臺灣南投地方法院民事-NTDV,104,訴,14,20150514,1

臺灣南投地方法院民事判決 104年度訴字第14號
原 告 黃語芃
法定代理人 明慧玲
黃澤鎮
訴訟代理人 簡文修律師
被 告 陳嬉旻
訴訟代理人 黃銘巖
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104年4月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落南投縣集集鎮○○○段○○○地號、地目：建、使用分區：鄉村區、使用地類別：乙種建築用地、面積六一三點七五平方公之土地，准予分割，分割方法為：坐落南投縣集集鎮○○○段○○○地號土地全部分歸被告所有，被告應補償原告新臺幣貳佰貳拾捌萬陸仟肆佰貳拾伍元。

訴訟費用由原告負擔千分之五○九，餘由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張方面：㈠原告為民國85年7月間出生，為未成年人，其父母黃澤鎮、明慧玲為其法定代理人。

緣坐落南投縣集集鎮○○○段000地號土地（地目：建、使用分區：鄉村區、使用地類別：乙種建築用地、面積613.75平方公尺，重測前為南投縣集集鎮○○段000地號土地，下稱系爭土地），為兩造所共有，原告應有部分為509/1000，被告應有部分為491/1000，系爭土地依其使用目的並無不能分割之情事，復未訂立不分割契約，然因共有人間無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項規定，訴請分割。

㈡系爭土地略為長方形，地形尚屬方整，東側毗鄰同段301地號（重測前為南投縣集集鎮○○段000地號）土地，被告於本院102年度司執字第13319號民事執行案件拍定取得系爭土地應有部分491/1,000及同段301地號土地，以及門牌號碼為：南投縣集集鎮○○巷0號之建物（包括已辦保存登記之同段7建號建物，其重測前為南投縣集集鎮○○段000○號，《下稱系爭保存登記建物》，以及同段223建號未辦保存登記建物《下稱系爭未辦保存登記建物》）在內之所有權，系爭保存登記建物為坐落於系爭土地及同段301地號土地上如南投縣水里地政事務所鑑測日期為103年5月30日之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號302(A)、編號301(A)，面積各為321.78平方公尺、68.15平方公尺之鋼筋混凝土建物，若依系爭保存登記建物坐落位置逕為現況分割，將使分割後之土地變成多處畸零地，位置分散，面積狹小，呈不規則形狀之地形，且有袋地之情形發生，顯不利於日後土地之發展、使用，而被告為系爭保存登記建物之所有人，並因而占盡系爭土地大部分面積，其餘畸零地卻由原告分得，顯與共有人間分割共有物追求之公平原則相違背。

因此，系爭土地如附圖所示編號302(A)扣除西北方突出部分後，剩餘部分及其南邊如附圖所示編號K部分之三角形土地分歸被告所有（見本院卷第66頁圖示編號乙部分），可使被告與其所有同段301地號土地合併利用，提升整體土地之利用價值，被告亦可經由南側與對外連絡道路相通、出入，而將系爭土地之其餘部分分歸原告所有，不僅各共有人所分得土地，可保持土地彼此連貫之一致性，有效增進分割後土地之規劃、發展及使用，且系爭保存登記建物係以系爭土地及同段301地號土地為基地，共同申請建築執照，該建物現所有人為被告，被告復有系爭土地應有部分491/1,000及同段301地號土地全部之所有權，則被告就系爭土地應有部分可分配之土地面積為301.35平方公尺，加計同段301地號土地之面積234.67平方公尺，合計536.02平方公尺，明顯大於系爭保存登記建物面積314.30平方公尺加計法定空地209.54平方公尺後之523.84平方公尺，符合南投縣集集鎮公所104年3月26日集鎮工字第1040002943號函所述之應保留之法定空地面積，故可辦理分割。

