臺灣南投地方法院民事-NTDV,99,簡上,69,20110615,1

臺灣南投地方法院民事判決 99年度簡上字第69號
上 訴 人 林瑞榮
訴訟代理人 李銘洲律師
被上訴人 行政院衛生署草屯療養院
法定代理人 張達人
訴訟代理人 李淑娟律師
陳 鎮律師
上列當事人間給付租金事件，上訴人對於民國99年7 月15日本院南投簡易庭99年度投簡字第87號第一審判決提起上訴，本院合議庭於100年6月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分並訴訟費用之裁判廢棄。

被上訴人應給付上訴人新台幣伍拾貳萬元，及自民國九十九年四月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用合計新台幣貳萬伍仟零伍拾元，由被上訴人負擔新台幣壹萬肆仟貳佰柒拾玖元，餘由上訴人負擔。

事實及理由甲、程序方面：按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止。

承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。

民事訴訟法第170條、第175條第1項定有明文。

經查，被上訴人之法定代理人陳宏於民國99年9月1日變更為張達人，有被上訴人提出之行政院衛生署99年8 月13日署人字第0991160858號令影本附卷可憑（詳本院卷第53頁），並經被上訴人於100年3月10日具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

乙、實體方面：

壹、上訴人方面：

一、上訴人於原審起訴主張：上訴人前於97年3 月11日標得被上訴人行政院衛生署草屯療養院大里地區房屋租賃採購案之標案，並於翌日訂立房屋租賃契約書（下稱系爭契約），將門牌號碼臺中縣大里市○○路○段500號2樓建物（下稱系爭房屋）出租被上訴人。

雙方約定租期為10年，租金給付方式第一年至第四年每月新台幣（下同）40,000元，第五年至第七年每月60,000元，第八年至第十年每月70,000元，每年結算給付一次。

經上訴人於97年5 月間交付系爭房屋予被上訴人使用，被上訴人亦按月繳納大樓管理費用，足認被上訴人就系爭房屋有實際使用、收益之情事。

詎上訴人向被上訴人收取租金時，被上訴人竟以系爭房屋之使用執照尚未變更完成為由，拒不給付，且表示其於99年2月8日方取得衛生局開業執照，認應自99年2 月起開始支付租金，損及上訴人之權益甚鉅。

系爭契約係依公共工程發包投標方式辦理，其中依招標機關決標簽約文件所載：「履約期限：自決標日起7 日曆天內交貨。」

，而系爭契約之租賃期限雖記載：「自房屋使用執照變更並裝修完成日起十年」，但亦特別以括弧方式註明：（民國九十七年○月○日至民國一０七年○月○日止）；

顯見雙方均合意於租賃契約訂立後合理期間內由上訴人將租賃標的物交由被上訴人使用，且自斯時起計算租金，否則何需於契約特意記載自97年間起算，又倘依被上訴人所稱係自99年2月開始繳付租金，屆時租賃期間究應於107年抑或展延至109 年屆滿；

況衡諸租賃常情，租金之計算無不以承租人實際占有使用租賃標的物時起算，是被上訴人既已於97年3 月間占有使用系爭房屋，自應依約給付租金。

又承租機關預先擬定對其有利之租賃契約內容，刻意將租金起算時間記載自其取得開業執照之日起算，致使契約成立、履約期限及給付租金之時點互有歧異，使被上訴人於租賃契約成立並取得租賃物之占有後，無須給付租金，直至其取得開業執照為止，仍享有無償使用租賃標的之利益，反而要求上訴人須依政府採購契約，於契約成立後7 日內履約交付租賃標的予被上訴人，致無從於租賃契約有效成立並交付租賃標的後，收取被上訴人使用該租賃物之對價，顯有違雙方間之公平合理，被上訴人自兩造訂約時起，相隔近兩年始向主管機關申請開業執照，竟須由上訴人承擔其申請延宕之不利益，對原告顯失公平，被上訴人利用其預先擬定明顯偏惠一方之租賃契約條款，逕自免除其長期占有系爭房屋，本應支付租金之義務，依民法第247條之1第1款、第3款規定及最高法院98年度台上字第1822號判決意旨，此由被上訴人事先擬訂之定型化契約條款應屬無效。

