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臺灣南投地方法院民事判決 103年度簡上字第65號
上 訴 人 晶盈科技股份有限公司
法定代理人 施憲廷
訴訟代理人 陳武璋律師
被 上訴人 柳燕玲
訴訟代理人 謝萬生律師
上列當事人間返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國一百零三年七月七日本院埔里簡易庭ㄧ０三年度埔簡字第五號第一審民事簡易判決提起上訴，本院於一百零四年七月八日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：㈠被上訴人向訴外人陳國華（下稱陳國華）買受坐落南投縣埔里鎮○○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼南投縣埔里鎮○○路○○○○號之未辦理保存登記房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），系爭土地之所有權已移轉登記為被上訴人所有，堪認系爭房地為被上訴人所有，或被上訴人至少為系爭房屋之事實上處分權人。
嗣被上訴人於民國一百零二年七月二十六日將系爭房屋出租予上訴人，並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租賃契約），租賃期間自一百零二年八月一日起至一百零四年七月三十一日止，租金為每月新臺幣（下同）一萬八千元，應於每月一日以現金支付，保證金為一萬六千元。
被上訴人於系爭房屋租賃契約簽立後，即將系爭房屋交付予上訴人占有、使用，惟上訴人未於一百零二年八月一日給付租金及押金予被上訴人，迄今已積欠租金達二個月以上，經被上訴人於一百零二年十月二十一日以臺中民權郵局第二五四０號存證信函催告，上訴人仍置之不理，被上訴人遂於一百零二年十一月十五日以臺中法院郵局第三二七七號存證信函終止兩造間之租賃契約。
㈡兩造間就系爭房屋租賃契約既已於一百零二年十一月十九日合法終止，上訴人已無占用系爭房屋之權源，自應將系爭房屋交還被上訴人，並給付租金六萬四千八百元、相當於租金之不當得利及依系爭房屋租賃契約約定給付被上訴人違約金一萬元及二次律師存證信函費用共一萬元。
被上訴人爰依民法第四百五十五條前段、租賃契約關係、第九百六十二條、第一百七十九條規定提起本訴，並於原審聲明：⒈上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。
⒉上訴人應給付被上訴人八萬四千八百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊上訴人應自一百零二年十一月十九日起至返還系爭房屋之日止，於每月十九日給付被上訴人一萬八千元，暨自應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
㈢上訴人之董事會或股東會從未有購買系爭房地之決議，上訴人之股東無購買系爭房地之意願，且洽談買受系爭房地之過程中，上訴人並無購買之意思表示，更遑論上訴人有出資借用被上訴人名義登記之借名登記關係可言。
㈣訴外人王銘鴦簽立如原審卷第一三四頁所示切結書之對象係被上訴人而非上訴人。
另上訴人提出如原審卷第七三頁所示之轉帳傳票，實非上訴人之轉帳傳票，揆之該傳票影本並無製作日期之記載，更無製單者、覆核者及核准者之簽名或用印，該書面僅係被上訴人與上訴人之監察人林麗紅、陳伸長及蘇益全等人開會時，被上訴人為使與會者易於瞭解被上訴人所支出之數額及匯款內容，故以該轉帳傳票之格式詳列支付明細，並提出五紙明細資料及匯款證據，供與會者參酌。
㈤被上訴人購買系爭房地之資金來源及流程，說明如下：⒈關於頭期款五十萬部分：因被上訴人前向訴外人施憲廷（下稱施憲廷）借用個人支票，故於一百零一年四月二十七日轉匯五十萬元至施憲廷帳戶，用以支付購買系爭房地之簽約定金，並由陳國華提示兌領，足認購買系爭房地之五十萬元之定金，係由被上訴人所支付。
⒉關於第二期款二百萬元及尾款一百萬元部分：因上訴人前向被上訴人借支累計二百三十二萬五千元償還上訴人所欠負之銀行債款及票款等，故此二期款由上訴人代被上訴人償付。
⒊關於第三期款七百三十八萬元部分：由被上訴人自台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）埔里分行帳戶轉帳至陳國華所有帳戶支付。
⒋關於增值稅六十九萬二千七百七十四元部分：被上訴人與上訴人股東陳伸長、蘇廣益、林麗紅開會時，所提示之五紙明細資料，即明列被上訴人已支付系爭房地增值稅六十九萬二千七百七十四元，足見該款項確為被上訴人所支付。
⒌關於房屋稅、地價稅及火災保險費部分：上訴人使用系爭房地前九個月未給付租金，被上訴人請上訴人支付一百零二年房屋稅二萬七千四百三十三元及部分之地價稅，亦符情理。
⒍關於貸款之徵信費及利息部分：系爭房地之貸款徵信費及利息，均由被上訴人所有台中商銀埔里分行０五四二０一二四三０三九號帳戶中按月自動扣繳。
