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臺灣南投地方法院民事判決 97年度簡上字第77號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 王耀賢律師
被上訴人 甲○○
上列當事人間核定租金等事件，上訴人對於民國97年9月11日本院南投簡易庭97年度投簡字第309號第一審判決提起上訴，本院於98年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣壹仟捌佰參拾元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：㈠被上訴人所有坐落南投縣（以下不引縣）草屯鎮○○段39之271地號土地（下稱系爭土地）上、門牌號碼為草屯鎮○○里○○街344之4號（改編前為草屯鎮○○里○○街98號）、未辦理保存登記之台式磚土造蓋瓦平家住宅乙幢（下稱系爭房屋），原為訴外人洪阿芬所有，於民國47年12月間，被上訴人經由台灣台中地方法院拍賣程序所承買購得。
㈡系爭房屋所坐落之系爭土地乃係於85年12月20日，從草屯段39之7地號土地所分割出來，而草屯段39之7地號土地原係為訴外人洪阿芬之妻洪蔡笑所有。
參照民法第1005條及74年6月3日修正前之民法第1016條、第1017條等規定所示，洪阿芬與洪蔡笑於47年間既未曾辦理夫妻分別財產制，依民法第1005條規定，以法定財產制為其夫妻財產制，而斯時之法定財產制即為聯合財產制。
又前揭草屯段39之7地號土地雖係登記於洪蔡笑名下，然洪蔡笑取得前揭草屯段39之7地號土地既係在婚姻關係存續中，且並無其他事證足認此為特有財產或原有財產，依74年6月3日修正前之民法第1016條及第1017條等規定，前揭草屯段39之7地號土地自屬於聯合財產，且為洪蔡笑之夫即洪阿芬所有。
㈢系爭房屋及草屯段39之7地號土地原均為洪阿芬所有，已如上述。
草屯段39之7地號土地於53年11月間賣與訴外人李林素所有，該土地嗣於85年12月20日分割出系爭土地，其後由原告於94年7月6日取得所有權。
是上訴人所有系爭土地與被上訴人所有系爭房屋原先均同屬一人即洪阿芬所有，而洪阿芬其後將草屯段39之7地號土地及系爭房屋分開、先後出賣，致土地承買人與房屋承買人各異。
㈣系爭房屋係坐落系爭土地上，依民法第425之1條第1項規定，被上訴人應對系爭土地之所有權人付給付租金之義務。
上訴人係於94年7月6日取得系爭土地之所有權，應認兩造間於94年7月6日起即有租賃關係存在，被上訴人於此時即負有給付上訴人租金之義務。
兩造間並得適用民法第425之1條第2項規定，在租金數額協議不成時，請求法院核定租金數額。
㈤依土地法第97條、第105條規定，兩造間所成立之租賃關係，係因被上訴人所有之系爭房屋占有使用上訴人所有之系爭土地，核其性質與土地法所稱基地租賃關係近同，關於租金之計算，應依土地法第97條規定之標準定之。
查系爭土地之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）4,673元，乘以系爭房屋所占用之面積198平方公尺，共計925,254元，其10％約為92,525元。
參以最高法院68年台上字第3071號判例意旨：「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」
所示，及審諸系爭房屋所坐落系爭土地位處高經濟價值之市場鬧區內，惟因該地號土地並未面臨馬路，經濟價值難免略減，暨佐以鄰近中山街352號房屋乙棟之每月出租金額為40,000元，爰請求核定系爭房屋每月租金為12,000元。
又本件租金債權自94年7月7日起，迄上訴人起訴前之97年7月6日止，均已屆清償期，上訴人自得請求被上訴人給付其所積欠之租金共計432,000元（每月租金12,000 x36=432,000)。
㈥自上訴人於94年7月6日取得系爭土地所有權以來，被上訴人迄今未曾給付任何租金，是被上訴人顯有到期不履行給付租金義務之虞，應認上訴人得依民事訴訟法第246條規定提起將來給付之訴，爰請求被上訴人自97年7月7日起，按月給付上訴人前述所請求核定之系爭房屋每月租金12,000元。
二、被上訴人於原審聲明：駁回上訴人之訴，並抗辯略以：上訴人租金計算方式與事實不符，系爭土地位於草屯鎮○○街店後之巷弄內，且只有1.6公尺寬的小巷為出入道，根本非地處高經濟價值之市場鬧區。
