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臺灣南投地方法院民事判決 104年度訴字第430號
原 告 陳茂霖
訴訟代理人 陳士文
原 告 陳金賢
訴訟代理人 陳金洲
共 同
訴訟代理人 詹志宏律師
被 告 陳榮良
訴訟代理人 吳昀陞律師
受 告知人 華南商業銀行股份有限公司
法定代理人 吳當傑
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國106 年4 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落南投縣○○鎮○○段000 地號，面積850.16平方公尺之土地，其分割方法為如附圖一即南投縣草屯地政事務所複丈日期民國105 年10月28日土地複丈成果圖所示：編號A 部分，面積186.28平方公尺之土地，分歸原告陳金賢單獨取得；
編號B 部分，面積238.32平方公尺之土地，分歸原告陳茂霖單獨取得；
編號C 部分，面積246.68平方公尺之土地，分歸被告單獨取得；
編號D 部分，面積178.88平方公尺之土地，分歸兩造共同取得，依原應有部分比例保持共有。
原告陳金賢與被告應分別補償原告陳茂霖如附表五所示之金額。
訴訟費用由兩造按附表一所示比例負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。
民事訴訟法第255條第1項第7款定有明文。
本件原告起訴時原主張兩造間已成立分割協議，請求被告履行分割協議，惟於第一次言詞辯論期日當庭表示請求裁判分割共有物（見本院卷第44頁），並於第二次言詞辯論期日當庭捨棄關於履行分割協議之請求（見本院卷第90頁背面），是原告於訴訟前期即為訴之變更，雖請求之基礎事實不同，但並不甚妨礙被告之防禦與訴訟終結，應予准許。
二、原告起訴主張略以：㈠坐落南投縣○○鎮○○段000 地號，面積850.16平方公尺之土地（下稱系爭土地），為特定農業區之甲種建築用地，為兩造所共有，應有部分如附表一所示。
兩造前曾於調解程序達成初步協議，並委託南投縣草屯地政事務所繪製複丈日期民國104 年2 月26日之土地複丈成果圖，豈料嗣後被告因與原告感情生變，拒絕簽名，原告無奈始提出本件訴訟。
㈡原告固於105 年12月8 日言詞辯論期日同意系爭土地以現狀建築物均不予拆遷為前提，設下方案一與方案二，並同意鑑價以進行找補，惟嗣經原告與家屬商討後決定，系爭土地應以各共有人取回完整持分為原則，而不考慮地面上建物現狀，故於105 年12月29日民事準備㈥狀提出附件一即應先於系爭土地南側畫出面積為178.88平方公尺之通道（依全體共有人以陳茂霖1/2 、陳金賢1/4 以及陳榮良1/4 之比例維持共有) ，並於系爭土地北側東段規劃一面積為15平方公尺之土地供排水溝鋪設，亦按全體共有人之應有部分比例維持共有，餘下土地扣除前開應維持共有部分後尚餘656.28平方公尺，則依據全體共有人持分比例，由陳金賢取得附件A 部分（面積164.07平方公尺）、陳茂霖取得附件B 部分（面積328.17平方公尺）以及陳金賢取得附件C 部分（面積164.07平方公尺）。
㈢綜上，聲明：兩造共有系爭土地之分割方法應如105 年12月29日民事準備㈥狀附件一所示之分割方法。
三、被告抗辯略以：㈠不同意原告之分割方案，聲明：原告之訴駁回。
㈡系爭土地應如附圖一即南投縣草屯地政事務所複丈日期105年10月28日土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示之方式分割分割，即其中A 部分，面積186.28平方公尺之土地由原告陳金賢單獨取得；
B 部分，面積238.32平方公尺之土地由原告陳茂霖單獨取得；
C 部分，面積246.68平方公尺之土地由被告單獨取得，D 部分，面積178.88平方公尺之土地依系爭土地全體共有人應有部分比例保持共有，如有價差，同意鑑價補償，對元照不動產估價師事務所之鑑價結果沒有意見，願意按鑑價結果補償原告陳茂霖。
四、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
民法第823條第1項前段、第824條第1項、第2項第1款前段、第3項分別定有明文。
查系爭土地，面積850.16平方公尺，為特定農業區甲種建築用地，為兩造所共有，應有部分如附表一所示，有土地登記第二類謄本在卷可憑（見本院卷第6 頁），而原告主張兩造就系爭土地並無不為分割期限之約定，亦無使用目的上不能分割之情事，兩造無法達成分割協議之事實，為被告所不爭，堪認為真實，則原告依上開規定，訴請裁判分割系爭土地，核屬有據，應予准許。
㈡次按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；
惟定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院74年度第1 次民事庭會議決議、49年台上字第2569號判例意旨參照）。