上訴人新選任之負責人施憲廷竟稱兩造有借名登記關係，於一百零二年十月十四日逕自存入二萬一千五百元至被上訴人所有台中商銀之房貸還款專戶，被上訴人旋於翌日結清該帳戶，並於同日轉帳歸還二萬一千五百元至上訴人所有帳戶。
自一百零二年十一月十三日起，被上訴人房貸利息每月二萬一千五百元均由被上訴人自行匯入台中商銀○○○○○○○○○○○○號帳戶內。
於一百零三年七月十日起迄今，由被上訴人每月匯款房貸本息共七萬四千五百四十三元至上開帳戶。
從而，自一百零一年七月十三日至一百零三年十二月十五日止，系爭房地貸款一千萬元之利息及本金皆為被上訴人所繳納。
二、上訴人方面：㈠被上訴人原為上訴人之負責人及會計，嗣於一百零二年八、九月間離職。
上訴人因營運之需要，於一百零一年四、五月間，透過介紹人介紹系爭房地，當時係由被上訴人陪同施憲廷（當時被上訴人為上訴人之負責人，施憲廷為上訴人之總經理，兩人具有實質夫妻關係，上訴人幾全由二人處理營運等事務），並由施憲廷與介紹人、出賣人陳國華洽談買賣事宜，當時係上訴人所購買，以作為上訴人公司營運之用，然因系爭房屋之基地即系爭土地為農牧用地，依其性質不能登記在上訴人名下，而被上訴人當時係上訴人負責人，基於信任才將系爭房地借名登記予被上訴人，故以被上訴人名義與出賣人簽訂如原審卷第一三一頁至第一三三所示不動產建物、土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。
而系爭房地之銀行貸款乃以被上訴人為借款人、上訴人現任負責人施憲廷為連帶保證人，向台中商銀埔里分行申請貸款。
系爭房地之購買事宜，大部分由施憲廷與出賣人所洽談，價金亦係施憲廷與陳國華所議定，嗣於一百零一年四月底就系爭房地簽訂系爭買賣契約書，總價金為一千零八十八萬元，並於契約書上約定第三期款七百三十八萬元必須於一百零一年六月十日前辦理銀行抵押貸款支付，第一期款五十萬元由施憲廷所開立花蓮第一信用合作社自強分社五十萬元之即期支票支付，第二期款二百萬元係上訴人台中商銀埔里分行之帳戶支付，尾款係由上訴人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫銀行）埔里分行所支付，另代書費三萬四千元、增值稅及契稅六十九萬二千七百七十四元、仲介費六萬元、徵信費三萬元亦分別由上訴人之合庫銀行埔里分行、彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化商銀）埔里分行之帳戶內支付。
如系爭房地為被上訴人所購買、所有，則被上訴人焉有製作上開傳票之理？更何況由被上訴人所製作之傳票，上訴人所支付出資之款項，確實係購買系爭房地而支付之款項。
如系爭房地非上訴人所購買，焉有由上訴人支付上開款項之理？又其中之貸款七百三十八萬元係由施憲廷為連帶保證人之理？再者，上開貸款七百三十八萬元係於一百零一年六月十三日之後核貸，由被上訴人所製作之上開傳票，亦寫明該筆貸款係為上訴人而付款，更可明瞭系爭房地之買受人確係上訴人。
㈡系爭房地於一百零一年十月間，由陳國華交付予上訴人，並由上訴人使用至今，如系爭房屋為被上訴人所購買，則租賃契約期間應自一百零一年十月開始，但系爭房屋租賃契約簽立日期係一百零二年七月二十六日，相隔近九個月，本件是否有租賃，已有重大疑義。
且於一百零二年七月二十六日之前，被上訴人亦未舉證證明有要求上訴人租賃或請求租金之事證，同時，被上訴人於一百零二年四月二十一日存證信函內亦自承上訴人取得租賃物使用迄今，從未支付過租金、押金，如兩造間就系爭房屋確有租賃關係存在，焉有之前未要求租金，之後亦無要求押、租金之理？尤其，被上訴人於買賣當時，身兼上訴人之負責人兼會計，上訴人之會計、帳目及公司大小章全由被上訴人掌管，且依被上訴人於另案即本院一０二年度訴字第四八五號事件中所提出被上訴人個人帳戶之存摺影本，被上訴人公私不分，將私人存摺中私人及上訴人之公司收支（被上訴人收入只有薪資）混雜，可證系爭房地絕非被上訴人所有，兩造間就系爭房屋無租賃關係。
㈢另因上訴人原設籍於臺中市○○區○○路○○○巷○○號，嗣於一百零一年八、九月間要遷址至系爭房屋，惟遷址依規定必須房地登記名義人之權利使用同意等證明文件，上訴人為遷址設籍之必要，被上訴人要施憲廷簽立形式上之系爭房屋租賃契約，做為權利使用證明。
又被上訴人所提出之存證信函寄發時間為一百零二年十月二十一日，顯係被上訴人於自上訴人處離職後心生不滿所為之不實指控。
㈣陳國華將系爭房地交付予上訴人之後，自一百零一年十月起至一百零二年四月間，上訴人即開始不斷裝潢、整修，總花費約四百六十二萬九千五百五十八元，全部皆由上訴人合庫銀行新中分行之帳戶所支付，益證系爭房地確實為上訴人所有。
㈤系爭買賣契約書中記載「第三條㈢生財設備器具…」、王銘鴦所簽立原審卷第一三四頁之切結書中記載「埔里鎮○○路○○○○號建物工廠乙棟…生財器具」等語，可證系爭房地早即為工廠使用，被上訴人購買一間工廠而自為使用，實已與事理不符，何況當時被上訴人為上訴人之公司負責人，系爭房地確實是作為上訴人之工廠營運使用，顯見系爭房地確係由施憲廷代表上訴人購買，並因被上訴人為上訴人之負責人，故借名登記予被上訴人。