故被上訴人依兩造間租賃契約關係，請求被上訴人給付所積欠自97年3月至99年1月共計23期之租金920,000元（40,000×23＝920,000）及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。

二、上訴人於本院之補充陳述：

(一)被上訴人承租系爭房屋後，本應儘速督促承包廠商完成相關工程，以利向台中縣衛生局聲請核發開業執照，而就此後續工程之完工時間及向主管機關聲請核發開業執照，均非上訴人所得置喙，難將其延宕獲准取得開業執照之不利益，轉嫁由上訴人承擔。

且自被上訴人前於97年8 月15日與訴外人辛吉工程有限公司訂立之修繕工程契約觀之，開工日期為同年9月5日，施工期限則自開工之日起60日曆天內完工，雙方又於同年10月31日簽訂工程附約，增加施作之工程，及追加工期15天，其後雙方因履約爭議，經承包廠商提起訴訟，故系爭房屋之修繕工程應於契約約定應完工之期限完成，縱因承包廠商緣故，致工期延宕，亦應由承包廠商負逾期完工之責；

被上訴人承租之初，本應取得房屋占有使用時起支付租金，縱有裝修及申請開業執照之需，亦應於合理期間內為之，方符契約平等原則，故訂約時系爭契約特別以括弧註明「民國九十七年○月○日至民國一０七年○月○日止」之起迄時間，以兼顧上訴人對系爭契約之權利關係得有合理之預見。

(二)被上訴人應給付之租金起算日，依招標機關決標簽約內容第3條履約期限載明自決標日起七日曆天內交貨，決標日期則為3月12日，故租金應該從97年3月開始起算。

(三)系爭契約招標文件雖事前已上網公開，但契約內容在有關履約期限上所作的附註，容易讓投標廠商混淆，產生爭執。

契約上之約定之裝修完工日與取得開業執照日期未必相同，解釋上難以讓參與投標的廠商有遵循的依據，故契約之不利益不應歸由上訴人負擔。

貳、被上訴人方面：

一、被上訴人於原審辯以：兩造雖於97年3月12日簽訂系爭契約，惟依系爭契約第3條契約價金之給付方式第2款約定，房屋租賃費用係每年結算給付一次，廠商於每年第一個月初提出收據申請，並由機關於收到收據後10日內給付廠商。

第一次付款自台中縣衛生局核發開業執照日起至至該年度12月底止。

同條第3款約定，房屋租賃費用自台中縣衛生局核發開業執照日開始計算。

被上訴人租用系爭房屋係為經營「大里地區生活旗艦店社區復健中心」，而租用之房屋須先經過修繕工程，於符合經營復健中心之規定，並向台中縣衛生局申請核發開業執照後，始得開始營業。

故系爭契約始約定租金係以台中縣衛生局核發開業執照日開始起算，非以契約簽訂日起算租金。

上訴人於簽約後，即著手公開系爭房屋之規劃、設計、監造及修繕工程之招標案，並於工程完工後，向台中縣衛生局申請核發開業執照，於99年2月8日獲准開業，是系爭房屋租賃費用應自99年2月8日起算。

上訴人於訂約後先交付房屋，係因被上訴人需整修房屋以為營業用，非於此時即開始起算租金，否則何需特別約定租賃費用自台中縣衛生局核發開業執照日起開始計算。

系爭契約第7條第1款已明白約定房屋履約期限是自房屋使用執照變更並裝修完工日起算十年，而括弧（民國九十七年○月○日）所載，乃是預計工程完工及取得使用執照之日期，惟因考量工程施作存有不可預知之變數，所以確定之租金起算日係以房屋使用執照變更並裝修完工之日為準，是系爭契約之履約期限應自房屋使用執照變更並裝修完工之日起算。

