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臺灣南投地方法院民事判決 108年度訴字第275號
原 告 張作安
被 告 陳地基
兼 訴 訟
代 理 人 陳富美
被 告 陳達成
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108 年8 月13日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告陳達成、陳富美應將坐落南投縣○○鎮○○段○○○地號土地如附圖即南投縣竹山地政事務所複丈日期一○八年四月十六日、一○八年四月二十九日土地複丈成果圖所示編號A 部分、面積五四一點九一平方公尺之雞舍拆除，並將上開土地返還予原告。
被告陳地基應將前項土地如附圖所示編號B 部分、面積二二五點九五平方公尺之花生田，及如附圖所示編號C 部分、面積一三四點二二平方公尺之墳墓除去，並將上開土地返還原告。
被告陳達成、陳富美應自民國一百零七年十二月十日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣參仟元。
被告陳地基應自民國一百零七年十二月十日起至返還第二項土地之日止，按月給付原告壹仟玖佰玖拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳達成及陳富美負擔五分之三，餘由被告陳地基負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。
原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。
民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條及第262條第1項本文定有明文。
本件原告起訴時原以陳地基、陳達成為被告，並聲明：被告陳地基應將原告所有坐落南投縣○○鎮○○段000 地號土地 （ 下稱系爭土地）上，面積2072.43 平方公尺（面積以實測為準）之地上物拆除，將土地返還原告；
被告陳達成應將原告所有系爭土地上，面積541.9 平方公尺（面積以實測為準）之地上物拆除，將土地返還原告。
嗣於民國108 年4 月12日具狀追加陳富美、陳威任為被告（見本院卷第97頁），復於108 年7 月2 日本院準備程序期日當庭請求撤回對被告陳威任之訴訟（見本院卷第162 頁）。
又原告迭經變更聲明，最終確認為：請求陳達成、陳富美南投縣○○鎮○○段000地號上如竹山地政事務所土地複丈成果圖，編號A ，面積541.91平方公尺之雞舍拆除，並將土地返還原告；
聲明請求被告陳地基將南投縣○○鎮○○段000 地號上如竹山地政事務所土地複丈成果圖，及編號B 面積225.95之花生田，及編號C 面積134.22平方公尺之墳墓均拆除，並將土地返還予原告；
請求被告給付每月4 萬3,136 元，自107 年12月10日起至返還系爭土地止。
核原告所為訴之變更及追加，係基於請求被告應將坐落系爭土地上之地上物除去並返還土地予原告之同一基礎事實，揆諸首揭規定，原告所為訴之變更、追加應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張略以：㈠系爭土地為原告所有，被告無合法正當權源，且與原告間並無任何買賣關係存在，擅自占用系爭土地詳如附圖所示各編號之土地。
㈡系爭土地為農牧用地，被告陳富美卻於坐落如附圖所示編號A 、面積541.91平方公尺之土地上出資興建雞舍（南投縣○○鎮○○段000 ○號建物即門牌號碼南投縣○○市○○鎮○○路000000號房屋，下稱系爭建物），被告陳達成則將之充當冷凍雞排之場所並為販賣，已違反農地農用政策。
被告陳地基原於如附圖所示編號B 部分、面積225.95平方公尺土地種植蔥、蒜、蔬菜、甘薯及香蕉等短期作物，及約3 層樓高之果樹，因果樹太高太密已影響周邊道路視線，政府每年皆會派員修剪，嗣前開蔬菜採收後，其再於該部分土地續種花生。
如附圖編號C 、面積134.22平方公尺之土地若存有被告之祖墳，亦應將其遷葬並返還該部分土地予原告。
㈢被告陳達成曾自陳願意以承租方式使用系爭土地，惟其事後反悔，顯然有違誠信原則，故原告自得向被告請求相當租金之不當得利等語。
請求之基礎為每月請求4 萬3136元。
依據97年11月12日被告陳達成與陳富美所定的租賃契約，單價每平方公尺是3000元除以541.9 平方公尺，平均每平方公尺是5.5 元，經過11年到目前為止，應以3 倍，所以是每平方公尺16.5元。
所以是16.5乘以總面積2614.33 ，總共為4 萬3136元，自107 年12月10日起至返還系爭土地止。