參以本院94年度重訴字第6號判決，請求草屯鎮農會拆屋還地案，地處草屯黃昏市場邊，緊鄰碧山路，可隔間出租攤販，倉庫則出租牛排館、咖啡館、咖啡屋、土產店等，地處利市之土地租金，亦僅以6%計算。
依當地租金，本件應以每月2,000元較合理。
三、原審判決：㈠核定被上訴人占有上訴人所有坐落草屯鎮○○段39之271地號土地上如原審判決附圖所示編號39-271、39-289、39-290、39-291、39 -292合計面積共198平方公尺，自94年7月7日起每月租金為4,626元。
㈡被上訴人應給付上訴人166,536元，及自97年6月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈢被上訴人應自97年7月7日起，按月給付上訴人4,626元。
㈣訴訟費用7,600元由被上訴人負擔1,808元，餘由上訴人負擔。
㈤就上訴人勝訴部分宣告假執行，並駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。
四、上訴人不服原判決，提起本件上訴，㈠於本院聲明，求為判決：⒈原判決不利於上訴人之部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，請求核定被上訴人占有上訴人所有坐落草屯鎮○○段39之271地號土地上、門牌號碼為草屯鎮○○里○○街344之4號（改編前為草屯鎮○○里○○街98號）、未辦裡保存登記之台式磚土造蓋瓦平家住宅乙幢、如原審判決附圖所示編號39-271、39-289、39-290、39-291、39-292合計面積198平方公尺部分，自94年7月7日起，每月租金應再增加3,084元。
⒊上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人111,024元，及自97年6月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒋上開廢棄部分，被上訴人應自97年7月7日起，按月再增加給付上訴人3,084元。
⒌第一、二審之訴訟費用均由被上訴人負擔。
㈡並補充陳述：⒈原審判決於判決理由欄內敘載：審酌草屯段第39之271地號土地雖緊鄰草屯鬧區，然建物僅供居住，未作商業使用，所得利益有限，故認為每月租金應以申報地價6%計算為適當，即每月租金為新台幣4,526元等語，固非無據。
然審諸卷附系爭土地之土地登記第二類謄本之土地標示部欄，關於系爭土地之公告土地現值係記載為每平方公尺22,225元，與系爭土地之申報地價僅為每平方公尺4,673元，兩者數額相差甚鉅。
雖依土地法相關規定所示，租用基地建築房屋之租金，應以土地及其建築物申報總價額為計算基準，然由上可知，在以系爭土地之申報地價僅為每平方公尺4,673元供作系爭土地每月租金之計算基礎，對於上訴人實已肇生甚大之不利。
⒉系爭土地雖未緊鄰馬路，且目前未供作商業使用，然土地位置究仍位處高經濟價值之市場鬧區內，且與主要道路間猶有通道相連，其間距離未逾50公尺，甚為鄰近主要道路，核其地理位置，尚難僅因系爭土地現因有被上訴人之房屋建蓋其上，未作商業使用，即遽認系爭土地未能供作商業使用且商業價值匪高，無寧過於率斷。
鄰近同鎮○○街352號房屋乙棟之每月出租金額為40,000元，有房屋租賃契約影本乙份在卷可參。
是系爭土地之經濟價值縱未如上該鄰近中山街352號房屋乙棟般高，每月租金可達40,000元，然其每月租金亦不可能僅止於原審判決所認定之4,626元爾。
⒊原審判決所認定每月租金應以申報地價6%計算，即每月租金僅為4,626元之見解，尚非妥適。
應認每月租金宜以申報地價10%計算，即每月租金為7,710元，始為允洽。
是每月租金自應較原審判決所認定之4,626元，再增加3,084元。
又每月租金既為7,710元，則本件租金債權自94年7月7日起迄97年7月7日止，上訴人自得請求被上訴人給付所積欠之租金共計277,560元（每月租金7,710元×36個月）。
較諸原審判決所認定之166,536元，應再增加111,024元。