經查：⒈系爭土地呈長方形，地形方正，東鄰中和路，中和路路寬約7.5 公尺，面向中和路處，臨路向東建有門牌號碼分別為中和路70-2、70-3號之2 間房屋，其中70-2號房屋未辦保存登記建物，70-3號房屋為有辦保存登記建物，其餘部分為70-1號房屋之舊三合院之右護龍及一部分之公廳，有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見本院卷第65至68頁），堪認為真。
⒉兩造為兄弟關係，系爭土地原為兩造與訴外人陳水潭4 兄弟分別共有，應有部分各4 分之1 ，系爭土地上各建物坐落情形業據另案承審法官囑託地政人員繪製附圖二即南投縣草屯地政事務所複丈日期103 年10月23日土地複丈成果圖（下稱附圖二）附卷可佐（見本院卷第69頁），如附圖二所示E部分即門牌號碼70-3號房屋（北勢段461 號建號）原為陳水潭所建（目前為被告所有，詳下述）；
附圖二所示F 部分即門牌號碼70-2房屋，為被告所建；
原告陳茂霖則占有使用附圖二所示D 部分門牌號碼70-1號房屋（北勢段271 號建號）、原告陳金賢則占有使用附圖二所示A 、B 部分房屋，而上開建物均坐落系爭土地達至少10餘年以上，堪認兩造對系爭土地應有分管之協議。
⒊陳水潭就系爭土地應有部分4 分之1 於本院102 年度司執字第15382 號清償借款強制執行事件中遭拍賣，由原告陳茂霖於102 年10月29日以新臺幣（下同）70萬元買受，原告陳茂霖遂於103 年5 月7 日對陳水潭提起本院103 年度訴字第153 號拆屋還地訴訟，嗣於103 年8 月4 日具狀撤回；
又被告則於103 年6 月16日對原告2 人提起分割共有物之訴（本院103 年度調字第51號、嗣改分本院104 年度訴字第154 號），於該案調解程序中，因陳水潭已非土地所有權人，然系爭土地上有陳水潭所有之70-3號房屋，該房屋及其坐落土地究竟應如何處理，原告陳茂霖雖曾於103 年12月31日調解期日表示願以15萬元購買房屋，但陳水潭認價錢太低未能達成合意，嗣被告於104 年2 月6 日以30萬元向陳水潭購買並辦畢所有權移轉登記，主張願以20萬元讓售原告陳茂霖，但原告陳茂霖於該案104 年4 月9 日之調解期日最終並未同意，嗣被告於104 年5 月21日撤回上開分割共有物之訴等情，為兩造陳述在卷（見本院卷第145 至155 頁），復據本院調取本院103 年度訴字第153 號、本院104 年度訴字第154 號、本院102 年度司執字第15382 號卷宗審閱無訛。
是以，原由陳水潭占有使用之房地，其就系爭土地應有部分4 分之1 所有權由原告陳茂霖拍賣取得，故原告陳茂霖現擁有系爭土地應有部分2 分之1 所有權；
而70-3號房屋則由被告私下向陳水潭購買取得，故被告擁有70-2號、70-3號房屋之所有權，陳水潭退出系爭土地共有關係，並將地上物賣與另一共有人後，其原所有建物坐落之土地究竟應分歸何人所有，即為本件分割系爭土地最主要之爭議所在。
⒋本院衡酌系爭土地上已有分管之事實，且均建有建物，如以保存建物為前提分割，不致再衍生其他訴訟，應屬適當，且因系爭土地呈長條形，僅東臨中和路，為使各分得土地均有道路得供進出，故於系爭土地空地處南側分割出3 公尺寬之道路由兩造依應有部分比例保持共有，應為合理、可行之分割方式，此方式亦為兩造於105 年10月3 日、105 年12月8日言詞辯論期日當庭表示同意（見本院第123 至124 背面、第157 至158 背面）。
經本院囑託地政機關以保存建物為前提繪製分割成果圖如附圖三即南投縣草屯地政事務所複丈日期105 年10月28日土地複丈成果圖（下稱附圖三）在卷可佐（見本院卷第132 頁），將系爭土地分為五大區塊，其中D部分為道路，由兩造依原應有部分比例保持共有，A 部分即公廳一部分及其後方所建之房屋其坐落土地分予原告陳金賢單獨所有，B 部分即右護龍坐落土地分予原告陳茂霖單獨所有、E 部分即70-2號房屋坐落土地分予被告單獨所有，兩造固無爭執，然就C 部分即70-3號房屋坐落土地究竟應分予原告陳茂霖抑或被告所有，兩造無法達成合意，本院遂徵得兩造同意後，以其他條件不變之前提下，將BC部分均分予原告陳茂霖設為方案一，CE部分均分予被告設為方案二（即附圖一），囑託不動產估價師事務所予以估價，以定優劣。
⒌系爭土地經本院囑託元照不動產估價師事務所鑑定，該估價師事務所比較區域案例蒐集情況，依比較法求得基準地（即附圖三A 區塊）土地單價，並考量各區塊土地之面積、地形、地勢、臨路條件、使用現況等差異及市場性，推估各區塊土地之價格，並略去系爭土地上地上物不論，僅就土地進行獨立估價，核其估價方式堪稱公允適當，應屬可採，而經鑑價結果，方案一所示A 區塊單價每坪68,430元，BC區塊單價每坪69,752元，E 區塊單價每坪74,050元，D 區塊單價每坪59,504元；
而方案二所示A 區塊單價每坪68,430元，B 區塊單價每坪71,074元，CE區塊單價每坪76,033元，D 區塊單價每坪59,504元，是依上開結果可知，如將BC區塊（即方案一）分予原告陳茂霖，與原告陳茂霖單獨分得B 區塊（即方案二）相較，其土地單價反而降低，堪認方案二方式分割對原告陳茂霖較為有利，且如依方案一所示方式分割，各共有人原應有部分比例價值及分配後土地價值如附表二所示，各共有人間補償金額如附表三所示；