㈥依台中商銀埔里分行所檢送之個人授信申請書、借款人徵信綜合評估報告，被上訴人於個人授信申請書中就還款來源所勾選之項目為「其他：所營事業收入」，如系爭房地真屬被上訴人個人所有，則被上訴人之還款來源應會勾選「薪資收入」或「租金收入」，始符合被上訴人所述之其為真正所有權人之理由，但實際上系爭房地確實屬上訴人所有，所以系爭房地貸款之還款來源自上訴人之營業收入應屬合理，故上訴人確為系爭房地之實際所有權人應無疑義。
又依台中商銀之評估內容，在在顯示台中商銀所評估之重點皆著重在購買廠房目的、上訴人資金用途、上訴人目前及未來營運方向、上訴人營收及上訴人有償還來源等因素，未有一項係參考被上訴人個人財力及收入因素，況被上訴人於另案即本院一百零二年度訴字第四八五號案件中，其自承於上訴人任職負責人及會計，每月薪資為五萬餘元，因此以被上訴人個人收入，根本不可能貸得如此高額款項及無財力去購買系爭房地，更無必要去購買一間一千多萬元之廠房，尤其被上訴人係太平人，與埔里本無地緣關係，要置產亦理應會購置住宅才是，足證上訴人確實係真正所有權人無誤。
並於原審聲明：被上訴人之訴駁回；
願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈦依被上訴人所提出其所製作之上訴人埔里廠明細分類帳顯示，均將上訴人原承租中正路廠房租金清楚明列，但於一百零一年十月陳國華將系爭房地交付上訴人使用後，就系爭房地之使用卻無租金之支出，如系爭房地為被上訴人所購買，被上訴人當時為上訴人之負責人，大可以上訴人名義製作轉帳傳票，收取租金，顯見上訴人使用系爭房地根本無租金之支出，亦證系爭房地確為上訴人所有。
況上訴人係一法人組織，由多個股東所組成，施憲廷僅係上訴人之總經理，而被上訴人係上訴人之負責人，何有基於實質夫妻情誼而免收租金之理。
㈧被上訴人製作之轉帳傳票及提出之銀行交易明細表，均係其單獨製作，非但未經上訴人之其他董事、監察人、股東或員工之審核、簽名，且被上訴人當時身兼上訴人之董事長及會計，因此，上開資料之解讀，全係被上訴人之個人解讀，並無任何憑證以佐其說。
又依本件貸款徵信人員之證述，亦無從確知系爭房地係由上訴人抑或被上訴人所購買，且徵信報告之文字內容與該證人所述確有不符合之處。
再者，系爭房地之總價金為一千零八十八萬元，但上訴人所花費之廠房整修費達五百萬元左右，金額幾為系爭房地價金之一半，如非上訴人所購買，焉有如此花費之理？㈨否認被上訴人主張兩造間有借貸關係，上訴人購買系爭房地之資金來源及流程，說明如下：⒈關於頭期款五十萬元部分：上訴人於一百零一年四月二十七日自合作金庫銀行新中分行轉帳六十四萬九千元至被上訴人彰化商銀埔里分行後，旋即由被上訴人轉提五十萬元作為廠房定金，並於交易註記欄載明為廠房定金，足證系爭房地確係上訴人所購買。
⒉關於第二期款二百萬元及尾款一百萬元部分：係上訴人所支付。
倘如被上訴人所述，上訴人曾向被上訴人借款二百三十二萬五千元，上訴人方於一百零一年五月十一日代被上訴人償付陳國華第二期款二百萬元，則上訴人即尚欠被上訴人三十餘萬元，為何被上訴人又於一百零一年五月十七日匯予上訴人一百三十萬元，另分別於同年五月三十日、六月十四日、六月二十一日、六月二十二日，再行匯款二十萬元、一百萬元、一百萬元、三十五萬元，不足證明系爭房地之價款係被上訴人所支付。
⒊關於增值稅六十九萬二千七百七十四元部分：該款項係被上訴人從上訴人之公司戶頭轉入其私人戶頭，並隨即由被上訴人轉出，並註明係增值稅，顯見系爭房地之增值稅確由上訴人所支付。
⒋關於房屋稅、地價稅及火災保險費部分：被上訴人於本院一０二年度訴字第四八五號返還不當得利案件中，亦將系爭房地之房屋稅、地價稅、火災保險費等，均列為被上訴人為上訴人所支出之費用，而各筆款項之金額均不大，且有零頭，焉能再主張係上訴人對被上訴人欠款之償還，又系爭房屋租賃契約中有所謂租金之約定，係在被上訴人以上訴人之款項支付稅金以後之事，故被上訴人陳稱此為租金之給付，僅為片面說詞，並無其他事證可證。
三、原審斟酌兩造提出之攻擊防禦方法，判命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，並應給付被上訴人七萬四千八百元及自起訴狀繕本送達翌日即一百零三年一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，且應自一百零二年十一月十九日起至返還系爭房屋之日止，於每月十九日給付被上訴人一萬八千元，及自應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並依職權宣告假執行，及准上訴人供相當擔保後得免為假執行，而駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人就其敗訴部分，未據提起上訴，已告確定）；
上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人則答辯聲明：如主文第一項所示。
四、兩造不爭執事項：㈠依系爭買賣契約書之記載，被上訴人與陳國華於一百零一年五月十一日簽立系爭買賣契約書，由陳國華將系爭房地出賣予被上訴人，買賣總價金為一千零八十八萬元。