並聲明：被告陳達成及陳富美應將系爭土地上如附圖所示編號A 部分、面積54 1.91 平方公尺之雞舍拆除，並將上開土地返還予原告；
被告陳地基應將系爭土地上如附圖所示編號B 部分、面積225.95平方公尺之花生田及編號C 部分、面積134.22平方公尺之墳墓除去，並將上開土地返還予原告。
被告應每月給付原告4 萬3,136 元，自107 年12月10日起至返還上開土地日止。
二、被告方面：㈠被告陳達成抗辯略以：⒈系爭土地原為伊所有，嗣為本院民事執行處104 年度司執字第22967 號清償票款強制執事件查封拍賣結果，經原告拍定而於108 年1 月8 日取得其所有權。
惟查封當時系爭土地已存有如附圖所示編號A 部分、由被告陳富美出資、以被告陳達成之名義共同興建之系爭建物，編號B 部分、由被告陳地基所種植之農作物及編號C 部分之墳墓。
⒉被告陳富美復又向被告陳達成承租系爭土地，但實際上租金作為補貼被告陳達成之用，由被告陳達成興建系爭建物與購買機器設備，並委由被告陳達成經營，是兩人就系爭建物所坐落之土地成立租賃關係，嗣被告陳達成因資金周轉不靈而將系爭建物設定抵押權與訴外人陳國建，因此被告陳達成無權拆除系爭建物。
又系爭土地於拍賣公告中均標示不點交，且如附圖所示各編號部分之系爭建物、農作物及墳墓均未一併拍賣，故依土地法第104條及本院不動產拍賣公告綜合事項第13項規定被告應有優先承買權。
倘若法院認為被告有拆除地上物之義務，原告亦理應補償被告系爭土地上農作物及烏心石木樹之價值損失。
㈡被告陳地基、陳富美抗辯略以：如附圖所示編號C 部分之墳墓係被告之祖墳，伊願意以公定價承租該部分土地。
其餘同被告陳達成之陳述。
㈢並均聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地為原告所有，被告陳富美與被告陳達成協議，分由被告陳富美出資、被告陳達成興建於坐落如附圖所示編號A 部分、面積541.91平方公尺之系爭建物後，供被告陳達成使用並共同經營冷凍雞排事業，另由被告陳達成於97年11月27日起出租與被告陳富美擺放物品，現由被告陳達成及陳富美占用中；
被告陳地基原於如附圖所示編號B 部分、面積225.95平方公尺土地種植蔥、蒜、蔬菜、甘薯及香蕉等短期作物，嗣前開蔬菜採收後，其再於該部分土地續種花生；
如附圖編號C 部分、面積134.22平方公尺之土地若存有被告之祖墳，係由被告陳地基所興建，並實際管理占用中等事實，為被告陳稱在卷( 見本院卷第214 至216 頁) ，並均為兩造所不爭執，且有系爭土地第一類謄本、地籍圖謄本、竹山地政事務所土地複丈成果圖可證（見本院卷第17至19頁），首堪認定。
㈡按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。
被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。
如不能證明，則應認原告之請求為有理由。
經查：⒈本件被告均不否認原告經本院拍賣程序而於108 年1 月8 日取得其所有權，故原告即得對被告就分別占用係爭土地之部分主張返還之請求。
2.惟被告主張系爭土地於查封當時，已存有如附圖所示編號A部分之系爭建物，係由陳富美出資，並供陳達成用以經營雞舍之用，嗣被告陳達成因資金周轉不靈而將系爭建物設定抵押權予陳國建，因此被告陳達成無權拆除系爭建物。
又系爭土地於拍賣公告中均標示不點交，且如附圖所示編號A 及C部分之系爭建物及墳墓均未一併拍賣，故依土地法第104條及本院不動產拍賣公告綜合事項第13項規定被告應有優先承買權云云( 見本院卷第92至93頁) ，然被告上開主張就系爭建物已設定抵押權予第三人，業據被告提出系爭建物之建物登記第一類登記謄本在卷可參( 見本院卷第179 頁) ，惟地上物所設定之物權，僅係針對該地上物所有權之限制，尚非用以主張取得土地使用權源之理由，故被告此部分之主張即不得作為取得系爭土地正當權源之依據。
另被告主張依土地法規定於系爭土地拍賣時，就系爭土地上存有系爭建物及墳墓之事實，應享有優先承買權，惟系爭土地最終拍定人為原告，被告亦不得於原告拍定取得系爭土地之所有權後，復行主張優先承買權；
且被告主張就系爭土地之優先承買權部分亦非本院審理之範圍，附此敘明。
此外，被告除上開主張外，均未能提出有何使用系爭土地之正當權源之證據，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告陳達成及陳富美應將其所共同經營之系爭土地上如附圖所示編號A 部分、面積541.91平方公尺之雞舍拆除，並將上開土地返還予原告；
