臺灣南投地方法院民事-NTDV,112,簡上,56,20240710,1

臺灣南投地方法院民事判決

112年度簡上字第56號

上訴人黃瑛光

訴訟代理人陳惠伶律師

被上訴人祭祀公業法人南投縣張琯溪公

法定代理人張明煥

訴訟代理人張慶達律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國112年6月30日本院南投簡易庭110年度投簡字第459號第一審民事簡易判決提起上訴，本院於民國113年6月19日言詞辯論終結，判決如下：

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

一、被上訴人主張：坐落南投縣○○市○○段00000地號土地（下稱132-1土地）為被上訴人所有，而上訴人為同段2095建號建物（門牌號碼為南投縣○○市○○街00巷0號地下室，下稱本件地下室）之共有人，並就其中47號停車位（下稱系爭停車位）取得專用權，因系爭停車位占有使用132-1土地之部分（下稱系爭土地），已妨害被上訴人之使用收益，且其占有使用係無法律上原因，致被上訴人受有相當於租金之損害，爰依不當得利之法律關係，請求上訴人給付被上訴人相當於租金之不當得利等語。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）10萬2,390元及自民國111年7月1日起至上訴人返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人2,500元。

二、上訴人則抗辯：

　㈠訴外人品德建設股份有限公司（下稱品德公司）與被上訴人於85年間簽立合建契約，由品德公司出資在132-1土地上、下興建建物。因被上訴人曾出具土地使用權同意書與品德公司，品德公司因此取得使用132-1土地興建建物（含本件地下室）之權利，上訴人既受讓本件地下室之應有部分，故該土地使用權同意書之效力，仍繼續存在於兩造間，上訴人得據此合法占有使用系爭土地。

　㈡又於本件地下室興建完成後，品德公司尚與被上訴人間成立租賃關係，約定由品德公司就其依合建契約所分配之建物，繼續給付使用坐落土地之租金。上訴人既輾轉自原所有權人品德公司處取得本件地下室之應有部分，依民法第425條規定，該租賃關係，仍繼續存在於兩造間，上訴人得據此合法占有使用系爭土地；且上訴人歷年繳納之管理費，已具土地租金之性質，故被上訴人應無受有損害可言，自無不當得利之情事等語。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法，判命上訴人應給付被上訴人6萬2,316元，及上訴人應自111年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人1,039元；並依職權及上訴人之聲請分別為准、免假執行宣告，及駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：如主文第1項所示（被上訴人於原審敗訴部分，未據聲明不服，業已確定，不在本院審理範圍）。

四、兩造不爭執事項（見本院卷第164至165頁）：

㈠被上訴人為132-1土地之所有權人；上訴人則於89年10月26日買受取得本件地下室之應有部分（權利範圍151/10,000），並就系爭停車位取得專用權。

㈡本件地下室之起造人品德公司（時任負責人為訴外人葉淑娟）與被上訴人間成立合建契約，約定由被上訴人提供土地，由品德公司出資在132-1土地上、下興建建物（含本件地下室）。

㈢本件地下室之建築執照內附有當時被上訴人用印之土地使用權同意書，該同意書使用範圍包括地下層，即建築物地下室所附設之停車位67個。

㈣系爭停車位現仍為上訴人占有使用。　　

五、兩造爭執事項（見本院卷第165頁）：　　　

㈠上訴人是否無權占有系爭土地？

㈡被上訴人得否依民法第179條規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利？若可，得請求之金額若干？

六、本院之判斷：

㈠上訴人占有系爭土地無合法權源：

　⒈按地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地，則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利，自難謂非「無法律上原因而受利益」（最高法院93年度台上字第577號判決意旨參照）。又占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。本件上訴人對於被上訴人系爭土地所有權存在之事實並無爭執，僅抗辯其係基於土地使用權同意書之效力、民法第425條規定而占有使用系爭土地，其並非無權占有等語，既為被上訴人所否認，依前開說明，上訴人自應就此利己事實負舉證責任。