又被上訴人為經營復健中心而公開招標租賃房屋之標案，即對有意參與投標者為要約，招標文件中載明被上訴人租用房屋之用途、租用期限及租金之起算日，使欲參與投標者可以審酌租賃內容及本身可得利益，而決定投標與否，上訴人經評估後認系爭契約內容合乎其利益才參與投標，上訴人應將租金之計算及給付起算日之風險納入其報價內，基於私法自治及契約自由原則，自應受兩造契約之拘束。

另上訴人所引最高法院98年度台上字第1822號判決之案例事實，係指限制契約之一方依情事變更原則而為請求之約定為無效，本件並無訂約後情事變更之情形，顯無法適用於本案等語置辯，並聲明駁回上訴人原審之訴，如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。

二、被上訴人於本院之補充答辯：

(一)系爭契約第3條第3款就價金之給付方式已明白約定，房屋租賃費用自台中縣衛生局核發開業執照日起開始計算。

是以，兩造既已就租金之起算日另有約定，即排除以起租日或交付房屋時開始計算租金。

又系爭契約第7條第1款約定房屋履約期限自房屋使用執照變更並裝修完工日起算計十年，係就租賃期限之起訖日為約定，並非就房屋租金為約定，是以，上訴人請求自交付房屋開始計算租金，即屬無據。

(二)系爭契約已明白載明被上訴人租用系爭房屋係為經營「大里地區生活旗艦店社區復健中心」之用，因租用之房屋需先經過修繕工程，於符合經營復健中心規定，並向台中縣衛生局申請核發開業執照後，始得開始營業，而上訴人於訂約後交付房屋，係供被上訴人整修房屋之用，前開事實，均為上訴人於參與投標與訂約當時所明知，上訴人自得於事前評估利弊得失，決定是否參與標案，上訴人於參與投標前，就得標後兩造應負之權利義務及應承擔之風險，知之甚詳，倘其認契約條款對其不利，其可拒絕投標，並無因其未參與標案而招致經濟上之不利益，致其不得不參加之情形。

上訴人既認為該條款合理而參與投標並定其投標金額，自不得於締約後任意指房屋租賃費用自主管機關核發開業執照日開始計算之約款有何違反實質上公平之情事。

且上訴人因參與標案而與被上訴人簽訂系爭契約，亦無居於經濟上弱勢可言，雙方是居於平等之地位，就租用房屋之用途、租用期限、租金之計算及租金給付之起算日達成合意所簽訂之契約，該約定既經上訴人審酌過，對上訴人而言，應無顯失公平之情形。

(三)又系爭契約第7條第1款載明房屋租任期限自房屋使用執照變更並裝修完工日(民國九十七年○月○日)起共計十年，而括弧(民國九十七年○月○日)，是預計工程完工日期，確實期限仍應以裝修完工日為準，否則直接記載確實日期即可。

