆屋還地之重要防禦方法，如不許被上訴人提出，顯失公平，依上開說明，應准許被上訴人於本院引用民法第425條之1 之規定作為抗辯理由，合先敘明。
貳、實體部分：ㄧ、上訴人主張略以：㈠系爭土地為原住民保留地，實際上為訴外人曾再平所有，於民國94年7 月7 日借名登記上訴人為所有權人。
詎被上訴人無合法權源，擅自占用系爭土地上如附圖即南投縣埔里地政事務所（下稱埔里地政）複丈日期102 年11月7 日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示：編號A 面積155 平方公尺、編號B 面積4 平方公尺、編號C 面積17平方公尺、編號D 面積19平方公尺、編號E 面積10平方公尺之土地，並於其上搭蓋鐵皮系爭建物一棟。
曾再平於99年11月6 日曾與被上訴人簽訂協議書（下稱系爭協議書），協議價購系爭土地及其上系爭建物等事宜，並於100 年2 月1 日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），然因被上訴人未依約履行，曾再平已發函表示被上訴人違約，爰依民法第767條第1項之規定，請求被上訴人拆屋還地。
㈡被上訴人並未舉證其有占用系爭土地之合法權源，上訴人或曾再平亦均否認有未經被上訴人同意而私辦過戶予訴外人高德生之行為。
且系爭土地原為高德生所有，於90年9 月28日經法院拍賣由訴外人高玉春取得所有權，上訴人再於94 年7月7 日向高玉春買受系爭土地而取得所有權，與高德生無關。
且被上訴人十餘年來均未就偽造文書犯行提告，反與曾再平簽訂系爭協議書及買賣契約，被上訴人顯然知悉曾再平係系爭土地合法真正之所有權人，而系爭土地為原住民保留地，被上訴人亦明知系爭土地係借名登予上訴人所有，仍簽定系爭買買契約，系爭買賣契約當然有效成立，縱曾再平與被上訴人有買賣糾紛，被上訴人亦無占有之權源。
㈢系爭土地係於94年7月7日由高玉春出賣予曾再平指定具原住民身份之上訴人，則依最高法院102 年度台上字第2189號判決意旨，該土地之買賣應屬有效，且依土地法第43條之規定，上訴人之所有權人之登記有絕對效力，而非無效，上訴人自屬民法第767條之所有權人，而得行使物上請求權。
而曾再平與被上訴人簽訂之系爭協議書及系爭買賣契約因被上訴人未依約履行，曾再平以存證信函表示被上訴人違約，故系爭協議書及買賣契約對於上訴人應不具效力，被上訴人對系爭土地並無合法之占有權源。
㈣另民法第425條之1 係於88年4 月21日增訂，89年5 月5 日施行，而訴外人蔡光文則於86年12月24日因拍賣取得系爭土地及其上門牌號碼南投縣仁愛鄉○○村○○路000 號建物即系爭建物，則新增訂之民法第425條之1 於89年5 月5 日施行時，系爭土地及建物，即非屬同一人所有，並無適用之餘地。
㈤系爭土地既屬原住民保留地，而依憲法增修條文第10條第12項制度性保障之立憲意旨及原住民族基本法之立法意旨與原住民保留地開發管理辦法第18條之規範要旨析之，於原住民保留地適用民法第425條之1 之規定時，當不得逕行適用，被上訴人既不具原住民之身分，且依使用房屋必然使用地基之法理，當不得遽行適用民法第425條之1 之規定。
爰依民法第767條之規定提起本件訴訟，並於原審聲明：被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示：編號A 面積155 平方公尺之鐵皮建物、編號B 面積4 平方公尺之水泥地基、編號C 面積17平方公尺之水泥平台、編號D 面積19平方公尺之水泥平台及編號E 面積10平方公尺之階梯均予以拆除，並將土地返還上訴人；
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人抗辯略以：㈠被上訴人於86年12月24日以蔡光文之名義，於本院民事執行處85年度執字第1887號強制執行事件，標得系爭土地及同段1220、1221、12 22、1225、1226-1、1232、1233地號等8筆土地（以下合稱系爭8筆土地）及系爭建物，系爭建物嗣於87 年10月27日移轉登記於被上訴人名下，被上訴人復於87年11 月7日將系爭8筆土地及南投縣仁愛鄉○○段0000地號土地（下稱1707地號土地）移轉登記於訴外人蔡阿甘名下。
被上訴人另於87年9月14日，經由訴外人土地掮客傅釋緯之介紹，向曾再平借款新臺幣（下同）2,000, 000元，並提供系爭8筆土地設定抵押，嗣於87年11月7日將系爭8筆土地移轉登記予蔡阿甘後，被上訴人又於87年11月17日向曾再平借款500,000元。
詎料，被上訴人於88年4月9日向曾再平清償180,000元後，曾再平竟未經被上訴人同意，將被上訴人當時設定抵押貸款而寄放在於曾再平處之相關證件，包括土地所有權狀正本9張、印鑑證明2份、印鑑章等，唆使傅釋緯將登記於蔡阿甘名下之系爭8筆土地及1707地號土地，向埔里地政辦理移轉登記於高德生名下，並給付50,000元予高德生作為人頭費用。
嗣高德生不予配合，曾再平遂向本院聲請拍賣系爭8筆土地，雖拍賣時高德生已向本院民事執行處表明，系爭8筆土地為被上訴人所有，曾再平則於90年9月28日經法院拍賣並借用高玉春之名義取得所有權，曾再平再於94年7月7日以上訴人之名義移轉過戶取得所有權。