系爭土地於同年六月十二日登記被上訴人為所有權人，系爭房屋之納稅義務人於同年六月十一日申請變更為被上訴人。
㈡陳國華曾出租系爭房地予王銘鴦，租期至一百零一年十二月底，故陳國華與被上訴人於系爭買賣契約書約定以現況點交。
但王銘鴦於一百零一年五月一日簽立如原審卷第一三四頁所示之切結書，同意租期至一百零一年九月前終止，陳國華與被上訴人於系爭買賣契約書約定於一百零一年九月二十八日現況點交完畢。
㈢系爭房地於一百零一年九月二十八日由陳國華交付後，上訴人有在系爭房地營運。
上訴人原承租門牌號碼南投縣埔里鎮○○路○○○○○號房屋之租期至一百零二年一月三十一日止。
上訴人有整修系爭房屋。
㈣被上訴人原為上訴人之法定代理人兼會計，與施憲廷為實質之夫妻關係，施憲廷則擔任上訴人之總經理，嗣被上訴人於一百零二年八、九月間離職，由施憲廷繼任為上訴人之法定代理人。
㈤依系爭房屋租賃契約之記載，兩造於一百零二年七月二十六日簽立系爭房屋租賃契約，由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自一百零二年八月一日起至一百零四年七月三十一日止，租金為每月一萬八千元，應於每月一日以現金支付，保證金為一萬六千元。
㈥上訴人自遷入系爭房屋後，迄今從未給付系爭房屋租金及保證金予被上訴人，已積欠租金達二個月以上，被上訴人於一百零二年十月二十一日以臺中民權郵局第二五四０號存證信函催告上訴人給付租金，上訴人於一百零二年十月二十二日收受存證信函，上訴人仍未給付，被上訴人遂於一百零二年十一月十五日以臺中法院郵局第三二七七號存證信函終止兩造間之租賃契約，上訴人於一百零二年十一月十八日收受。
㈦系爭房地第一期款五十萬元，由被上訴人以上訴人法定代理人施憲廷個人名義簽發之票據支付予出賣人陳國華。
㈧被上訴人於一百零一年四月二十四日自所有彰化商銀埔里分行五九二五─五一─０三九八九八─００號帳戶轉帳五十萬元至施憲廷彰化商銀花蓮分行帳戶，並轉入施憲廷花蓮第一信用合作社甲存二０一─五帳戶內支付上開五十萬元票款。
㈨被上訴人於一百零一年五月十七日自所有臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱臺灣企銀）太平分行四七０六二六八六五六八號帳戶轉帳至上訴人所有台中商銀埔里分行０五四二二一０六八００一號帳戶一百三十萬元，並於同月三十日再轉帳予上訴人二十萬元，嗣台中商銀埔里分行於同年六月十三日核撥貸款後，被上訴人於同月十四日自台中商銀埔里分行帳戶轉帳至上訴人所有合庫銀行新中分行０五一六０七一七三六七四三五號帳戶一百萬元，復於同月二十一日匯款一百萬元、同月二十二日匯款三十五萬元、同年七月三日匯款十萬元、同月六日匯款九萬元，總計被上訴人匯款一百零一年五月七日至同年七月六日匯款予上訴人四百零四萬元。
㈩上訴人於一百零一年五月十一日匯款支付陳國華第二期款二百萬元、同年六月十一日匯款支付系爭房地增值稅六十九萬二千七百七十四元、同年十月十一日自合庫銀行新中分行帳戶轉帳給付系爭房地尾款一百萬元至陳國華所有臺中市第二信用合作社東南分行帳戶、上訴人於一百零一年十一月十四日轉帳三萬元徵信費至被上訴人帳戶、並於同日匯款六筆各二萬一千五百元至被上訴人彰化商銀埔里分行帳戶繳納系爭房地一百零一年七月至十一月之利息，總計上訴人因系爭房地代償金額為三百八十三萬零二百七十四元。
另系爭房地之代書費三萬四千元，係被上訴人於一百零一年十一月一日給付現金予訴外人劉美惠。
系爭房地之仲介費六萬元，係被上訴人以現金支付予訴外人王孟雪。
系爭房地關於抵押貸款之徵信費三萬元則係被上訴人於一百零一年六月十三日從被上訴人台中商銀埔里分行○○○○○○○○○○三九號帳戶扣款，系爭房地第三期款七百三十八萬元由被上訴人自台中商銀埔里分行○○○○○○○○○○三九號帳戶於一百零一年六月十八日轉帳至陳國華所有臺中市第二信用合作社東南分行帳戶予陳國華。
系爭房地之「貸款之徵信費及利息支付」均由被上訴人台中商銀埔里分行○○○○○○○○○○三九號帳戶按月扣繳。
上訴人於一百零二年十月十四日匯款二萬一千五百元至被上訴人向台中商銀埔里分行房貸一千萬元之還款專戶（帳號０○○○○○○○○○○○），嗣被上訴人於一百零二年十月十五日結清上開台中商銀埔里分行○○○○○○○○○○三九號自動扣繳貸款帳戶，並於同日轉帳二萬一千五百元至上訴人台中商銀埔里分行○○○○○○○○○○○○號帳戶。
上訴人於一百零二年十月三十一日存入十二萬九千元至被上訴人設於台中商銀埔里分行房貸一千萬元之還款專戶（帳號０○○○○○○○○○○○）。
被上訴人以代墊上訴人電費、票款等債務，於一百零二年十一月二十一日對上訴人起訴，請求返還不當得利等計三百四十二萬五千六百七十七元等款項，經本院一０二年度訴字第四八五號返還不當得利案件審理中。
原審第一四０頁上訴人董事會議紀錄為真正。
原審第一八一頁至第一八五頁台中商銀埔里分行函文及檢送之貸款申請書等資料形式上真正不爭執。
五、本件兩造爭執事項：㈠兩造對於系爭房地有無借名登記關係存在？有無租賃契約關係存在？㈡系爭房地之價金係由被上訴人名義向銀行設定抵押貸款，該房貸利息係由上訴人或被上訴人支付？㈢上訴人是否有權占用系爭房屋？㈣被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋及給付租金等有無理由？