　⒉經查：

　⑴證人葉淑娟於本院證稱：品德公司當時與被上訴人成立合建契約，約定將品德公司所興建的部分建物由被上訴人取得，作為被上訴人同意品德公司使用132-1土地之對價；為確保建物（含地下停車場）完成後，後續受讓建物之所有權人能繼續使用132-1土地，品德公司便與被上訴人約定，受讓建物之所有權人需自行向被上訴人簽立新的租賃契約，至於建物前手與被上訴人間原有的租賃契約，在建物所有權移轉時，便隨之終止，故品德公司將部分合建建物之所有權，分配由股東取得，或出售予第三人取得時，便向受讓建物之所有權人告知，需另與被上訴人簽立租賃契約，其等向被上訴人重新簽立租賃契約後，便各自依該租賃契約，繼續繳納使用土地之租金等語（見本院卷第194至197頁）；並於原審證稱：過戶停車位時，有請購得停車位之人向被上訴人更換契約名字等語（見原審卷第454頁）。

　⑵參以訴外人劉冠佑即葉淑娟之子與被上訴人簽立之土地租賃契約書（見本院卷第323頁）所載，劉冠佑係就門牌號碼為南投市○○街00號之建物，向被上訴人承租該建物所坐落之132-1土地，且依該契約第3條、第9條、第10條約定，該租約為10年一期之定期租賃契約；承租人除非經出租人書面同意，不得將地上建築物讓與他人；承租人若需將基地上建物轉讓與他人時，必需連同租賃契約一併轉讓，並需經出租人書面同意等語。

　⑶上開基地租賃契約書關於地上建物轉讓之限制、地上建物受讓人如何保有占有使用基地之約定，核與葉淑娟前揭證述，大致相符，是地上建物之所有權人係基於與被上訴人間就132-1土地之租賃關係，而得以占有使用該建物坐落之基地。而租賃雙方就地上建物所有權移轉時，既有特別約定應得出租人即被上訴人之書面同意，可知雙方之租賃契約關係，並非在地上建物所有權移轉時，即當然隨之移轉自受讓建物之所有權人與被上訴人間。如未經被上訴人同意轉讓原租賃關係，或受讓建物之所有權人未與被上訴人間另訂新的租賃關係，依租賃雙方之意思，應解為於建物所有權轉讓之同時，原租賃關係應即終止，受讓建物之所有權人自不得持原租賃關係，向被上訴人主張該建物占有使用坐落之基地乃具合法權源。品德公司與被上訴人間，既係依上開方式，約定在合建建物出售或處分後，由受讓建物之所有權人依其與被上訴人之租賃契約，繳納租金作為占有使用坐落基地之對價；則同為品德公司所興建之本件地下室，與地上建物僅係占有使用132-1土地地上、地下空間之不同，在出售或處分後如何繼續合法占有使用坐落基地一事，即無為相異處理之道理，亦即，受讓本件地下室之所有權人，自應與地上建物循相同之方式，須經被上訴人同意轉讓原租賃關係，或另訂新的租賃關係，以取得占有使用坐落基地之合法權源。上訴人於89年間取得本件地下室之應有部分後，未曾與被上訴人簽立任何租賃契約，既為兩造所是認（見原審卷第455頁；本院卷第97頁），上訴人復未舉證證明取得本件地下室之應有部分時，曾取得被上訴人之同意，因而受讓其前手與被上訴人間之租賃契約關係，自無從據此向被上訴人主張其占有具合法權源。