被告陳地基應將系爭土地上如附圖所示編號B 部分、面積225.95平方公尺之花生田及編號C 部分、面積134.22平方公尺之墳墓除去，並將系爭土地返還予原告，均屬有據。
3.另被告主張如附圖所示編號C 部分之墳墓係被告之祖墳，就如附圖所示編號B 部分被告願意承租；
且被告陳地基及陳富美亦願以公定價承租該部分土地云云( 見本院卷第93 至94頁) ，僅係表示願與原告和解之條件，被告陳地基、陳富美此部分之主張尚非提出有使用系爭土地之正當權源之主張，故被告此部分之主張亦無理由。
㈢又按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。
次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；
不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。
但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。
所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年度上字第484 號判決意旨參照）。
經查，被告分別無權占有原告所有之系爭土地至今，原告主張被告應就107 年12月10日無權占用系爭土地部分依民法第179條請求被告返還無權占有系爭土地期間相當於租金之不當得利。
而本院審酌系爭土地如附圖所示編號A 部分業經被告陳達成與被告陳富美於97年11月12日簽訂租期為97年11月12日至119 年11月26日之租賃契約，約定「南投縣○○鎮○○段000 地號( 即系爭土地) ，租賃面積計541.9 平方公尺」，每月租金為3,000 元，此有房屋租賃契約1 份在卷可參( 見本院卷第227 頁) ，亦為被告陳達成所不爭執( 見本院卷第217 頁) ，被告陳富美及陳地基雖認為該計算基礎過高，但不爭執其與被告陳達成間均係以該租賃契約作為租金計算之基礎，只是該租金具有補貼被告陳達成經營事業之性質等語(見本院卷第217 頁) ，而本件兩造間先前不存在租賃之法律關係，惟被告陳達成與陳富美間顯已形式上就租約存續中就租金數額已有約定，原告亦主張應依此租金做為計算基礎，至原告另主張應以此計算基礎加計3 倍作為租金計算基礎，因未能說明以該計算基礎計算3 倍之理由，故本院審酌系爭土地之價值、兩造約定之情形，認應以541.9 平方公尺之每月3,000 元作為被告無權占有系爭土地所受有相當於租金之利益，亦為適當。
準此，原告依租賃法律關係、民法第179條規定等規定，請求被告自107 年12月10日起至被告陳達成及陳富美應將系爭土地上如附圖所示編號A 部分、面積541.91平方公尺之雞舍拆除，並將上開土地返還予原告之日止，按月給付原告3,000 元( 計算式：3,000 ÷541.9 ×541.91=3 ,000 ，四捨五入至個位數) ；
被告陳地基應將系爭土地上如附圖所示編號B 部分、面積225.95平方公尺之花生田及編號C 部分、面積134.22平方公尺之墳墓除去，並將上開土地返還予原告之日止，按月給付原告1,995 元( 計算式：3,000 ÷541.9 ×【225.95 + 134.22 】= 5.54×360.17=1,995，算式中第一次各自運算之數均四捨五入至小數點第2 位，最終運算之數四捨五入至個位數) ，當屬合理，應予准許。
逾此範圍，則無理由，礙難准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，對被告請求如主文第一及二項所示之權利；
及依民法第179條之規定主張被告陳達成及陳富美應給付原告自107 年12月10日起至返還系爭土地上如附圖所示編號A 部分、面積541.91平方公尺予原告之日止，按月給付原告3,000 元；
被告陳地基應給付原告自107 年12月10日起至返還系爭土地如附圖所示編號B部分、面積225.95平方公尺之花生田及編號C 部分、面積134.22平方公尺之墳墓除去並返還予原告之日止，按月給付原告1,995 元，均為有理由，應予准許。
逾此範圍之主張，則無理由，應予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所引用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項本文。
中 華 民 國 108 年 10 月 16 日
民事第一庭 法 官 許凱傑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 17 日
書記官 廖佳慧
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