㈢依內政部營建署95年10月24日台內營字第0950806281號函示：依建築法第11條第3項、建築基地法定空地分割辦法第5條第1項及第6條之規定，若無法依據建築基地法定空地分割辦法第5條規定提出合法准予分割證明文件辦理建築基地分割時，得循訴訟程序訴請法院判決分割後，逕向地政機關申辦分割。

本件系爭土地上除有系爭保存登記建物之保存登記建物外，尚有如附圖編號302(B)、編號302(C)所示之未辦保存登記建物在內，致無法向建築主管機關申請核發法定空地分割證明書，惟依建築基地法定空地分割辦法第6條第1項、第2項之規定，仍可透過本院以裁判方式分割，故本件原告訴請裁判分割，自屬有據。

㈣系爭土地原為原告之祖父即訴外人黃添貴單獨所有，原告之父黃澤鎮取得其同意後，約於89年間興建系爭保存登記建物，而原告於91年10月24日始以買賣為原因取得系爭土地之應有部分509/1,000，自不受訴外人黃添貴與原告之父黃澤鎮間關於使用系爭土地約定之拘束，故於取得分割後之土地，原告不同意系爭保存登記建物繼續占用，系爭保存登記建物占用部分恐面臨拆除之途，此乃裁判分割之結果，與誠信原則無涉。

被告於拍定取得系爭保存登記建物及系爭土地應有部分491/1,000時，已明知買受之土地應有部分比例不足其上建物坐落之範圍，尤執意購買，就分割結果，顯應由其自行承擔部分建物面臨拆除之結果，難謂不知情之原告有違誠信原則。

㈤退步言之，倘本院不採原告所提分割方案，原告同意就原告分配不足部分，依本院102年度司執字第13319號民事執行卷附冠祥不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書記載之每坪單價新臺幣（下同）30,000元，做為金錢補償之依據，但原告不能接受以該價格做為原告補償被告分配不足之依據，因原告年紀尚輕，確實有所負擔。

惟本件系爭土地採取原物分割之方式並無困難或違反建築法令之處，原告得以共有人地位，享有土地分配之權利，不容任意剝奪。

被告雖主張變價分割，將所得價金分配予各共有人云云，惟系爭土地上已建有系爭保存登記建物，日後土地變賣價格偏低，誠屬可預期之事，不符合土地成本價值與經濟效用，且原告係從其祖父即訴外人黃添貴手上取得系爭土地之應有部分，保留系爭土地可維繫感情面為祖產之一部分。

㈥又系爭保存登記建物僅有一棟，僅外觀上有二棟建物，本院103年12月1日勘驗筆錄記載系爭土地上有已辦保存登記建物二棟占用，應予更正。

㈦聲明：兩造共有系爭土地請准予分割。

二、被告則以下列陳詞，資為抗辯：㈠被告同意系爭土地以變價分割或將之分給被告而由被告補償原告，系爭土地如以變賣分配價金方式分割，同意不用再行鑑價，由執行法院依本院102年度司執字第13319號民事執行卷附冠祥不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書鑑定之價格為底價，但如全部分配予被告，則被告不願以該價格補償原告，因被告拍定取得系爭土地應有部分491/1,000之價格僅為每坪約24,000元，該鑑定價格過高。

㈡門牌號碼為南投縣集集鎮○○巷0號之建物實際為2棟建物，主要構造物並無相連接，且無共同基礎與樑柱，包括系爭保存登記建物及系爭未辦保存登記建物，而如附圖所示編號302(A)部分之各房屋均緊密相連通使用，無法分割區分而獨立使用，依原告之分割方式，將使被告無法正常使用房屋，此東南、西北方位之2棟房屋，東南部分僅有3間儲藏室，沒有正常房屋之廁所、浴室、廚房及房屋之出入口，而不能單獨認定為房屋，而系爭土地上之房屋之西南方向之正門（即如附圖所示編號302(A)往編號B、C方向）、東北方向之後門（即如附圖所示編號30 2(A)往編號F、G方向）之出入口，均在共有之系爭土地上，依原告之分割方式，則被告所分得部分，將成為袋地，所取得房屋無法正常使用。