則高德生、高玉春、上訴人等均為曾再平所委託具原住民身分之人頭，曾再平於94年7月7日向高玉春買受系爭土地而取得所有權，顯有故為虛偽不實買賣之行為。
而系爭8筆土地雖經拍定，惟因其上有建物，土地部分不點交。
則被上訴人自87年間買受系爭建物後迄今，系爭土地均由被上訴人占有使用，被上訴人自有合法占用之權源。
㈡曾再平未買受被上訴人所有之系爭土地，卻於99年11月6 日與被上訴人簽訂系爭協議書，另於100 年2 月1 日簽訂系爭買賣契約，被上訴人遭曾再平訴請拆屋還地後，始驚覺被騙。
曾再平既未買受系爭土地，系爭土地所有權仍為被上訴人所有，依民法第246條第1項之規定，曾再平與被上訴人所簽訂之系爭協議書及系爭買賣契約均為無效。
則系爭土地自86年12月24日迄今，所有權屬被上訴人，系爭協議書亦約定，系爭8 筆土地由曾再平僱用挖土機整地，其費用依實際支出金額由被上訴人與曾再平各負擔1/2 （含人工費用），足見被上訴人有合法占用權源，否則無庸要求被上訴人負擔整地費用。
從而，系爭土地雖登記於上訴人名下，但上訴人並無實際之所有權，故被上訴人所有系爭建物占用系爭土地，均有合法使用、收益、占有之權源。
㈢民法第425條之1第1項之規定，實務上至遲48年間早就採用該見解，本件並無法律不溯及既往之問題。
故縱認上訴人為系爭土地之所有權人，然系爭土地及系爭土地上之未保存登記之系爭建物，原既均同屬蔡光文所有，而蔡光文先後將土地及房屋讓與相異之人，依民法第425條之1 之規定，系爭土地與未保存登記之系爭建物間，在房屋得使用期限內，推定有租賃關係存在。
是縱認上訴人為系爭土地所有權人，然被上訴人所有之上開未保存登記之系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A、B、C、D、E部分與系爭土地，應有民法第425條之1規定之租賃關係存在，並非無權占有。
並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審斟酌兩造提出之攻擊防禦方法，判決駁回上訴人全部之訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示：編號A 面積155 平方公尺之鐵皮建物、編號B 面積4 平方公尺之水泥地基、編號C 面積17平方公尺之水泥平台、編號D 面積19平方公尺之水泥平台及編號E 面積10平方公尺之階梯均予以拆除，並將土地返還上訴人。
被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人為系爭土地現登記之所有權人。
坐落系爭土地之系爭建物即如附圖所示：編號A 面積155 平方公尺之鐵皮建物；
編號B 面積4 平方公尺之水泥地基；
編號C 面積17平方公尺之水泥平台；
編號D 面積19平方公尺之水泥平台；
編號E 面積10平方公尺之階梯，現由被上訴人占有使用。
㈡系爭土地係由曾再平借用上訴人之名義登記為所有權人，上訴人為出名登記人，曾再平則為借名登記人。
㈢系爭土地為原住民保留地，上訴人為原住民，曾再平及被上訴人均非原住民。
㈣被上訴人與曾再平曾就被上訴人價購系爭土地及系爭建物一事，於99年11月6 日簽立系爭協議書，再於100 年2 月1 日簽訂系爭買賣契約書。
五、兩造爭爭執事項：㈠上訴人與曾再平就系爭土地之借名登記是否有效？㈡上訴人是否為系爭土地所有權人？㈢上訴人請求被上訴人拆除系爭建物並返還系爭土地，有無理由？
六、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，固為民法第767條第1項前、中段所明定。
然所有物返還請求權乃係以占用人無合法使用權源為要件，占用人若有得對抗所有人之合法占用權源，所有人不得依上開規定請求占用人返還，自不待言。
㈡按土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）；
另依最高法院73 年 度第5 次民事庭會議決議：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。
至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。
其因再轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係」且上開最高法院判例意旨，已增訂為民法第425條之1規定，並於88年4月21日由總統令公布，並經民法債編施行法第36條第2項明定自89年5月5日施行。
該增訂條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於民法第425條之1規定生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見解及法理（最高法院95年度台上字第169號及99年度台上字第2344號判決意旨參照）。
又前開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦理保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年台上字第1723號判決意旨參照）。