如依方案二所示方式分割，各共有人原應有部分價值及分配後土地價值如附表四所示，各共有人間補償金額如附表五所示，比較附表三、五可知，原告陳金賢分配位置及面積均不變，但其如依方案二方式分割其應給付之補償價金較少，故方案二方式對原告陳金賢亦較為有利。
又系爭土地如依方案一方式分割，系爭土地整筆價格為17,473,526元，如依方案二分割，系爭土地整筆價格為17,873,356元，有鑑價結果可憑，堪認依方案二方式分割對土地之價值效用較大。
是本院衡酌上情，認本件如以方案二方式分割，各共有人取得區塊之單價較高，且E 部分土地之土地所有權與建物使用歸於被告一人，有助於解決兩造間土地與地上物間之紛爭，況原告陳茂霖以70萬元購得系爭土地應有部分4 分之1 所有權，卻可獲補償200 餘萬元，而被告亦已當庭表示同意給付等語（見本院卷第192 頁背面），對原告陳茂霖並無不利，原告陳金賢支出之補償金亦較方案一少，對原告陳金賢亦無不利，堪認系爭土地如依方案二即附圖一所示方式分割，應為對兩造最有利，且為適當、公允之分割方案。
⒍原告固於105 年12月29日提出民事準備㈥狀改稱應依「附件一」各共有人應有部分比例分割等語，然該方割方案與原告之前所提出之「附件三方案」（見本院卷第85頁）大致相同，不同處僅於系爭土地北方另行分割出約15平方公尺之水溝為單獨之地號而已（見本院卷第169 頁），而本院前已囑託地政人員將原告於105 年4 月21日、105 年6 月1 日所稱「附件三方案」測量，製成附圖四即南投縣草屯地政事務所複丈日期105 年6 月7 日土地複丈成果圖（下稱附圖四）（見本院卷第110 頁），並將附圖二之建物現況圖套疊後發現，如依原告所主張之附圖四分割方案分割，原告陳金賢所占有使用之建物將侵入分歸於原告陳茂霖部分之土地，原告陳茂霖所占有使用之建物將侵入分歸於被告之土地，日後各共有人間將產生許多拆屋還地之爭議，並非解決當事人間爭議適當公允之方案，此方案經當庭套疊成果圖與原告閱覽之後，業經原告於105 年10月3 日、105 年12月8 日言詞辯論期日所不採。
原告於105 年12月29日另提出「附件一」為新分割方案，並稱該方案為最終方案不會再變動等語，然而，該方案與業已繪製完成之附圖四大致相同，有無法保留建物且共有人間將衍生其他紛爭之缺點，已為原告所明知且不採，其至本件進行鑑價階段始再提出雷同之方案，已有延滯訴訟之虞，又本院衡酌現場已有水溝設置，由西向東流經系爭土地，而民法就土地相鄰關係之排水權已有相關規定，並無再分割出獨立地號，而使當事人單獨所有土地面積減縮之必要，是以，原告主張依該案分割，並非適當公允之分割方案，應可認定。
至於原告另稱被告分得單獨所有土地面積大於應有部分4 分之1 ，但道路卻仍只負擔4 分之1 應有部分，對原告有所不公等語，然而，關於道路分攤比例部分，係依各共有人原應有部分比例分擔，且已於鑑價前已經兩造合意，並於鑑價報告中充分評價，原告因鑑價結果不如預期始再提出此部分之主張，難認可採。
㈢綜上，系爭土地如依附圖一所示方法分割，各筆土地價值較高，且均可保存建物，而其中原告陳金賢應給付之補償金額較少，原告陳茂霖以70萬元購得系爭土地應有部分4 分之1所有權，卻可獲償200 餘萬元，對原告均無不利，且被告之建物與土地所有權之利用終歸一致，兩造間不致再因地上物與土地間之關係再生其他爭議，使紛爭一次解決，應屬適當、公允，且最有利於全體共有人之分案，應可認定。
㈣按民法第824條之1 規定「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。
應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。
但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。
二、權利人已參加共有物分割訴訟。
三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。
前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定。
前條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。
前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項但書之抵押權。」
，又按訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人；
受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定，民事訴訟法第67條之1第1項、第67條規定甚明。
