臺灣南投地方法院民事-NTDV,94,訴,492,20060323,1

臺灣南投地方法院民事判決 94年度訴字第492號
原 告 台灣嘉慶興業股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
陳隆律師
上 一 人
複代理人 楊承彬律師
被 告 甲○○
上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國九十五年三月九日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣捌拾伍萬陸仟玖佰參拾肆元，及自民國九十四年十二月十六日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

原告以新臺幣貳拾捌萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。

被告新臺幣捌拾伍萬陸仟玖佰參拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。

二、陳述：

（一）被告甲○○於民國（下同）九十二年六月二十四日與原告簽訂「台灣嘉慶南投福龜聖賢社區買賣契約書」，購買原告於南投縣國姓鄉福龜村所興建聖賢社區編號Ａ棟八號之房屋及其座落基地，總價金新台幣（下同）三百五十五萬元。

原告業已依約將上開房地即坐落南投縣國姓鄉○○村○○段三六○之五○地號土地及其上同段一一八建號（門牌號碼：南投縣國姓鄉○○路○段一五九巷八號）建物，所有權移轉登記予被告，且被告業已遷入上開房屋居住、使用。

然被告迄今尚積欠原告買賣價款八十五萬元、房屋保險費二千六百三十四元、外電電錶管路費三千八百元、外水水錶管路費五百元，合計八十五萬六千九百三十四元未付，屢經催索，被告均置之不理，為此，爰請求被告給付買賣價金等如訴之聲明。

（二）對於被告答辯之主張：１、被告抗辯本件買賣未約定總價金。

但買賣價金為買賣契約的重要事項，被告應不至於在總價金尚未確定之前，即先行與原告簽訂買賣契約，而未為任何保留；

況且被告除自行支付二十萬元外，並辦理貸款給付價金二百五十萬元，足見兩造間就契約總價及給付方式，已有一定之合意確定。

又被告於九十四年十二月二十九日言詞辯論時亦已當庭自認尚積欠八十五萬元尾款，更可證明兩造對買賣價金已有合意。

２、房屋保險費部分，原告為被告辦理銀行貸款時，應承貸銀行要求必須為建物投保火險及地震險之保費，原告已先行代墊，至於外水水錶、外電電錶管路費用，依契約書第五條約定，除室內管線應由原告負責外，其餘應由被告負擔。

本社區○○○路補助費共計繳納十八萬四千八百元，由四十八戶平均分擔，每戶應繳納三千八百五十元，原告僅請求其中之三千八百元；

另系爭建物之外水水錶費為五百元，故原告分別請求被告給付二千六百三十四元、三千八百元及五百元為有理由。

３、建造執照上所載工程造價乃工程建造之價格，與建造完成後之買賣價格，並不相同，金額更非一致，乃社會常情及經驗法則所皆知，而本件房地買賣總價三百五十五萬元為兩造於簽訂買賣契約時即已合意達成，並非以工程造價換算買賣價金。

４、依上開買賣契約就建物面積約定固記載為四八點五九坪，然於該約定之同時，雙方另有約定交屋時之正確坪數應以地政機關複丈為準。

又因建築通常是以建物滴水線計算建物面積，故應將附屬建物之面積計算在內。

依本件建物權狀面積計算，主建物總面積為一三一點○四平方公尺，附屬建物面積為二五點四九平方公尺，合計一五六點五三平方公尺，相當於四十七點三五坪，與契約預定坪數四八點五九坪僅相差約一坪，尚在可容許的誤差範圍內。

被告僅計算主建物面積為三九點六坪，顯有誤會。

５、系爭建物之屋頂漏水問題，原告已經修復改善完畢，且建物並無任何社區公共設施規劃不完善、四周環境惡劣之情形。

又建物之規劃原本即無騎樓，至於室內廚房、餐廳、店面則一應俱全。

６、系爭工程於九十二年七月二十九日取得建造執照後，於八月間正式開工，原應於九十三年五、六月間交屋，原告遲至九十三年七月二十七日始交屋予被告，確有遲延情事。

然因當時施工期間遇有多次重大颱風，造成工程進行困難，被告亦知此情事，故於原告遲延交屋時，被告並未依合約第十五條規定採取催告履行、解約等措施，而於九十三年七月二十七日受領交屋，並搬入使用，自無以此為由據以主張解約之理。

另本案被告並未請求因遲延而生之損害，亦未證明其因遲延交屋而生何損害為何，損害額若干。

三、證據：提出買賣契約書、土地及建物登記簿謄本、律師函各一件、代墊款收據四件等為證。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。

二、陳述：

（一）被告確實與原告就坐落南投縣國姓鄉○○村○○段三六○之五○地號土地，及其上同段一一八建號（即門牌號碼：南投縣國姓鄉○○路○段一五九巷八號）建物簽訂買賣契約，但並不知道買賣總價金為多少。