系爭房屋一定要經過修繕才可以營業，所以就履約期限與租金分開訂約，並非交付房屋就要給付租金，契約中已經排除於房屋交付時為租金起算點。

叁、原審斟酌兩造之陳述，判決駁回上訴人之請求。

上訴人不服提起上訴，聲明：㈠廢棄原判決；

㈡被上訴人應給付上訴人920,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。

被上訴人則聲明：駁回上訴。

肆、兩造經本院於準備程序整理並簡化爭點，其結果如下：

一、不爭執事項：

(一)上訴人於97年3 月11日標得被上訴人大里地區房屋租賃採購案之標案，並於翌日簽訂系爭契約，由上訴人將系爭房屋出租予被上訴人。

(二)系爭契約第3條約定：⑴租金給付方式為第一年至第四年每月四萬元，第五年至第七年每月六萬元，第八年至第十年每月七萬元。

⑵房屋租賃費用每年結算給付一次，第一次付款自台中縣衛生局核發開業執照日起至該年度十二月底止。

⑶房屋租賃費用自台中縣衛生局核發開業執照日起開始計算。

(三)系爭契約第7條約定，履約期限為自房屋使用執照變更並裝修完工日（民國97年○月○日）起至民國107 年○月○日止，共計十年。

(四)上訴人於97年5 月間將租賃物交付被上訴人修繕；被上訴人於99年2月8日取得台中縣衛生局核發之開業執照。

二、爭執事項：上訴人請求被上訴人給付自97年3月至99年1月之租金920,000元是否有理由。

伍、得心證之理由：

一、經查，前揭兩造不爭執事項，業據兩造於原審提出採購契約書（含開標、決標資料）、台中縣政府99年2 月10日府授衛醫字第0990004331號函、開業執照等影本為證（詳原審卷第6-29、64-65頁），自堪信為真實。

二、原告主張被告應給付自97年3月起至99年1月止共計23期之租金920,000 元，惟為被告所否認，並以前詞置辯。

故本件應予審究者為兩造所簽訂之系爭契約中，關於房屋租賃費用自台中縣衛生局核發開業執照日開始計算之約定，是否為定型化契約條款，並有民法第247條之1第1款第3款所定顯失公平之情形；

及系爭租金應自何時起算。

經查：

(一)按民法債編於88年4 月21日增訂第247條之1規定「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：⑴免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。

⑵加重他方當事人之責任者。

⑶使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。

⑷其他於他方當事人有重大不利益者。」

，其立法理由係為使社會大眾普遍知法、守法，而於法文中明定附合契約之意義，並為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉四款有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效。

其中第1款、第3款所規定，係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之。

而所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言，最高法院98年度台上字第2075號、1793號判決意旨可供參照。

查依卷附系爭契約所附行政院衛生署草屯療養院「大里地區房屋租賃採購案」公開徵求投標須知第40條記載：全份招標文件包括：…(5) 契約條款；

又被上訴人自承招標文件中已載明被上訴人租用房屋之用途、租用期限及租金之起算日。

則被上訴人以其單方所擬定包含租用期限及租金起算日在內之契約條款為招標文件，參與投標之廠商均須同意依該契約內容，並於得標後依契約內容與被告簽訂租約，而無參與形成契約內容之可能性，自屬定型化契約。

惟定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則，亦有最高法院93年度台上字第710 號判決意旨可資參照。

然縱使為定型化契約條款，非即當然無效，仍須符合民法第247之1條列舉之情形，且顯失公平者，始為無效。

系爭房屋租賃採購案係經由公開招標程序，為使參加投標作業之廠商能於事前評估利害得失，俾決定是否參與，及促使投標作業順利進行，被上訴人已於招標文件中載明履約標的、履約期限、契約價金支付方式，即已將租用房屋之用途、租用期限及租金之起算日記載明確，上訴人自得於參與投標前，就前揭事項及得標後兩造應負之權利義務，審慎考慮，如認契約內容對其不利，自可不參與投標，故而並無因其未參加而招致經濟上之不利益，致不得不參與之情形。

又即使被上訴人有於招標文件中載明租賃期限自房屋使用執照變更並裝修完工日起10年（民國九十七年月日至民國一０七年月日），房屋租賃費用自台中縣衛生局核發開業執照日開始計算，亦係關於租賃期間及租金支付時間之約定，雖係被上訴人考量其承租系爭房屋係為經營復健中心，需先進行裝修、變更使用目的，於房屋裝修完成符合相關規定始能作為營業使用之經濟目的，為有利於承租之一方，亦非全然不合理，故難認有顯失公平之情形。