經查：原告陳茂霖將系爭土地權利範圍4 分之1 設定普通抵押權180 萬元與受告知人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行），有土地登記謄本附卷可憑，其中抵押權人即華南銀行經告知訴訟後雖未參加訴訟，惟依前開規定，視為於得參加時已參加訴訟，該抵押權於本件分割共有物判決確定時，移存至該抵押人即原告陳茂霖所分得之部分或對抵押人即原告陳茂霖所分得之價金有權利質權，附此敘明。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。
分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可互換地位。
本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴當事人負擔，顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第2項所示。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一審酌，附此說明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 27 日
民事第一庭 法 官 洪儀芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 3 日
書記官 郭勝華
附表一
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│編號│共有人 │原應有部分│訴訟費用分│附圖一編號D │
│ │ │ │擔之比例 │部分負擔比例│
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│ 1 │陳茂霖 │2分之1 │2分之1 │2分之1 │
├──┼──────┼─────┼─────┼──────┤
│ 2 │陳榮良 │4分之1 │4分之1 │4分之1 │
├──┼──────┼─────┼─────┼──────┤
│ 3 │陳金賢 │4分之1 │4分之1 │4分之1 │
└──┴──────┴─────┴─────┴──────┘
附表二：方案一原應有部分比例價值與分割後取得土地價值┌──┬──────┬────────┬─────────┐
│編號│共有人 │原應有部分比例價│分割後取得土地價值│
│ │ │值新臺幣（元） │（含道路） │
├──┼──────┼────────┼─────────┤
│ 1 │陳茂霖 │8,736,763元 │9,178,490元 │
├──┼──────┼────────┼─────────┤
│ 2 │陳榮良 │4,368,382元 │3,634,080元 │
├──┼──────┼────────┼─────────┤
│ 3 │陳金賢 │4,368,382元 │4,660,956元 │
└──┴──────┴────────┴─────────┘
附表三：方案一找補金額表
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│新臺幣 │陳金賢應給付│陳茂霖應給付│ 合計 │
│（元） │ │ │ │
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│陳榮良應受│292,575元 │441,727元 │734,302 元 │
│償 │ │ │ │
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附表四：方案二原應有部分比例價值與分割後取得土地價值┌──┬──────┬────────┬─────────┐
│編號│共有人 │原應有部分比例價│分割後取得土地價值│
│ │ │值新臺幣（元） │（含道路） │
│ │ │ │ │
│ │ │ │ │
├──┼──────┼────────┼─────────┤
│ 1 │陳茂霖 │8,936,678元 │6,733,800元 │
├──┼──────┼────────┼─────────┤
│ 2 │陳榮良 │4,468,339元 │6,478,600元 │
├──┼──────┼────────┼─────────┤
│ 3 │陳金賢 │4,468,339元 │4,660,956元 │
└──┴──────┴────────┴─────────┘
附表五：方案二找補金額表
┌─────┬──────┬──────┬──────┐
│新臺幣 │陳金賢應給付│陳榮良應給付│ 合計 │
│（元） │ │ │ │
├─────┼──────┼──────┼──────┤
│陳茂霖應受│192,617元 │2,010,261元 │2,202,878 元│
│償 │ │ │ │
└─────┴──────┴──────┴──────┘
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