六、本院之判斷：㈠依系爭買賣契約書之記載，被上訴人與陳國華於一百零一年五月十一日簽立系爭買賣契約書，由陳國華將系爭房地出賣予被上訴人，買賣總價金為一千零八十八萬元。
系爭土地於同年六月十二日登記被上訴人為所有權人，系爭房屋之納稅義務人於同年六月十一日申請變更為被上訴人。
而陳國華曾出租系爭房地予王銘鴦，租期至一百零一年十二月底，故陳國華與被上訴人於系爭買賣契約書約定以現況點交。
但王銘鴦於一百零一年五月一日簽立切結書，同意租期至一百零一年九月前終止，陳國華與被上訴人於系爭買賣契約書約定於一百零一年九月二十八日現況點交完畢。
系爭房地第一期款五十萬元，由施憲廷個人名義簽發票據支付予出賣人陳國華。
被上訴人於一百零一年四月二十四日自所有帳戶轉帳五十萬元至施憲廷帳戶內支付上開五十萬元票款。
被上訴人於一百零一年五月十七日所有臺灣企銀太平分行帳戶轉帳至上訴人所有台中商銀埔里分行帳戶一百三十萬元，並於同月三十日再轉帳予上訴人二十萬元，嗣於台中商銀埔里分行於一百零一年六月十三日核撥貸款後，被上訴人於同年月十四日轉帳至上訴人所有合庫銀行新中分行帳戶一百萬元，復於同年月二十一日匯款一百萬元、同年月二十二日匯款三十五萬元、同年七月三日匯款十萬元、同年七月六日匯款九萬元，總計被上訴人自一百零一年五月十七日至同年七月六日轉匯款予上訴人四百零四萬元。
上訴人於一百零一年五月十一日匯款支付陳國華系爭房地第二期款二百萬元、同年六月十一日匯款支付系爭房地增值稅六十九萬二千七百七十四元、同年十月十一日自合庫銀行新中分行帳戶轉帳給付系爭房地尾款一百萬元予陳國華、上訴人於一百零一年十一月十四日轉帳三萬元徵信費至被上訴人帳戶、並於同日匯款六筆各二萬一千五百元至被上訴人彰化商銀埔里分行帳戶繳納系爭房地一百零一年七月至十一月之利息，總計上訴人為系爭房地支付金額為三百八十三萬零二百七十四元。
另被上訴人於一百零一年十一月一日給付系爭房地之代書費三萬四千元現金予劉美惠，及以現金給付仲介費六萬元予訴外人王孟雪。
系爭房地抵押貸款徵信費三萬元則係被上訴人於一百零一年六月十三日自所有帳戶扣款，系爭房地第三期款七百三十八萬元由被上訴人自台中商銀埔里分行帳戶於一百零一年六月十八日轉帳至陳國華所有帳戶。
系爭房地之「貸款之徵信費及利息支付」均由被上訴人台中商銀埔里分行０五四二０一二四三０三九號帳戶按月扣繳。
上訴人於一百零二年十月十四日匯款二萬一千五百元至被上訴人向台中商銀埔里分行房貸一千萬元之還款專戶（帳號０○○○○○○○○○○○），嗣被上訴人於一百零二年十月十五日結清上開台中商銀埔里分行○○○○○○○○○○三九號自動扣繳貸款帳戶，並於同日轉帳二萬一千五百元至上訴人帳戶。
上訴人於一百零二年十月三十一日存入十二萬九千元至被上訴人設於台中商銀埔里分行房貸一千萬元之還款專戶等情，為兩造所不爭，復有土地所有權狀、房屋稅籍證明書、一百零一年度契稅繳款書、土地所有權買賣移轉契約書、一百零二年度地價稅繳款書、彰化銀行轉帳傳票、支票、臺灣中小企業銀行轉帳傳票、台中商業銀行網路銀行憑證交易完成結果訊息、匯款申請書回條、被上訴人台中商銀活期存款存摺、不動產建物、土地買賣契約書在卷足佐，均堪認為真實。
㈡按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約（最高法院九十八年度臺上字第九九０號判決意旨參照）。
次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。
上訴人抗辯兩造間存在借名登記法律關係，自應由上訴人負舉證之責。
經查：⒈上訴人抗辯兩造就系爭房地有借名登記之關係，為被上訴人所否認，依一般生活經驗法則，兩造如於買受系爭房地之初，即約定系爭房地由上訴人出資購買，被上訴人同意為出名人，上訴人為借名人，並約定日後以租賃之方式，出租予上訴人使用時，則應有借名登記契約之要約及承諾，始為常情。
然上訴人就此並未提出足資證明兩造間存在借名登記契約法律關係，而證人陳國華於原審證稱：「（法官問：當時是與何人買賣？）答：當時是朋友介紹，說有人要買，就去代書那邊簽約了，當時原告（即被上訴人）及被告公司（即上訴人）的法代施先生都有來跟我講。
代書叫我提供什麼資料我就提供給代書，至於是何人要買我就不清楚了。」
等語（原審卷第二二五頁參照），故依證人陳國華所述，以其出賣人之認知，實際買受人為兩造之何人或有不明，惟證人即受委任辦理系爭房地買賣訂約及登記事宜之地政士（代書）劉美惠於原審到庭證稱：「（法官問：你是否記得當時是何人委任你？）答：最早是葉襄理問我產權上的問題，原告（即被上訴人）有想要買，然後就問我法律上的問題，我解釋完之後，因為貸款的部分他們已經有接觸，貸款談好之後就來找我。」
「（法官問：系爭標的物是何人要買的？）答：當初葉襄理有聽他們講說工廠有要簽約，我不是很清楚，是銀行這樣講，由被上訴人跟我約的。」
「（法官問：實際購買人為何人？）答：我有問買方是誰？並要登記給誰？我有印象是原告（即被上訴人）與被告（即上訴人）的法定代理人施先生都有來，要寫契約的時候要問買賣雙方為何人，之後原告（即被上訴人）就說是他，我有問要登記何人的名字，然後就拿身分資料。」