被告雖已先給付二十萬元，並貸款給付二百五十萬元，惟兩造並未就買賣總價金達成合意，被告亦未簽章承認買賣價款，並不知道買賣總價金為何。

況依系爭建物建造執照上所載之工程造價僅為六十五萬五千二百元，買賣契約記載之總價卻為三百五十五萬元，顯然欺騙被告。

至於原告所請求之建物保險費、外電電錶、外水水錶管路費，本即應包含於房屋總價中，不應由被告負擔。

被告為九二一災民，目前為低收入戶，並無能力給付原告所請求之尾款八十五萬元。

原告雖已將所有權移轉為被告所有，但並未交付所有權狀與被告。

（二）依兩造間之買賣契約，原告應於開工日起一百八十個工作天完工，但原告逾期一年多完工，且並未交屋，希望能將建物交還給原告。

被告雖於九十三年七月二十七日遷入，但上開契約書約定建物之建築面積為四八點五九坪，依建造執照，原告僅實際完成三九點六坪，建築面積顯然不足。

且原告承諾之社區公共建設並未完成，四周環境惡劣，房屋沒有騎樓、廚房、餐廳、店面，屋頂亦有漏水等瑕疵，違反契約之約定。

屋頂漏水雖經原告修理，但颱風未來，不知是否已修復完成。

又因為建物沒有騎樓不能停車，使該建物無法作店面使用，造成被告之損失。

三、證據：提出建造執照、買賣契約書、台灣高等法院台中分院公函、律師函各一件、匯款委託書三件等（均影本）為證。

理 由

壹、兩造不爭執事項：

一、兩造於九十二年六月二十四日簽立之「台灣嘉慶南投福龜聖賢社區住宅契約書」為真正。

二、上開契約約定買賣關係，被告已給付原告二十萬元，另貸款二百五十萬元給付原告。

三、上開契約標的之土地為坐落南投縣國姓鄉○○段三六○之五○地號土地，登記面積為一一一點四七平方公尺；

建物為同段一一八建號（即門牌號碼：南投縣國姓鄉○○路○段一五九巷八號）建物，主建物登記總面積為一三一點○四平方公尺，附屬建物總面積為二五點四九平方公尺。

貳、兩造爭執事項為契約總價金是否有約定？買賣價金之約定，與工程造價不同，原告有無詐欺？買賣價金有無包含建物保險費及外電電錶、外水水錶管路費用？原告交付之系爭建物是否有坪數不足、無騎樓、屋頂漏水、遲延完工等情事，被告得否主張解約？本院判斷如下：

一、系爭買賣契約有無約定總價金？

（一）按民法第三百四十五條規定稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。

由該法文之反面解釋，如當事人就買賣價金為何未有合意時，買賣即無法成立。

（二）被告辯稱系爭買賣契約未約定總價金等語，原告則否認之。

查：１、兩造於九十二年六月二十四日簽立「台灣嘉慶南投福龜聖賢社區住宅契約書」之事實為兩造所不爭執。

而該買賣契約書第三條已明白約定：本戶總價款三百五十五萬元整，有系爭契約在卷可證。

又被告已自付二十萬元，並貸款支付二百五十萬元之事實亦為兩造所不爭執，且被告於言詞辯論時亦自承系爭房地確實尚有八十五萬元價款未付（見本院九十四年十二月二十九日言詞辯論筆錄）。

則由將被告已付價金二百七十萬元加計未付價金八十五萬元，即為總價金三百五十五萬元。

２、按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。

自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。

民事訴訟法第二百七十九條第一項、第三項定有明文。

被告既已自認系爭買賣契約書為真正，則其於事後辯稱該契約書中之總價金參佰伍拾伍萬元，不知是何人書立，兩造並未約定等語。

該抗辯為原告所否認，依上開法文規定，自應由被告舉證證明其上開自認有與事實不符之證據，但查被告未能提出相關事證，是被告上開所辯不足採取。

２、再者，依房地買賣市場之經驗判斷，價金為購屋時首要考量要件，被告不可能於總價金不明之情況下，與原告簽立買賣契約，且陸續支付二百七十萬元之價款。

是被告所辯與經驗法則有違。

原告主張系爭買賣總價金約定為三百五十五萬元，堪予採信。

二、被告抗辯系爭建物工程造價僅六十五萬五千二百元，原告卻於買賣契約約定總價為三百五十五萬元，有詐欺之嫌等語；

被告則否認有詐欺行為，並以工程造價與建造完成後之買賣價格不同，不能以工程造價換算買賣價金等語。

查：系爭建物建造執照上固載明工程造價六十五萬五千二百元，但該工程造價為原告興建系爭建物預估之工程建造價格，被告所買受之標的除建物外，尚有建物基地，該基地為一一一點四七平方公尺，依房地市場交易經驗，土地價格常常遠較建物價格為高，被告未將土地價格算入買賣價金中，尚有誤會。