又按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；
且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102年度台上字第1508號判決意旨參照）。
㈢經查：⒈系爭土地於82年4 月27日由蔡明和與訴外人林秀蘭買賣取得所有權，並於82年5 月10日完成所有權移轉登記；
蔡明和所有之系爭土地於本院85年度執字第1887號強制執行事件中之87年8 月24日，連同系爭8 筆土地之其餘7 筆土地進行拍賣程序時，系爭土地上有未辦理保存登記，面積105.30平方公尺之一樓鋼架烤漆板建物1 棟，同時由蔡光文拍定取得；
蔡光文則於87年10月27日將上開未辦理保存登記，面積105.30平方公尺之一樓鋼架烤漆板建物，以價金66,300元出售予被上訴人，而由被上訴人擔任該建物之納稅義務人等情，有土地登記簿影本、本院民事執行處87年2 月17日85年度執孝字第1887號函、臺灣省南投縣仁愛鄉眉原段建築改良物登記簿、建築改良物買賣所有權移轉契約書、南投縣稅捐稽徵處埔里分處房屋稅籍證明書、埔里地政建物測量成果圖在卷可稽（見本院卷第138 頁、第139 頁、第176 頁至第180 頁、第221 頁），並經調取本院85年度執字第1887號卷核閱無訛，應堪認為真實。
⒉考究本院85年度執字第1887號強制執行事件中，系爭土地上之未保存登記建物固然無法辦理所有權移轉登記，仍得讓與事實上處分權，其面積雖為105.30平方公尺，與系爭建物即含附圖編號A 所示面積155 平方公尺之鐵皮建物不同；
然對照兩者之結構均為與鋼架烤漆板，面積亦相去不遠；
且後者之鐵皮建物上方有延伸雨遮，較建物本體為大，則後者依滴水線測得之鐵皮建物面積，較前者以建物本體坐落範圍為測量基準之面積為大，係屬當然；
況系爭建物包含鐵皮建物、水泥地基、水泥平台、水泥平台及階梯之外觀並非新穎，應已存在相當時日等情，業經原審於102 年11月7 日履勘現場製有勘驗筆錄及現場照片足參（見原審卷第149 頁至第156頁），並有附圖及上開埔里地政建物測量成果圖附卷可佐，應堪認系爭建物與本院85年度執字第1887號強制執行程序時系爭土地上之未保存登記建物，屬同一建物。
⒊是以，被上訴人占有使用坐落系爭土地之系爭建物即如附圖所示：編號A 面積155 平方公尺之鐵皮建物，與系爭土地於本院85年度執字第1887號強制執行事件中之87年8 月24日拍賣程序前，即同屬蔡明和一人所有，並同時由蔡光文一人拍定，蔡光文於拍得系爭土地即系爭建物後之87年10月27日，僅將系爭建物之事實上處分權讓與被上訴人，依上開說明，雖發生於89年5 月5 日前，仍有民法第425條之1 規定之適用，被上訴人或系爭建物受讓人與蔡光文或系爭土地之受讓人間，推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在。
而因附圖所示：編號B 面積4 平方公尺之水泥地基；
編號C 面積17平方公尺之水泥平台；
編號D 面積19平方公尺之水泥平台；
編號E 面積10平方公尺之階梯，與附圖所示：編號A 面積155 平方公尺之鐵皮建物，有不可分離之附屬地，依上開說明，亦同受上開租賃關係之推定。
⒋此外，上訴人固主張系爭土地屬原住民保留地，依憲法增修條文第10條第12項、原住民族基本法及原住民保留地開發管理辦法第18條保障原住民之規範意旨，而本件被上訴人不具原住民身分，且使用系爭建物必然使用系爭土地，被上訴人不得逕行適用民法第425條之1 之規定等等。
然參酌憲法增修條文第10條第12項、原住民族基本法及原住民保留地開發管理辦法第18條等規定，既係以保障原住民權益為立法目的，則原住民於取得原住民保留地後，限制一定條件下方得將取得之土地為轉讓或出租已足，除有其他水土保持法等就土地使用收益方法之特別規定外，並無限制於原住民保留地之土地上興建建物後，不得移轉建物或為其他使用收益之需要，否則對於原住民反而產生過多且不必要之限制，而違背保障原住民權益之精神。
本件上訴人以被上訴人不具原住民身分為由，主張被上訴人不得引用民法第425條之1 之規定為合法占用系爭土地之權源，自不足採。
七、綜上所述，本件被上訴人有事實上處分權之系爭建物占有系爭土地乃有正當合法權源，從而，上訴人依民法第767條規定訴請求被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示：編號A面積155平方公尺之鐵皮建物、編號B面積4平方公尺之水泥地基、編號C面積17平方公尺之水泥平台、編號D面積19平方公尺之水泥平台及編號E面積10平方公尺之階梯均予以拆除，並將土地返還上訴人，為無理由，不應准許。
原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予維持。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 徐奇川
法 官 鄭順福
法 官 林奕宏
以上正本係照原本作成
不得上訴
中 華 民 國 104 年 9 月 3 日
書記官
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