「（法官問：當時是講登記何人名字？是誰買的？）答：當時原告（即被上訴人）說買方是他。
」等語（原審卷第二０四頁至二０五頁參照），則依承辦代書之證言可知系爭房地係以被上訴人為買受人並登記為所有權人無訛。
⒉證人即系爭房地之貸款銀行台中商銀埔里分行徵授信人員王彥仁於本院審理時到庭證述：實際上要借款的人是被上訴人，上訴人法定代理人是保證人。
案件進來申請書上借款人就是填載被上訴人，我們會瞭解借款人借款後買地的用途，經過訪談，才會填載購置晶盈科技廠房使用。
評估報告的資金用途、償還來源、產業展望提到「本戶」，本戶就是借款人即被上訴人。
非自然人申請貸款，另有企業授信申請書等語（本院卷第一六三頁至一六四頁參照）。
另原審向台中商銀埔里分行調取系爭房地設定抵押貸款申請書、報告書，依該銀行所函覆之個人授信申請書及借款人徵信綜合評估報告，其申請人及借款人均係被上訴人個人，並非上訴人公司，且連帶保證人為施憲廷，亦非上訴人，另該報告就償款來源亦載明：「⑴以本戶事業經營收入作為償還來源。
⑵本戶購入本案標的後欲將埔里廠房搬遷至本案標的，故本案標的係供晶盈科技使用。」
，有上開個人授信申請書及徵信綜合評估報告在卷可佐（原審卷第一八二頁至一八四頁參照）。
則依證人所述及前開貸款資料，堪認抵押貸款之借款債務人及抵押品提供義務人均為被上訴人個人無訛。
衡情，上訴人為公司法人，如係上訴人出資購買，則申請抵押貸款及授信申請、借款人徵信綜合評估，理應由上訴人填載另一企業申請書格式以借款人向銀行辦理抵押借款相關手續，而台中商銀上開申請書及徵信資料，均係被上訴人個人，是上訴人辯稱系爭房地係其出資購買，並借名登記予被上訴人一節，並未能舉證證明之，已難憑信。
⒊上訴人固以其曾支付系爭房地第一期款二百萬元、增值稅六十九萬二千七百七十四元、徵信費用及系爭房地抵押利息總計三百八十三萬零二百七十四元部分作為上訴人方為系爭房地買受人之依據，且舉被上訴人將系爭房地價款、相關付款情形製作抬頭為晶盈廠之轉帳傳票為證。
然而，一般人交付現金或匯款予他人之原因多端，除為自己清償外，或受第三人委任或基於利害關係人而代償他人債務，亦所在多有，自不得僅以上訴人曾支付系爭房地二百萬元頭期款、定金及相關費用，即遽謂上訴人為系爭房地之買受人。
何況，系爭房地買賣總價金為一千零八十八萬元，第三期款七百三十八萬元由被上訴人自台中商銀埔里分行○○○○○○○○○○三九號帳戶於一百零一年六月十八日轉帳至陳國華所有臺中市第二信用合作社東南分行帳戶予陳國華，則被上訴人若非系爭房地之買受人，豈會願以自己名義向金融機構辦理高額抵押貸款，並於銀行撥款後即轉帳支付買受人陳國華近七成價金之款項？再參以被上訴人自一百零一年五月十七日起至同年七月六日止匯入上訴人之帳戶金額亦高達四百零四萬元，顯見兩造間帳戶之資金往來相當頻繁，被上訴人匯款金額亦超過上訴人為系爭房地支付之數額，雖被上訴人主張上訴人代償系爭房地部分款項，係因兩造間之借貸關係一節，或未能確切舉證證明之，惟仍不足僅以上訴人曾支付系爭房地部分款項遽認上訴人即為系爭房地之真正權利人。
至於上訴人提出如原審卷第七三頁所示之轉帳傳票影本，其上並無製作日期之記載，更無製單者、覆核者及核准者之簽名或用印，而被上訴人主張曾於一百零二年八月某日間在臺中市國光路麥當勞與上訴人股東林麗紅、陳伸長及蘇益全等人開會，是該書面僅係被上訴人與上訴人之監察人林麗紅、陳伸長及蘇益全等人開會時，被上訴人為使與會者易於瞭解被上訴人所支出之數額及匯款內容，故以該轉帳傳票之格式詳列支付明細，並提出五紙明細資料及匯款證據，供與會者參酌等語，上訴人亦不否認被上訴人曾與林麗紅、陳伸長及蘇益全等人在臺中市國光路麥當勞開會一節，是被上訴人上開主張，亦屬可採，則該轉帳傳票自不足執為系爭房地之買受人確為上訴人之有利憑證。
⒋又上訴人迄未提出兩造有合意成立借名登記關係之相關借名登記契約，或上訴人有決議購買系爭房地之董事會或股東會議紀錄，至於上訴人提出其所印製之請柬及向臺灣電力公司所繳之線補費收據為證，然上開請柬乃係上訴人為通知上、下游廠商其遷移位置，並為新春餐聚之目的而製作者，尚不足以作為證明系爭房地之所有權確屬於上訴人之有利憑證。
另關於臺灣電力公司之線補費收據，乃係上訴人因業務之需求，須設二五０kw電力之供電線，而須另依臺灣電力公司之規定繳納線補費，是該線補費收據充其量僅能作為上訴人有承租系爭房地使用之證據而已，尚難以之作為系爭房地屬上訴人所有之證明文件，是上訴人據上開請柬及臺灣電力公司之繳費收據，主張系爭房地為其所有乙節，即難憑採。
更何況本件兩造於簽約前已有約定，並於系爭房屋租賃契約第四條（使用租賃物之限制）載明：「房屋如有改裝設施之必要，乙方（即上訴人）取得甲方（即被上訴人）之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建物。
乙方交還房屋時，並應負責回復原狀。」
等語，是上訴人主張其曾在系爭房屋辦理設施、隔間、裝潢等，主張系爭房屋即屬其所有乙節，即非可採。
⒌又按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；