是以，上訴人主張係屬定型化契約條款，依民法第247條之1第1、3款規定應為無效等語，尚無足採。

(二)又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。

民法第421條第1項定有明文。

故租金係承租人因使用租賃物而應支付之對價。

又承租人應依約定日期，支付租金。

同法第439條前段亦有明文。

查系爭契約第3條「契約價金結算方式」第1款約定：「契約價金總價為新台幣陸佰陸拾萬元整。

第1-4年月租費4萬元…第5-7年月租費6萬元…第8-10年月租費7萬元」，第7條「履約期限」第1款約定：「自房屋使用執照變更並裝修完工日（民國九十七年○月○日）起至民國一０七年○月○日止共十年」，依前揭說明，承租人因使用租賃物而有支付租金之義務，自應依約定之履約期限開始計算租金。

系爭契約第7條第1款約定自「房屋使用執照變更並裝修完工日」起算履約期限，其始期雖未明確，然自括弧內97年月日之文字觀之，兩造對於租賃期限之始期，顯係合意應於97年當年底前完成房屋之裝修完工及使用執照變更，即至遲應自98年1月1日起開始計算租金，始符租賃契約之本旨。

而被上訴人前以公開招標方式辦理系爭房屋修繕工程之施作，於97年8 月15日決標，由訴外人辛吉工程有限公司（下稱辛吉公司）得標，履約期間自97年8 月19日至同年12月31日止，有決標公告在卷可按（詳本院卷第22-23 頁），是以被上訴人雖有將系爭房屋作室內整修、變更使用目的以符作為社區復建場所使用之需，仍預期能於97年度內完工，此為系爭契約履約期限特別以括弧載明「（民國九十七年○月○日）」為起算日之原因；

故契約第7條第1款所定履約期限之起算日（即預計房屋使用執照變更並裝修完工日），自應依決標所載修繕工程完工之翌日即98年1月1日為起算日。

(三)被上訴人雖辯稱依系爭契約第3條第2款約定：「房屋租賃費用以每年結算一次，廠商於每年第一個月月初提出收據申請…。

第一次付款自台中縣衛生局核發開業執照日起至該年度12 月底止」；

第3款約定：「房屋租賃費用自台中縣衛生局核發開業執照日開始計算。」

，故租金應自台中縣衛生局核發開業執照日即99年2月8日開始計算等語；

惟前揭約定與契約第7條第1款之約定確有不同，此因台中縣衛生局核發開業執照日繫於被上訴人之申請，如房屋使用執照變更並裝修完工後，被上訴人怠於申請或因其他因素而未即時申請，則租金延後起算之不利益勢將由出租人所負擔，顯非事理之平；

系爭房屋之修繕工程前因被上訴人與辛吉公司工程之爭議遲至98年12月24日始竣工，並致被上訴人向台中縣衛生局申請核發開業執照有所延誤，業經被告自承在卷（詳本院卷第49頁），並有本院98年度建字第18號民事判決在卷可佐（詳本院卷第75-79 頁），故租金之起算如仍以台中縣衛生局核發開業執照日為起算日，上訴人勢需承擔延誤期間租金損失之不利益，而有失公平。

從而，被上訴人所辯，顯無可採憑。

(四)綜上所述，上訴人雖主張被上訴人應自97年3 月起算系爭房屋之租金，截至99年1月為止，應支付共計23期之租金920,000元（40,000×23＝920,000）及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％ 計算之利息等語；

本院認被上訴人僅應給付自98年1月1日起算系爭房屋之租金，算至99年1月31日為止計13個月，租金520,000元（40,000×13＝520,000），及自起訴狀繕本送達翌日起（即99年4 月10日）至清償日止按年息5％ 計算之利息，上訴人之請求於此範圍內為有理由，應予准許，逾此則依法無據，應予駁回。

原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示；

至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

陸、兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。

柒、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 6 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 蔡岱霖
法 官 黃怡瑜
法 官 李 蓓
本件正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 100 年 6 月 16 日
書記官 林書慶