⒋上訴人自於94年7月6日取得系爭土地以來，被上訴人迄今未曾給付任何租金，是被上訴人顯有到期不履行給付租金義務之虞，原審判決雖認上訴人得為將來給付之請求，而認定被上訴人應自97年7月7日起，按月給付上訴人4,626元，惟依上述，每月租金既應以7,710元為合宜，則關於此部給付，被上訴人應自97年7月7日起，按月再增加給付上訴人3,084元。
五、被上訴人於本院聲明，求為判決：上訴駁回，訴訟費用由上訴人負擔。
並補充陳述：系爭土地不是在繁華的地方，原審核定租金依據百分之6仍然太高，系爭房屋不是在精華路上，而是在巷子內。
六、本件兩造不爭執之事實：㈠被上訴人所有之系爭房屋坐落於上訴人所有之系爭土地上，且如原審判決附圖所示編號39-271、39-289、39-290、39-291、39-292合計面積共198平方公尺，現為系爭房屋及被上訴人所使用之空地所占用。
㈡系爭房屋原為訴外人洪阿芬所有，被上訴人於47年12月間，經由台灣台中地方法院拍賣程序所承買購得。
㈢系爭土地係於85年12月20日，從草屯鎮○○段39之7地號土地所分割出來，而草屯段39之7地號土地原係登記於洪阿芬之妻洪蔡笑名下；
洪蔡笑取得前揭草屯段39之7地號土地係在婚姻關係存續中，且並無其他事證足認此為特有財產或原有財產，依74年6月3日修正前之民法第1016條及第1017條等規定，前揭草屯段39之7地號土地應屬於夫妻聯合財產，且為洪蔡笑之夫即洪阿芬所有。
㈣草屯段39之7地號土地，於53年11月間賣與訴外人李林素所有，嗣分割出系爭土地，其後於94年7月6日由上訴人取得所有權。
㈤上訴人所有之系爭土地與被上訴人所有之系爭房屋原先均同屬一人即洪阿芬所有，而洪阿芬嗣後將草屯段39之7地號土地及系爭房屋分開、先後出賣，致土地承買人與房屋承買人各異。
㈥依民法第425之1條第1項之規定，兩造間自94年7月6日起即有租賃關係存在，被上訴人於此時起即負有給付上訴人租金之義務。
㈦系爭土地自89年至96年之申報地價為每平方公尺4,673元。
97年1月公告現值為每平方公尺22,225元。
七、本件兩造爭執之關鍵處在於：原審判決核定被上訴人占有系爭土地上如原審判決附圖所示面積198平方公尺，自94年7月7日起，應給付上訴人每月租金為4,626元，暨認定上訴人得請求被上訴人自94年7月7日起，按月給付租金4,626元予上訴人，其認定每月租金之金額是否過低？茲析述如下：㈠兩造間所成立之租賃關係，係因被上訴人所有之系爭房屋占有使用上訴人所有之系爭土地，核其性質與土地法所稱租用基地建築房屋之性質相類似，故應類推適用土地法第105條、第97條等規定，即關於土地租金之計算，應依土地法第97條第1項規定之標準定之。
按租用基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限，固為土地法第105條、第97條第1項所定。
惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
經查，系爭土地雖緊鄰草屯鎮鬧區即草屯鎮○○街，然系爭房屋係位於草屯鎮○○街旁之巷弄內，距離草屯鎮○○街有16公尺，且只有1.86公尺寬的小巷為出入道等情，有系爭房屋及草屯鎮○○街街道之相關照片在卷可佐，復為上訴人所不爭執，自堪採信為真實，是系爭房屋距離草屯鎮○○街尚有一段距離，且出入並不方便，甚至連一般小客車或小貨車都無法駛至系爭房屋前，難謂系爭房屋係位處高經濟價值之市場鬧區內而具有高度商業利用價值。
又系爭房屋為磚造2層樓鐵皮房屋及土造1層樓鐵皮房屋一節，業據兩造於本院97年度訴字第19號折屋還地事件中，經本院民事庭法官至系爭土地勘驗並製有勘驗測量筆錄附卷可憑，復經本院調取上開卷宗查閱無誤；
另系爭房屋並未作商業使用，亦為兩造所不爭執，均堪信為真實。
是系爭房屋僅供居住，未作商業使用，被上訴人所得利益有限，且系爭房屋之價值亦不高。
綜上各情，足認本件土地租金之計算，以系爭土地申報地價百分之6計算為適當。
系爭土地自89年至96年之申報地價為每平方公尺4,673元，此有系爭土地之地價第二類謄本存卷可查，再系爭房屋及被上訴人所使用空地範圍所占面積計198平方公尺，亦有草屯地政事務所土地復丈成果圖即原審判決附圖在卷可憑，故其價值為925,254元 (198X4,673元=925,254元)，則本件土地每月租金應為4,626元（925,254元X6％÷12＝4,626元，元以下四捨五入）。