因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。
民法第七百五十九條之一定有明文。
另違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，既仍負有交付其物於買受人之義務。
又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。
本件系爭房地已由被上訴人與陳國華訂立系爭買賣契約書，系爭土地已於一百零一年六月十二日登記被上訴人為所有權人，系爭房屋之納稅義務人於同年六月十一日申請變更為被上訴人，並由被上訴人繳納房屋稅，復於一百零二年七月二十六日就系爭房屋與上訴人訂立系爭房屋租賃契約，均為兩造不爭之事實，再徵之，如系爭房地果係屬上訴人所有，而借名登記予被上訴人，則上訴人為所有人，自得使用系爭房屋，其焉有就系爭房屋與被上訴人於一百零二年七月二十六日訂立系爭租賃契約書之必要？綜上，上訴人借名登記之抗辯並無證據足認為真，不足採信。
則被上訴人主張其為系爭土地所有權人及為系爭房屋事實上處分權人一節，應屬可採。
㈢被上訴人主張其與上訴人就系爭房屋於上揭時間簽定系爭房屋租賃契約，惟上訴人自一百零二年八月一日起拒付租金及押金，未給付租金已達二期以上，經被上訴人以存證信函催告仍未履行，業由被上訴人再以存證信函終止租約等情，已據被上訴人提出房屋租賃契約書一份、存證信函、郵件回執各二份等為證，上訴人固對上情不爭執，惟辯稱兩造間並無實際租賃關係等語。
經查：⒈依系爭房屋租賃契約之記載，兩造於一百零二年七月二十六日簽立房屋租賃契約書，由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自一百零二年八月一日起至一百零四年七月三十一日止，租金為每月一萬八千元，應於每月一日以現金支付，保證金為一萬六千元。
上訴人確有占用系爭房屋使用，自一百零二年八月一日起未給付租金及押金予被上訴人，被上訴人於一百零二年十月二十一日以臺中民權郵局第二五四０號存證信函催告，上訴人仍未給付，被上訴人於一百零二年十一月十五日以臺中法院郵局第三二七七號存證信函終止兩造間之租賃契約，上訴人於同年月十八日收受之事實，有被上訴人所提房屋租賃契約書一份、存證信函及郵件回執各二份附於原審卷足佐（原審卷第七頁至一七頁參照），上訴人對上開文書之真正亦不爭執，堪認為真實。
⒉上訴人持系爭房屋租賃契約向經濟部中部辦公室申報備查，另揆諸上訴人董事會亦決議將上訴人之公司地址遷移至系爭房地，益徵兩造間就系爭房屋確有租賃關係存在，否則即無將系爭房屋租賃契約書呈報主管機關備查之必要，堪認兩造就系爭房屋確有租賃關係無訛。
又公司地址之遷移登記本毋須提供租賃契約，此有股份有限公司應附送書表一覽表在卷可佐（本院卷第九五頁參照），準此，上訴人辯稱系爭房屋租賃契約僅為遷址設籍而用乙節，與法令規定及上訴人一百零二年八月二十五日董事會議事錄之記載及實際已在該地租賃營業之事實尚有不符，難認可採。
⒊又上訴人辯稱如系爭房屋係被上訴人所購買，則何以一百零二年七月二十六日訂立系爭房屋租賃契約之前，未向上訴人請求給付租、押金？惟本件兩造係於一百零二年七月二十六日訂立系爭房屋租賃契約，則被上訴人依據兩造間所訂立之租賃契約，請求上訴人自一百零二年八月一日起應給付被上訴人租金及押金，乃屬常情，且於法尚無不合，上訴人此部分所辯，自非可採；
另上訴人辯稱被上訴人於買賣當時，身兼上訴人公司之負責人及會計，豈有不向上訴人要求給付租、押金之理等語，然被上訴人與上訴人法定代理人施憲廷，原有實質之夫妻關係，且被上訴人於當時復為上訴人公司法定代理人兼會計等情，為兩造所不爭執，則於租賃之前或因基於無償使用借貸或其他法律關係同意交付系爭房屋予上訴人使用，則被上訴人當時未請求上訴人給付租金或其他費用，尚不足執為兩造間就系爭房屋並無租賃關係存在之有利認定。
⒋按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
民法第四百二十一條第一項定有明文。
又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
民法第四百四十條第一項及第二項定有明文。
本件被上訴人在上訴人遲付租金之總額已達二個月以上時，於一百零二年十月二十一日以臺中民權郵局第二五四０號存證信函催告上人給付，上訴人迄未給付，被上訴人方於一百零二年十一月十五日以臺中法院郵局第三二七七號存證信函終止兩造間之租賃契約，已如前述，則被上訴人所為，乃屬依民法租賃規定之行為，上訴人辯稱被上訴人寄發存證信函時間為一百零二年十月二十一日，可知係被上訴人離開上訴人公司後心生不滿所為之不實指控等等所辯，係屬推測之詞，且無證據足證為真，亦不足採。
㈣按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
又占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；
占有被妨害者，得請求除去其妨害；