㈢系爭保存登記建物東北側臨同段303、304地號部分之土地，依法屬法定空地，且為與鄰棟建物間之防火間隔，倘依原告分割方式，將違反建築法之規定。

㈣又原告係85年間出生，而系爭保存登記建物係於87年間申請建築執照，起造人為原告之父黃澤鎮，而於90年間取得使用執照，故黃澤鎮於申請建築執照時，已知悉相關建築法令，又於90年間將系爭土地應有部分509/1,000移轉登記予年僅5歲之原告。

㈤並聲明：駁回原告之訴。

三、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地為兩造所共有，兩造之應有部分分別為：原告之應有部分為509/1,000、被告之應有部分為491/1,000，兩造間並無不分割之協議，亦無不能分割情形等情，業據原告提出系爭土地登記第二類謄本、地籍圖謄本等資料為證（見本院卷第7至8頁），堪信屬實。

㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

民法第823條第1項、第824條第1、2項分別定有明文。

經查：⒈系爭土地之地目：建、使用分區：鄉村區、使用地類別：乙種建築用地、面積僅613.75平方公尺；

坐落系爭土地上之系爭保存登記建物第1層面積為314.30平方公尺，使用之基地包括同段301地號土地，被告係於本院102年度司執字第13319號民事執行事件之拍賣程序，以總價金7,641,112元拍定取得系爭土地應有部分491/1,000及同段301地號土地、系爭保存登記建物、系爭未辦保存登記建物（即面積107.17平方公尺之雨遮，拍賣公告上雨遮之臨時建號為重測前南投縣集集鎮○○段000○號）之全部所有權乙節，有本院依職權調取本院102年度司執字第13319號民事執行案卷，並印有節本在卷（見本院卷第46至58頁），首堪認定。

⒉又按，建築法第11條規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。

建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。

前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。

應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；

其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」

再按，「建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。

一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。

二、每一建築基地之建蔽率應合於規定。

但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。

三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。

四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。」

、「建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。」

建築基地法定空地分割辦法第3條及第4條亦分別定有明文。

本件系爭保存登記建物係已於89年9月26日與同段301地號土地共同申請建築執照，領有南投縣集集鎮公所核發之(90)投集鎮工築(使)字第046號使用執照，其建築面積為314.30平方公尺，建蔽率為60%，依據建築基地法定空地分割辦法第3條及第4條規定，與該建物連接之法定空地應大於209.54平方公尺，其餘部分須符合前述建築基地法定空地分割辦法第3條及第4條規定，始得分割乙節，有南投縣集集鎮公所104年3 月26日集鎮工字第1040002943號函覆本院在卷（見本院卷第95至97頁）。

是本件系爭土地上既建有系爭保存登記建物，其分割即應受上開法定空地留設之限制。

經查，系爭保存登記建物第1層之登記面積固為314.30平方公尺，有系爭保存登記建物之建物登記第一類謄本及南投縣集集鎮公所(90)投集鎮工築(使)字第046號使用執照存根在卷（見本院卷第21頁、第96頁），惟依附圖編號302(A)、301(A)所示，實際測量建物面積為389.93平方公尺（計算式：321.78＋68.15＝389.93），超出已登記面積75.63平方公尺部分，顯然係有增建之附屬建物，惟從附圖已測量之面積尚無從判斷，何部分係為增建部分；

則以原告所主張之分割方案以觀（見本院卷第66頁圖示編號甲分歸原告、編號乙分歸被告），不論增建部分位置為何，亦不問原始第一次保存登記部分之位置為何，依前揭南投縣集集鎮公所104年3月26日集鎮工字第1040002943號函示，被告所分得之土地合併同段301地號土地上之空地計算，即須符合總空地面積達209.54平方公尺以上，始符合前揭法定空地分割之規定，然依附圖所示編號301(D)、301(E)之面積僅分別為129.68平方公尺、16.98平方公尺，縱使加計如附圖所示編號Ｋ之三角形空地約6平方公尺（以附圖所示編號Ｋ之西北方線段為底約1.2公分，與其垂直之線段約0.4公分，按附圖比例尺1/500計算，面積約為6平方公尺，計算式：1.2×500×0.4×500÷2÷10,000＝6），顯然未達應保留之法定空地面積209.54平方公尺之要求，是原告主張之現物分割方案，不符合上開法令規定，顯非適當之分割方案，而無可採；