　⑷上訴人雖辯稱：品德公司與被上訴人間關於土地使用權同意書之效力，仍繼續存在於兩造間等語，然依132-1土地之土地使用權同意書（見原審卷第341至342頁）所示，即明載品德公司係為申請坐落132-1土地建物之建築執照，始以該同意書為憑等語，是此項同意書係依品德公司與被上訴人間之合建契約所出具，僅使品德公司依此取得合法使用132-1土地之效力，自品德公司購買132-1土地上建物之人，即不能執該僅具債權效力之同意書，以其同係有權使用132-1土地之人，對抗被上訴人。至於品德公司依約興建完成合建建物後，該建物是否仍得占有使用132-1土地，即應依受讓建物之所有權人與被上訴人間之法律關係而定，故上訴人逕以品德公司與被上訴人間之土地使用權同意書為占有系爭土地之合法權源，應無足取。

　⑸又上訴人辯稱：其自品德公司輾轉取得本件地下室之應有部分，而得依民法第425條規定，主張依租賃關係合法占有使用系爭土地等語，並以本件地下室之異動索引、地籍異動清冊、電子處理前舊簿為佐（見原審卷第367至387頁；本院卷第205至243頁）。惟依民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」係以出租人交付租賃物與承租人後，於承租人占有中，出租人讓與租賃物時，方有其適用。依上訴人所主張，係以系爭土地為租賃物，並以被上訴人為出租人，而上開資料僅足證明品德公司為本件地下室第一次登記之所有權人、上訴人輾轉於89年間以買賣為原因取得本件地下室之應有部分等事實而已，然系爭土地之所有權人在本件地下室興建完成迄今均為被上訴人而未曾異動，為兩造所不爭執（見本院卷第162頁），與本件係承租人品德公司讓與非租賃標的物之本件地下室所有權者顯不相同，故上訴人抗辯本件有前揭規定之適用，應屬無據。

　⒊基上，上訴人未能舉證證明使本院確信其占有系爭土地有合法權源，則依前揭說明，上訴人使用之系爭停車位占有系爭土地，即屬無權占有。　　

㈡被上訴人得依民法第179條規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得利：

　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。本件上訴人無權占有系爭土地，受有占有使用系爭土地之利益，並致被上訴人受有無法使用系爭土地之損害，且此利益依其性質無法返還，則被上訴人自得依前揭規定，請求上訴人返還占有使用系爭土地相當於租金之不當得利。

　⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。再依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所定申報之地價為法定地價。另依土地法第105條規定，同法第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。基此，城市地方建築基地之租金，應以土地申報地價年息10%為限。至相當於租金不當得利之酌定，除以租約約定之租金數額為審酌標準外，並應斟酌該土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用該土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

　⒊經查：

　⑴系爭土地於102年至111年間之申報地價均為每平方公尺6,530元，有系爭土地之地價查詢資料可稽（見原審卷第219頁）；復斟酌系爭停車位緊鄰南投家樂福（含客運站），附近亦有南投醫院、眾多金融機構及行政機關，交通生活機能甚佳，此有本院勘驗筆錄、現場照片在卷可參（見原審卷第169至184頁）。審酌前揭情節，及上訴人使用系爭停車位之經濟價值及所受利益等一切情狀，認應按申報地價年息6%計算相當於租金之不當得利為適當。

　⑵依本件地下室之建物登記第一類謄本（見原審卷第35頁）所示，本件地下室之總面積為2,106.73平方公尺，而上訴人雖係就系爭停車位具專用之使用權，惟衡情其使用系爭停車位當無可能脫離本件地下室所共用之車道、管理室而使用，故上訴人占有使用132-1土地之範圍，應以其權利範圍之面積31.81平方公尺【計算式：0.0151×2,106.73，小數點後2位四捨五入】計算為相當。上訴人自支付命令送達翌日回溯5年（見原審卷第51至53頁），再依上開申報地價、年息及占用面積計算後，上訴人所受相當於租金之不當得利數額合計為6萬2,316元【計算式：31.81×6,530×6%×5，元以下四捨五入，下同】；而每月所受相當於租金之數額則為1,039元【計算式：31.81×6,530×6%÷12】。被上訴人就起訴後所生之不當得利，僅請求上訴人按月返還自111年7月1日起至返還系爭土地之日止之數額（見原審卷第223頁），核無不可。