㈡雖上訴人主張：鄰近系爭房屋之同鎮○○街352號房屋1棟，其每月出租金額為40,000元，並提出房屋租賃契約影本1份附卷，惟查，依該房屋租賃契約所示，上開同鎮○○街352號房屋租賃契約，係整棟3層樓房屋連同基地出租，核與本件係類似租用基地建築房屋而僅使用土地之情形不同，二者無法相提並論。
況上訴人亦未舉證證明：上開同鎮○○街352號房屋所處地段之位置、工商業繁榮之程度等情形與系爭房屋之情況相似，尚難以爰引該出租金額每月40,000元作為認定本件土地每月租金之參考。
上訴人又主張：卷附系爭土地之土地登記第二類謄本之土地標示部欄，關於系爭土地之公告土地現值係記載為每平方公尺22,225元，與系爭土地之申報地價僅為每平方公尺4,673元，兩者數額相差甚鉅，以系爭土地之申報地價僅為每平方公尺4,673元供作系爭土地每月租金之計算基礎，對於上訴人實已肇生甚大之不利云云。
惟按土地法第97條第1項所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條規定甚明；
此與土地公告現值為平均地權條例第46條所規定，直轄市或縣 (市)政府對於轄區內之土地，應調查地價動態，提經地價評議委員會評定編製土地現值表，於每年1月1日公告之土地現值，顯有不同。
且土地公告現值係作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據（平均地權條例第46條規定參照），核與土地法第97條之規範目的不同，不得爰引系爭土地之土地公告現值作為認定本件土地每月租金之參考。
是上訴人此部分之主張，亦不足採。
綜言之，上訴人主張：請求核定被上訴人占有上訴人所有系爭土地上之系爭房屋及被上訴人所使用之空地，如原審判決附圖所示編號39-271、39-289、39-290、39-291、39-292 合計面積198平方公尺部分，自94年7月7日起，每月租金為7,710元，即較原審判決所認定之4,626元，每月租金應再增加3,084元，為無理由，不應准許。
㈢兩造之租賃關係始於94年7月6日，則被上訴人應給付上訴人自94年7月7日起至97年7月6日止共3年之租金共計166,536元。
又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之（民事訴訟法第246條參照），故將來給付之訴，非有到期不履行之虞，不得提起之。
查自上訴人於94年7月6日取得系爭土地所有權以來，被上訴人迄今未曾給付任何租金，是被上訴人顯有到期不履行給付租金義務之虞，應認得許上訴人提起將來給付之訴，是上訴人請求被上訴人自97年7月7日起，按月給付租金4,626元，亦應為法許。
至於上訴人主張：每月租金應為7,710元，上訴人自得請求被上訴人給付自94年7月7日起迄97年7月6日止所積欠之租金共277,560元（即每月租金7,710元×36個月），較諸原審判決所認定之166,536元，應再增加111,024元，且被上訴人應自97年7月7日起，按月再增加給付上訴人3,084元，均為無理由，不應准許。
八、綜上所述，原審因認被上訴人占用上訴人所有之系爭土地上如原審判決附圖所示編號39-271、39-289、39-290、39-291、39-292合計面積共198平方公尺，核定自94年7月7日起每月租金為4,626元；
被上訴人應給付上訴人自94年7月7日起至97年7月6日止之租金共166,536元，及自起訴狀繕本送達翌日起 (即97年6月14日)至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；
暨被上訴人應自97年7月7日起，按月給付上訴人4,626元部分，為有理由，應予准許，至於上訴人逾此部分之請求，為無理由，而判決駁回其訴，且以上訴人其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗而應併予駁回，經核並無不合。
上訴論旨指摘原判決不當，請求就原判決不利於上訴人之部分予以廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 18 日
民事庭 審判長法 官 林永祥
法 官 蔡岱霖
法 官 孫于淦
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 3 月 18 日
書記官 盧麗涓
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