且依原告主張之分割方案，原告所分得土地可利用之建築空間極其有限，地形亦非方正，顯難另行再為申請建築而為利用，然被告依此方案則需拆除附圖編號302(A)所示之西北面建物，而且分割後被告之建物正門即臨附圖所示編號302(D)之原告土地，並無適當出口可供通行，則原告主張之分割方案，不但不利於其自己分得土地之經濟效益，更對於被告現有之建物造成損害與使用上之不便，無從發揮系爭土地之經濟效益，則系爭土地若以原告所提之方案，以原物分配於兩造，顯非適當。

從而，本院審酌系爭土地已有被告所有之系爭保存登記建物坐落其上，該建物為原告法定代理人黃澤鎮所興建，且於興建前已取得原告之前手之土地所有人同意等情，再衡諸以原物分割予兩造未能符合法定空地面積比率之法令要求，以及系爭保存登記建物於分割後之出入通行、利用等等一切情狀，認為系爭土地之分割方式，應將全部土地分歸被告所有，而由被告以相當金額補償原告之方式分割。

⒊又被告固主張以變賣之方式分割，而為原告所反對；

然系爭土地於變賣後如為第三人取得，則被告尚有可能面臨拆屋還地之危險，對被告而言，顯屬不利，而所變賣之系爭土地，復因其上有系爭保存登記建物與系爭未辦保存登記建物存在，對於拍賣價格亦可能有所影響，而不利於兩造；

惟兩造一方面均認為系爭土地業於本院102年度司執字第13319號民事執行案件已經鑑價，而無須再行鑑價，然另一方面對於分配於己之土地若超過應有部分換算所應分得面積部分，若以該鑑定價格計算補償於他造，兩造則又均認為該鑑定價格顯然過高，而均不願以該鑑定價格補償於對造，惟系爭土地應有部分491/1,000既經上開執行案件拍定而由被告取得，故本院認定應以本院102年度司執字第13319號民事執行案件拍定之系爭土地價值，為計算兩造分割系爭土地之補償依據，始為適當。

經查，系爭土地應有部分491/1,000之價值，經本院102年度司執字第13319號民事執行案件囑託冠祥不動產估價師事務所鑑定之價值為2,722,500元，約占全部拍賣不動產總價值9,432,000元之28.8645%，而本件被告拍定取得全部拍賣不動產之總價款為7,641,112元，依比例計算系爭土地應有部分491/1,000之價值為2,205,569元（計算式：7,641,112×28.8645%＝2,205,569，元以下四捨五入，下同），則被告對於原告就系爭土地之應有部分509/1,000之價值，應補償原告之金額即為2,286,425元[計算式：2,205,569÷(491/1,000)×(509/1,000)＝2,286,425]。

㈢綜上所述，原告訴請就兩造共有之系爭土地准予分割，為有理由，准將系爭土地以原物分割，全部分歸被告所有，並就原告於系爭土地之應有部分509/1,000部分，由被告補償原告2,286,425元，爰判決如主文。

四、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。

五、本件為因共有物分割之事件涉訟，共有人均蒙其利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量情形，依民事訴訟法第80條之1規定，命兩造按兩造應有部分之比例，即原告509/1,000、被告491/1,000之比例，分擔訴訟費用。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 5 月 14 日
民事第一庭 法 官 黃立昌
附圖：南投縣水里地政事務所鑑測日期103年5月30日之土地複丈成果圖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 20 日
書記官 古紘瑋