占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。
為民法第四百五十五條前段、第九百六十二條所明定。
又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院七十五年臺上字第八０一號判例參照）。
經查：⒈上訴人自一百零二年八月一日起並未按月給付租金，押金亦未依約給付，被上訴人於上訴人積欠租金已達二個月後，以上開存證信函催告上訴人給付租金，上訴人於期限內不為給付，被上訴人乃再以存證信函終止租賃契約，已詳如上述，本件兩造間就系爭房屋租賃契約，既經被上訴人依法終止，上訴人自應依民法第四百五十五條前段之規定，將租賃物返還被上訴人。
且上訴人復未能舉證證明其於租約終止後繼續占有使用系爭房屋，有何合法權源，則被上訴人主張上訴人於租賃契約合法終止後，仍占用系爭房屋，係屬無權占有等語，應為可採。
又系爭房屋係屬未辦保存登記之房屋，違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，已如前述，是被上訴人為系爭房屋之占有人。
上訴人於租賃終止後，仍繼續占有使用，而無合法占用權源，為無權占有，且妨害被上訴人之占有，依上開說明，被上訴人前開租賃關係之租賃物返還請求權及占有人返還請求權，請求上訴人騰空返還系爭房屋，洵屬有據。
⒉兩造就系爭房屋租賃契約於一百零二年十一月十九日終止，上訴人自一百零二年八月一日起即未給付租金，則被上訴人請求上訴人給付一百零二年八月一日起至一百零二年十一月十八日止之租金，亦為有理。
依兩造約定之租金為每月一萬八千元計算，則被上訴人得請求上開租賃期間之租金為六萬四八百元【計算式：18,000×（3＋18/30）＝64,800】。
⒊另系爭房屋租賃契約第六條第二項記載：「乙方（即上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新台幣壹萬元整，如訴訟時，其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責。」
等情，而本件系爭房屋租賃契約係因上訴人未依約給付租金，已達二個月以上，經被上訴人催告而仍未給付，被上訴人已合法終止租約，業如上述，從而，被上訴人依系爭房屋租賃契約書第六條第二項之約定，請求上訴人給付違約金一萬元，洵屬正當。
⒋末按租約於租期屆滿時，即當然消滅。
除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院九十三年度臺上字第九八六號判決意旨參照）。
又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。
故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。
而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例參照）。
本件兩造間就系爭房屋之租約已於一百零二年十一月十九日終止，上訴人即有返還系爭房屋之義務，上訴人迄今未遷讓交還系爭房屋，仍無權占用系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害。
參諸兩造原定租賃系爭房屋之租金每月一萬八千元一節，則被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，受有相當於每月租金數額之不當得利一萬八千元等語，應屬可採。
從而，被上訴人請求上訴人自終止系爭房屋租賃契約之一百零二年十一月十九日起至返還系爭房屋之日止，應於每月十九日給付被上訴人相當於租金之不當得利一萬八千元及法定遲延利息，為有理由。
七、綜上所述，被上訴人基於租賃契約、租賃物返還請求權、占有人返還請求權及不當得利法律關係，請求上訴人遷讓交還系爭房屋，並給付被上訴人七萬四千八百元及自起訴狀繕本送達翌日即一百零三年一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；
暨自一百零二年十一月十九日起至返還系爭房屋之日止，於每月十九日給付被上訴人一萬八千元，及自應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍，為有理由，應予准許（逾此範圍部分，於法無據）。
原審就被上訴人上開請求為上訴人敗訴之判決，並適用民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，依職權宣告假執行，並准上訴人供相當擔保後，得免為假執行，經核於法並無違誤，上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 12 日
民事第二庭 審判長 法 官 徐奇川
法 官 洪儀芳
法 官 林奕宏
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 14 日
書記官 黃婉淑
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