況建物除工程造價外，尚有行銷、管理等成本費用，原告所得利潤亦須計算在內。

則系爭買賣總價金三百五十五萬元，既為兩造所合意成立，被告以工程造價換算買賣價金指稱原告有詐欺之虞，不足採取。

三、系爭買賣契約總價金三百五十五萬元，有無包含建物保險費及外電電錶、外水水錶管路費用、水錶費用？被告辯稱上開費用包含在總價金中，原告不得另外請求等語，原告則否認之。

查：

（一）上開買賣契約第五條後段約定：……其中室內管線由乙方（即原告）負責，有關接水電手續由乙方代辦，費用則由甲方（即被告）負擔。

另第九條第②項約定：建物契稅代書費、火災保險及所有貸款費用概由甲方（即被告）負擔，有買賣契約書在卷可證。

足證系爭建物之保險、外電電錶、外水水錶管路費用均非屬系爭買賣價金之一部分。

（二）系爭建物辦理銀行貸款時，原告為被告支出房屋保險費二千六百三十四元。

另外電電錶、外水水錶管路費用三千八百五十元（共支出十八萬四千八百元，由該社區四十八戶平均分擔，每戶三千八百五十元），原告僅請求被告給付其中之三千八百元。

另原告代被告支出外水水錶費五百元，依上開契約約定，亦應由被告支付。

是原告共為被告支出六千九百三十四元（計算式：2634＋3800＋500＝6934），原告依上開買賣契約之約定，請求被告給付為有理由。

四、原告交付之系爭建物是否有坪數不足、無騎樓、無法供店面使用、屋頂漏水、遲延完工等瑕疵，被告得否主張解約？

（一）系爭買賣契約書就建物面積之約定固記載為四八點五九坪，然兩造另行約定交屋時之正確坪數應以地政機關複丈為準，有買賣契約在卷可參。

又房地市場交易建物面積是以建物滴水線計算面積，故應將附屬建物計算在內。

依系爭建物所有權狀面積計算，主建物總面積為一三一點○四平方公尺，附屬建物面積為二五點四九平方公尺，合計一五六點五三平方公尺，約四七點三五坪，與契約預定坪數相差僅約一坪，並非重大誤差。

況兩造既另行約定「正確坪數應以地政機關複丈為準」，是原告以地政機關複丈結果為交屋，於契約約定內容並無相違。

原告交屋面積與約定面積雖相差一坪多，相較於原約定之四八點五九坪並不大，非屬重大瑕疵，被告據此主張解除契約，於法未洽。

（二）兩造買賣契約中並未約定買賣建物有騎樓設計，此有契約書及建造執照可證。

又系爭建物一樓屬店面之事實亦有建造執照在卷可參，是被告所辯尚不足採。

（三）系爭建物之屋頂漏水部分業經原告修復，被告於言詞辯論中亦自承「有修，會不會漏還沒刮颱風不知道。」

（見本院九十五年二月十六日言詞辯論筆錄）。

足證原告主張該瑕疵已修復乙節，堪予採信。

（四）被告於九十三年七月二十七日搬進系爭建物居住乙節已為被告自承在卷（見上開言詞辯論筆錄）。

查系爭買賣契約書第五條約定：本件施工以正式開工日起一百八十日曆天內完工後，三十天內取得使用執照及水、電接通（四十五天內完成）……。

查系爭建物之建造執照經南投縣國姓鄉公所於九十二年七月二十九日發照，有被告提出之建造執照影本乙份在卷可證，依建築法規相關規定，於取得建造執照後始得報請開工，則系爭建物開工日期必在九十二年七月二十九日以後。

依系爭買賣契約書上開約定，於開工日起一百八十日完工，則最快應於九十三年一月二十九日完工，又於完工後三十天內取得使用執照，於四十五天內水、電接通，則最快應於四月十四日完成。

原告遲至九十三年七月二十七日交屋，依上開說明已有遲延。

但兩造契約就原告遲延完工時並未約定被告得逕行解除契約，或請求給付懲罰性違約金，僅於第十五條第②項約定原告違約時，被告得催告原告履行。

否則原告除應將所收之價金全數退還外，並應賠償已收價款之同額違約金。

而被告並未就原告遲延交屋部分為催告，並於九十三年七月二十七日受領系爭建物，是被告以此原因主張解除契約，尚屬無據。

被告未能提出因原告遲延交屋受有何損害之證明，原告以因有多次颱風，非可歸責於原告之事由，因而遲延完工乙節，堪予採信。

參、從而，原告請求被告給付買賣價金八十五萬元及其代繳費用六千九百三十四元，共計八十五萬六千九百三十四元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十四年十二月十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。

肆、結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 3 月 23 日
民事庭法 官 周玉蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 3 月 23 日
書記官 洪瑞璣