　⑶上訴人復辯稱：其先前所繳納之管理費即為使用系爭土地之租金等語。惟依證人葉淑娟於本院證述：其子劉冠佑於本件地下室所使用之25號停車位，每2至3年需繳納1,500元之管理費；另因該停車位係配屬於其子所有之地上建物，每年需繳納承租基地之租金6萬多元等語（見本院卷第197至198頁），參諸被上訴人所提出劉冠佑與被上訴人間之土地租賃契約書、繳納112年基地租金之統一發票、被上訴人通知劉冠佑繳納其使用25號車位112至114年之使用權管理基金文件（見本院卷第323至327頁），可見被上訴人係以不同之書面文件，分別向承租132-1土地之承租人、使用本件地下室停車位之使用人，收取前開費用。且依上開通知所載，該使用權管理基金，係為停車場水費、消防及各項維護之運作所收取，與使用132-1土地之對價，顯然不同；況該使用權管理基金係每3年繳納4,500元，平均每月僅需繳納125元【計算式：4,500÷3÷12】，亦與上開計算每月相當於租金之數額1,039元，相差甚鉅，故上訴人抗辯其所繳納之管理費，即係使用系爭土地之對價，顯無足取。

　⑷上訴人另辯稱：縱認應返還不當得利數額，應以「系爭停車位占本件地下室之比例」與「地上5層樓及地下1層建築之投影土地面積」相乘為計算等語，惟土地所有權除地面外，並及於土地上下一定之立體空間（民法第773條規定參照），該一定範圍之立體空間自均為所有權之範圍，本件地下室既係132-1土地地下一定之立體空間，且範圍亦得特定，而與地上建物相區隔，上訴人自應就其無權占用該地下立體空間之範圍，負返還不當得利之責。上訴人徒以投影於土地之水平面積為計算基準，並未慮及該土地向上或向下之立體空間使用關係，其辯詞自無可採。

　㈢至上訴人於原審尚辯稱：上訴人合法取得系爭停車位迄今20餘年，被上訴人向上訴人請求返還不當得利，有違信賴保護及公平正義等語。惟按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，固為民法第148條所明定。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年度台上字第737號判決意旨參照）。又權利人在相當期間內不行使權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，此項原則學理上稱為「權利失效」原則，乃基於誠信原則發展而出之法律倫理原則，旨在就個案中斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，加以判斷，以尋求事件之公平及個案之正義（最高法院97年度台上字第745號判決意旨參照）。經查：系爭土地業經登記為被上訴人所有，上訴人於89年間購得系爭停車位時，對此即應有所知悉，而被上訴人就系爭土地遭系爭停車位占有之事實，迄至其提起本件訴訟時止，並無其他具體舉動或特別情事，足使上訴人信賴其不行使系爭土地之相關權利，上訴人復未舉證證明被上訴人有何不欲行使權利之情事，自不得以被上訴人單純未行使權利，即遽認其有使他人誤認或信賴已拋棄權利之事實，要無權利失效原則之適用。況被上訴人於本件行使權利之結果，目的僅在回復其占有使用利益之損害，自屬權利之正當行使，並無違反公共利益，更非以損害上訴人為主要目的；且被上訴人得請求相當於不當得利之數額，係經本院斟酌上訴人使用系爭停車位之經濟價值及所受利益等情狀，並不發生被上訴人利得極少，上訴人或國家社會所受之損失甚大，即損人不利己之情形，揆諸前揭說明，被上訴人請求上訴人返還占有系爭土地之不當得利，並非濫用權利，亦無違誠信原則，上訴人此部分之抗辯，亦無可採。

七、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，訴請上訴人給付6萬2,316元，及自111年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付1,093元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，即無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　10　　日

　　　　民事第一庭　審判長法　官徐奇川

　　　法　官曾瓊瑤

　　　法　官　魏睿宏

以上正本係照原本作成。

本判決不得上訴。　　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　10　　日

書記官洪裕展